Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-627/2023 (2-3773/2022;) ~ М-3403/2022 от 22.09.2022

25RS0004-01-2022-004556-46

Дело № 2-627/2023

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 января 2023 года г.Владивосток

Советский районный суд г.Владивостока в составе:

председательствующего судьи Власовой О.А.,

при секретаре Кулакове А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Вильховченко С. В. к Вдовенко Д. Е., с участием третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, Нестратова А. И. о регистрации перехода права собственности на жилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

Вильховченко С.В. обратился в суд с иском к Вдовенко Д.Е., указав, что <дата> между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей Вдовенко Д.Е. на праве собственности, о заключении в будущем договора купли-продажи указанной квартиры. В соответствии с п.3.1 Предварительного договора стоимость квартиры оговорена в размере 5 000 000 рублей. Вдовенко Д.Е. в соответствии с п.4 Предварительного договора получил в качестве аванса от Вильховченко С.В. 4 500 000 рублей, что подтверждается актом приема-передачи аванса от <дата>. В соответствии с п.5 Предварительного договора оставшаяся сумма в размере 500 000 рублей передается продавцу после подписания основного договора в течение 10 дней, следующих за днем регистрации права собственности. В соответствии с п.3.2 Предварительного договора основной договор должен быть подписан сторонами не позднее 4 месяцев с даты подписания предварительного договора. <дата> и <дата> Вильховченко С.В., в связи с уклонением ответчика от подписания основного договора, направил предложения о подписании основного договора купли-продажи, вел с ним телефонные переговоры. <дата> стороны подписали основной договор купли-продажи вышеназванной квартиры и сдали документы на регистрацию в Управление Росреестра по ПК через отделение МФЦ. Согласно расписке от <дата>, Вильховченко С.В. передал Вдовенко Д.Е. оставшуюся сумму по договору в размере 500 000 рублей. Таким образом. Все обязательства покупателя по договору купли-продажи Вильховченко С.В. выполнил. Поскольку квартира являлась предметом залога по договору между Вдовенко Д.Е. и Нестратовым А.И., ответчик предоставил на государственную регистрацию согласие залогодержателя Нестратова А.И. на отчуждение предмета залога от <дата>. Однако, <дата> истец получил из Управления Росреестра по ПК уведомление о приостановлении государственной регистрации, так как <дата> от Вдовенко Д.Е. поступило заявление о прекращении государственной регистрации и возврате предоставленных документов. До настоящего времени ответчик уклоняется от встреч, свое заявление из Управления Росреестра по ПК не отозвал, что можно расценивать как его уклонение от государственной регистрации перехода права собственности на спорное жилое помещение. Со ссылками на положения ст. ст.131, 165, 223, 235, 432-434, 549-551 ГК РФ, ст. 15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» просил вынести решение о государственной регистрации: договора купли-продажи от <дата>, заключенного между Вильховченко С.В. и Вдовенко Д.Е. в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> (кадастровый <номер>).

Истец Вильховченко С.В. в судебное заседание не явился при надлежащем извещении. Ходатайств об отложении судебного заседания не заявлял. Учитывая мнение участников процесса, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца в соответствии со ст.167 ГПК РФ.

Представитель истца Грановски Д.Г. в судебном заседании на исковых требованиях настаивал в полном объеме по доводам, изложенным в иске, просил иск удовлетворить. Ответчик до настоящего времени уклоняется от регистрации договора и перехода права собственности. Согласно документам, полученным из Росреестра, заявление не отозвано, залогодержатель дал свое согласие. Договор истцом исполнен в полном объеме, деньги Вдовенко Д.Е. были переданы наличными, в свою очередь Вдовенко Д.Е. эти деньги передал Нестратову А.И. в уплату процентов по заключенному между ними договору, Нестратов А.И. присутствовал при передаче истцом ответчику суммы в размере 4500 000 рублей.

Ответчик Вдовенко Д.Е. в судебное заседание не явился при надлежащем извещении, что подтверждается почтовым уведомлением. Причину неявки суду не сообщил, ходатайств не заявлял. Суд, учитывая мнение участников процесса, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в соответствии с ч.5 ст.167 ГПК РФ.

Третьи лица Нестратов А.И. и представитель Управления Росреестра по ПК в судебное заседание не явились при надлежащем извещении. Суд, учитывая мнение участников процесса, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц в соответствии со ст.167 ГПК РФ.

Представитель третьего лица Нестратова А.И. по доверенности Рева И.О. в судебном заседании пояснил, что исковые требования подлежат удовлетворению, у залогодержателя нет возражений.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В пункте 2 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Договором в силу п. 1 ст. 420 ГК РФ признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу положений п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

В силу ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

На основании ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ч. 3 ст. 551 ГК РФ).

Вопросы применения указанных норм права разъяснены в пунктах 60 - 61 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым в случаях, когда одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

В силу п.1 ст.131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав); государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости; государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу п. 3 ч. 3 ст. 15 № 218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению: сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В предмет доказывания по иску о государственной регистрации перехода права собственности включаются факт заключения между продавцом и покупателем законной сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Материалами дела подтверждается, что <дата> между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым, Вдовенко Д.Е. обязался в будущем заключить с Вильховченко С.В. договор купли-продажи 2-х комнатной квартиры, кадастровый номер <номер>, площадью <данные изъяты>, расположенной по адресу: <адрес>, стоимостью 5 000 000 рублей.

В соответствии с п.4 Предварительного договора, в день его подписания Вильховченко С.В. передал Вдовенко Д.Е. наличными аванс в размер 4 500 000 рублей.(л.д.14).

Факт передачи аванса в указанном размере подтверждается актом приема-передачи аванса от <дата>, подлинник которого предоставлен суду.(<данные изъяты>)

Оставшаяся часть оговоренной цены в соответствии с п.5 Предварительного договора передается продавцу после подписания Основного договора в течение 10 дней, последующих за днем регистрации перехода права собственности покупателю.

Не смотря на предусмотренный 4-х месячный срок для заключения основного договора, ответчик уклонялся от его подписания, в связи с чем, <дата> и <дата> Вильховченко С.В. в адрес ответчика направлялись предложения о подписании договору купли-продажи квартиры<данные изъяты>)

<дата> между сторонами был заключен договор купли-продажи 2-комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общая площадь <данные изъяты> стоимостью 5 000 000 рублей, при этом, 4500 000 рублей покупатель оплатил продавцу <дата>, а 500 000 рублей оплаитил в день подписания настоящего договора, что подтверждается распиской. (<данные изъяты>)

Договор подписан сторонами, факт передачи оставшейся суммы в размере 500 000 рублей подтверждается подлинником расписки от <дата>, предоставленной истцом в материалы дела.

Из заявления Вдовенко Д.Е. от <дата> в Управление Росреестра по ПК следует, что ответчик, не оспаривая факт выдачи им расписки и подписания акта передачи аванса, отрицает факт получения от Вильховченко С.В. денежных средств по договору, в связи с чем, он отказался от регистрации сделки.(<данные изъяты>)

При наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ.

В силу п. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Аналогичное мнение изложено в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», согласно которому если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Суд полагает, что поскольку ответчик после подписания договора подтвердил действие договора, обратившись с истцом совместно в отделение МФЦ для регистрации сделки, постольку он не вправе ссылаться на его незаключенность.

В то же время суд полагает, что поскольку государственная регистрация произведена не была, ответчик проигнорировал просьбу истца о регистрации права собственности, постольку последний уклонился от регистрации. С учетом изложенного исковые требования Вильховченко С.В. суд полагает необходимым удовлетворить, произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Вдовенко Д.Е. к Вильховченко С.В. по договору купли-продажи, заключенному <дата> на 2-комнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты>. (кадастровый <номер>),

Руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Вильховченко С. В. удовлетворить.

Произвести регистрацию перехода права собственности от Вдовенко Д. Е., <дата> года рождения к Вильховченко С. В., <дата> года рождения, на жилое помещение, общей площадью <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер <номер> на основании договора купли-продажи ль <дата>.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через Советский районный суд г.Владивостока.

Решение в окончательной форме изготовлено 26.01.2023.

    Судья                          О.А.Власова