Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-293/2022 (2-1664/2021;) ~ М-1633/2021 от 13.12.2021

дело № 2-293/9-2022

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

     г. Курск                                                                               18 января 2022 года

Кировский районный суд г. Курска в составе:

    председательствующего судьи Москалёвой И.Н.,

    при секретаре Амелиной А.А.,

    с участием истца Королёва А.И.,

    представителя ответчика ООО "Прогресс-46" по доверенности Мальцева С.А.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Королёва Александра Ивановича к ООО "Прогресс-46" о признании права собственности на квартиру,

у с т а н о в и л:

Истец Королёв А.И. обратился в суд с иском к ООО "Прогресс-46" о признании права собственности на квартиру, указывая, что 29.10.2014 года он обратился к ООО "Прогресс-46" с целью приобретения однокомнатной квартиры. Ответчиком было предложено купить на стадии строительства квартиру в строящемся десятиэтажном доме по адресу: <адрес>, на 6-м этаже, оси 2-3, общей проектной площадью 44,03 кв.м., стоимость которой определена сторонами в размере 1541000 руб. 29.10.2014 года между ним и ответчиком вместо договора участия в долевом строительстве был заключен договор беспроцентного денежного займа на 1541000 руб. с обещанием в дальнейшем заключить ДДУ в строительстве дома. Того же числа к указанному договору было составлено соглашение, согласно п. 1 которого в счет оплаты по договору заемщик обязуется заключить договор на отчуждение и передать займодавцу права на недвижимое имущество в строящемся двухподъездном десятиэтажном кирпичном общежитии квартирного типа по адресу: <адрес>: однокомнатная <адрес>, расположенная на 6-м этаже, оси 2-3, общей проектной площадью 44,03 кв.м., стоимость которой определена сторонами в размере 1541000 рублей. Обязательства, предусмотренные п. 1 договора, заемщик должен выполнить не позднее 31.08.2017 года. Он внес в кассу ответчика денежные средства на сумму 1541000 руб., тем самым исполнив свои обязательства по договору в полном объеме. Ранее он не имел каких-либо отношений с ООО "Прогресс-46", но, якобы, предоставил им денежные средства в долг на кабальных условиях на длительный срок, без процентов за их пользование. Считает, что договор займа б/н от 29.10.2014 года и соглашение к нему являются притворными договорами, прикрывающими сделку между ним и ответчиком по долевому участию в строительстве многоквартирного дома. Поскольку эти взаимоотношения возникли на стадии первоначальной застройки многоквартирного дома, т.е. до ввода его в эксплуатацию, то считает, что он фактически стал инвестором и участником долевого строительства указанной квартиры, и из предварительных договоров следует, что застройщик не намеревался создавать для себя вновь построенное недвижимое имущество, а построить для него. Вместо заключения ДДУ 05.03.2021 года между ним и ответчиком были заключены дополнительные соглашения к договору займа и к соглашению к договору займа от 29.10.2014 года, согласно которого п. 1 изложен в следующей редакции: в счет оплаты по договору заемщик обязуется заключить договор на отчуждение и передать займодавцу права на следующее недвижимое имущество в строящемся двухподъездном десятиэтажном кирпичном жилом доме по адресу: <адрес>Б: однокомнатная <адрес>, расположенная на 6-м этаже, оси 2-3, общей проектной площадью 44,03 кв.м., стоимость которой определена сторонами в размере 1585000 рублей. Обязательства, предусмотренные п. 1 договора, заемщик должен выполнить не позднее 30.12.2021 года. В настоящее время дом полностью введен в эксплуатацию, однако он лишен возможности для самостоятельного оформления прав собственности на квартиру в связи с тем, что ответчик не имеет возможности оформить собственность на данный жилой дом в связи с ограничениями, наложенными на регистрационные действия в отношении ООО "Прогресс-46". Просит признать за ним право собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>Б, на 6 этаже, площадью 42,9 кв.м.

     В судебном заседании истец Королёв А.И. исковые требования поддержал и просил их удовлетворить по вышеизложенным основаниям.

Представитель ответчика ООО "Прогресс-46" по доверенности Мальцев С.А. исковые требования Королёва А.И. просил рассмотреть на усмотрение суда и подтвердил факты заключения вышеуказанных договора займа и дополнительных соглашений к нему, а также оплаты Королёвым А.И. по ним.

Выслушав истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В силу положений ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор долевого участия должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. В соответствии с ч. 5 указанной нормы при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Согласно ч. 2 ст. 27 Закона об участии в долевом строительстве действие названного Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.

Исходя из совокупности приведенных выше положений Закона об участии в долевом строительстве, данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после его вступления в силу.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Таким образом, если сторонами заключен договор, поименованный ими, как в данном случае - соглашение о намерениях, договор займа, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано, или приобретено в последующем, но при этом данный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности предусмотренные им.

    Как установлено судом, 29.10.2014 года Королёв А.И. (займодавец) заключил договор беспроцентного займа с ООО "Прогресс-46" (заемщик), в соответствии с условиями которого, займодавец обязуется передать заемщику денежную сумму в размере 1541000 руб. в день заключения договора, а заемщик принимает и обязуется вернуть займодавцу всю полученную сумму, в срок не позднее 31.08.2017 года.

    Кроме того, 29.10.2014 года между теми же лицами было заключено соглашение к договору займа от 29.10.2014 года, в соответствии с условиями которого, в счет оплаты по договору заемщик обязуется заключить договор на отчуждение и передать займодавцу права на следующее недвижимое имущество в строящемся двухподъездном десятиэтажном кирпичном общежитии квартирного типа по адресу: <адрес>: однокомнатная <адрес>, расположенная на 6 этаже, оси 2-3, общей проектной площадью 44,03 кв.м., стоимость которой определена сторонами в размере 1541000 руб. В соответствии с п. 2 соглашения обязательства по передаче недвижимого имущества заемщик должен выполнить не позднее 31.08.2017 года.

    Во исполнение договора, Королёв А.И. внес в кассу ООО "Прогресс-46" сумму 1541000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от 29.10.2014 года.

    05.03.2021 года между сторонами были заключены дополнительное соглашение к договору беспроцентного денежного займа и дополнительное соглашение к соглашению к договору займа от 29.10.2014 года, которыми стороны продлили срок исполнения обязательств ответчика до 30.12.2021 года, размер займа увеличен до 1585000 руб.

    Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от 05.03.2021 года Королёв А.И. внес в кассу ООО "Прогресс-46" денежные средства в сумме 44000 руб.

Общая сумма денежных средств, переданных Королёвым А.И. по договору беспроцентного займа и соглашению к нему в заем ООО "Прогресс-46", составляет 1585000 руб.

Договор долевого участия в отношении указанного объекта сторонами не был заключен.

Исходя из содержания приведенных норм материального права и ст. 56 ГПК РФ, применительно к данному спору, юридически значимыми и подлежащими истцом доказыванию обстоятельствами, являются обстоятельства, что ООО "Прогресс-46", как застройщик привлекло для строительства многоквартирного жилого дома денежные средства Королёва А.И. При этом, обязательства ООО "Прогресс-46" в части возврата им денежных средств прекращаются передачей в собственность истцу однокомнатной <адрес>, расположенной на 6 этаже, оси 2-3, в строящемся двухподъездном десятиэтажном кирпичном общежитии квартирного типа по адресу: <адрес>Б (с учетом изменения адреса).

Как следует из условий заключенного между сторонами договора беспроцентного займа от 29.10.2014 года и последующих соглашений к нему, обязанности Королёвым А.И., как приобретателя имущества, выполнены в полном объеме.

Таким образом, совокупность имеющихся в деле доказательств позволяет установить возникновение между сторонами отношений, основанных на сделке, связанной с передачей гражданином денежных средств в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

При таких обстоятельствах, суд считает, что договор беспроцентного денежного займа от 29.10.2014 года, соглашение от 29.10.2014 года и дополнительные соглашения от 05.03.2021 года, заключенные между Королёвым А.И. и ООО "Прогресс-46", являются договором участия в долевом строительстве <адрес> по адресу: <адрес>Б.

    Согласно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 03.09.2021 года, ООО "Прогресс-46" выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта "Жилой дом с помещениями общественного назначения по <адрес> в <адрес>", расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ <адрес>, Агрегатная 1-я ул., 38Б.

    Согласно сведениям об основных характеристиках объекта недвижимости на <адрес> по адресу: <адрес>Б, она стоит на кадастровом учете с кадастровым номером 46:29:101066:425, площадью 42,9 кв.м.

Учитывая изложенное, суд считает, что исковые требования Королёва А.И. о признании права собственности на квартиру являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Королёва Александра Ивановича удовлетворить.

Признать за Королёвым Александром Ивановичем право собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>Б, кадастровый №, площадью 42,9 кв.м.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Кировский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения - 25.01.2022 года.

Судья                                        (подпись)                                 И.Н. Москалёва