Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-297/2023 (2-2268/2022;) ~ М-1868/2022 от 06.09.2022

Дело № 2-297/2023

УИД 76RS0017-01-2022-002478-48

Принято в окончательной форме 04.05.2023

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 марта 2023 года г.Ярославль

    Ярославский районный суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи Хахиной А.М.,

при секретаре Шиндыковой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Коляева Сергея Валерьевича к Управлению градостроительства, имущественных и земельных отношений Администрации Ярославского муниципального района о регистрации перехода права собственности

у с т а н о в и л :

    Коляев С.В. обратился в суд с иском к УГИЗО Администрации ЯМР (ранее - КУМИ Администрации ЯМР), в котором просил:

    - вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к нему на объект недвижимости – земельный участок с кадастровым №, общей площадью 1100 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование: для садоводства.

    В обоснование заявленных требований ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи № земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым № (далее по тексту – ЗУ98), общей площадью 1100 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Передача участка была осуществлена ДД.ММ.ГГГГ, цена договора составляла 78 243 руб. Данная сумма была им полностью оплачена, сделка была исполнена.

    Указывает, что неоднократно обращался к ответчику с предложением о государственной регистрации перехода права собственности, однако продавец от данного предложения уклонялся, что подтверждается ответом от ДД.ММ.ГГГГ. Ссылается на положения ст.8, 8.1, 153, 218, 223, 551 ГК РФ.

    Истец Коляев С.В., его представитель по ордеру адвокат Вершинина Н.Е. в судебном заседании исковые требования поддержали. Истец пояснил, что он сам заключением договора купли-продажи не занимался, так как у него имелся представитель по доверенности - Сабурова М.Н. Данному представителю он передал наличные денежные средства для оплаты договора купли-продажи, сам договор не подписывал. Уполномоченный сотрудник КУМИ Администрации ЯМР ему участок не передавал и не показывал. Он самостоятельно по публичной кадастровой карте нашел участок, занимался вырубкой деревьев, планировкой. Какой-либо квитанции об оплате стоимости земельного участка ему не передавали. В настоящее время в его личном кабинете на сайте Госуслуги отображается задолженность по оплате. Какого-либо письма от ответчика в ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора купли-продажи не получал.

     Представитель ответчика УГИЗО Администрации ЯМР по доверенности Потапова И.В. в судебном заседании возражала по иску. Пояснила, что действительно Коляев С.В. обратился через своего представителя с заявлением о предоставлении ЗУ98 в собственность за плату ДД.ММ.ГГГГ. На основании действующего административного регламента был подготовлен проект договора купли-продажи в 3-х экземплярах и передан на руки его представителю для подписания. По регламенту покупатель подписывает договор, акт приема-передачи и предоставляет все экземпляры обратно в КУМИ Администрации ЯМР (в настоящее время УГИЗО Администрации ЯМР). На всех экземплярах проставляется печать, проверяется оплата и уполномоченный сотрудник осуществляет запись на гос.регистрацию. Со стороны Коляева С.В. подписанные экземпляры договора возвращены не были, оплата участки не произведена, каких-либо действий не производилось. Участок фактически истцу не передавался, акт приема-передачи, подписанный со стороны председателя КУМИ, являлся также проектом, для упрощения процедуры гос.регистрации. ДД.ММ.ГГГГ истцу было направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи. Указание в уведомление на возврат оплаченных денежных средств является некорректным. Выявленным несоответствием в сведениях об участке является то, что при решении вопроса о заключении договора купли-продажи не была проведена публикация о предоставлении данного участка. Данная публикация была осуществлена ДД.ММ.ГГГГ, поступили заявления от граждан о намерении участвовать в аукционе. После этого от истца каких-либо действий не последовало, участок был подготовлен к аукциону, получены соответствующие документы, присвоен адрес. В настоящее время участок передан на аукцион.

    3-е лицо Сабурова М.Н. в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования поддерживала и пояснила, что она, как представитель Коляева С.В., подала от его имени в начале ДД.ММ.ГГГГ заявление о предоставлении земельного участка в <адрес> с видом разрешенного использования для садоводства – ЗУ98. Ответчиком был подготовлены подписанные экземпляры договора купли-продажи, выдана квитанция на оплату. Она оплатила необходимые денежные средства в ДД.ММ.ГГГГ, квитанцию и подписанные экземпляры договора купли-продажи передала ответчику, каких-либо расписок не выдавалось. Подача документов на гос.регистрацию откладывалась по разным причинам. В ДД.ММ.ГГГГ она как представитель истца получила уведомление о расторжении договора. После получения данного уведомления в КУМИ Администрации ЯМР не обращалась, так как имелись судебные споры по смежным земельным участкам. Сама как представитель Коляева С.В. она на гос.регистрацию по переходу права собственности по договору купли-продажи не записывалась. Пояснила, что обращалась в ПАО Сбербанк за розыском платежа, однако ответа не получила.

    Представители 3-х лиц Управления Росреестра по ЯО, ППК «Роскадастра» (ранее ФГБУ ФКП Росреестра) в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены заранее.

    Свидетель ФИО6 в судебном заседании показала, что работает консультантом земельного отдела УГИЗО Администрации ЯМР, в ДД.ММ.ГГГГ она работала ведущим специалистом отдела земельных отношений КУМИ Администрации ЯМР, в её обязанности входило прием заявлений о предоставлении земельных участков, консультирование, сопровождение сделок. После поступления заявления подготавливается проект договора купли-продажи, заявителю об этом сообщается и передается 3 экземпляра проекта договора, акта приема-передачи с квитанцией об оплате. После этого заявитель должен вернуть подписанные экземпляры договора купли-продажи, акта, предоставить доказательства оплаты по договору, также проверяется в бухгалтерии оплата по договору и производится запись на гос.регистрацию. Если на гос.регистрацию документы не поданы, то как правило оплаты по договору нет. Если имеется задолженность по оплате договора, то это выставляется на сайте Госуслуги в личном кабинете.

    Заслушав участников процесса, свидетеля, исследовав материалы дела, суд считает, что в удовлетворении исковых требований должно быть отказано по следующим основаниям:

    Пунктом 1 ст.39.3 ЗК РФ установлено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

    В силу подпункта 3 пункта 2 указанной статьи без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу, за исключением земельных участков общего назначения, членам такого товарищества.

    Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Коляев С.В. в лице представителя по доверенности Сабуровой М.Н. обратился к КУМИ Администрации ЯМР (в настоящее время УГИЗО Администрации ЯМР – л.д.164-167) с заявлением о предоставлении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в собственность, без проведения торгов (л.д.95).

    Из указанного заявления следовало, что он просил предоставить в собственность за плату земельный участок с кадастровым №, площадью 1100 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для садоводства в связи со ст.39.3 ЗК РФ. К данному заявлению были приложены: копия паспорта, копия доверенности и справка ФИО9 о том, что Коляев С.В. является членом данного ДНТ, расположенному по адресу: <адрес>, а именно участок с кадастровым №, смежный с участками 47 и 48.

Согласно пункта 1 ст.39.18 ЗК РФ (в редакции по состоянию на дату подачи истцом заявления - ДД.ММ.ГГГГ) в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, заявления гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий:

1) обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей (далее в настоящей статье - извещение) в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет";

2) принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39.15 или статьей 39.16 настоящего Кодекса.

    Пунктом 5 данной статьи установлено, что если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган совершает одно из следующих действий:

    1) осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в трех экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка;

    2) принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка в соответствии со статьей 39.15 настоящего Кодекса при условии, что испрашиваемый земельный участок предстоит образовать или его границы подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», и направляет указанное решение заявителю.

    Согласно подп.1 пункта 7 указанной статьи в случае поступления в течение тридцати дней со дня опубликования извещения заявлений иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении земельного участка.

    Вместе с тем, после поступления заявления Коляева С.В., его представителю Сабуровой М.Н. был выдан проект договора купли-продажи (л.д.91) в отношении ЗУ98 на основании абз.3 п.2 ст.39.3 ЗК РФ. Извещения о возможном предоставлении земельного участка в нарушение вышеуказанных норм опубликовано не было. При этом судом учитывается, что спорный участок не являлся участком, образованным из земель СНТ, что подтверждается копией реестрового дела на ЗУ98 (л.д.57-87).

    Из указанного проекта договора (пункт 1) следовало, что продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым №, находящийся: <адрес>, для садоводства, общей площадью 1100 кв.м. по акту приема-передачи земельного участка, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора.

    Как следует из пояснений представителя ответчика, показаний свидетеля и пояснений 3-го лица Сабуровой М.Н. проект договора с актом приема-передачи был выдан в 3-х экземплярах, подписан руководителем КУМИ Администрации ЯМР.

    Согласно Административного регламента предоставления муниципальной услуги по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в собственность без проведения торгов, за исключением предоставления земельных участков в собственность гражданам, имеющим право на бесплатное предоставление земельных участков, утвержденного постановлением Администрации ЯМР от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.168-184), пунктов 3.2.8.3, 3.2.10, 3.3.1-3.3.4, одним из результатов предоставления муниципальной услуги является выдача заявителю подписанного проекта договора купли-продажи.

    Из показаний свидетеля следует, что после выдачи проекта договора купли-продажи, заявитель данные экземпляры проекта должен подписать, возвратить в КУМИ Администрации ЯМР, а также предоставить доказательства оплаты. Также из указанных показаний следует, что со стороны истца, либо его представителя данные действия совершены не были. Факт отсутствия платежа подтверждается ответом ФИО10 (л.д.195-196), ответом ФИО11 (л.д.198-199), ответом УГИЗО Администрации ЯМР (л.д.214), ответом ФИО12 (л.д.224).

    В силу части 1 статьи 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» муниципальные правовые акты могут быть отменены органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт.

    Таким образом, орган местного самоуправления вправе в порядке самоконтроля отменить ранее изданный им муниципальный правовой акт в случае несоответствия его требованиям законодательства. В свою очередь, отменяющий акт органа местного самоуправления должен соответствовать закону, то есть быть обоснованным и не нарушать законных прав граждан.

    При этом реализация органами местного самоуправления предоставленных законом полномочий не может ставиться в зависимость исключительно от усмотрения данных органов.

    Поскольку изначально, при предоставлении земельного участка ЗУ98 истцу, со стороны ответчика было допущено нарушение процедуры предоставления земельного участка, то данное нарушение могло быть устранено в порядке самоконтроля.

    Судом установлено, что на официальном сайте Администрации ЯМР (л.д.112-113), в официальном печатном издании ЯМР – газете «ФИО13» от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.114) было опубликовано извещение о возможном предоставлении ЗУ98.

    В течении 30 дней со дня публикации поступили заявления от граждан о намерении участвовать в аукционе (л.д.108-111).

    При таких обстоятельствах, участок Коляеву С.В. не мог быть предоставлен без проведения торгов, иначе это бы нарушало права неопределенного круга лиц на возможность приобретения земельного участка путем конкурентных процедур.

    Судом установлено, что письмом КУМИ Администрации ЯМР от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.93-94) истцу было сообщено о расторжении договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Данное письмо получено представителем истца Сабуровой М.Н., что ею было подтверждено в ходе судебного заседания. Из указанного письма следует, что договор расторгнут в связи с выявленными несоответствиями из представленных документов и имеющихся данных в Администрации ЯМР.

    Ответа на указанное письмо истцом в адрес ответчика не направлялось.

    Из представленных материалов следует, что со стороны ответчика в отношении ЗУ98 были проведены мероприятия по подготовке аукциона – получен градостроительный план земельного участка, отчет о рыночной стоимости земельного участка, утверждена схема расположения земельного участка общего пользования, через который осуществляется подъезд к участку, присвоен адрес участку (л.д.100-107).

    Коляев С.В. обратился к ответчику ДД.ММ.ГГГГ, в котором просил выйти с ним на государственную регистрацию договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.90). О том, что имели место более ранние обращения истца к ответчику, как до ДД.ММ.ГГГГ, так и после в период до ДД.ММ.ГГГГ, доказательств суду не представлено.

    Ответом от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.89) ответчик сообщил истцу о том, что договор купли-продажи расторгнут, начато проведение процедуры аукциона, в связи с чем истец вправе приобрести испрашиваемый участок через аукцион.

    Обосновывая исковые требования, истец ссылается на положения п.1-3 ст.551 ГК РФ.

    Как разъяснено в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

    Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

    В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

    Пунктом 63 указанного постановления разъяснено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

    Вместе с тем, судом установлено, что фактически спорный земельный участок уполномоченным сотрудником ответчика истцу не передавался, на местности показан не был, данный факт подтвержден истцом, а также представителем ответчика в судебном заседании.

Выдача для подписания проекта акта приема-передачи не подтверждает фактической передачи земельного участка.

Кроме того, как уже указывалось выше, при предоставлении участка истцу в собственность и выдачи проекта договора купли-продажи были нарушены положения ЗК РФ, не осуществлено опубликование о возможном предоставлении земельного участка.

    В силу п.1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

    Пунктом 2 данной статьи установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

    Таким образом, суд считает, что подписание проекта договора купли-продажи с нарушением требований закона, посягает на права и охраняемые интересы неопределенного круга лиц, которые в рамках конкурентных процедур могли бы претендовать на предоставление земельного участка в собственность, соответственно данная сделка является ничтожной и не может повлечь каких-либо правовых последствий.

    С учетом изложенного, суд считает, что отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований, как с учетом того, что ЗУ98 истцу не передавался, какие-либо денежные средства в счет его оплаты не внесены, так и с учетом того, что заключение договора купли-продажи произведено с нарушением требований закона и прав неопределенного круга лиц.

    При этом, поскольку в удовлетворении иска отказано, в соответствии со ст.144 ГПК РФ подлежат отмене меры по обеспечению иска, принятые на основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.220-221).

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

     ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░ <░░░░░░ ░░░░░░> №, ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░.

    ░░░░░░░░ ░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░.░░.░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░ №, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░, ░░░░ №, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ №, ░ ░░░░░ ░ ░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░ №, ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ №.

    ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░ ░.░.░░░░░░