Судебный акт #1 (Решения) по делу № 2-4236/2022 ~ М-2492/2022 от 04.07.2022

                                                           Дело № 2-4236/22

    УИД: 50RS0015-01-2022-004426-04

    РЕШЕНИЕ

    Именем Российской Федерации

    29 ноября 2022 года                            г. Истра, МО

    Истринский городской суд Московской области

    в составе председательствующего судьи Чугуновой М.Ю.,

    при секретаре Страховой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мигунова Сергея Викторовича к Григорьеву Владиславу Алексеевичу о признании расторжения договора в форме расписки недействительным, признании предварительного договора купли-продажи в форме расписки действующим, обязании заключить договор купли-продажи на существенных условиях, согласованных в расписке,

                                              у с т а н о в и л:

Истец Мигунов С.В., уточняя требования, обратился в суд с иском к ответчику Григорьеву Владиславу Алексеевичу о признании расторжения договора в форме расписки от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, признании предварительного договора купли-продажи в форме расписки от ДД.ММ.ГГГГ действующим, обязании заключить договор купли-продажи на существенных условиях, согласованных в расписке от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между Мигуновым С.В. и Григорьевым В.А. заключен предварительный Договор купли-продажи заключенный форме расписки от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно условиям Предварительного договора ответчик обязуется в срок через 2 года с даты заключения данного предварительного договора (расписки) заключить договор купли-продажи недвижимого имущества с покупателем Мигуновым Сергеем Викторовичем. Предметом основного договора купли-продажи является:

- земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, д.Лешково, <адрес>, площадью 445+/-15 кв.м. кадастровый №;

-жилой дом, находящийся по адресу: <адрес>, д. Лешково, <адрес>А, блок-секция 1, кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ в отделении Почты России Мигуновым С.В. было получено уведомление о расторжении Предварительного договора.

Основанием расторжения в уведомлении указано, что Мигуновым С.В. было нарушено условие Предварительного договора: Покупатель, Мигунов Сергей Викторович, с даты заключения данного договора обязался заключить Договор аренды вышеуказанного недвижимого имущества и исправно выплачивать арендные платежи в размере 175 000 рублей ежемесячно в течение 2 лет.

При этом Предварительный договор не содержит буквально идентичного указанного условия. Стороны Предварительного договора согласовали окончательную цену основного Договора купли-продажи недвижимого имущество в размере 15 500 000 (пятнадцать миллионов пятьсот тысяч рублей). По содержанию условий указанный Предварительный договор не является финансовой арендой, т.к. иная сумма в том числе и сумма аренды, указанная в условии Предварительного договора не является выкупной.

При этом, иным условием спорного договора предусмотрено: Обязанность по заключению Договора купли-продажи с Мигуновым С.В. указанного имущества и за указанную цену, возникает в случае исправной оплаты Мигуновым С.В. по Договору аренды недвижимого имущества (имущества указанного в настоящей расписке) арендных платежей в размере 175 000 (сто семьдесят пять тысяч) рублей ежемесячно в течении 2 (двух) лет, а всего в сумме 4 200 000 (четыре миллиона двести тысяч) рублей.

Мигуновым С.В. в адрес ответчика были высланы возражения на расторжение Предварительного договора в 30-тидневный срок с даты поступления уведомления в отделение почты по адресу получателя.

Мигунов С.В. считает, что у Григорьева Владислава Алексеевича отсутствуют законные основания для расторжения Предварительного договора в одностороннем порядке по следующим основаниям:

на дату Предварительного договора уже должен был действовать заключенный ранее Договор аренды, недвижимое имущество собственник должен был передать истцу по Акту приема-передачи и обязанность по оплате уже на дату Предварительного договора со стороны ответчика было исполнено встречное обязательство по передаче Мигунову С.В. в аренду указанного в договоре недвижимого имущества.

Однако на дату Предварительного договора ответчик не исполнил свое встречное обязательство по передаче недвижимого имущества по Акту приема-передачи и подписанный со стороны ответчика Договор Аренды.

Условия Предварительного договора не предусматривают обязанности исключительно со стороны истца предоставить ответчику для заключения какой либо договор в том числе и договор аренды, а исходя из норм гражданского законодательства именно собственник обязан в случае заключения договора аренды недвижимого имущества передать арендатору недвижимое имущество по Акту приема-передачи.

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор вносить платежи за пользование этим имуществом. Тот факт, что ответчиком до настоящего времени не исполнено встречное обязательство, исключает начало течения срока по исправной оплате арендных платежей. Что в свою очередь именно бездействием ответчика создает непреодолимое препятствие в исполнении условия Предварительного договора: исправно оплачивать арендные платежи за недвижимость, которую ответчик не передавал истцу в пользование.

Полагает, что ответчиком были включены в Предварительный договор недостоверные сведения, на которые истец полагался, подписывая Предварительный договор, а именно, что одновременно с подписанием Предварительного договора, ответчик, как собственник передаст истцу по Акту приема-передачи недвижимое имущество в пользование и владение и с момента подписания которого у истца появится основание исправно оплачивать арендные платежи.

В Предварительном договоре отсутствуют условия по которым Григорьев В.А. наделен правом расторгнуть Предварительный договор в одностороннем порядке.

У ответчика отсутствует законное основание ссылаться на не исполнение истцом условия предварительного договора купли-продажи об исправной оплате арендных платежей, поскольку он заключил Договор аренды с третьим лицом- Рокотянским Д.С., что подтверждается переводами денежных средств. Ответчик через 6 дней, после подписания предварительного договора с истцом, фактически сделал исполнение условия этого Предварительного договора о заключении с ним договора аренды невозможным. Из переданного истцу Рокотянским Д.С. копии Письма исх. № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ от имени ИП Григорьева Алексея Борисовича следует, что ответчиком - Григорьевым В.А. был заключен с ИП Григорьевым А.Б. Договор аренды жилого помещения №A.l в следствии которого, ИП Григорьев А.Б. заключил ДД.ММ.ГГГГ с Рокотянским Д.С. Договор на аренду жилого помещения №A.l в срок до ДД.ММ.ГГГГ, в рамках которого ИП Григорьев А.Б. передал по Акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение, являющееся предметом Предварительного договора купли-продажи, а затем ДД.ММ.ГГГГ заключил с Рокотянским Д.С. еще один Договор на аренду жилого помещения №A.l сроком до ДД.ММ.ГГГГ По указанным договорам аренды, Рокотянским Д.С. исправно оплачивалась арендная плата и исполнялись условия договора аренды,

Истец указал, что Ответчик добровольно, в одностороннем порядке изменил условия Предварительного договора, заключив договор аренды с ИП Григорьевым А.Б., т.е. с третьим лицом, не являющимся стороной Предварительного договора.

Полагает, что Ответчик умышленно и добровольно создал юридически и фактически непреодолимые препятствия в исполнении условий Предварительного договора, которые возможно квалифицировать, как заведомо недобросовестные, с целью уклонения исполнения условия в заключении основного Договора купли-продажи.

Уточняя требования, просит суд признать сделку Григорьева В.А. по расторжению с ДД.ММ.ГГГГ предварительного договора купли-продажи заключенного в форме расписки от ДД.ММ.ГГГГ, недействительной,.

применить последствия недействительности односторонней сделки в виде признания предварительного договора купли-продажи заключенного в форме расписки от ДД.ММ.ГГГГ -действующим и обязать ответчика заключить договор купли-продажи на существенных условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи, заключенного в форме расписки от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель истца Мигунова С.В. по доверенности Айнетдинова Н.Х. уточненные исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Ответчик Григорьев В.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, представитель ответчика по доверенности Исмаилов Б.Б. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, по основаниям, изложенным в письменном возражении, указав, что расписка от ДД.ММ.ГГГГ, содержащая в себе одностороннее обязательство Григорьева В.А. не является предварительным договором купли-продажи указанного в ней недвижимого имущества, поскольку содержащиеся в ней сведения не позволяют идентифицировать ее в качестве такового договора. Расписка содержит в себе обязательства под следующими условиями: заключение Договора купли-продажи недвижимого имущества (какого именно договора, кого с кем и какого именно имущества Григорьев В.А. и Мигунов С.В. не определили), заключение Договора аренды недвижимого имущества с оплатой со стороны истца Мигунова С.В. ежемесячных платежей в сумме 175 000 рублей в месяц в течение двух лет, а всего в сумме 4 200 000 рублей. Ни одно из вышеуказанных условий не было выполнено Мигуновым С.В. для исполнения обязательства Григорьева В.А. по заключению в дальнейшем договора купли-продажи недвижимого имущества. Считает, что спорная расписка не является предварительным договором купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ со стороны ответчика Григорьева В.А. в адрес истца Мигунова С.В. было направлено уведомление об отказе от исполнения принятого на себя одностороннего обязательства по заключению договора купли-продажи указанного в расписке недвижимого имущества. В указанном уведомлении расписка произвольно поименована предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества, что не делает ее таковым договором. Вследствие того, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества между истцом и ответчиком не заключался, уведомление об отказе от исполнения одностороннего обязательства в виде расписки не является односторонней сделкой по отношению к предполагаемому истцом предварительному договору купли-продажи.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, дав юридическую оценку собранным по делу доказательствам, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ответчиком Григорьевым В.А. выдана Расписка. Расписка подписана Григорьевым В.А. и Мигуновым С.В.

Согласно условиям расписки, ответчик обязуется в срок через 2(два) года с даты заключения договора купли- продажи недвижимого имущества, а именно:

- земельного участка, находящегося по адресу относительно ориентира : <адрес>, д.Лешково, <адрес>, площадью 445+/-15 кв.м. кадастровый №;

-жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>, д. Лешково, <адрес>А, блок-секция 1, кадастровый №, заключить договор купли-продажи недвижимого имущества с Мигуновым Сергеем Викторовичем за цену 15 500 000 рублей. заключить договор купли- продажи указанного выше имущества с Мигуновым С.В. за цену 15 500 000 руб.

Обязанность по заключению Договора купли-продажи с Мигуновым С.В. указанного имущества и за указанную цену возникает в случае исправной оплаты Мигуновым С.В. по Договору аренды недвижимого имущества (имущества указанного в настоящей расписке) арендных платежей в размере 175 000 рублей ежемесячно в течении 2 лет, а всего в сумме 4 200 000 рублей.

При досрочном выкупе недвижимого имущества до истечения 2 лет, Мигунов С.В. обязуется выплатить всю сумму арендных платежей, которая была не выплачена в связи с расторжением договора аренды, за вычетом уже выплаченных арендных платежей.

ДД.ММ.ГГГГ со стороны ответчика Григорьева В.А. в адрес истца Мигунова С.В. было направлено уведомление о расторжении предварительного договора купли- продажи, заключенного в форме расписки от ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ. об отказе от исполнения принятого на себя одностороннего обязательства по заключению договора купли-продажи указанного в расписке недвижимого имущества в связи с неисполнением обязательств по заключению договора аренды.

Согласно Ст. 421 ГК РФ, 1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Согласно ст. 429 ГК РФ, 1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Согласно ст. 431 ГК РФ, При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно ст. 487 ГК РФ, 1. В случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

2. В случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 328 ГК РФ, 1. Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

2. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

3. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Исследовав материалы дела, оценивая расписку от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что условия, о которых договорились стороны, фактически являются соглашением о намерениях заключения договора купли- продажи с предварительной оплатой указанных объектов недвижимости. Оснований для вывода о том, что расписка является предварительным договором у суда не имеется, поскольку в ней согласована не передача объекта недвижимости, а заключение договора купли- продажи.

Как было установлено в ходе судебного заседания, условие об оплате, предусмотренное заключенным соглашением как обязательство – в случае исправной оплаты Мигуновым С.В. по договору аренды недвижимого имущества ( имущества указанного в настоящей расписке ) арендных платежей всего на сумму 4 200 000 рублей, при исполнения которого возникает обязанность по заключению Договора купли-продажи, истцом выполнено не было.

В связи с чем ответчиком было направлено уведомление о расторжении заключенного соглашения в виде расписки, что соответствует требованиям ст. 328 ГК РФ, предусматривающую последствия неисполнения встречных обязательств. Довод истца о том, что спорный объект недвижимости был сдан в аренду 3-ему лицу судом не принимается, поскольку не имеет правового значения при рассмотрении данного спора.

Оспариваемый документ- расписка, не свидетельствует о наличии заключенного договора между сторонами, а говорит только о том, что стороны находились на стадии обсуждения вопроса о дальнейшем заключении договора. Поэтому оснований для применения норм ГК РФ о признании сделки недействительной- не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

    Р Е Ш И Л :

         Исковые требования Мигунова Сергея Викторовича к Григорьеву Владиславу Алексеевичу о признании расторжения договора в форме расписки от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, признании предварительного договора купли-продажи в форме расписки от 24.09.2020 г. действующим, обязании заключить договор купли-продажи на существенных условиях, согласованных в расписке от 24.09.2020 г. - оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в течение 1 месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Московский областной суд через Истринский городской суд.

Председательствующий:

Изготовлено 06 марта 2023 года