Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-124/2024 (2-742/2023;) ~ М-642/2023 от 22.11.2023

№ 2-124/2024

УИД 74RS0036-01-2023-000359-32

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 февраля 2024 года                             г. Пласт

Пластский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего судьи                        Петрова А.С.,

при секретаре                                          Петровой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО1 о погашении регистрационной записи об ипотеке,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО1, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о погашении регистрационной записи об ипотеке №, сделанную ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> в отношении жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №; о погашении регистрационной записи об ипотеке №, сделанную ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

    В обоснование требований истцом указано, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи ФИО3 купила у ФИО2 (действующей через доверенное лицо - дочь ФИО1) жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 6 договора, покупатель должна оплатить продавцу за жилой <адрес> руб., за земельный участок 5000 руб., из которых 30000 руб. были уплачены до подписания договора, а 40000 руб. будут уплачены покупателем продавцу в срок до ДД.ММ.ГГГГ Поскольку в момент подписания договора не вся сумма была выплачена покупателем продавцу, на жилой дом и земельный участок в пользу прежнего собственника ФИО2 было зарегистрировано обременение «ипотека в силу закона» с датой регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номера государственной регистрации 74-74-26/032/2011-326, 74-74-26/032/2011-327. В установленный договором купли-продажи срок до ДД.ММ.ГГГГ истец полностью погасила долг перед продавцом, передав 40000 руб. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 умерла. На момент смерти указанные обременения не были сняты. Поскольку продавец умерла, снять обременения, зарегистрированные в пользу ФИО2 нет возможности. ФИО1, действовавшая в интересах ФИО2, при заключении договора купли-продажи, является ее дочерью, и может подтвердить об окончательном расчете. Поскольку долг перед продавцами в настоящее время полностью погашен, основания для регистрации ипотеки отпали. Просит прекратить ипотеку в силу закона в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>.

    Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена судом надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие.

    Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена судом надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие.

    Представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

В соответствии с положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее ГПК РФ), суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон.

Исследовав письменные материалы дела, принимая во внимание все фактические обстоятельства по делу, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 9 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух и более лиц об установлении, прекращении или изменении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 551 ГК РФ покупатель приобретает право собственности на недвижимость после государственной регистрации перехода права собственности. При этом, п. 2 ст. 558 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен на условиях оплаты в кредит (п. 1 ст. 488 ГК РФ) и в кредит с рассрочкой платежа (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

В п. 3 ст. 489 ГК РФ предусмотрено, что к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные п.п. 2, 4 и 5 ст. 488 ГК РФ.

Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не закреплено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Государственная регистрация ипотеки в качестве обременения в Едином государственном реестре недвижимости путем внесения об этом соответствующей записи предусмотрена в п. 1 ст. 19 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке).

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к ипотеке в случаях, когда Гражданским кодексом Российской Федерации или Законом об ипотеке не установлены иные правила (ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Правила Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное (ч. 2 ст. 334.1 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу. Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (ст. 339.1) (п. 2 ст. 352 ГК РФ).

В силу положений п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218 «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке, а также по основаниям, предусмотренным данным Федеральным законом.

Согласно ч. 1 ст. 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав в случае, если не выдана закладная; совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Таким образом, из системного толкования п. 11 ст. 53 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и ч. 1 ст. 25 Закона об ипотеке следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Ответчиком по такому спору будет сторона договора, уклоняющаяся от погашения регистрационной записи. При этом, в качестве уклонения от погашения регистрационной записи об ипотеке, рассматривается непредставление одной из сторон сделки в регистрирующий орган именно заявления, поскольку представление в этот орган каких-либо иных документов по закону не требуется.

Законом не регламентирован срок, в течение которого должно быть подано соответствующее заявление.

Согласно п.п. 52, 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Ответчиком по такому иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, действующей по доверенности от имени ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) в письменной форме был заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 47,2 кв.м., земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью 1049 руб., категории земель: земли населенных пунктов – для ведения личного подсобного хозяйства. Согласно п. 6 договора указанное недвижимое имущество продано за сумму: жилой дом – 65000 руб., земельный участок – 5000 руб., из которых 30000 руб. уплачены до подписания настоящего договора, а 40000 руб. будут уплачены покупателем продавцу в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из материалов регистрационного дела, ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по <адрес> произведена государственная регистрация права собственности истца на вышеуказанные объекты недвижимости, а также регистрация залога в силу ипотеки в пользу продавца, о чем имеются отметки на договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно заявления ответчика ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ, последняя подтвердила, что расчет за жилой дом и земельный участок был произведен полностью. Претензий не имеет (л.д. 174).

Таким образом, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ фактически исполнен сторонами, жилой дом и земельный участок переданы во владение покупателя, право собственности истца зарегистрировано в установленном законом и договором порядке, денежные средства по договору были уплачены продавцу.

Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО2 умерла, что подтверждается свидетельством о смерти от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18), в связи с чем, погашение регистрационной записи об ипотеке по совместному заявлению залогодержателя и залогодателя стало невозможно.

Как следует из копии свидетельства о рождении от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 (Шушарина) ФИО1 является дочерью ФИО2 (Шушариной) ФИО2.

В материалах дела имеется ответ <адрес> нотариальной палаты от ДД.ММ.ГГГГ № на судебный запрос о том, что после смерти ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения наследственное дело нотариусами <адрес> не заводилось (л.д. 50).

До настоящего времени обременение в отношении объекта недвижимого имущества в пользу ФИО2 не отменено.

Таким образом, поскольку в силу п. 1 ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке» (залоге) недвижимости)» для погашения регистрационной записи об ипотеке на спорный жилой дом, и земельный участок необходимо совместное обращение залогодателя и залогодержателя-продавца по договору, что в ввиду смерти продавца невозможно, учитывая то, что истцами были исполнены денежные обязательства по договору, с учетом разъяснений, содержащихся в п. п. 52, 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд приходит к выводу, что требования ФИО3 о прекращении обременения (ипотеки в силу закона) и погашении записи об ипотеке в ЕГРН в отношении приобретенных ей по договору купли-продажи недвижимого имущества являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Ответчик ФИО5 обратилась к суду с письменным заявлением с просьбой принять признание ею заявленного ФИО3 иска о погашении регистрационной записи об ипотеке.

В соответствии со ст.173 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

Суд принимает признание иска ответчиком, поскольку оно не противоречит закону и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО3 удовлетворить.

Прекратить ограничение прав и обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Прекратить ограничение прав и обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участка, кадастровый №. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Данное судебное решение является основанием для погашения регистрационной записи о государственной регистрации ограничения (обременения) права: ипотеки в силу закона №, сделанную ДД.ММ.ГГГГ на объект недвижимости – жилой дом, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>; ипотеки в силу закона №, сделанную ДД.ММ.ГГГГ на объект недвижимости – земельный участок, кадастровый №, общей площадью 1049 кв.м., Почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца с момента составления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Председательствующий                             Петров А.С.

Мотивированное решение изготовлено 28 февраля 2024 года.