Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-878/2024 ~ М-227/2024 от 26.02.2024

Гражданское дело № 2-878/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Луга, Ленинградская область 31 июля 2024 года

Лужский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Гречушкиной С.Ю.,

при помощнике судьи Купцовой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО к АО "Рассвет" о взыскании задолженности по договору аренды земельных участков, пени, расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО обратился в Лужский городской суд с иском к АО "Рассвет" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельных участков:

- с кадастровым номером №, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир рабочий участок №, вблизи д. Большая Дивенка, почтовый адрес ориентира: <адрес>

- с кадастровым номером №, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир рабочий участок №, вблизи д. Большая Дивенка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>

- с кадастровым номером №, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир рабочий участок <адрес>

- с кадастровым номером №, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир рабочий участок №, вблизи д. Большая Дивенка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>

- с кадастровым номером №, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир рабочий участок №, вблизи д. Большая Дивенка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>

- с кадастровым номером №, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир рабочий участок №, вблизи д. Большая Дивенка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>

- с кадастровым номером №, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир рабочий участок №, вблизи д. Большая Дивенка, почтовый адрес ориентира: <адрес>

в общей сумме 532 988,16 руб., из которых задолженность по арендной плате - 216 666 руб., пени за просрочку платежа – 316 322,16 руб., а также о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением условий договора.

В обоснование требований истец указал, что с ответчиком был заключен договор аренды указанных выше земельных участков, сроком действия с даты государственной регистрации права аренды (14.07.2014 г.) по 31.12.2016 г. Право аренды зарегистрировано за ответчиком.

Решением Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № №, ОАО "Рассвет" признано несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим назначена ФИО

За период с 2021 по 2023 года включительно начислена арендная плата в сумме 216 666 руб., которая ответчиком не уплачена.

В обоснование требований ссылается на п. 2 ст.621 Гражданского кодекса РФ, указывает, что ответчик продолжал пользоваться земельными участками за пределами срока действия договора, в связи с чем, считает, договор заключен на неопределенный срок. Истец неоднократно обращался к ответчику с требованием подписать соглашение о расторжении договора и подать его на регистрацию в уполномоченный орган, однако ответчик уклоняется от его подписания. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по договору, полагает, имеются основания для его расторжения.

Истец ФИО извещен о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, в судебном заседании представитель истца ФИО, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, поддержал заявленные требования по указанным основаниям, в ходе рассмотрения дела дополнительно указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО и ОАО "Рассвет" был заключен новый договор аренды № в отношении вышепоименовынных земельных участков на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Право аренды за ответчиком не регистрировалось, поскольку договор аренды заключался на срок менее года. Кроме того, в ходе рассмотрения дела истец обратился в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о прекращении ограничения права и (или) обременения в отношении спорных земельных участков, однако государственная регистрация была приостановлена поскольку не представлен документ, подтверждающий исполнение необходимых действий для расторжения договора аренды (соглашения о расторжении договора, либо извещение арендатора об одностороннем расторжении договора аренды с отметкой о вручении).

Представитель ответчика ОАО "Рассвет" ФИО, действующая на основании доверенности, выданной ОАО "Рассвет" в лице конкурсного управляющего ФИО, в судебном заседании возражала относительно заявленных требований, указала, что договор аренды прекратил свое действие по истечении установленного в договоре срока, при этом, согласно условиям заключенного договора, его действие прекращается, договор не содержит условий об автоматической пролонгации и не устанавливает порядка оформления отношений на новый срок. Ответчик не пользовалась указанным участком по истечении срока договора аренды. Указала, что решением Арбитражного суда <адрес> и <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № №, ОАО "Рассвет" признано несостоятельным (банкротом), соответственно хозяйственную деятельность общество не вело. Считает, что законодательством не предусмотрена возможность расторжения прекращенного договора. По истечении срока действия договора, ответчик освободил земельный участок, с этого времени истец имел возможность владеть и пользоваться данным участком. Полагает, исходя из условий договора, обязанность возврата арендованного земельного участка путем составления акта приемки-передачи имущества у ответчика не возникла. При этом отсутствие надлежащего контроля со стороны арендодателя после прекращения договора аренды земельного участка не может ставиться в зависимость возникновения обязанности арендатора по оформлению акта возврата имущества. Считает, требования о расторжении договора и взыскании арендных платежей по прекращенному договору аренды являются ненадлежащим способом защиты права, поскольку истец, имея информацию о прекращении договора аренды, не лишен возможности в одностороннем порядке обратиться в регистрирующий орган с заявлением о прекращении ограничения.

Суд, выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст.407 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (ч.1).

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (ч,2).

Согласно ст.606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Ст.614 Гражданского кодекса РФ, устанавливает: арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ч.1).

В соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (ч.1).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610) (ч.2).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (ст. 622 Гражданского кодекса РФ).

В ходе рассмотрения дела установлено:

ФИО ДД.ММ.ГГГГ заключен с ОАО "Рассвет" договор аренды земельных участков:

- с кадастровым номером №, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир рабочий участок №, вблизи д. Большая Дивенка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>

- с кадастровым номером №, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир рабочий участок №, вблизи д. Большая Дивенка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>

- с кадастровым номером №, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир рабочий участок №, вблизи д. Большая Дивенка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>

- с кадастровым номером №, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир рабочий участок №, вблизи д. Большая Дивенка, почтовый адрес ориентира: <адрес>

- с кадастровым номером №, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир рабочий участок №,№, вблизи д. Большая Дивенка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>

- с кадастровым номером №, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир рабочий участок №, вблизи д. Большая Дивенка, почтовый адрес ориентира: <адрес>

- с кадастровым номером №, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир рабочий участок №, вблизи д. Большая Дивенка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>л.д. 17-21).

Срок действия договора определен с момента государственной регистрации по ДД.ММ.ГГГГ

Государственная регистрация ограничения прав и обременения объекта недвижимости (аренда) произведена ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1.2 договора аренды, договор является актом приема-передачи.

В п. 3.1, 3.3 договора установлено, что годовая арендная плата составляет 72 222 руб., перечисляется арендатором ежеквартально равными долями в срок до 10 марта, 10 июня, 10 сентября, 10 ноября.

В силу п. 3.4 неиспользование земельных долей арендатором не может служить основанием для отказа в выплате арендной платы арендодателю.

Согласно п. 4.1 арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок или выкуп земельного участка при его продаже прочих равных условиях перед другими лицами.

Кроме того в соответствии с п. 4.2 арендатор обязан после окончания срока действия договора аренды земельного участка возвратить арендодателю земельный массив в состоянии и качестве не хуже первоначального.

Согласно п. 5.2 договора за нарушение сроков внесения платы по договору предусмотрено начисление пени в размере 0,2 процента за каждый день просрочки.

При этом рассматриваемый договор не содержит условия о необходимости составления акта приемки-передачи имущества при прекращении действия договора.

Из буквального толкования нормы, содержащейся в п. 2 ст. 621 ГК РФ, следует, что возобновление договора аренды на новый срок возможно только в случае продолжения использования арендатором арендуемого имущества и не связано какими-либо иными обстоятельствами, в частности необходимостью составления акта приема-передачи.

Даже предусмотренная договором обязанность сторон по составлению акта возврата арендуемого имущества, которая в данном случае отсутствовала, не может свидетельствовать о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое прекращение пользования арендуемым имуществом по истечении срока договора.

Как следует из разъяснений в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020)", утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020 г., акт приема-передачи имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения арендатором пользования арендуемой вещью. Отсутствие такого акта при условии прекращения пользования арендатором не может служить основанием для возобновления действия договора аренды на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Отдельно следует отметить, что действующим законодательством обязанность по составлению передаточного акта в рамках арендных отношений предусмотрена только для таких объектов, как здания или сооружения (ст. 655 ГК РФ) или предприятия (ст. 659, 664 ГК РФ). Для иных объектов, в частности земельных участков, такая правовая регламентация отсутствует. Таким образом, в отношении этих объектов закон, формально, не содержит обязанность составлять передаточный акт.

Руководствуясь статьями 209, 314, 425, 606, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, суд отмечает, что юридическое значение для разрешение спора имеет установление факта продолжения использования ответчиком переданного истцу земельного участка в заявленный истцом период.

В ходе рассмотрения дела истцом представлен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении аналогичных земельных участков.

Согласно п. 2.1 договора аренды, срок действия договора составил с 01.01.2017 г. по 30.11.2017 г.

Согласно пункту 4 статьи 22 ЗК РФ, размер арендной платы определяется договором аренды.

Сумма арендной платы за арендованное имущество составляет 106 546 руб. (п. 3.1 договора)

Учитывая данные обстоятельства, договор аренды, как утверждал первоначально истец, не был пролонгирован, поскольку имело место заключение нового договора на иной срок, который также истек.

Однако предметом заявленных требований является взыскание арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, а также расторжение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 5-7, 17-21).

В свою очередь истцом в ходе рассмотрения дела согласно ст. 56 ГПК РФ не предоставлено каких-либо доказательств использования ответчиком рассматриваемых земельных участков по истечении срока действия и договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из изложенного, учитывая тот факт, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды на новый срок, отсутствуют основания считать договор от ДД.ММ.ГГГГ возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях в порядке ст. 621 ГК РФ, как на то указывал истец, соответственно, у ответчика не возникла обязанность по внесению платы по спорному договору от ДД.ММ.ГГГГ по истечении его срока действия.

Истец обратился в суд с требованиями о взыскании платежей по договору от ДД.ММ.ГГГГ, требуя взыскания арендных платежей за последние 3 года (2021-2023 г.), ссылаясь в исковом заявлении на положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, что арендатор продолжал пользоваться земельными участками после истечения срока договора, в силу чего договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела доводы представителя истца сводились к тому, что основанием для обращения в суд послужил тот факт, что регистрирующий орган отказывает истцу в регистрации прекращения ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости (аренды).

В свою очередь суду не представлены доказательства обращения в регистрирующий орган с заявлением о прекращении ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости (аренды) и соответствующем отказе на момент предъявления исковых требований.

В свою очередь, как установлено в ходе рассмотрения дела, ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Управление Росреестра по Ленинградской области с заявлениями о прекращении ограничения права и (или) обременения (аренды) в отношении спорных земельных участков, однако ДД.ММ.ГГГГ, государственная регистрация была приостановлена поскольку не представлены документы, подтверждающие исполнение необходимых действий для расторжения договора аренды (соглашения о расторжении договора, либо извещение арендатору об одностороннем расторжении договора аренды с отметкой о вручении).

Исходя из изложенного, платежи по данному договору от ДД.ММ.ГГГГ, которые истец просит взыскать за период с 2021 г. по 2023 г. не могут быть взысканы, поскольку договор был прекращен по истечении его срока ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом исковые требования ФИО к ОАО "Рассвет" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворению не подлежат.

Ст. 450 Гражданского кодекса РФ устанавливает: по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной (п.1 ч.2).

Из смысла указанной нормы права расторгнут в судебном порядке может быть действующий договор.

Исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка суд находит также не подлежащими удовлетворению, поскольку рассматриваемый договор от ДД.ММ.ГГГГ прекратил свое действие после ДД.ММ.ГГГГ законодательно в связи с истечением установленного в нем срока аренды срока, согласно ст. 407 Гражданского кодекса РФ.

Заключенным договором не предусмотрена также и обязанность арендатора уведомить арендодателя об освобождении земельного участка по истечении срока действия договора.

В случае надлежащего исполнения обязанностей по осуществлению контроля за использованием земельных участков у истца имелась возможность убедиться в освобождении данных участков, в том числе, с составлением документов, подтверждающих или опровергающих данное обстоятельство.

Регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст. 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации).

В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Договор аренды недвижимого имущества (земельного участка), заключенный на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации и считается заключенным для третьих лиц с момента такой регистрации (ч.3 ст.433 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 73), если объектом нескольких договоров аренды, заключенных даже с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Наличие в ЕГРН записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.

Таким образом, действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что ранее она была в целом передана другому арендатору, - требовать возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами (пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019).

В соответствии с пунктом 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

По смыслу приведенных норм, а также разъяснений, изложенных в пунктах 2, 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", стороны договора аренды вправе определить в договоре правило, отличное от предусмотренного пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, при котором истечение срока договора приводит к прекращению обязательства аренды.

Основанием для погашения регистрационной записи о государственной регистрации права аренды является заявление одной из сторон договора. Отсутствие передаточного документа, подтверждающего факт возврата объекта аренды, само по себе не может служить препятствием для государственной регистрации прекращения обременения.

В рассматриваемом случае договор аренды, заключенный на определенный срок, прекратил свое действие в связи с его истечением, что сторонами прямо было предусмотрено условиями договора. Как уже указывалось в письменных и устных пояснениях представителя ответчика, срок действия спорного договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ определен с ДД.ММ.ГГГГ.по ДД.ММ.ГГГГ

Заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ опровергает то обстоятельство, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ был возобновлен в порядке п. 2 статьи 621 ГК РФ на неопределенный срок, в связи с чем обязательства из договора аренды были прекращены, соответственно на момент обращения в управление с заявлением о погашении записи договор аренды уже был прекращен.

С учетом прекращения действия договора аренды по окончании его срока, что подтверждал в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель истца, по своей сути требования истца связаны с вопросом погашения записи о государственной регистрации права аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по причине прекращения договора аренды по истечении его срока.

В вою очередь истец не лишен права обжалования решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по о признании незаконным решения, выраженных в уведомлениях о приостановлении государственной регистрации снятия обременения аренды земельного участков или обращения с исковыми требованиями о признании отсутствующим обременения права собственности в виде аренды.

С учетом изложенных обстоятельств основания для удовлетворения судом требований ФИО, предъявленных в рамках рассмотрения настоящего спора отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-197 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО к АО "Рассвет" о взыскании задолженности по договору аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО и Открытым акционерным обществом "Рассвет", пени за несвоевременное исполнение обязательств, о расторжении договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО и Открытым акционерным обществом "Рассвет", отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ленинградском областном суде в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Лужский городской суд Ленинградской области.

Председательствующий: подпись

Решение суда в окончательной форме изготовлено 07.08.2024 г.

Председательствующий: подпись

Копия верна

Судья Лужского городского суда С.Ю. Гречушкина

Помощник судьи И.В. Купцова

Подлинный документ находится в материалах гражданского дела

№ 2-878/2024 за 2024 год Лужского городского суда.

Решение на 12 августа 2024 года в законную силу не вступило.

Судья Лужского городского суда С.Ю. Гречушкина

Помощник судьи И.В. Купцова

УИД № 47RS0012-01-2024-000451-70