Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-1311/2023 (33-14676/2022;) от 21.12.2022

судья: Иванова А.И.                                             гр. дело № 33-1311/2023

№2-3991/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

2 марта 2023 г.                                                                         г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Житниковой О.В.,

судей Ефремовой Л.Н., Соболевой Ж.В.,

при секретаре Туроншоевой М.Ш.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Ильиной Любови Тимофеевны на решение Ленинского районного суда г. Самары от 27 сентября 2022 года, которым постановлено:

«Исковое заявление Ильиной Любови Тимофеевны к Ворониной Татьяне Алексеевне о признании сделки купли-продажи недействительной и применении последствий недействительности сделки – оставить без удовлетворения.».

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Житниковой О.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ильина Л.Т. обратилась в суд с иском к Ворониной Т.А. о признании сделки купли-продажи недействительной и применении последствий недействительности сделки, указав, что Ильина Л.Т. приобрела на основании договора купли-продажи от 30.04.2021 у Ворониной Т.А. нежилое помещение площадью 78,7 кв.м, этаж №, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый № за 6 230 000 руб., указанную сумму ответчик получила до подписания договора в полном объеме. Между тем, по просьбе продавца для уменьшения налогообложения в договоре купли-продажи была указана цена помещения 3 100 000 рублей.

После совершения сделки выяснилось, что распоряжением первого заместителя Главы городского округа Самара от 13.04.2015 № многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, был признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам аварийного многоквартирного дома было предписано осуществить снос дома в течение шести месяцев после предоставления проживающим в доме гражданам жилых помещений. Учитывая, что занижение стоимости нежилого помещения в два раза влечет нарушение прав покупателя на равноценное возмещение стоимости приобретенного помещения в случае его изъятия для государственных и муниципальных нужд, истец предложила внести изменение в договор купли-продажи в части указания реальной рыночной покупной цены нежилого помещения. Ответчик не возражала против внесения изменений в договор купли-продажи, в связи с чем между Ильиной Л.T. и Ворониной Т.А. было подписано дополнительное соглашение, согласно которому цена нежилого помещения составила 6 230 000 рублей. Стороны обратились в Управление Росреестра с указанным дополнительным соглашением для внесения изменений в договор купли-продажи, в чем им было отказано со ссылкой на то, что договор не может быть изменен по соглашению сторон, обязательства по которому уже исполнены сторонами. 30.09.2021 Администрацией городского округа Самара вынесено постановление об изъятии земельного участка под многоквартирным домом и расположенного в нем нежилого помещения, принадлежащего истцу, в связи с чем истец вынуждена обратиться в суд с настоящим исковым заявлением.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец признать сделку купли-продажи нежилого помещения за 3 100 000 рублей недействительной в силу ее притворности; применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно, применить к сделке правила о договоре купли-продажи нежилого помещения за 6 230 000 рублей.

Судом первой инстанции постановлено вышеизложенное решение.

Не согласившись с решением суда, Ильина Л.И. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение об удовлетворении иска, ссылаясь на доказанность недействительности сделки, а также на необоснованность вывода суда о злоупотреблении истцом правом, на то, что суд, по своей инициативе делая вывод о недобросовестности поведения истца, указанное обстоятельство на обсуждение сторон не выносил, не позволив тем самым истцу опровергнуть такое усмотрение.

Представитель Ильиной Л.И. – Леонова О.Л. в заседании судебной коллегии доводы апелляционной жалобы поддержала.

Ответчик Воронина Т.А. в заседании судебной коллегии также просила удовлетворить жалобу истца.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

В силу требований ст.ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу статей 153, 154, 420 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.549 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ); переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст.551 ГК РФ).

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пунктов 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Следовательно, при рассмотрении вопроса о недействительности договора купли-продажи суд не должен ограничиваться проверкой того, соответствуют ли представленные документы формальным требованиям, которые установлены законом. При проверке действительности сделки суду необходимо установить наличие или отсутствие фактических отношений по сделке.

Из материалов дела усматривается, что 30.04.2021 между Ворониной Т.А. (продавец) и Ильиной Л.Т. (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения площадью 78,7 кв.м, этаж №, расположенного по адресу: <адрес>, пом. Н1, кадастровый №.

Согласно пункту 3 договора, нежилое помещение продано за 3 100 000 рублей, указанная сумма получена продавцом от покупателя полностью до подписания договора.

11.05.2021 на основании данного договора произведена регистрация права собственности Ильиной Л.Г. на нежилое помещение, о чем в ЕГРН внесена соответствующая регистрационная запись №.

01.12.2021 Ильина Л.Г. и Воронина Т.А. обратились в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о внесении изменений в регистрационную запись, представили дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 30.04.2021, согласно которому пункт 3 договора следует читать в новой редакции: «3. Указанное нежилое помещение продано за 6 230 000 (Шесть миллионов двести тридцать тысяч) рублей. Указанную сумму Продавец получил от Покупателя полностью до подписания настоящего договора».

Согласно уведомлению от 08.12.2021 действия по государственной регистрации приостановлены по причине несоответствия дополнительного соглашения нормам гражданского законодательства со ссылкой на то, что договор купли-продажи от 30.04.2021 исполнен и не может быть изменен по соглашению сторон.

Обращаясь с иском о признании сделки купли-продажи нежилого помещения притворной, истец ссылалась на то, что в действительности помещение ею было приобретено за 6 230 000 рублей, а не за 3 100 000 рублей, меньшая сумма была указана в договоре по просьбе продавца, в целях уменьшения налогообложения.

В подтверждение передачи денежных средств истцом представлены две расписки продавца от 30.04.2021, о получении ею за проданное недвижимое имущество двух сумм - 3 130 000 руб. и 3 100 000 руб.

Суд первой инстанции признал недоказанным, что согласованная сторонами сделки цена продаваемого имущества составляла 6 230 000 рублей и данная сумма была получена продавцом от покупателя, при этом исходил из того, что расписка на сумму 3 100 000 руб. на государственную регистрацию прав не предоставлялась, денежные средства по данным распискам, согласно пояснениям ответчика, фактически передавались в разные дни, в связи с чем, суд пришел к выводу о том, что данные расписки не подтверждают факт продажи имущества за цену, заявленную в иске. Также суд сослался на недоказанность наличия у истца денежных средств в указанной сумме, и не принял во внимание представленный истцом отчет об оценке, выполненный ООО «Март-Оценка», поскольку данная оценка произведена по состоянию на 25.07.2022, в итоговую стоимость включена помимо стоимости помещения, также стоимость земельного участка и упущенной выгоды от утраты объекта недвижимости.

Признание иска ответчиком суд не принял, как противоречащее закону и нарушающее права и законные интересы других лиц, и усмотрел в требованиях истца, направленных на увеличение стоимости приобретения нежилого помещения, признаки злоупотребления правом.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции в связи со следующим.

Истцом суду представлены две расписки продавца от 30.04.2021 о получении ею за проданное недвижимое имущество оплаты в общей сумме 6 230 000 рублей. Непредоставление второй расписки, на сумму 3 100 000 рублей, в регистрирующий орган, по мнению судебной коллегии, не может умалять доказательственное значение данной расписки, поскольку, исходя из положений ст. 170 ГК и разъяснений по ее применению, при притворности сделки, совершаемой на крупную сумму, стороны формально совершают сделку на меньшую сумму, в связи с чем, вторая расписка не могла быть представлена на государственную регистрацию. Само по себе несоответствие даты, указанной в расписке, дате фактической передачи денежных средств, также не свидетельствует о недопустимости или недостоверности данного доказательства.

Ответчик подтвердила в суде получение суммы по договору в размере 6 230 000 рублей, признала заявленные истцом требования.

Отклоняя представленный истцом отчет об оценке, выполненный ООО «Март-Оценка», суд, в нарушение ст.56 ГПК РФ, не предложил стороне представить соответствующий отчет на дату совершения сделки и без учета стоимости участка и упущенной выгоды, в связи с чем, остался невыясненным вопрос о действительной рыночной стоимости приобретенного объекта недвижимости на дату совершения сделки.

В связи с изложенным, судом апелляционной инстанции на основании ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ принято новое доказательство – отчет об оценке, выполненный ООО «Март-Оценка» по состоянию на 30.04.2021, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки на момент совершения сделки составляла 6 325 000 руб., что незначительно превышает заявленную сторонами стоимость.

Кроме того, судом первой инстанции не выяснялось, по какой цене нежилое помещение предлагалось истцом к продаже, а также обстоятельства согласования условий сделки, не предлагалось представить соответствующие доказательства, тогда как указанные обстоятельства имеют значение для дела. В связи с этим судом апелляционной инстанции на основании ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ приняты от истца новые доказательства - составленные нотариусом Ефановой А.И. протокол осмотра доказательств от 11.11.2022, согласно которому, на интернет-сайте Avito риэлтором ГК Визит Вахлаковым В. было размещено объявление о продаже данного нежилого помещения за 6 300 000 руб., а также протокол осмотра доказательств от 15.11.2022, согласно которому, в мобильном телефоне Ильина С.Н., сына истца, имеется переписка с Вахлаковым В. в апреле 2021 года относительно данной сделки, указана согласованная цена сделки – 6 230 000 руб., а также заключенный между Ворониной Т.А. и Ильиной Л.Т. предварительный договор купли-продажи от 19.04.2021, согласно которому, сторонами определена цена нежилого помещения – 6 230 000 руб.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что судом не были установлены юридически значимые для дела обстоятельства, что привело к вынесению необоснованного решения.

Поскольку совокупностью представленных суду первой и апелляционной инстанции доказательств подтверждается, что сторонами сделки была согласована цена договора 6 230 000 руб., что соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости, данная сумма была фактически получена продавцом, указание в договоре меньшей суммы было связано с желанием продавца уменьшить подлежащий уплате налог, судебная коллегия приходит к выводу о том, что сделка купли-продажи является притворной, совершенной на иных условиях в части стоимости имущества, в связи с чем, имеются основания для удовлетворения заявленных Ильиной Л.Т. исковых требований.

Кроме того, заслуживают внимания доводы апелляционной жалобы о необоснованности выводов суда первой инстанции о недобросовестности действий истца.

Суд первой инстанции, установив, что распоряжением первого заместителя Главы городского округа Самара от 13.04.2015 № многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, постановлением Администрации г.о.Самара от 30.09.2021 № земельный участок, занимаемый данным многоквартирным домом, и расположенные в доме помещения, в том числе принадлежащее истцу нежилое помещение с кадастровым номером: №, изъяты для муниципальных нужд, а также учитывая, что истец на основании ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ имеет право на выплату возмещения за изымаемое нежилое помещение, размер которого не может превышать стоимость приобретения ею такого помещения, усмотрел в требованиях истца, направленных на увеличение стоимости приобретения нежилого помещения, признаки злоупотребления правом, в связи с чем, отказал в иске.

В силу п.п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Из материалов дела усматривается, что Департамент управления имуществом г.о. Самара, на который постановлением Администрации г.о.Самара от 30.09.2021 № возложена обязанность по определению размера возмещения в связи с изъятием недвижимости, на недобросовестность покупателя в судебном заседании суда первой инстанции не ссылался, разрешение требований оставил на усмотрение суда.

Суд первой инстанции, в нарушение приведенных норм закона и разъяснений по их применению, по своей инициативе, не вынося соответствующие обстоятельства на обсуждение, признал поведение истца недобросовестным.

При этом судебная коллегия, исходя из установленных по делу обстоятельств, полагает, что недобросовестности в действиях истца не имеется. Само по себе то обстоятельство, что признание сделки совершенной на сумму 6 230 000 руб. повлечет увеличение подлежащей выплате истцу суммы возмещения за изымаемое нежилое помещение, при доказанности факта совершения сделки на данную сумму, о злоупотреблении истцом своим правом не свидетельствует и не может повлечь отказа в иске.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене, как постановленное при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, с вынесением по делу нового решения об удовлетворении заявленных Ильиной Л.Т. исковых требований, признании договора купли-продажи от 30 апреля 2021 года нежилого помещения недействительной сделкой, признании сделки совершенной на сумму 6 230 000 руб.

Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г. Самары от 27 сентября 2022 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования Ильиной Любови Тимофеевны удовлетворить.

Признать недействительной сделку – договор купли-продажи от 30 апреля 2021 года нежилого помещения площадью 78,7 кв.м, этаж №, распложенного по адресу: <адрес> кадастровый №, на сумму 3 100 000 руб., в связи с притворностью.

Признать сделку – договор купли-продажи от 30 апреля 2021 года нежилого помещения площадью 78,7 кв.м, этаж №, распложенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, совершенной на сумму 6 230 000 руб.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 10.03.2022.

Председательствующий:

Судьи: