Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-763/2023 ~ М-626/2023 от 13.06.2023

УИД: 66RS0025-01-2023-000781-34 г/д 2-763/2023

Решение составлено

08.12.2023

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Верхняя Салда 29 ноября 2023 года

Верхнесалдинский районный суд Свердловской области в составе

председательствующего Исаевой О.В.

при секретаре судебного заседания Чебан Г.П.

с участием истца Малаховой Л.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Малаховой Людмилы Геннадиевны к Нейкову Александру Геннадиевичу о признании права собственности, погашении записи о государственной регистрации права,

у с т а н о в и л:

Малахова Л.Г. обратилась в суд с иском к Нейкову А.Г., в котором, с учетом уточненных требований, просит признать право собственности на ? долю объекта недвижимости, расположенного в <адрес>, с момента государственной регистрации от 05.02.2021, погасить запись о регистрации о праве собственности ? доли объекта недвижимости за ответчиком. В обоснование заявленных требований указала, что собственниками спорного недвижимого имущества являются истец и ответчик по ? доли каждый на основании договора купли-продажи, переход права собственности зарегистрирован 05.02.2021. Для приобретения квартиры истец по просьбе ответчика предоставила ему денежные средства в сумме 391 000 руб., о чем 30.01.2021 между сторонами заключен договор займа. Однако, заемные денежные средства в полном объеме ответчиком не выплачивались, в связи с чем между сторонами 19.11.2022 заключено соглашение, согласно которому ответчик не имеет возможности вернуть займ, в связи с чем передает истцу ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру.

В судебном заседании Малахова Л.Г. заявленные требования и доводы, изложенные в обоснование иска, поддержала в полном объеме. Суду пояснила, что фактически ответчик не уплачивал выкупную цену ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, поскольку заемные денежные средства по договору займа не вернул и не имеет возможности вернуть. В обеспечение исполнения обязательств по договору займа между сторонами 30.11.2021 также был заключен договор залога, предметом которого является ? доля спорного объекта недвижимости. Поскольку при регистрации перехода права собственности на квартиру ответчик заверил, что вернет сумму займа, договор залога не был зарегистрирован в установленном законом порядке. 10.11.2023 между сторонами заключено соглашение о расторжении договора займа от 30.01.2023, согласно которому Нейков А.Г. отказывается возвращать долг по договору займа и предлагает ей принять ? долю объекта недвижимости.

Ответчик Нейков А.Г. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В письменном отзыве представитель Росреестра указал, что принятие решения по делу оставляет на усмотрение суда, поскольку Управление Росреестра в силу своей компетенции не оспаривает и не может оспаривать чьих-либо действий, сделок и прав.

Судом с учетом мнения лиц, участвующих в деле, в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации принято решение о рассмотрении дела при данной явке.

Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 308 Гражданского кодекса Российской Федерации в обязательстве в качестве каждой из его сторон - кредитора или должника - могут участвовать одно или одновременно несколько лиц. Если по условиям договора недвижимое имущество приобретается несколькими покупателями в долях, то у них возникает право общей долевой собственности, а сам договор будет не многосторонним, а с множественностью лиц на стороне покупателя.

В соответствии с п. 2 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая долевая собственность - это собственность, в праве на которую каждый из сособственников имеет долю.

В силу положений статьи 251 Гражданского кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 223 настоящего Кодекса.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. (п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст.ст. 432, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что 30.01.2021 между ФИО1 (продавец) и Нейковым А.Г., Малаховой Л.Г. (покупатели) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной в <адрес>.

Согласно условий договора, квартира приобретена в общую долевую собственность (в ? доли каждому) за 750 000 руб. за счет собственных средств покупателей, уплачиваемых продавцу полностью до подписания договора.

Государственная регистрация перехода права собственности осуществлена 05.02.2021.

Таким образом, судом установлено, что 30.01.2021 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с двумя покупателями в общую долевую собственность. Денежные средства за приобретаемую квартиру уплачены покупателями в полном объеме до подписания договора купли-продажи.

Из пояснений истца в судебном заседании следует, что денежные средства Нейкову А.Г. на приобретение ? доли в квартире были предоставлены ей по договору займа от 30.01.2021.

В соответствии с ч. 1 ст. 807, ст. 808 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Согласно договору займа от 30.01.2021, Малахова Л.Г. передала Нейкову А.Г. денежные средства в сумме 391 000 руб. на срок 48 месяцев, до 10.02.2025. За пользование займом заемщик выплачивает проценты в размере 10% годовых. Заемщик обязан вернуть займ и проценты за пользование займом путем выплаты ежемесячных платежей в сумме по 11 900 руб. За ненадлежащее исполнение заемщиком обязательств выплачиваются проценты за пользование чужими денежными средствами, неустойка в размере 0,1% от задолженности за каждый день просрочки. Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон.

В силу требований ст. 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. Если иное не предусмотрено договором займа, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее займодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Анализ договора займа от 30.01.2021 свидетельствует о том, что он был заключен между сторонами в соответствии со ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не в силу ст. 814 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей заключение договора займа с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели (целевой заем). При этом заемщик принял в собственность от заимодавца определенную договором денежную сумму, принял на себя обязательства по уплате процентов на сумму займа. Таким образом, воля заемщика при подписании договора займа была сформулирована достаточно четко и определенно на получение заемных денежных средств на условиях, определенных договором.

В силу пункта 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается надлежащим исполнением.

Из материалов дела следует, что заемщик Нейков А.Г. ненадлежащим образом исполнял обязанности по договору займа от 30.01.2021 с июня 2022 года, в связи с чем 19.11.2022 Малахова Л.Г. направила в его адрес претензию, согласно которой поскольку заемные денежные средства были потрачены на приобретение ? доли в квартире, расположенной в <адрес>, у Нейкова А.Г. отсутствуют денежные средства для возврата суммы займа, предлагается расторгнуть договор займа и передать принадлежащую Нейкову А.Г. долю в квартире Малаховой Л.Г.

Претензия получена и подписана Нейковым А.Г. 08.12.2022.

Вместе с тем, подписанная сторонами претензия, обозначенная как гражданское соглашение, не принимается судом во внимание.

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

В силу ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут.

10.11.2023 между Малаховой Л.Г. и Нейковым А.Г. заключено соглашение о расторжении договора займа от 30.01.2021, что предусмотрено п. 6.2 договора займа. Из соглашения следует, что договор займа подлежит расторжению, поскольку заемщик с июня 2022 года прекратил оплаты по договору, отказывается в дальнейшем возвращать сумму займа, в связи с чем предлагает займодавцу принять ? долю объекта недвижимости-квартиры, расположенной в <адрес>. У сторон отсутствуют какие-либо материальные претензии друг к другу. В связи с расторжением договора.

Соглашение о расторжении договора подписано сторонами.

Таким образом, в силу ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации договор займа от 30.01.2021 считается расторгнутым 10.11.2023.

Доводы истца о том, что она единолично оплатила цену приобретаемого недвижимого имущества по договору купли-продажи от 30.01.2021, суд отклоняет как несостоятельные.

Из условий кредитного договора от 22.01.2021, заключенного между АО «Альфа-Банк» и Малаховой Л.Г., не следует, что заемщику предоставлен кредит в сумме 430 000 руб. на приобретение спорного жилого помещения, потребительский кредит предоставлен без указания его целевого назначения.

Договор займа от 30.01.2021, заключенный между истцом и ответчиком, также был заключен без указания цели его предоставления, в связи с чем не имеет юридического значения для возникших правоотношений, вытекающих из договора займа, каким образом и в какой период заемщик воспользовался заемными денежными средствами, учитывая, что договор займа был заключен в соответствии со ст. 807 Гражданского кодекса Российской Федерации (не целевой договор займа).

В подтверждение фактически незаключенности договора займа ввиду фактического неполучения заемных средств ответчиком от истца истец ссылается на выписку по счету от 30.11.2009, открытому а АО «Альфа-Банк», согласно которой 26.01.2021 на счет поступили денежные средства в размере 750 000 руб., которые были сняты 27.01.2021.

Вместе с тем, данная выписка судом не принимается, поскольку договор купли-продажи продавцом не оспаривается, как не оспаривается факт получения продавцом цены отчуждаемого им недвижимого имущества при заключении договора купли-продажи.

Учитывая характер спорных правоотношений, факт расторжения договора займа от 30.01.2021, заключенного между истцом и ответчиком, факт предложения Нейковым А.Г. принять Малаховой Л.Г. принадлежащую ему долю в праве общей долевой собственности на квартиру, суд приходит к выводу, что между сторонами фактически произведен раздел общей долевой собственности, в счет погашения долга по договору займа от 30.01.2021 ответчик предоставил отступное.

Так, в силу ст. 409 Гражданского кодекса Российской Федерации по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества.

Стороны вправе согласовать условие о предоставлении отступного на любой стадии существования обязательства, в том числе до просрочки его исполнения. При неясности условий соглашения и невозможности установить, была воля сторон направлена на прекращение обязательства полностью или в какой-либо части, толкование соглашения осуществляется в пользу того, что первоначальное обязательство прекращается полностью, а также прекращаются дополнительные требования по нему, включая обязанность уплатить неустойку.

Соглашение об отступном может предусматривать предоставление отступного как непосредственно в момент заключения такого соглашения, так и в будущем. Если моменты заключения соглашения и предоставления отступного не совпадают, между сторонами возникает факультативное обязательство, по которому должник вправе как исполнить первоначальное обязательство, так и предоставить отступное, которое кредитор обязан принять (статьи 308.2, 406, 409 ГК РФ).

Если по соглашению сторон в качестве отступного передано недвижимое имущество, однако должник уклоняется от регистрации перехода права собственности на этот объект, кредитор вправе потребовать осуществления такой регистрации (пункт 1 статьи 6, пункт 3 статьи 551, абзац второй пункта 1 статьи 556 ГК РФ).

Оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о наличии предусмотренных законом оснований для удовлетворения заявленных требований в части признания за истцом права собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.

При этом суд отмечает, что решение суда является основанием для внесения записи в ЕГРП с прекращением права собственности ответчика на долю в праве общей долевой собственности на квартиру.

Требования о признании за истцом права собственности на долю в праве общей долевой собственности на квартиру, принадлежащую ответчику, с момента первоначальной регистрации перехода права собственности, то есть с 05.02.2021, а также о погашении записи регистрации о праве собственности ответчика с 05.02.2021, не подлежат удовлетворению в силу следующего.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Если право восстановлено на основании судебного акта о признании сделки недействительной или ничтожной и применении последствий такой сделки, в реквизите "Дата государственной регистрации" указывается "Право восстановлено по решению суда, дата регистрации: (указывается первоначальная дата регистрации права)".

В данном конкретном случае не разрешался судом спор о признании договора купли-продажи квартиры недействительным в связи с неуплатой покупателями выкупной цены, при разрешении которого имелись бы основания для восстановления права собственности продавца на недвижимое имущество и соответственно, для указания первоначальной даты регистрации права собственности.

В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины в размере 6 586 руб., исчисленной из цены иска, факт несения которых подтвержден документально, подлежат взысканию в пользу истца с ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Исковые требования Малаховой Людмилы Геннадиевны к Нейкову Александру Геннадиевичу о признании права собственности, погашении записи о государственной регистрации права – удовлетворить частично.

Признать за Малаховой Людмилой Геннадиевной право собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение с кадастровым номером № ...., расположенное по адресу: <адрес>.

Прекратить право собственности Нейкова Александра Геннадиевича на ? долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение с кадастровым номером № ...., расположенное по адресу: <адрес>.

Взыскать с Нейкова Александра Геннадиевича в пользу Малаховой Людмилы Геннадиевны расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 586 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Верхнесалдинский районный суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Судья                     О.В.Исаева