Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1727/2022 ~ М-1295/2022 от 05.04.2022

Решение изготовлено в полном объеме 28.11.2022 года

УИД №

Дело № 2-1727/22

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 ноября 2022 года г. Чехов

Чеховский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Казеровой С.М.,

при секретаре судебного заседания ФИО12,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков, судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л :

Истец, ФИО3, уточнив исковые требования, обратился в суд с иском к ответчику, ФИО4, о признании недействительным договора от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес> применении последствий недействительности сделки, взыскании неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 381 958 руб. 50 коп. и по день вынесения решения суда, убытков в размере 2 700 000 руб., судебных расходов по оплате государственной пошлины. Свои требования мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи указанного земельного участка, стоимость которого составила 800 000 руб., переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке. Решением Чеховского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ спорный земельный участок истребован из чужого незаконного владения истца, также его обязали снести самовольные постройки, расположенные на земельном участке, стоимость которых составляет 3 141 376 руб. 80 коп. Поскольку земельный участок у истца изъят в связи с незаконными действиями третьих лиц, договор купли-продажи земельного участка является недействительным, ответчик обязан вернуть истцу денежные средства, уплаченные им в счет стоимости приобретенного имущества, а также выплатить неустойку за пользование чужими денежными средствами и убытки, связанные с постройкой на участке строений.

Истец ФИО3, в судебное заседание не явился, извещен, его представитель по доверенности ФИО6 в судебном заседании уточненные исковые требования истца поддержал.

Ответчик, ФИО4, в судебное заседание не явилась, извещена. Её представитель по ордеру адвокат ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признала, возражала против удовлетворения уточненных исковых требований. Также не оспаривала в судебном заседании расписку о получении ответчиком денежных средств по договору в размере 800 000 руб.

3-и лица, ФИО11, представители ФИО5 городского округа <адрес>, Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явились, извещены.

Суд, выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы гражданского дела, представленные доказательства, считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично.

Как установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО11 (продавец) и ФИО4 (покупатель) был заключен договор купли - продажи земельного участка с кадастровым №, площадью 2 500, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается договором купли – продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.94).

На основании решения собственника о разделе земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым № разделен на два земельных участка с кадастровым №, площадью 1 000 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, и с кадастровым №, площадью 1 500 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства (л.д.103).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым №, площадью 1 000 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес> что подтверждается договором купли – продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9,10). Право собственности ФИО3 на указанный земельный участок ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д.12), выпиской из ЕГРН (л.д.107).

В соответствии с п. 3 Договора земельный участок оценен по соглашению сторон и продается за 500 000 руб.

Согласно расписке о получении денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.11) ФИО4 получила от ФИО3 денежную сумму в размере 800 000 руб. за продаваемый ею земельный участок с кадастровым № кадастровым №, площадью 1 000 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.11).

ФИО3 на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке с кадастровым № возвел нежилое здание - хозяйственный блок с кадастровым №, площадью 50,6 кв.м, право собственности на которое зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.44-47).

Согласно отчета специалиста №, подготовленного ООО «АВТЭКС» рыночная стоимость строительства нежилого здания – хозяйственного блока с кадастровым №, площадью 50,6 кв.м. и устройства забора, расположенных по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 3 141 376 руб. 80 коп (л.д.47-82).

Решением Чеховского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования ФИО5 городского округа <адрес> к ФИО3 Об истребовании земельных участков из чужого незаконного владения, сносе самовольных построек; из чужого незаконного владения ФИО3 истребован, в том числе, земельный участок с кадастровым №, его обязали снести самовольные постройки, расположенные на земельном участке (л.д.13-21).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Чеховского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО3 - без удовлетворения (л.д.22-26).

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ решение Чеховского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ- оставлены без изменения, кассационная жалоба ФИО3 - без удовлетворения (л.д.26-29).

Как указано в судебных актах, ДД.ММ.ГГГГ Главным следственным управлением по <адрес> ФИО5 Чеховского муниципального района была признана потерпевшей по уголовному делу, возбужденному по признаку преступлений предусмотренных ч. 3 ст. 3, ч. 4 ст.15 УК РФ, ч. 4 ст.159 УК РФ (л.д.13-21).

В ходе расследования уголовного дела было установлено, что определенный круг лиц, путем обмана предоставили фиктивные правоустанавливающие документы в территориальные отделы ФГБУ ФКП «Росреестра» по <адрес>, на основании которых были зарегистрированы права собственности, поставлены на государственный кадастровый учет ряд земельных участков, одним из которых является земельный участок.

Право собственности на земельный участок с кадастровым № было оформлено на имя ФИО8 на основании Постановления ФИО2 с/Совета от ДД.ММ.ГГГГ №. В указанном постановлении ФИО2 с/Совета от ДД.ММ.ГГГГ № сведений о предоставлении земельного участка общей площадью 2 500 кв.м. ФИО8 не значится. ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 умерла, согласно свидетельству о праве на наследство по закону земельный участок с кадастровым № перешел во владение ФИО11

Как следует из объяснений представителя истца, данных в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым №, стоимость которого составила 800 000 руб., переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке. Однако вступившим в законную силу решением Чеховского городского суда <адрес> спорный земельный участок истребован у истца, также его обязали снести самовольные постройки, расположенные на земельном участке. Поскольку земельный участок у истца изъят в связи с незаконными действиями третьих лиц, договор купли-продажи земельного участка является недействительным, в связи с чем ответчик обязан вернуть истцу денежные средства по сделке согласно расписки от получении денежных средств, выплатить неустойку за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату вынесения решения суда, а также убытки в связи с предстоящим сносом строений на участке.

Из объяснений представителя ответчика, данных в судебном заседании следует, что стоимость земельного участка, согласно договора купли - продажи составляла 500 000 руб., однако расписку о получении денежных средств за продажу спорного земельного участка на сумму в размере 800 000 руб. ответчик не оспаривает. Оснований для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами и будущих возможных убытков в отношении строений, которые еще не снесены не усматривает.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству представителя ответчика ФИО7 по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО9 (л.д.116-120).

Согласно заключению № эксперта ФИО9 (л.д.122-173) на земельном участке с кадастровым № располагается нежилое строение для содержания и разведения домашних пород птиц, земельный участок огорожен по периметру. Стоимость объектов, возведенных на земельном участке с кадастровым №, расположенных по адресу: <адрес>, сельское поселение Баранцевское, д. Васькино, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 700 000 руб.

Не доверять заключению эксперта у суда оснований не имеется, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и показаний по ст. 307 УК РФ, проведенные исследования составлялись с учетом требований, предъявляемых к квалификации эксперта по оценочной экспертизе, в соответствии с методическими рекомендациями по производству судебных экспертиз, его выводы мотивированы, носят последовательный и обоснованный характер, согласуются с исследовательской частью заключения.

Анализируя выводы проведенной по делу экспертизы, суд оценивает ее по правилам ст. 67 ГПК РФ, из требований которой следует, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Разрешая заявленные исковые требования, суд исходит из следующего.

На основании части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Принимая во внимание, что спорный земельный участок выбыл из муниципальной собственности помимо воли собственника, оспариваемый договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО3, является недействительным по признаку ничтожности, поскольку в момент его заключения продавец ФИО4 не обладала правомочиями собственника, предоставляющими ей право на отчуждение указанного имущества.

Согласно пункту 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В соответствии с пунктом 1 статьи 461 Гражданского кодекса Российской Федерации, при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 83 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при рассмотрении требования покупателя к продавцу о возврате уплаченной цены и возмещении убытков, причиненных в результате изъятия товара у покупателя третьим лицом по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, статья 167 ГК РФ не подлежит применению. Такое требование покупателя рассматривается по правилам статей 460 - 462 ГК РФ. По смыслу пункта 1 статьи 461 ГК РФ исковая давность по этому требованию исчисляется с момента вступления в законную силу решения суда по иску третьего лица об изъятии товара у покупателя.

Поскольку спорный земельный участок изъят у истца по обстоятельствам, о которых ему не было известно при заключении с ФИО4 договора купли-продажи, суд приходит к выводу о том, что истец имеет право в соответствии с положениями ст. 461 ГК РФ на возмещение ответчиком убытков, причиненных изъятием этого земельного участка.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В силу приведенных выше положений п. 1 ст. 461 данного кодекса в указанных случаях продавец обязан возместить покупателю убытки, под которыми согласно ст. 15 этого же кодекса понимаются произведенные лицом расходы.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в договоре, заключенном в письменной форме ДД.ММ.ГГГГ, стороны указали цену участка 500 000 руб. В письменной расписке от ДД.ММ.ГГГГ ответчик указал, что получил от истца за продаваемый участок 800 000 руб. Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель ответчика подтвердил факт выдачи расписки и факт уплаты истцом за земельный участок 800 000 руб., указав, что обстоятельства, в соответствии с которыми покупная цена в договоре купли-продажи была занижена, ему неизвестны и ответчиком не разъяснялись, однако данные обстоятельства она не оспаривает, денежные средства получены в полном объеме, в размере 800 000 руб.

Представитель истца в судебном заседании также затруднился указать причину, по которой стороны занизили в договоре стоимость продаваемого и приобретаемого имущества, подтвердил обстоятельства того, что за земельный участок истцом была выплачена сумма в размере 800 000 руб. Данная сумма была согласована сторонами. Какой-либо спор относительно факта выдачи и содержания расписки между сторонами отсутствует.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца в счет понесенных убытков, связанных с приобретением спорного земельного участка, 800 000 руб.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, реальный ущерб, а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно положениям п. п. 1, 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для возложения ответственности за причинение вреда необходимо установление общих оснований внедоговорной ответственности: наступление вреда, противоправность поведения причинителя вреда, причинная связь между поведением причинителя вреда и наступившими негативными последствиями, вина причинителя вреда.

При этом факт возникновения убытков зависит от установления наличия или отсутствия всей совокупности указанных выше условий наступления гражданско-правовой ответственности.

Вина причинителя вреда является общим условием ответственности за причинение вреда. При этом вина причинителя вреда презюмируется, поскольку он освобождается от возмещения вреда только тогда, когда докажет, что вред причинен не по его вине (п. 2 ст. 1064 ГК РФ).

При этом на истце лежит обязанность доказать наличие в действиях ответчика противоправного поведения, причиненного ущерба и его размер, а также наличие причинно-следственной связи между поведением ответчика и наступившими последствиями. При определении размера ущерба (убытков) необходимо исходить из того, что обусловленные деликтом расходы должны служить цели восстановления положения, существовавшего до нарушения права, иные затраты истца не могут быть отнесены к ущербу.

Вместе с тем, указанная совокупность обстоятельств, связанная с возможностью истца требовать от ответчика возмещения убытков, связанных с возведением на спорном земельном участке строений и ограждения на общую сумму в размере 2 700 000 руб. согласно заключению эксперта, которое суд полагает возможным положить в основу суда, отсутствует. Спорные строения не снесены, не повреждены и находятся на земельном участке, который до настоящего времени не изъят на основании решения суда.

С учетом изложенного, в отсутствие иных доказательств, подтверждающих причинение ответчиком истцу убытков, связанных с возведением и последующим сносом строений, а также реальный ущерб, оснований для взыскания с ответчика в пользу истца убытков в размере 2 700 000 руб. в настоящее время не имеется.

Согласно пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Механизм, предусмотренный статьей 395 Гражданского кодекса, используется в целях индексации взысканных, но не выплаченных должником сумм. Согласно указанной статье за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств, размер которых определяется учетной ставкой банковского процента.

Указанная норма является мерой гражданско-правовой ответственности и средством защиты стороны в обязательстве от неправомерного пользования должником денежными средствами кредитора, направленной на исключение последствий инфляционных процессов, влекущих обесценение денежных средств и снижение их покупательной способности.

Предметом настоящего спора является возмещение убытков в связи с изъятием предмета договора по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи. Следовательно, исчисление срока незаконного владения денежными средствами истца с даты заключения договора купли-продажи земельного участка суд полагает неправомерным, поскольку данным фактом не доказано уклонение продавца от требования покупателя по возврату денежных средств. Проценты в порядке ст. 395 ГК РФ подлежат начислению с момента, когда ответчик узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. В данном случае (поскольку истец не обращался к ответчику с претензией) суд полагает, что о неосновательности полученных денежных средств последнему стало известно не ранее обращения истца с настоящим иском в суд, однако истцом заявлен период взыскания процентов до обращения в суд.

С учетом изложенного, оснований для взыскания с ответчика в пользу истца процентов за пользование чужими денежными средствами с ДД.ММ.ГГГГ по день вынесения решения суда суд не находит.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 11 200 руб., пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

На основании вышеизложенного и, руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд, -

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО3 к ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков, судебных расходов – удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ФИО3.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 уплаченные по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 800 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 11 200 руб., а всего взыскать 811 200 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Чеховский городской суд <адрес>.

Председательствующий судья С.М. Казерова