Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-44/2022 ~ М-304/2021 от 27.12.2021

Дело №2-44/2022

УИД 75RS0032-01-2021-000512-19

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

с. Кыра                                      04 апреля 2022 года

Кыринский районный суд Забайкальского края в составе:

председательствующего судьи Самохваловой Е.В.,

при секретаре Поварове И.А.,

с участием истца Бояркиной Т.А.,

представителя ответчика Силинского В.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бояркиной Т.А. к Администрации сельского поселения «Хапчерангинское», Ступникову В.Н., Ступникову А.Н., Козлову Р.В. о признании добросовестным приобретателем, об установлении факта владения, пользования земельным участком и признании права собственности на квартиру и земельный участок,

У С Т А Н О В И Л:

Бояркина Т.А. обратилась в суд с указанным иском, мотивируя его тем, что ею по договору купли-продажи от 02 октября 2019 года, заключенному с Козловым Р.В., приобретено в собственность жилое помещение: квартира, расположенная по адресу: 674288, <адрес>. В пункте 4 указанного договора купли-продажи указано, что документов, подтверждающих право собственности на квартиру продавец не имеет. Договор был заключен в администрации сельского поселения «Хапчерангинское» в присутствии ведущего специалиста администрации П.Т.И, которая засвидетельствовала подлинность подписей продавца и покупателя. Ранее указанная квартира Козловым Р.В. была приобретена Козловым Р.В. у гражданина Ступникова А.Н. по договору купли-продажи жилого дома от 22 августа 2016 года за 70000 рублей, в пункте 4 которого указано, что документов на квартиру продавец также не имеет. Указанный договор также был заключен в присутствии и.о. руководителя администрации сельского поселения «Хапчерангинское» Позднякова А.Ю., которым были засвидетельствованы подписи продавца и покупателя. При этом, Ступников А.Н. предоставил Козлову Р.В. расписку о том, что денежные средства по договору купли-продажи жилого дома получил в полном объеме, и что в эту оплату входит стоимость земельного участка площадью 0,07 га. Вместе с распиской в собственность покупателя передана копия свидетельства № о праве собственности на землю, расположенную по вышеуказанному адресу, выданное С.М.А. ДД.ММ.ГГГГ Хапчерангинской администрацией, при этом в свидетельстве указано, что свидетельство является временным документом и действует до выдачи государственного акта о праве собственности на землю. Так же покупателю представлен акт безвозмездной передачи жилья площадью 28 кв.м. от ДД.ММ.ГГГГ по адресу <адрес>1 не имеющий печатью органа, выдавшего акт, акт выдан для предъявления в поселковый Совет, и ордер коммунального отдела Хапчерангинского комбината от ДД.ММ.ГГГГ на квартиру по адресу: <адрес> на имя ФИО2 на состав семьи из 3 человек. Полагает, что указанные документы на дом и землю в дальнейшем для надлежащего оформления в собственность правообладателями ФИО2 и М.А. никуда не передавались. Ей было необходимо приобрести жилье для постоянного проживания, поскольку с 2010 г., она проживает в <адрес>, имеет постоянное место работы и на протяжении всего времени жила в съёмной квартире. В связи с чем ею квартира была приобретена по факту ее выставления на продажу, документы о праве собственности у продавца Козлова Р.В. она не запрашивала. Согласно выписке из похозяйственой книги <адрес>, в указанной квартире до 2016 года проживала С.М.А. вместе со своим сыном Ступниковым А.Н.. В июне 2016 года С.М.А. умерла. После ее смерти наследство не открывалось, поскольку не имелось зарегистрированных в собственность С.М.А. объектов недвижимости и иных вещных прав. Сын С.М.А. проживавший с матерью, по согласованию со вторым сыном Ступниковым В.Н., не обременяя себя обременением оформлением документов, подтверждающих право собственности на имущество и вступлением в наследство по закону на основании статей 1111, 1141 ГК РФ, продали квартиру Козлову Р.В. без документов и без упоминания земельного участка в договоре купли-продажи. Козлов Р.В. также не стал заниматься оформлением документов о праве собственности на квартиру и землю, поскольку братья ФИО17 отказались от официального оформления каких-либо документов на недвижимость и вступления в наследство. В настоящее время квартирой и участком она владеет и пользуется добросовестно, в том числе ею произведены значительные улучшения указанного имущества. Понудить сыновей С.М.А. каким-либо образом восстановить права на земельный участок и жилой дом, либо вступить в наследство не представляется возможным, в связи с категорическим отказом Ступникова В.Н. оформлять документы и фактической добровольной возмездной передачей дома и земли ФИО11 по согласованию со Ступниковым В.Н. в собственность иного лица. В связи с тем, что ей необходимо зарегистрироваться по месту фактического жительства и в связи с отсутствием у нее каких-либо правоустанавливающих документов на квартиру и землю для регистрации права собственности и дальнейшего распоряжения имуществом, иного пути разрешения данной ситуации кроме как обращение с иском в суд не имеется.

Ссылаясь на положения ст. ст. 212, 265, 268 556, 551, 552 Гражданского кодекса РФ, п.п. 11, 13, 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», просит суд признать ее добросовестным приобретателем по договору купли-продажи от 02.10.2019 г. недвижимого имущества – квартиры по адресу: <адрес>. Установить факт владения и пользования ею недвижимым имуществом - земельным участком, расположенным по адресу: <адрес>. И признать за ней право собственности на вышеуказанную квартиру и земельный участок.

В судебном заседании истец Бояркина Т.А. исковые требования поддержала в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске, дополнительно суду пояснила, что при заключении 02.10.2019 года договора купли-продажи с Козловым Р.В. ей было достоверно известно, что право собственности Козлова Р.В. на приобретаемую квартиру надлежащим образом не оформлено, документов подтверждающих факт регистрации права собственности на данную квартиру у Козлова не имелось. Договор купли-продажи земельного участка между ней и Козловым не заключался.

Представитель ответчика - глава администрации сельского поселения «Хапчерангинское» Силинский В.Л., в судебном заседании исковые требования Бояркиной Т.А. признал в полном объеме, суду пояснил, что в <адрес> в <адрес> длительное время проживала семья ФИО17, квартира насколько ему известно, была им выделена Хапчерангинскими оловокомбинатом, который затем был ликвидирован, ориентировочно в 70-х года, а земельный участок, расположенный под указанной квартирой был передан семье в аренду. После смерти С.М.А. ее сын Ступников А.Н. продал квартиру Козлову Р.В., а затем Козлов Р.В. продал квартиру Бояркиной Т.А., которая в настоящее время проживает в данной квартире. Кто-либо из третьих лиц на спорную квартиру и земельный участок не претендовал.

Ответчики Ступников А.Н. и ФИО13, будучи надлежащим образом уведомлены о месте и времени рассмотрения дела в судебное заседание не явились, направили в суд письменные пояснения по делу, в которые подтвердили факт продажи квартиры совместно с земельным участком в 2016 году, после смерти своей матери С.М.А. Козлову Р.В. Дело просили рассмотреть в их отсутствие.

Ответчик Козлов Р.В., будучи надлежащим образом уведомлен о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, направил суду письменное пояснение, в котором указал на то, что в 2016 году приобрел у Ступникова А.Н. квартиру и земельный участок по адресу: <адрес>. Сделка была оформлена заключением договора купли-продажи в простой письменной форме, поскольку документов подтверждающих государственную регистрацию права собственности Ступникова А.Н. на квартиру и земельный участок не было. В договоре было указано о продаже только квартиры, вместе с тем сделка состоялась в отношении и квартиры и земельного участка, что подтверждено распиской Ступникова А.Н. В дальнейшем квартиру он продал Бояркиной Т.А.

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Допрошенные в судебном заседании свидетели ФИО14 и ФИО15 суду пояснили, что им известно, что Бояркина Т.А. с 2018 года проживает в квартире, расположенной по <адрес>, в <адрес>, до нее в этой квартире непродолжительный период времени проживал Репунов с семьей, так же видели там Козлова Р.В., а до этого длительное время проживала семья ФИО17, после смерти С.М.А., остался ее сын ФИО11, который через некоторое время уехал из села и насколько им известно продал квартиру Козлову Р.В.

Руководствуясь частями 4 и 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), суд рассмотрел гражданское дело в отсутствие не явившихся ответчиков и третьего лица.

Выслушав объяснения истца, представителя ответчика, допросив свидетелей, изучив и оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ доказательства, представленные сторонами, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, гражданские права и обязанности возникают в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

В соответствии с ч.2 и ч.3 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

По смыслу закона, отчуждение имущества по договору купли-продажи покупателю допускается только собственником этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

В соответствии со ст. 9 Конституции РФ, земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

В соответствии с п. 3 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В силу ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как следует из разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (п. п. 11, 13).

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (п. п. 58, 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г.).

Пунктом 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Как видно из материалов дела, в качестве основания для признания права собственности на недвижимое имущество: квартиру и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, истец ссылался на договор купли-продажи жилого дома от 02.10.2019 г., заключенный между ней и Козловым Р.В., согласно которому Козлов Р.В. продал, а она купила квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Также в качестве доказательств основания возникновения у нее права собственности на спорное имущество истец указывает на договор купли продажи жилого дома от 22.08.2016 года, заключенного между продавцом Ступниковым А.Н. и покупателем Козловым Р.В., предметом указанного договора является квартира, расположенная по адресу: <адрес>, а также на расписку, данную Ступниковым А.Н. 31.12.2016 года о том, что он не имеет претензий к Козлову Р.В., поскольку последний оплатил в полном объеме плату при продаже квартиры, стоимость земельного участка в количестве 0,07 га входит в эту оплату.

В свою очередь Ступников А.Н. распорядился квартирой, которая была на основании акта безвозмездной передачи жилья от 01.04.1992 г., согласно которому на основании приказа по Шерловогорскому ГОКу от 02.03.1992 г. его отцу ФИО2 передано жилье по <адрес>1, землей распорядился на основании свидетельства № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому его матери С.М.А. в собственность был передан земельный участок площадью 0,07 га, по адресу <адрес>. Указанное свидетельство является временным документом и действует до выдачи государственного акта на право собственности на землю, бессрочное (постоянное) пользование землей.

Согласно сведений полученных из ЕГРН, по состоянию на 18.01.2022 г., право собственности на земельный участок и квартиру, расположенные по адресу: <адрес> не зарегистрировано, кроме того сведения об объекте недвижимости – квартире, по указанному адресу в ЕГРН отсутствуют, что свидетельствует о том, что вышеуказанная квартира не идентифицирована, на кадастровый учет не поставлена, следовательно С.М.А. и Н.Г. их право на регистрацию переданного им в собственность имущества не реализовано.

Таким образом, судом достоверно установлено, что ни за Ступниковым А.Н., ни за Козловым Р.В. право собственности на спорное имущество не было зарегистрировано, что в силу п. 2 ст. 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является необходимым условием при переходе возникших ранее прав на недвижимость другому лицу.

Из разъяснений, содержащихся в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что положения гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (ст. 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 ГК РФ.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

В соответствии с п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Арбитражного суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Как следует из содержания искового заявления и пояснений Бояркиной Т.А., данных в судебном заседании, при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества ей было известно об отсутствии у ответчиков Ступникова А.Н. и Козлова Р.В. зарегистрированного права на спорные объекты.

Данный факт также подтверждается тем, что как в договоре заключенном между Ступниковым А.Н. и Козловым Р.В. 22.08.2016 года, так и в договоре, заключенном между Козловым Р.В. и Бояркиной Т.А. 02.10.2019 г. в пункте 4 имеется указание на то, что продавец документов на квартиру не имеет.

Доказательств наличия права собственности у Козлова Р.В. на спорные объекты недвижимости на момент сделки, то есть зарегистрированного права продавца на спорные объекты недвижимости истцом суду не представлено. В силу чего сам по себе факт передачи спорного имущества истцу не создает у последнего титула собственника без надлежащего правового основания и без соблюдения порядка, установленного законом.

При этом суд не может принять в качестве доказательств по делу: договор купли продажи от 22.08.2016 года, расписку Ступникова А.Н. от 31.12.2016 года, договор купли-продажи от 02.10.2019 года, поскольку они не подтверждают принадлежность спорных объектов Козлову Р.В.

Приобретая спорное жилое помещение, Бояркина Т.А. не проявила необходимой степени разумности, заботливости и осмотрительности, которые покупатель объекта недвижимости обязан проявить при заключении подобной сделки, и заключила договор купли-продажи квартиры с лицом, не наделенным в силу закона правом распоряжаться приобретаемой Бояркиной Т.А. квартирой, зная о том, что право собственности продавца спорной квартиры не зарегистрировано в ЕГРН, что свидетельствует о том, что Бояркина Т.А. не может быть признана добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства и приведенные нормы права, суд приходит к выводу о том, что поскольку на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества продавец Козлов Р.В. не обладал правом собственности на спорное имущество, то сделка, на которую ссылается истец, не может привести к возникновению права собственности Бояркиной Т.А. на спорное имущество.

Согласно пункту 1 статьи 16 ЗК РФ земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований являются государственной собственностью.

В пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при разрешении споров в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, следует учитывать, что они приобретаются в собственность в порядке, установленном земельным законодательством.

На основании п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Из материалов дела следует, что земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований не находится, поскольку указанное право в ЕГРН не зарегистрировано, следовательно данный объект недвижимости не мог перейти в собственность Бояркиной Т.А. от Козлова Р.В. для заключении вышеуказанного договора, доказательств пользования и владения спорным земельным участком по основаниям указанным в п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ истцом суду так же не представлено.

На основании изложенного суд находит требования истца не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Бояркиной Т.А. о признании добросовестным приобретателем, об установлении факта владения и пользования земельным участком, признании права собственности на квартиру и земельный участок отказать.

Решение может быть обжаловано в Забайкальский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Кыринский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья:                        Е.В. Самохвалова

Мотивированное решение составлено 08 апреля 2022 года.