Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2107/2024 ~ М-1768/2024 от 22.04.2024

Дело № 2-2107/2024

УИД: №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Сочи                                                                   02 августа 2024 года

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Гергишан А.К.,

при секретаре Тихомировой П.А.,

с участием:

представителя истца ФИО1, по доверенности ФИО5,

представителя ответчика ФИО2, по доверенности ФИО6,

представителя третьего лица – ПАО Сбербанк, по доверенности ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка, процентов,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в Хостинский районный суд г. Сочи с иском к ФИО2, в котором просит взыскать с ответчика сумму задатка в двойном размере в сумме 6000000 рублей; проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами в сумме 20983 рубля; проценты за пользование чужими денежными средствами до момента фактического исполнения денежного обязательства исходя из опубликованных Банком России и имевших место в соответствующие периоды средних ставок банковского процента по вкладам физических лиц, начисленных на сумму основного ФИО1 в размере 6000000 рублей за каждый день просрочки, начиная с даты принятия судебного акта по день фактической оплаты долга; понесенные расходы по уплате госпошлины в сумме 38305 рублей.

В обоснование требований истец указывает, что между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому покупатель обязуется приобрести в собственность, а продавец обязуется продать принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество: квартира с кадастровым номером №, назначение: жилое, площадь общая: 81,6 кв.м, этаж 5, адрес: <адрес>.

Пунктом 1.3. договора предусмотрено, что стороны принимают на себя обязательства заключить договор купли-продажи и подать документы на государственную регистрацию перехода права в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в срок, не позднее «18» декабря 2023 года. На момент заключения договора покупатель был уведомлен продавцом, что в отношении недвижимого имущества в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы ограничения (обременения) права, а именно: ипотека в силу закона в пользу «Газпромбанк» (АО) на основании: договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, выдан ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, выдан ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №, срок, на который установлено ограничение прав и обременение недвижимого имущества: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; ипотека в силу закона в пользу «Газпромбанк» (АО) на основании: договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, выдан ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: № срок, на который установлено ограничение прав и обременение недвижимого имущества: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Данная информация указа в п.1.5 договора. Пунктом 1.6 договора продавец принял на себя обязательства, что после оплаты покупателем продавцу суммы задатка в соответствии с п. 3.2.1. договора, но до момента подачи сторонами в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю или в Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг полного и достаточного пакета документов для государственной регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество и для государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу ПАО Сбербанк, но не позднее срока, указанного в п. 1.3. настоящего договора, продавец гарантирует, что записи о государственной регистрации ипотеки в силу закона, указанные в п. 1.5 договора, будут погашены.

Также, указывает истец, пунктом 2.1.7 договора продавец обязуется обеспечить подачу в «Газпромбанк» (АО) и в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю заявления для погашения в Едином государственном реестре недвижимости ограничений (обременений) права, указанных в п. 1.5 договора в срок, в соответствии с п. 1.6. договора. Пунктом 3.2 договора определено, что покупатель производит оплату за счет личных (собственных) и целевых кредитных средств, предоставляемых ПАО Сбербанк. Пунктом 3.2.1 договора стороны определили, что сумма в размере 3000000 рублей оплачивается покупателем в безналичной форме в качестве задатка на основании подписанного договора в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ включительно, путем перечисления продавцу по указанным им реквизитам.

Как указывает истец, в качестве обеспечения обязательства покупателя по заключению основного договора купли-продажи и в качестве гарантий намерения покупателя приобрести в собственность недвижимое имущество продавцу был передан задаток в размере 3 000 000 рублей путем зачисления на счет продавца по указанным им реквизитам, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Со стороны покупателя были исполнены все требования банка ПАО Сбербанк, однако ДД.ММ.ГГГГ через личный кабинет «Домклик» был получен ответ ПАО Сбербанк о том, что банк не может одобрить ипотеку на текущих условиях, по поручителю-продавцу получен отказ. Дальнейшая работа с заявкой возможна при замене кредитуемого объекта недвижимости.

Указывает, что невозможность заключения сделки наступила по вине продавца, вследствие возможных проблем продавца по кредиту, и. как следствие, невозможность оформить поручительство на срок до момента получения банком информации о переходе права собственности на заёмщика и ипотеки в силу закона в пользу банка. Более того, продавцом до срока, указанного в п. 1.3 договора, не была исполнена обязанность. предусмотренная п. 16 и п.2.1.7 договора, что также делает невозможным заключение договора купли-продажи по вине продавца. Кроме того, продавцом до срока, указанного в п. 1.3 договора, не была исполнена обязанность, предусмотренная п. 16 и п.2.1.7 договора, что также делает невозможным заключение договора купли-продажи по вине продавца.

ДД.ММ.ГГГГ, указывает истец, им была направлена досудебная претензия ответчику по его адресу регистрации ценным письмом с описью вложения, что подтверждается описью и квитанцией. Согласно данным отслеживания на официальном сайте Почты России письмо было вручено адресату ДД.ММ.ГГГГ. Однако, мотивированного отказа от исполнения требований, указанных в претензии, от ответчика не поступило. Требования, указанные в претензии, о возврате денежных средств в общей сумме в размере 6 000 000 рублей в течение трех рабочих дней с даты получения претензии путем перечисления на счет покупателя не исполнены.

В связи с данными обстоятельствами истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

В письменном отзыве на исковое заявление ответчик указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ со сроком заключения основного договора купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ. В качестве основания заявленных исковых требований истец ссылается на тот факт, что, якобы, ДД.ММ.ГГГГ через личный кабинет «Домклик» был получен ответ, что банк не может одобрить ипотеку на текущих условиях, по поручителю-продавцу получен отказ. Дальнейшая работа с заявкой возможна при замене кредитуемого объекта недвижимости.

Между тем, никаких уведомлений о невозможности заключения основного договора купли-продажи в установленный срок в адрес ответчика от истца не поступало.

Наоборот, в адрес ответчика поступило соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, которым истец фактически выразил свою волю, выразившуюся в отказе от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества без какого-либо указания причины.

Указывает, что действуя добросовестно, во исполнение условий договора, ДД.ММ.ГГГГ направил в адрес истца официальное предложение о заключении основного договора купли-продажи объекта недвижимости на условиях предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, ответ на которое от истца не поступил. Считает, что истец фактически уклонился от заключения основного договора кули-продажи недвижимости, что, в соответствии с положениями ч.2 ст.381 Гражданского кодекса РФ и 3.3 договора, является основанием для отказа в возврате суммы задатка истцу. Лишь ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика требование о возврате денежных средств в размере 3000000 рублей. Кроме того, при заключении соглашения о задатке обе стороны договора должны понимать и выразить волю на то, что передаваемая сумма выполняет как платежную функцию и служит доказательством заключения договора, так и обеспечительную функцию, а также стороны должны осознавать последствия отказа от исполнения договора, предусмотренные п.2 ст.381 Гражданского кодекса РФ, подтверждением того, что стороны пришли к соглашению о задатке, служат условия предварительного договора. Следовательно, при разрешении исковых требований о взыскании суммы задатка в двойном размере по предварительному договору надлежит устанавливать, кто ответственен за незаключение основного договора купли-продажи в установленный предварительным договором срок.

Указывает, что действуя добросовестно при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, принял все меры надлежащего исполнения обязательства, а истец фактически уклонился от заключения основного договора купли-продажи недвижимости. Полагает, что указанные им обстоятельства являются основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании представитель истца, по доверенности ФИО5, исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, настаивал на их удовлетворении.

Представитель ответчика, по доверенности ФИО6, в судебном заседании исковые требования не признал, согласно позиции, изложенной в письменных возражениях на исковое заявление, просил в их удовлетворении отказать.

Участвующий в судебном заседании представитель третьего лица – ПАО Сбербанк, по доверенности ФИО7, разрешение вопроса по существу и принятие по нему решения оставила на усмотрение суда, пояснив, что в данном случае является достаточным сам факт отказа ПАО Сбербанк в кредитовании недвижимости имущества, являющегося предметом предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку в случае такого отказа по любым основаниям продавец возвращает покупателю сумму задатка в одинарном размере, что следует из условий подписанного обеими сторонами предварительного договора (абзац 3 п.3.3, абзац 3 п.3.5 предварительного договора купли-продажи).

Суд, выслушав доводы и возражения сторон, исследовав письменные доказательства, считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно положениям статьи 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет ничтожность (пункт 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).

В соответствии с частью 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Из разъяснений, изложенных в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», следует, что для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.

В пункте 26 названного Постановления Пленума Верховного Суда РФ разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно пункту 4 статьи 380 Гражданского кодекса РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Таким образом, основная цель задатка - предотвращение неисполнения договора (статья 329 Гражданского кодекса РФ). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа.

При этом Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 Гражданского кодекса РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 ст.381 Гражданского кодекса РФ и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В силу требований абзаца 1 статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Как установлено судом, следует из материалов дела, не оспаривалось сторонами в судебном заседании, между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому покупатель обязуется приобрести в собственность, а продавец обязуется продать принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество: квартира с кадастровым номером №, назначение: жилое, площадь общая: 81,6 кв.м, этаж 5, адрес: <адрес>.

Пунктом 1.3. договора предусмотрено, что стороны принимают на себя обязательства заключить договор купли-продажи и подать документы на государственную регистрацию перехода права в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в срок, не позднее «18» декабря 2023 года.

При этом, на момент заключения договора покупатель был уведомлен продавцом, что в отношении недвижимого имущества в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы ограничения (обременения) права, а именно: ипотека в силу закона в пользу «Газпромбанк» (АО) на основании: договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, выдан ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, выдан ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №, срок, на который установлено ограничение прав и обременение недвижимого имущества: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; ипотека в силу закона в пользу «Газпромбанк» (АО) на основании: договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, выдан ДД.ММ.ГГГГ, дата государственной регистрации: ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации: №, срок, на который установлено ограничение прав и обременение недвижимого имущества: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Данная информация указа в п.1.5 договора.

Пунктом 1.6 договора продавец принял на себя обязательства, что после оплаты покупателем продавцу суммы задатка в соответствии с п. 3.2.1. договора, но до момента подачи сторонами в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю или в Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг полного и достаточного пакета документов для государственной регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество и для государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу ПАО Сбербанк, но не позднее срока, указанного в п. 1.3. настоящего договора, продавец гарантирует, что записи о государственной регистрации ипотеки в силу закона, указанные в п. 1.5 договора, будут погашены.

Также, пунктом 2.1.7 договора продавец обязуется обеспечить подачу в «Газпромбанк» (АО) и в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю заявления для погашения в Едином государственном реестре недвижимости ограничений (обременений) права, указанных в п. 1.5 договора в срок, в соответствии с п. 1.6. договора.

Пунктом 3.2 договора определено, что покупатель производит оплату за счет личных (собственных) и целевых кредитных средств, предоставляемых ПАО Сбербанк.

Пунктом 3.2.1 договора стороны определили, что сумма в размере 3000000 рублей оплачивается покупателем в безналичной форме в качестве задатка на основании подписанного договора в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ включительно, путем перечисления продавцу по указанным им реквизитам.

Так, в качестве обеспечения обязательства покупателя по заключению основного договора купли-продажи и в качестве гарантий намерения покупателя приобрести в собственность недвижимое имущество продавцу был передан задаток в размере 3 000 000 рублей путем зачисления на счет продавца по указанным им реквизитам, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, как установлено судом в ходе судебного заседания, не оспаривалось сторонами, по ипотечной заявке ФИО1 на этапе одобрения объекта недвижимости: квартиры, назначение: жилое, общая площадь: 81,6 кв.м, этаж 5, кадастровый №, адрес: РФ, <адрес> - от андеррайтера банка получен ответ о том, что Банк не может одобрить ипотеку на текущих условиях, по поручителю-продавцу получен отказ по причине несоответствия условиям по продукту. Дальнейшая работа с заявкой возможна при замене кредитуемого объекта недвижимости.

Пунктом 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воле двух сторон (двусторонняя сделка) либо трёх или более сторон (многосторонняя сделка). В связи с этим условия предоставления кредита, в том числе порядок его погашения, находятся в компетенции сторон, заключающих договор. При заключении договора стороны руководствуются принципом свободы договора, установленным статьёй 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, для полного и всестороннего рассмотрения дела является достаточным сам факт отказа ПАО Сбербанк в кредитовании недвижимого имущества, являющегося предметом предварительного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, поскольку в случае такого отказа по любым основаниям продавец возвращает покупателю сумму задатка в одинарном размере, что следует из условий подписанного обеими сторонами предварительного договора, а именно согласно абзацу 3 п. 3.3., абзацу 3 п. 3.5. предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в случае отказа ПАО Сбербанка в выдаче кредитной суммы не по вине покупателя, в том числе в случае уменьшения ПАО Сбербанк суммы предоставляемого кредита, а также несогласовании отчёта об оценке ПАО Сбербанк или отказа ПАО Сбербанк в кредитовании недвижимого имущества по иным основаниям, продавец возвращают покупателю сумму задатка в одинарном размере на основании соглашения о расторжении настоящего договора, подписываемом сторонами в день получения указанного отказа от ПАО Сбербанк.

При заключении соглашения о задатке обе стороны договора должны понимать и выразить волю на то, что передаваемая сумма выполняет как платежную функцию и служит доказательством заключения договора, так и обеспечительную функцию, а также стороны должны осознавать последствия отказа от исполнения договора, предусмотренные п.2 ст.381 Гражданского кодекса РФ, подтверждением того, что стороны пришли к соглашению о задатке, служат условия предварительного договора.

Таким образом, суд находит подлежащими взысканию с ответчика денежные средства, переданные по предварительному договору купли-продажи, в размере 3000 000 рублей.

Согласно ст. 395 Гражданского кодекса РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Разрешая заявленные ФИО1 исковые требования о взыскании процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, суд исходит из того, что на взысканные денежные средства подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами за периоды, указанные истцом в исковом заявлении, в размере 10 000 рублей.

Отказывая в удовлетворении требований в части начисления процентов за пользование чужими денежными средствами до момента фактического исполнения денежного обязательства исходя из опубликованных Банком России и имевших место в соответствующие периоды средних ставок банковского процента по вкладам физических лиц, начисленных на сумму основного долга за каждый день просрочки, начиная с даты принятия судебного акта по день фактической оплаты долга, судом использованы разъяснения по спорному вопросу, данные в п. п. 47, 48 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

В соответствии с ними должник освобождается от уплаты процентов, предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ, в том случае, когда кредитор отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 3 статьи 405, пункт 3 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 47)).

Согласно ст.88 Гражданского процессуального кодекса РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с ч.1 ст.98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат расходы по оплате государственной пошлины в размере 23 200 рублей пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, по правилам ч.1 ст.98 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о взыскании задатка, процентов – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 сумму задатка в размере 3000000 рублей; проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами в сумме 10000 рублей; понесенные расходы по уплате госпошлины в сумме 23200 рублей.

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд апелляционной инстанции Краснодарского краевого суда через Хостинский районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, то есть ДД.ММ.ГГГГ.

Судья                                                                                       А.К. Гергишан