Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-1073/2019 ~ М-618/2019 от 16.04.2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 мая 2019 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре судебного заседания Терентьевой М.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1073/2019 по административному исковому заявлению ООО «Света» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Света» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: деловое управление (4.1), магазины (4.4), площадью 7 391 кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 04.10.2017 года в размере 18 981 344 рубля 47 копеек.

Требования мотивированы тем, что на вышеуказанном земельном участке расположено здание, состоящее из четырех помещений с кадастровыми номерами №, №, №, №. Администрацией г.о.Тольятти Самарской области выставляются счета собственнику помещений за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером №, которые рассчитываются исходя из кадастровой стоимости земельного участка на соответствующий расчетный год. Кадастровая стоимость земельного участка по результатам государственной кадастровой оценки существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административного истца, как плательщика платы за пользование земельным участком.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на отчет об оценке от ООО АНОЭ «АВАНТИ» от 07.09.2018 года № 15/18, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки составляет 18 981 344 рубля 47 копеек.

На основании изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке.

Представитель административного истца по доверенности от 17.09.2018 № 4 года Захаревский А.Д. в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административном иске.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрации г.о. Тольятти Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области представил письменный отзыв, в котором просил дело рассмотреть без его участия, в удовлетворении административного иска просил отказать, в случае отсутствия дополнительных доказательств достоверности рыночной стоимости земельного участка.

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области направил в адрес суда письменные пояснения, в которых оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, письменных возражений на административное исковое заявление не предоставили.

В соответствии со ст. 150 КАС РФ, дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Установлено, что ООО «Света» на основании договора купли-продажи недвижимости от 29.11.2004 года № 02/04-ПН, на праве собственности принадлежат нежилые помещения:

- нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 500,1 кв.м., подземный этаж № 1, адрес объекта: <адрес>,

- нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 558,9 кв.м., этаж № 5, адрес объекта: <адрес>,

- нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 4 149,6 кв.м., этаж № 1, адрес объекта: <адрес>,

- нежилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 2 066,2 кв.м., этаж № 1, этаж № 2, этаж № 3, этаж № 4, адрес объекта: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.04.2015 года.

Указанные нежилые помещения входят в нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 04.09.2018 года.

В Едином государственном реестре недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости имеется запись о земельном участке с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: деловое управление (4.1), магазины (4.4), площадью 7 391 кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, правообладателем которого является муниципальное образование городской округ Тольятти, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 20.08.2018 года.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 04.10.2017 года и составляет 66 151 741 рубль 21 копейка, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 20.08.2018 года.

В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера платы за пользование земельным участком.

Согласно статье 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии или суде, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Административный истец воспользовался предоставленным ст. 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка и 11.02.2019 года обратился с соответствующим заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области.

Однако Комиссия отклонила заявление ООО «Света» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, указав, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям ст.11 ФЗ РФ от 29.06.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в следующем:

В соответствии с п.8 ФСО № 3 отчет об оценке должен содержать описание объекта оценки, включая его количественные и качественные характеристики. В отчете приведено описание объекта оценки и его частей (в том числе здания, расположенного на нем) исключительно по документам. Так, например, здание на участке обозначено как «административное здание с хозяйственным корпусом» на стр.29, на стр.30 это «центр сельскохозяйственного производства». Фактическое использование здание в отчете не описано. Нарушен п.8 ФСО № 3 – описание объекта оценки предостаточно.

В соответствии с п.22 ФСО № 7 оценщик должен привести правила отбора объектов-аналогов. На стр.41 отчета оценщик указывает на отбор 11 аналогов без каких-либо правил. Нарушен п.22 ФСО № 3.

Согласно статье 24.18 Закона РФ от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

    Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет об оценке от 07.09.2018 года № 15/18, выполненный ООО АНОЭ «АВАНТИ», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки составляет 18 981 344 рубля 47 копеек.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу ч. 1 ст. 3 Федерального Закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

На основании ст. 11 указанного Федерального закона, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценка выполнена на дату определения кадастровой стоимости спорных земельных участков по состоянию на 04.10.2017 года.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости земельных участков основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами.

Из письменных пояснений оценщика ООО АНОЭ «АВАНТИ» ФИО1 следует, что количественные и качественные характеристики объекта оценки описаны оценщиком на страницах 27-32 отчета в полном объеме. Принимая во внимание предполагаемое использование результатов оценки – для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, а также допущение 3 раздела 5.2. настоящего отчета о проведении оценки земельного участка как условно свободного. Оценщик посчитал возможным не приводить в данном случае подробную идентификацию улучшений земельного участка, так как данная информация в настоящем случае не обладает спецификой, влияющей на результаты оценки объекта оценки.

При этом, на странице 29 отчета представлены данные осмотра земельного участка, что опровергает мнение автора замечания «описание объекта оценки и его частей исключительно по документам». При проведении осмотра данное здание определено оценщиком как «административное здание с хозяйственным корпусом». Далее на странице 30 отчета предоставлены данные выписки из ЕГРН об объекте недвижимости, где наименование данного здания – «центр сельскохозяйственного производства». Также на страницах 92-93 отчета расположены фотоматериалы, содержащие фото объекта оценки, а также расположенного на нем здания. Таким образом, п.8 ФСО № 3 оценщиком выполнен в полном объеме.

П.22 ФСО № 7 регулирует применение оценщиком сравнительного подхода к оценке объекта оценки. Описание применение сравнительного подхода содержится в главе 12.4 настоящего отчета (страницы 60-70), где, в соответствии с п.22 «в» ФСО № 7, на странице 61 отчета содержатся правила отбора объектов – аналогов для проведения расчетов. На странице 41, 42, 43 отчета оценщиком представлен анализ фактических данных о ценах сделок (предложений) с объектами недвижимости в соответствии с п.11 «в» ФСО № 7. Данный пункт ФСО не содержит требований о правилах отбора. Таким образом, п.22 ФСО № 7 оценщиком соблюден. П.22 в тексте ФСО № 3 отсутствует.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером №, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Суд считает возможным принять отчет об оценке, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью АНОЭ «АВАНТИ» в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 04.10.2017 года, и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 04.10.2017 года, подлежат удовлетворению.

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 16.04.2019 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 11.02.2019 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования ООО «Света» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: деловое управление (4.1), магазины (4.4), площадью 7 391 кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 04.10.2017 года в размере 18 981 344 рубля 47 копеек.

Датой подачи в суд административного иска считать 16.04.2019 года, дата обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 11.02.2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 20 мая 2019 года.

Председательствующий                      М.А.Панкова