Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-547/2024 ~ М-391/2024 от 11.04.2024

Дело №2-1-547/2024

64RS0007-01-2024-000858-47

РЕШЕНИЕ

    Именем Российской Федерации

03 июня 2024 года                                                                                        город Балашов

Балашовский районный суд Саратовской области в составе:

    председательствующего судьи Шапкиной И.М.,

    при секретаре Гаврилюк Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кулаевой Валерии Алексеевны, Демидовой Алеси Петровны, действующей за себя и в интересах несовершеннолетней ФИО2 к Чёркиной (Мамышевой) Вере Владимировне о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона,

установил:

истцы Кулаева В.А., Демидова А.П., действующая за себя и в интересах несовершеннолетней ФИО2 обратились в суд с иском, в котором просят прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры, общей площадью 18,2 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>.

В обоснование своих требований истцы указываю, что ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи приобрели в общую долевую собственность квартиру по вышеуказанному адресу, оплата за квартиру частично производилась за счет средств федерального бюджета на основании государственного сертификата на материнский капитал, путем перечисления территориальным управлением Пенсионного фонда РФ денежных средств на счет ФИО3 – представителя продавца Мамышевой В.В.; ДД.ММ.ГГГГ произведена регистрация права собственности на объект недвижимости за истцами, установлено обременение в виде ипотеки, денежные средства на счет ФИО3 были переведены, однако, истцы и ответчик своевременно заявление о прекращении ипотеки не подали, ФИО3 умерла, в настоящее время местонахождение продавца Мамышевой В.В. неизвестно.

Истцы Кулаева В.А., Демидова А.П., действующая за себя и в интересах несовершеннолетней ФИО2, их представитель по доверенности Абрамова Н.А. при надлежащем извещении в судебное заседание не явились, представили заявление о рассмотрении дела в их отсутствие, на исковых требованиях настаивают.

Ответчик Мамышева В.В., изменившая фамилия на Чёркину, при надлежащем извещении по месту регистрации и известному месту жительства, в судебное заседание не явилась.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской при надлежащем извещении, не обеспечили явку своего представителя в судебное заседание.

Третье лицо Отделение Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Саратовской области при надлежащим извещении, не явились, просили рассмотреть дело без участия представителя с учетом представленного письменного отзыва на иск (л.д.73-75).

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Конституция РФ, ее статья 35 (часть 2), гарантирует каждому право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст.454 ГК РФ).

В силу ст.488 Гражданского кодекса РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Исходя из материалов дела, установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Мамышевой В.В. (продавцом) в лице представителя по доверенности ФИО3 и Кулаевой В.А., Демидовой А.П., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО2 (покупателями) заключен договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа по адресу: <адрес>.

Стороны пришли к соглашению о цене приобретаемой недвижимости в сумме <данные изъяты> коп. (п.4 договора купли-продажи).

Согласно условиям договора, оплата за квартиру произведена следующим образом: денежные средства в размере <данные изъяты> коп. продавец получил от покупателя до подписания настоящего договора, денежные средства в сумме <данные изъяты> коп. будут переданы за счет средств федерального бюджета в соответствии с Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» на основании государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серии МК-I №, выданного ДД.ММ.ГГГГ Пенсионным фондом РФ на основании решения государственного учреждения - УПФР в Балашовском районе Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ № на имя Демидовой А.П., путем перечисления Территориальным Управление Пенсионного фонда РФ денежных средств в сумме <данные изъяты> коп. на лицевой счет ФИО3 № в безналичной форме в установленный законом срок со дня передачи заявления о распоряжении в УПФ РФ со всеми необходимыми документами. В соответствии со ст.488 ГК РФ вышеуказанная недвижимость находится в залоге у продавца до окончания денежного расчета между сторонами (п.4 договора).

Истцам Кулаевой В.А., Демидовой А.П., несовершеннолетней ФИО2 на праве общей долевой собственности (по 1/3 доле каждой) принадлежит квартира, расположенная по адресу: <адрес>.

Одновременно с регистрацией права собственности истцами на приобретенное недвижимое имущество ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация обременения жилого помещения в виде ипотеки в силу закона.

Согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается, в том числе, с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В порядке, предусмотренном ст. 339.1 ГК РФ, залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога.

Таким образом, целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником.

При этом право залога следует судьбе обеспеченного залогом обязательства, неразрывно с ним связано и прекращается вместе с ним.

В соответствии с п. 1 ст. 19 Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Так, государственная регистрация прав на недвижимое имущество проводится в порядке, установленном Федеральным законом Российской Федерации от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), Правилами ведения ЕГРП, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Согласно ч. 2 ст. 53 ФЗ от 13.07.2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Пунктом 7 ст. 53 закона установлено, что государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем проставления регистрационной отметки на договоре об ипотеке, документе, являющемся основанием возникновения права собственности или иного права залогодателя на объект недвижимого имущества, ипотека на который возникает в силу закона.

Пунктом 11 ст. 53 ФЗ от 13.07.2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" и ст. 25 ФЗ от 16.07.1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Согласно ст. 21 ФЗ об ипотеке (залоге недвижимости) прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению одной из сторон сделки не допускается.

В соответствии со ст. 408 ГК РФ, надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В силу п. 4 ст. 29 Закона о государственной регистрации, регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

При этом, ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлены основания погашения регистрационной записи об ипотеке, но не основания прекращения обязательства. Согласно указанной статье, если иное не предусмотрено федеральным законом или данной статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки; для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

Таким образом, перечень оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке является закрытым и расширительному толкованию не подлежит. Для погашения такой записи регистрирующий орган не вправе требовать от заявителей представления документов, не предусмотренных ст.25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в том числе документов, подтверждающих переход прав залогодержателя иным лицам. При наступлении обстоятельств, влекущих прекращение ипотеки, и в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена только на основании решения суда.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 п.52 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из сообщения начальника Управления выплаты пенсий и социальных выплат ОСФР по Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ следует, что средства материнского (семейного) капитала Демидовой Алеси Петровны в сумме <данные изъяты> руб. перечислены на лицевой счет ФИО3, открытый в Саратовском отделении № ПАО Сбербанк <адрес>, согласно заявления Демидовой А.П. о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий – на оплату приобретаемого жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, продавец Мамышева Вера Владимировна в лице представителя ФИО3. Указанные обстоятельства подтверждаются также платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.70, л.д.71) и выпиской по счету №, открытому на имя ФИО3 о зачислении ДД.ММ.ГГГГ денежных средств в размере <данные изъяты> коп. (л.д.108-109).

Таким образом, обязательства истцов (покупателей) по оплате стоимости жилого помещения, обремененного ипотекой в силу закона, выполнены в полном объеме.

Материалами дела достоверно установлено, то обстоятельство, что обязательство истцов по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ прекращено его надлежащим исполнением, что в силу вышеприведенных норм закона влечет за собой прекращение его обеспечения в виде залога. До настоящего времени ответчик, как залогодержатель не обратился в регистрирующий орган с заявлением о снятии обременения (ипотеки в силе закона) с объекта недвижимости, несмотря на то, что истцами обязательства по договору купли-продажи исполнены в полном объеме.

В настоящее время истцы являются собственниками объекта недвижимости –квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Наличие обременения в виде ипотеки на спорный объект, нарушает права истцов, как собственников указанного объекта недвижимости, что является недопустимым.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о законности требований истцов о прекращении обременения, в связи с исполнением перед залогодержателем обязательств в полном объеме и отсутствием возможности в ином порядке погасить запись об ипотеке, ввиду отсутствия сведений о местонахождении ответчика.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

         исковые требования Кулаевой Валерии Алексеевны, Демидовой Алеси Петровны, действующей за себя и в интересах несовершеннолетней ФИО2 к Чёркиной (Мамышевой) Вере Владимировне о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона, удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры общей площадью 18,2 кв.м., кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>.

             Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме (07 июня 2024 года) путем подачи жалобы через Балашовский районный суд.

Председательствующий:                                                                       И.М. Шапкина

        Мотивированный текст решения изготовлен 07 июня 2024 года.