Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-191/2024 ~ М-145/2024 от 02.05.2024

                                                                                               УИД 60RS0025-01-2024-000304-79

                                                                                                                      Дело № 2-191/2024

Решение

     Именем Российской Федерации

19 июня 2024 года                                                                                           п. Струги Красные

       Стругокрасненский районный суд Псковской области в составе судьи Богдановой Е. В.,

при секретаре Халдиной Я.В.,

с участием представителя ответчика Администрации Струго-Красненского муниципального округа Кокина Н.Н., третьего лица Кылыч А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Луканина Д. В. к Администрации Струго-Красненского муниципального округа о признании недействительным аукциона по продаже земельного участка, состоявшегося 20.06.2023,

                        установил:

Луканин Д.В. обратился в суд с исковым заявлением к Администрации городского поселения «Струги Красные» о признании недействительным аукциона по продаже земельного участка.

В обоснование иска указал, что 11.05.2023 Псковская область в лице Администрации городского поселения «Струги Красные» приняла постановление о проведении открытого аукциона в электронном виде по продаже земельного участка: кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровой стоимостью <данные изъяты> руб., вид разрешенного использования - коммунально - складские объекты и производственные предприятия различного профиля 4-5 класса опасности.

12.05.2023    организатор торгов - Администрация городского поселения Струги Красные опубликовало на электронной площадке АО «Сбербанк - АСТ» извещение № о начале аукциона по аренде и продаже земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>.

Начальная стоимость земельного участка установлена в размере 121 937,94 руб., шаг открытого аукциона 3% от начальной цены - 3 658,14 руб., размер задатка 20% от начальной цены - 24 387,59 руб.

Как следует из информации, размещенной на электронной площадке АО «Сбербанк - АСТ» на участие в аукционе подали заявки 7 участников, в том числе - один из собственников дома № по <адрес> - Кылыч А. И..

По результатам аукциона, проведенного 20.06.2023, победителем признан Гаврилов И.П., предложивший наиболее высокую цену - 1 105 977,60 руб.

Участником, сделавшим предпоследнее предложение являлся Кылыч А. И., который предложил 1 102 319,46 руб.

21.06.2023    между организатором и победителем торгов заключен договор купли - продажи земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>.

Луканин Д.В. является собственником 1/2 доли в праве собственности на здание, граничащее со спорным земельным участком, полагает, что аукцион проведен с нарушениями установленных законом правил:

1.    Организатором аукциона допущено размещение на электронной площадке искаженной информации о предмете торгов. Организатором торгов указаны неверные координаты земельного участка, которые впоследствии (после заключения договора с победителем торгов) были изменены. Фактически, выставленный на торги земельный участок проходил по зданию, принадлежащему на праве долевой собственности (по 1/2 доле каждому) Луканину Д.В. и Кылычу А.И. Это объясняет и количество заявившихся на аукцион участников, которые полагали, что вместе с земельным участком приобретают часть здания, находящегося на нем. Фактически, после изменения границ земельного участка, собственникам соседнего земельного участка и здания, расположенного на нем (Луканину Д.В. и Кылычу А.И.), затруднительно пользоваться принадлежащим им имуществом, поскольку между возведенным новым собственником ограждением (забором) и зданием истца не более 10 см. Неправильное определение границ земельного участка при проведении аукциона повлекло приостановление регистрационных действий по регистрации права собственности победителя аукциона. В связи с чем, впоследствии границы земельного участка, выставленного на торги, были изменены.

Поскольку границы спорного земельного участка были изменены после проведения аукциона, все собственники близлежащих земельных участков вынуждены обращаться в регистрирующие органы для оформления новых кадастровых паспортов и изменения границ своих земельных участков.

Границы (координаты) земельного участка, являющегося предметом торгов, относятся к существенной характеристике данного земельного участка. Размещение об этом недостоверной информации, по мнению истца, привело к тому, что заинтересованные лица не имели полного представления о выставленном на аукцион земельном участке. Фактически, с торгов был продан другой земельный участок (имеющий иные границы (координаты).

2.    Организатором и победителем торгов нарушен порядок заключения договора купли-продажи (нарушен раздел 14 утвержденной Администрацией документации о торгах в форме электронного аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи предложения на право заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>).

Как следует из п. 14.2 размещенной на электронной площадке утвержденной Постановлением Администрации городского поселения «Струги Красные» документации о торгах, в форме электронного аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи предложения на право заключения договора купли - продажи земельного участка с кадастровым №, уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли - продажи земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом, не допускается заключения указанного договора ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте

Как следует из информации, размещенной на электронной площадке АО «Сбербан - АСТ», протокол по результатам проведенного аукциона сформирован 20.06.2023, договор с победителем торгов заключен 21.06.2023, чем нарушен установленный организаторов торгов порядок заключения договора (п. 14.2 документации о торгах).

Допущенные нарушения являются существенными и могли повлиять на результаты, в результате проведенных торгов нарушены права и законные интересы собственников здания и смежного земельного участка.

Истец просил признать недействительным состоявшийся 20.06.2023 аукцион по продаже земельного участка КН №, по адресу <адрес>, применить последствия признания недействительным аукциона.

Определением суда по согласию истца ответчик Администрация ГП «Струги Красные» заменен на его правопреемника - Администрацию Струго-Красненского муниципального округа.

Истец Луканин Д.В. в судебном заседании поддержал заявленные требования, пояснил изложенное.

Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал, показал, что до заключения договора купли-продажи по итогам аукциона не было известно о реестровой ошибке в определении координат места нахождения земельного участка. Заключение договора купли-продажи до истечения 10 дней, установленных документацией о торгах, является процессуальным нарушением, не повлиявшим на права участников аукциона.

Третье лицо Кылыч А.И. в судебном заседании выступил на стороне истца, поддержал его доводы и требования.

Третье лицо Гаврилов И.П. интереса к вопросам, затронутым в исковом заявлении, не проявил - в судебное заседание не явился, письменную позицию по иску не представил, просил рассмотреть дело без его участия.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к нижеследующему.

Из материалов дела следует, что 23.03.2023 Постановлением Администрации ГП «Струги Красные» по заявлению З. Л.В. утверждена схема расположения земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. на кадастровом плане территории, расположенного на землях населенных пунктов, по адресу: <адрес>; согласовано предварительное предоставление земельного участка в собственность через торги (в форме аукциона). Земельному участку установлен вид разрешенного использования – коммунально-складские объекты и производственные предприятия различного профиля IV-V класса опасности.

29.03.2023 кадастровым инженером М. А.М. подготовлен межевой план в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно заключению кадастрового инженера, на территории образуемого земельного участка здания, строения, сооружения отсутствуют. Согласно межевому плану кадастровым инженером избран метод определения координат – аналитический.

По заявлению Администрация ГП «Струги Красные» 31.03.2023 земельный участок в границах, установленных межевым планом, поставлен на кадастровый учет с кадастровым №, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 11.05.2023 (л.д.21-26).

11.05.2023 Администрацией ГП «Струги Красные» принято Постановление № 48 «О проведении открытого аукциона в электронной форме на право заключения договора купли-продажи земельного участка» с кадастровым №. Постановлением установлена начальная цена земельного участка, шаг открытого аукциона, размер задатка, утверждена аукционная документация.

Информация о проведении аукциона размещена на официальном сайте «торги», на сайте Администрации ГП «Струги Красные» в сети интернет и на электронной площадке «ЗАО Сбербанк-автоматизированная система торгов».

Согласно сведениям о процедуре аукциона, в нем участвовали семь человек, однако шаги делали (реально участвовали) двое из них: Кылыч А.И. и Гаврилов И.П. Истец в аукционе не участвовал. Согласно протоколу об итогах аукциона, его победителем стал Гаврилов И.П., сделавший последнее предложение о цене. Из информации, размещенной на электронной площадке АО «Сбербан - АСТ», следует, что протокол по результатам проведенного аукциона сформирован 20.06.2023.

21.06.2023 между Администрацией ГП «Струги Красные» и Гавриловым И.П. по итогам аукциона заключен договор купли-продажи земельного участка.

Истец Луканин Д.В. и Кылыч А.И. являются собственниками (по 1/2 доле каждый) смежного земельного участка с кадастровым № и распложенного на нем здания с кадастровым №, по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано 06.06.2023, что подтверждается Выписками из ЕГРН от 17.06.2024. Согласно показаниям истца и третьего лица земельный участок и здание приобретены ими по договору купли-продажи от З. Л.В.

Как следует из письма Управления Росреестра по Псковской области в адрес Комитета по региональному контролю и надзору Псковской области от 07.08.2023, первая запись о праве собственности на здание в ЕГРН была внесена 30.04.2010 на основании договора купли-продажи от 10.01.1993.

Государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым № был осуществлен 19.03.2010. Первая запись о праве собственности на него внесена в ЕГРН 30.04.2010 на основании договора купли-продажи от 14.01.2009.

При осуществлении кадастровых работ по определению местоположения здания в границах земельного участка (технический план от 26.06.2023) кадастровым инженером П. Е.Н. установлено, что здание фактически расположено на двух земельных участках: №, №. В заключении кадастровый инженер отразил наличие реестровой ошибки в определении координат характерных точек границ земельного участка с кадастровым №, предложил вариант исправления реестровой ошибки путем установления новых координат земельного участка с кадастровым №.

Согласно ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" реестровая ошибка-это воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

26.09.2023 Управлением Росреестра по Псковской области вынесено Решение о необходимости устранения реестровой ошибки в сведениях ЕГРН о земельном участке с кадастровым №. Согласно Решению реестровая ошибка выявлена при учетно-регистрационных действиях по заявлению правообладателей в отношении здания с кадастровым №, выявлении и исправлении ошибки в местоположении границ земельного участка с кадастровым №.

Как уже было сказано, правообладателями земельного участка и здания с 06.06.223 являются истец и Кылыч А.И. Их обращение в Управление Росреестра для учета изменений основных характеристик в отношении здания послужило причиной обнаружения реестровых ошибок в местоположении всех объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>.

Из Решения Управления Росреестра следует, что с целью исправления реестровой ошибки в соответствии с ч. 7.3 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», отчету филиала ППК «Роскадастр» по Псковской области, заключению кадастрового инженера Поленок Е.Н. от 26.06.2023, границы земельного участка с кадастровым № могут быть исправлены при подаче собственником соответствующего уведомления, препятствия для осуществления государственного кадастрового учета собственником земельного участка отсутствуют.

Как следует из Выписки из ЕГРН от 17.06.2024, право собственности Гаврилова И.П. на земельный участок с кадастровым № по договору купли-продажи от 21.03.2023 зарегистрировано 01.11.2023. Координаты характерных точек границ участка определены в соответствии с межевым планом от 19.10.2023, подготовленным кадастровым инженером А. И.В. в результате кадастровых работ в связи с исправлением ошибки в местоположении земельного участка с кадастровым №.

Статьей 447 ГК РФ предусмотрено, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).

В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не предусмотрено законом. Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. Иные основания признания торгов несостоявшимися устанавливаются законом.

На основании ст. 448 ГК РФ в открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо.

Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Согласно ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Согласно ч. 1 ст. 39.1, ч. 1ст. 39.3 Земельного кодекса (ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в том числе, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, предусматривающих продажу земельных участков без проведения торгов.

Подготовка и организация аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности регламентируются статьей 39.11 ЗК РФ.

В соответствии с ч. 4 ст. 39.11 ЗК РФ проведение аукциона, а также образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона может осуществляться по инициативе заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица. В этом случае образование земельного участка и подготовка аукциона осуществляются в следующем порядке: подготовка заинтересованными в предоставлении земельного участка гражданином или юридическим лицом схемы расположения земельного участка, обращение заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица в уполномоченный орган с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка, проверка уполномоченным органом наличия или отсутствия оснований, препятствующих утверждению схемы, принятие и направление им заявителю решения о ее утверждении с приложением этой схемы или решения об отказе в ее утверждении при наличии хотя бы одного из предусмотренных ЗК РФ оснований; обеспечение заинтересованным лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с утвержденным проектом межевания территории или утвержденной в соответствии с подпунктом 3 настоящего пункта схемой расположения земельного участка; осуществление государственного кадастрового учета земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена); обращение заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица в уполномоченный орган с заявлением о проведении аукциона с указанием кадастрового номера такого земельного участка; проверка уполномоченным органом наличия или отсутствия оснований, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи, и принятие им в срок не более чем два месяца со дня поступления соответствующего заявления решения о проведении аукциона либо решения об отказе в проведении аукциона при наличии хотя бы одного из указанных оснований.

Нарушения указанного порядка при проведении 20.06.2023 спорного аукциона по продаже земельного участка с кадастровым № судом не усматривается.

В силу ч. 8 ст. 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" (п.1), на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (п.8).

Согласно Выписке из ЕГРН от 17.06.2024, Гаврилов И.П. по договору купли-продажи от 21.06.2024 приобрел земельный участок в границах, отличных от установленных межевым планом от 29.03.2023, заявленных в условиях аукциона. Однако изменение границ участка произошло после завершения аукциона, реестровая ошибка была выявлена 26.06.2023 в результате обращения в Управление Росреестра Луканина Д.В. и Кылыч А.И. с заявлением об осуществлении кадастрового учета и регистрации прав на объекты недвижимости, приобретенные по договору купли-продажи от 06.06.2023. На момент подготовки к аукциону и его проведения эти сведения не были известны и не могли быть известны организатору аукциона. Если они были известны истцу или третьему лицу, то они не сообщили о них организатору аукциона. Третье лицо Кылыч А.И. участвовал в аукционе на общих основаниях. Вопреки доводам истца, из документов, подготовленных для аукциона, не усматривалось расположение здания на двух земельных участках, при этом фактическое местоположение самого здания не изменялось. Как следует из материалов дела, изменение границ земельного участка, проданного на аукционе, не повлекло изменение его площади, вида разрешенного использования, категории земли.

У суда отсутствует подтверждение того, что неучастие истца в аукционе находится во взаимосвязи с тем, что после его проведения границы земельного участка были частично изменены. Также не имеется оснований полагать, что данным обстоятельством нарушены права истца на владение и распоряжение им долей в праве собственности на смежный земельный участок и здание.

В соответствии со ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 настоящего Кодекса.

В силу разъяснений, содержащихся в п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Истец считает, что нарушение ответчиком десятидневного срока заключения договора купли-продажи земельного участка по итогам аукциона, предусмотренного п. 14.2 Документации о торгах в форме электронного аукциона, является иным нарушением правил, установленных законом. Однако данное нарушение не повлияло на результат аукциона, на права участников аукциона, права истца, поскольку не лишило их возможности обжаловать результаты аукциона в суде в установленные законом сроки и порядке, что не позволяет суду отнести данное нарушение к существенным.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░. ░. ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░-░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ 20.06.2023, ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ 26 ░░░░ 2024 ░░░░.

░░░░░                                                  ░. ░. ░░░░░░░░░