Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-820/2020 ~ М-176/2020 от 06.02.2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара                                  02 июня 2020 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи – Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания – Добиной Д.Д.,

с участием представителя административного истца – Валуйских А.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-820/2020 по административному исковому заявлению акционерного общества «Русь-1» об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

Акционерное общество «Русь-1» (далее также АО «Русь-1», общество) обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит восстановить срок на обращение с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости и установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами №, №, расположенных по адресу ориентира: <адрес>, равной их рыночной стоимости по состоянию на 25.11.2013 года.

В обоснование заявленных требований указано, что административному истцу на праве общей долевой собственности принадлежат вышеуказанные земельные участки, кадастровая стоимость которых существенно превышает размер их действительной рыночной стоимости, определенный в Отчете об оценке, тем самым затронуты права и обязанности общества как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости земельных участков.

Административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в судебном порядке.

В судебном заседании представитель административного истца – Валуйских А.Г., действующий на основании доверенности, поддержал заявленные требования.

Представители административных ответчиков - Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, заинтересованных лиц - администрации городского округа Самара, министерства имущественных отношений Самарской области, а также привлеченные к участию в административном деле в качестве заинтересованных лиц Суворов А.Ю., Бурочкина Н.Ю., Рыбакина Н.А., Мамонов И.М., Славин Д.Н., Морозов М.А., ЗАО «Модемтрансавто» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Администрация городского округа Самара в письменном отзыве возражала против удовлетворения административного иска, ходатайствовала о назначении судебной экспертизы.

Иными участниками судебного разбирательства отзывов и возражений не представлено.

В соответствии со ст. 150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца подлежат частичному удовлетворению в соответствии с результатами судебной экспертизы, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения об объектах недвижимости:

- земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1 461 +/- 13 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: занимаемый нежилым зданием (Литера ЯЯ1) с прилегающей территорией, расположенный по адресу ориентира: <адрес>;

- земельном участке с кадастровым номерами №, площадью 6 088 +/- 27 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: занимаемый складом (литера В), расположенный по адресу ориентира: <адрес>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 17.07.2019г.

Кадастровая стоимость земельных участков определена в соответствии с удельными показателями кадастровой стоимости, утвержденными постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013г. № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» (Приложение № 2) и по состоянию на 25.11.2013 года составляет 14 955 862,53 руб. для объекта с кадастровым номером №; 15 184 872,24 руб. для объекта с кадастровым номером №, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 17.04.2019 года.

АО «Русь-1» является собственником на праве общей долевой собственности указанных выше объектов недвижимости, о чем представлены выписки из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17.07.2019 года.

Согласно статье 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии и суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

11.12.2019 года общество обратилось с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков.

Комиссия уведомила АО «Русь-1» об отказе в принятии заявления к рассмотрению по причине пропуска срока обращения. Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Согласно статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

С учетом требований ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

По делу установлено, что сведения о кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости внесены в ЕГРН 21.12.2013 года, с заявлением в суд общество обратилось 06.02.2020 года, то есть по истечении установленного законом срока, о восстановлении которого заявлено ходатайство.

Так как очередная государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области в порядке, установленном ст. 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ, не проведена, расчет земельного налога производится исходя из ранее установленной кадастровой стоимости, то с учетом конкретных обстоятельств дела суд приходит к выводу, что прежние результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости продолжают затрагивать права административного истца, в связи с чем считает причину пропуска срока обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в суд уважительной и, при отсутствии иного способа защиты права, полагает возможным этот срок восстановить.

Административным истцом в обоснование требований представлен Отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков от 09.12.2019 года № №, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «НПО «Азимут».

Из отчета усматривается, что объектами оценки являлись спорные земельные участки, итоговая величина их рыночной стоимости на дату оценки определена в размере: 1 760 884 рубля для объекта с кадастровым номером №; 6 496 565 рублей для объекта с кадастровым номером №.

В ходе судебного разбирательства удовлетворено ходатайство заинтересованного лица - администрации городского округа Самара о назначения судебной экспертизы на предмет установления действительной рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №.

Из заключения эксперта ООО Агентство оценки «Гранд Истейт» № № от 14.04.2020 года следует, что итоговая величина рыночной стоимости земельных участков по состоянию на дату определения их кадастровой стоимости составляет: 2 671 000 рублей для объекта с кадастровым номером №, 11 129 000 рублей для объекта с кадастровым номером №.

В ходе судебного заседания в разъяснение данного заключения допрошена эксперт ООО Агентство оценки «Гранд Истейт» Ерпалова А.А., которая подтвердила выводы, содержащиеся в экспертном заключении, и пояснила, что расчет стоимости земельных участков выполнялся сравнительным подходом методом сравнения продаж. Для расчетов рыночной стоимости объектов оценки были отобраны 6 объектов-аналогов, расположенные, как и оцениваемые, в Кировском районе г. Самара. Объекты экспертизы и объекты аналоги расположены в промзоне города, в окружении промышленных предприятий и имеют сопоставимое удобство и качество подъездных путей, в связи с чем корректировка по данному фактору не вводилась. Поскольку площади аналогов различны (от 1461 до 6088 кв.м), в таблице 6 на стр. 20 заключения первоначально было указано на необходимость введения корректировки на площадь. Однако, в ходе экспертных исследований установлено, что при диапазоне площади участков от 1500 до 10 000 кв.м, корректировка на площадь не требуется, что обосновано на стр. 25 экспертного заключения со ссылкой на исследования в справочнике Лейфера Л.А. Несмотря на то что справочник издан в 2014 году, исследования в нем содержатся за 2012 и 2013г. Все аналоги имеют равную (удовлетворительную) транспортную доступность; 3 участка из 6 имеют доступ к железнодорожной ветке, что повышает их стоимость, в отношении 3-х участков без ж/д ветки введена повышающая корректировка. Транспортная доступность для всех аналогов принята «удовлетворительно», так как все участки в промзоне и есть возможность проезда ко всем участкам. Расположение участка на первой линии не всегда означает хорошую транспортную доступность. Эксперт также пояснила, что при описании объектов-аналогов на стр. 20 правильно указана информация о ценообразующем параметре «наличие ж/д ветки»: для аналога № 2 – «есть», для аналога № 6 – «нет», однако, в тексте под скриншотами для данных аналогов на стр. 45 и 49 заключения допущена опечатка, что не повлияло на правильность расчетов (стр. 30).

Причиной расхождения выводов о рыночной стоимости земельных участков в отчете и экспертном заключении, по мнению эксперта, является неправильный подбор объектов-аналогов: на стр. 126 в качестве аналогов выбраны 6 объектов, тогда как использованы в расчетах только 4, расположенные в Советском районе г. Самары, а не в Кировском, как объекты оценки; в тексте скриншотов нет точного описания местоположения аналогов (адреса), указана только ул. Заводское шоссе, ул. Ветлянская, в связи с чем нельзя проверить на какой линии находятся участки, при этом в табл.11.2 на стр. 71 Отчета адрес 3 аналогов указан - ул. 22 Партсъезда. У 2 аналогов в отчете присутствует фактор «наличие ж/д ветки», у 2 – нет, однако корректировка не введена, причина не указана. Кроме того, в отчете об оценке введена корректировка на площадь по данным журнала «Имущественные отношения в РФ», тогда как эти данные приведены по земельным участкам под промышленные объекты в поселениях за 2005 год, а дата оценки 2013 год. В экспертном заключении на стр.96 приведены аналитические сведения Поволжского центра развития за 3 квартал 2013 года по Кировскому району г. Самары о средней стоимости земельных участков исследуемого сегмента за 1 кв.м. Средняя стоимость составила 1 937 руб. без скидки на торг (~10%). В экспертном заключении средняя стоимость 1 кв.м составила 1 828 руб., что приближенно к среднему значению по рынку, а в отчете об оценке (стр. 80) цены значительно занижены (для участка КН № – 1205 руб., КН № – 1067 руб.), что привело к снижению итоговой рыночной стоимости.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст. 307 УК РФ, в своих пояснениях ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы с приведением обоснований своих выводов. Оснований сомневаться в правильности и обоснованности суждений эксперта у суда не имеется.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельных участков, описание качественных и количественных характеристик объектов оценки, анализ рынка в сегменте объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость; анализ наиболее эффективного использования объектов исследования, обоснование выбора используемого подхода к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Методики исследования, объём и этапы проведения оценки, подбор аналогов, выполнение расчётов, согласование полученных результатов в экспертном заключении соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки.

Заключение судебной экспертизы отвечает требованиям ст. 79, 82, 84, 168 КАС Российской Федерации, у суда не имеется оснований подвергать сомнению выводы эксперта, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, в исходе дела не заинтересован.

Оснований для установления кадастровой стоимости земельных участков на основании отчета ООО «НПО «Азимут» об оценке рыночной стоимости земельных участков суд не усматривает и полагает, что экспертное заключение является наиболее полным и аргументированным.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований и установлении кадастровой стоимости спорных объектов равной их рыночной стоимости в размере, определенном экспертным заключением.

Установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном их рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения общества с заявлением в Комиссию при Управлении Росреестра по Самарской области является 11.12.2019 года, в суд - 06.02.2020 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск акционерного общества «Русь-1» удовлетворить частично.

Восстановить срок на обращение в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1 461 кв.м, расположенного по адресу ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 25.11.2013 года в размере 2 671 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 6 088 кв.м, расположенного по адресу ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 25.11.2013 года в размере 11 129 000 рублей.

Датой подачи АО «Русь-1» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать – 11.12.2019 года, в суд – 06.02.2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий О.А. Калинникова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 16.06.2020 г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

(резолютивная часть)

г. Самара                                  02 июня 2020 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи – Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания – Добиной Д.Д.,

с участием представителя административного истца – Валуйских А.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-820/2020 по административному исковому заявлению акционерного общества «Русь-1» об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости,

руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административный иск акционерного общества «Русь-1» удовлетворить частично.

Восстановить срок на обращение в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1 461 кв.м, расположенного по адресу ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 25.11.2013 года в размере 2 671 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 6 088 кв.м, расположенного по адресу ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 25.11.2013 года в размере 11 129 000 рублей.

Датой подачи АО «Русь-1» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать – 11.12.2019 года, в суд – 06.02.2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий О.А. Калинникова