Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1401/2022 от 19.04.2022

№ 2-1401/2022

Дело №77RS0017-02-2021-016656-06

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 сентября 2022 года                                 г. Пенза

Ленинский районный суд г. Пензы в составе

председательствующего судьи Турчака А.А.

при секретаре Саулиной А.Р.,

рассмотрев в помещении Ленинского районного суда г.Пензы в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Молотова Романа Юрьевича к Франк Татьяне Алексеевне о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности,

установил:

Молотов Р.Ю. обратился в суд с иском, в котором указала, что 20 марта 2020 года между ответчиком Франк Татьяной Алексеевной (продавец), от имени и в интересах которой действовал на основании доверенности гр. Франк Максим Геннадьевич и истцом Молотовым Романом Юрьевичем (покупатель) был заключен Договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого продавец продал, а покупатель купил в собственность недвижимое имущество: нежилое помещение в литере А, назначение: нежилое, общей площадью 314 кв.м., этаж - подвал, номер на поэтажном плане 10, адрес (местонахождение) объекта: Данные изъяты. кадастровый номер: Данные изъяты (далее по тексту «Нежилое помещение», «Помещение», «Недвижимость», Имущество»).

В ходе проведения покупателем предварительного осмотра Помещения производилось сравнение его фактических характеристик с техническими характеристиками, сведения о которых содержались в вышеуказанных документах технической инвентаризации и кадастрового учета.

С учетом состоявшегося предварительного осмотра Помещения, позволившего покупателю удостовериться в его надлежащем состоянии и качестве, Недвижимость была передана продавцом покупателю в момент подписания договора купли-продажи, без составления акта приема-передачи (см. п. 4.1 Договора).

Продажная стоимость недвижимого имущества была определена в сумме 6 000 000 рублей. Оплата стоимости недвижимого имущества была произведена покупателем продавцу в полном объеме до подписания договора (см. п. 2.2Договора).

Право собственности истца на Нежилое помещение было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 27.03.2020 года, номер регистрации: Данные изъяты

На основании договора купли-продажи от 24 апреля 2020 года истец Молотов Роман Юрьевич продал вышеуказанное Нежилое помещение покупателям Данные изъяты. Данные изъяты и Данные изъяты в общую долевую собственность (Данные изъяты – 1/4 долю в праве собственности, Данные изъяты – 1/4 долю в праве собственности, Данные изъяты – 1/2 долю в праве собственности).

Продажная стоимость недвижимого имущества была определена в сумме 7 500 000 рублей. Оплата стоимости недвижимого имущества была произведена покупателями продавцу в полном объеме до подписания договора. Недвижимость была передана покупателям в момент подписания договора купли-продажи.

Право собственности покупателей на Нежилое помещение было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 06.05.2020 года, номера регистрации: Данные изъяты; Данные изъяты Данные изъяты

В ноябре 2020 года Габидуллина Юлия Анатольевна, Данные изъяты и Данные изъяты уведомили истца о предъявлении к ним, как к собственникам Помещения, иска от ТСЖ «Сура» (некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном жилом доме Данные изъяты, ОГРН Данные изъяты, ИНН Данные изъяты) о понуждении к устранению нарушений в Нежилом помещении. Соответствующий иск был принят к производству Ленинского районного суда г. Пензы определением от 20.10.2020 года, делу присвоен номер Данные изъяты (дело № 2-61 /2021).

Решением Ленинского районного суда г. Пензы от 14.01.2011 г. по делу №2-3/2011 по иску ТСЖ «Сура» к Лежикову В.В., Клячману В.Б. (первоначальным собственникам Нежилого помещения) о понуждении к устранению нарушений было установлено, что:

- в нежилом помещении №Данные изъяты площадью 314 кв.м, в литере А, расположенном в подвале жилого дома №Данные изъяты по Данные изъяты принадлежащем ответчикам произведена самовольная реконструкция, выразившаяся в увеличении высоты данного помещения за счет отрыва грунта и понижения уровня пола. Данная реконструкция нежилого помещения, в нарушение требований ст.ст. 51, 52 Градостроительного кодекса РФ произведена без получения разрешения на строительство и без внесения соответствующих изменений в проектную документацию;

- высота подвальных помещений, в том числе спорного Помещения должна составлять 2,42 метра от уровня пола данного помещения до уровня пола помещений первого этажа и 2,10 метра от уровня пола данного помещения до плит перекрытия данного помещения;

- согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы Данные изъяты» от 20 декабря 2010 года №588/16 в нежилом помещении №Данные изъяты площадью 314 кв.м, в литере А, расположенном в подвале жилого дома №Данные изъяты по улДанные изъяты, принадлежащем ответчикам выявлены несоответствия устройства ростверков фундамента и высоты помещения требованиям нормативно-технической и проектной документации, в частности, выявлено наличие повреждений гидроизоляции подколонников (разрушение битумного покрытия), часть ростверка (подколонники) расположена выше уровня пола, высота нежилого помещения выше проектного значения и составляет от уровня пола до потолка (плит перекрытия) - 2.6 - 2,92 метра, при этом, увеличение высоты помещений за счет понижения отметки пола выполнено без утвержденного проекта;

- выявленное в спорном помещении несоответствие нормативно-технической и проектной документации, выразившееся в увеличении высоты помещения, оголении части подколонников и нарушении их гидроизоляции, оказывают влияние на распределение нагрузок на фундамент и его эксплуатационный свойства, не отвечают требованиям безопасности и могут создавать угрозу для технического состояния жилого дома Данные изъяты, что обуславливает необходимость устранения данных нарушений.

Совокупность установленных по делу обстоятельств явилась основанием для принятия Ленинским районным судом г. Пензы 14.01.2011 года решения об обязании Данные изъяты восстановить гидроизоляцию подколонников фундамента, находящихся в нежилом помещении №Данные изъяты площадью 314 кв.м в литере А жилого дома №Данные изъяты по Данные изъяты путем покрытия поверхности подколонников, соприкасающихся с грунтом, горячим битумом, а также восстановить высоту указанного помещения до значений, предусмотренных проектной документаций (2,42 м от уровня пола данного помещения до уровня пола помещений 1 этажа и 2,1 м от уровня пола данного помещения до плит перекрытия данного помещения) путем засыпки площади помещения грунтом.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 19.04.2011 г. решение Ленинского районного суда г. Пензы от 14.01.2011 г. оставлено без изменения.

В 2020 году Комиссией ТСЖ «Сура» было произведено обследование подвального помещения №Данные изъяты площадью 314 кв.м на предмет соответствия помещения проекту. Комиссия установила отсутствие гидроизоляции подколонников фундамента, отсутствие покрытия поверхности подколонников, соприкасающихся с грунтом, горячим битумом, высота помещения от уровня пола данного помещения до уровня пола помещения 1 этажа. составляет 3,12 м вместо 2,42 м по проекту, высота помещения от уровня пола до плит перекрытия данного помещения составляет 2,8 м вместо 2,1 м по проекту.

В связи с выявившимися обстоятельствами несоответствия Нежилого помещения проектной документации, осуществленной в помещении предыдущими собственниками самовольной реконструкции, невозможности использования помещения для целей, для которых Помещение приобреталось, 11 ноября 2020 года Молотовым Р.Ю. (истец) и гр. Данные изъяты, Данные изъяты и Данные изъяты было заключено соглашение о добровольном расторжении договора купли- продажи нежилого помещения б/н от 24 апреля 2020 года.

Во исполнение условий указанного соглашения, Нежилое помещение было возвращено Молотову Р.Ю., а полученные им в счет продажной стоимости Имущества денежные средства в сумме 7 500 000 рублей были возвращены им гр. Данные изъяты., Данные изъяты

Право собственности указанных граждан на Недвижимое имущество прекращено 03.12.2020 года, зарегистрировано право собственности на Помещение Молотова Р.Ю., № государственной регистрации Данные изъяты от 03.12.2020 г.

В связи с состоявшимся расторжением Договора купли-продажи от 24.04.2020 года, Ленинским районным судом г. Пензы в рамках дела №2-61/2021 была произведена замена ненадлежащих ответчиков Данные изъяты., Данные изъяты Данные изъяты. на ответчика Молотова Р.Ю.

Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы от 09.03.2021г. № 387/16, проведенной Данные изъяты

- нежилое помещение кадастровый номер Данные изъяты, площадью 314 кв.м, расположенное в подвале жилого дома по адресу: Данные изъяты не соответствует проектной документации, поскольку фактическая высота 2,74 м исследуемого нежилого помещения от уровня пола до плиты перекрытия (потолка) не соответствует высоте 2,10 м от уровня пола данных помещений до плит перекрытия (потолка) исследуемых помещений согласно проектной документации.

- нежилое помещение кадастровый номер Данные изъяты, площадью 314 кв.м, расположенное в подвале жилого дома по адресу: Данные изъяты, не соответствует нормативно-технической документации, поскольку фактическая высота 2,74 м исследуемого нежилого помещения от уровня пола до плиты перекрытия (потолка) не соответствует высоте согласно п. 4.5 СП 118.13330.2012 (не менее 3 метров);

- Производилась реконструкция нежилого помещения кадастровый номер Данные изъяты. площадью 314 кв.м, расположенного в подвале жилого дома по адресу: Данные изъяты, поскольку произошло увеличение высоты исследуемого нежилого помещения с 2,1 м (согласно проектной документации) до 2,74 м (согласно экспертному осмотру от 09.02.2021г.);

- определить влияет ли реконструкция нежилого помещения кадастровый номер Данные изъяты, площадью 314 кв.м, расположенного в подвале жилого дома по адресу: Данные изъяты, на распределение нагрузок, на несущую способность и эксплуатационные характеристики, создает ли угрозу жизни и здоровью людей, без проекта реконструкции указанного нежилого помещения не представляется возможным;

- при реконструкции нежилого помещения кадастровый номер Данные изъяты, площадью 314 кв.м, расположенное в подвале жилого дома по адресу: Данные изъяты произошло изменение высоты, тем самым часть ростверка (подколонника) стала открытой и находится без гидроизоляции. При отсутствии гидроизоляции на ростверках возможно воздействие агрессивной среды грунта, возможно гидродинамическое давление на подземную часть дома и вымывание цемента, возможно проникновение вод через мельчайшие щели, что может привести к ослаблению эксплуатационных свойств монолитных конструкций и может повлиять на безопасность жилого дома и создать угрозу жизни и здоровью людей;

- фактическая высота 2,74 м от уровня пола до плиты перекрытия (потолка) нежилого помещения кадастровый номер Данные изъяты, площадью 314 кв.м, расположенного в подвале жилого дома по адресу: Данные изъяты не соответствует высоте 2,10 м от уровня пола данных помещений до плит перекрытий (потолка) исследуемых помещений согласно проектной документации;

- отсутствует битумное покрытие соприкасающихся с грунтом конструкций фундамента (подколонников) в нежилом помещении кадастровый номер Данные изъяты. площадью 314 кв.м., расположенном в подвале жилого дома по адресу: Данные изъяты.

- устройство ростверков фундамента в нежилом помещении кадастровый номер Данные изъяты. площадью 314 кв.м, расположенном в подвале жилого дома по адресу: Данные изъяты,не соответствует проектной документации и нормативно-технической документации п. 11.2.6 СП 50-101- 2004, п. 4.10 СП 24.13330.2011, п. 4.9, п. 5.1.2, п. 5.1.3, п. 5.6.3 СП 28.13330.2017, поскольку на ростверках в исследуемом нежилом помещении отсутствует битумная вертикальная обмазочная гидроизоляция (битумное покрытие).

Решением Ленинского районного суда г.Пензы от 20.04.2021 года по делу №2-61/2021 удовлетворен иск ТСЖ «Сура» к Молотову Р.Ю. о понуждении к устранению нарушений удовлетворен, и возложена на Молотова Р.Ю. обязанность:

- восстановить гидроизоляцию подколонников фундамента, находящихся в нежилом помещении кадастровый номер Данные изъяты площадью 314 кв.м, расположенном в подвале жилого дома по „ адресу: Данные изъяты путем покрытия поверхности подколонников, соприкасающейся с грунтом, обмазочной гидроизоляцией из двух слоев битумной мастики по огрунтовке праймером;

- восстановить высоту нежилого помещения кадастровый номер Данные изъяты площадью 314 кв.м., расположенного в подвале жилого дома по адресу: Данные изъяты, до значений, предусмотренных проектной документацией: 2.42 м от уровня пола данного помещения до уровня чистового пола помещений первого этажа и 2.10 м от уровня пола данного помещения до плит перекрытия данного помещения, путем засыпки площади данного помещения грунтом.

На основании изложенного просили признать недействительным Договор купли-продажи, заключенный 20 марта 2020 года между ответчиком Франк Татьяной Алексеевной и истцом Молотовым Романом Юрьевичем и применить последствия его недействительности в виде взыскания с ответчика Франк Татьяны Алексеевны в пользу истца Молотова Романа Юрьевича денежных средств в сумме 6 000 000 (Шесть миллионов) рублей.

В судебное заседание Молотов Р.Ю. не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель Молотова Р.Ю. – Земляков С.В., действующий на основании нотариальной доверенности исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

Ответчик Франк Т.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика Франк Т.А. – Усачев П.В., действующий на основании нотариальной доверенности исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать.

Представитель третьего лица ТСЖ «Сура» в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Третьи лица Лежиков В.В., Клячман В.Б., Прокофьев В.А., Афанасьева О.В., в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.2 ст. 61 ГК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Решением Ленинского районного суда г.Пензы от 20 апреля 2021 года было установлено, что Данные изъяты являлось застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Данные изъяты

В соответствии с договором уступки прав и обязанностей инвестора по договору о долевом участии в строительстве от 28.02.2005г., заключенным между Данные изъяты», Данные изъяты», Данные изъяты. и Данные изъяты Данные изъяты получили право требования от Данные изъяты исполнения обязательств, указанных в договоре, в том числе права требования по акту приема-передачи в собственность в равных долях по ? доли каждому нежилого помещения Номер , расположенного в подвале строящегося многоэтажного дома по Данные изъяты, общей проектной площадью 314 кв.м.

В соответствии с техническим паспортом на нежилое помещение по состоянию на 06.06.2007г. площадь нежилого помещения №Данные изъяты, расположенного в подвале многоквартирного дома Данные изъяты, составляет 314 кв.м, высота помещения 2,70 м.

Право общей долевой собственности Клячмана В.Б. и Лежикова В.В. на нежилое помещение с кадастровым номером Данные изъяты, расположенного по адресу: Данные изъяты зарегистрировано 01.08.2007г.

По сведениям ЕГРН собственниками нежилого помещения с кадастровым номером Данные изъяты, расположенного по адресу: Данные изъяты, являлись:

Данные изъяты. на основании договора дарения, заключенного 25.01.2011г. между Лежиковым В.В. и Прокофевым В.А., право зарегистрировано 03.02.2011г., дата утраты права 01.03.2011г.,

Афанасьева О.В. на основании договора дарения, заключенного 14.02.2011г. между Прокофьевым В.А. и Афанасьевой О.В., право зарегистрировано 01.03.2011г., дата утраты права 31.10.2011г.,

Клячман В.Б. на основании договора мены, заключенного 06.09.2011г. между Афанасьевой О.В. и Клячманом В.Б., и дополнительных соглашений к договору мены от 28.09.2011г., 14.10.2011г., 27.10.2011г., право зарегистрировано 31.10.2011г., дата утраты права 07.02.2013г.,

Франк Т.А. на основании договора купли-продажи, заключенного 25.01.2013г. между Клячманов В.Б. и Франк Т.А., право зарегистрировано 07.02.2013г., дата утраты права 27.03.2020г.,

Молотов Р.Ю. на основании договора купли-продажи, заключенного 20.03.2020г. между Франк Т.А. и Молотовым Р.Ю., право зарегистрировано 27.03.2020г., дата утраты права 06.05.2020г.,

Данные изъяты., Данные изъяты Данные изъяты на основании договора купли-продажи, заключенного 24.04.2020г. между Молотовым Р.Ю., Данные изъяты Данные изъяты Данные изъяты., право зарегистрировано 06.05.2020г., дата утраты права 03.12.2020г.,

Молотов Р.Ю. на основании соглашения о добровольном расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от 24.04.2020г., заключенного 11.11.2020г. между Молотовым Р.Ю., Данные изъяты., Данные изъяты., Данные изъяты., право зарегистрировано 03.12.2020г.

Решением Ленинского районного суда г.Пензы от 14.01.2011г. удовлетворены исковые требования ТСЖ «Сура» к Лежикову В.В., Клячману В.Б. о понуждении к устранению нарушений.

На Лежикова В.В. и Клячмана В.Б. возложена обязанность восстановить гидроизоляцию подколонников фундамента, находящихся в нежилых помещениях № 10 площадью 314 кв.м и № 11 площадью 421,8 кв.м в литере А жилого дома № 62 по ул. Урицкого в г.Пензе, путем покрытия поверхности подколонников, соприкасающейся с грунтом, горячим битумом, а также восстановить высоту указанных помещений до значений, предусмотренных проектной документацией (2,42 м от уровня пола данных помещений до уровня пола помещений первого этажа и 2,1 м от уровня пола данных помещений до плит перекрытия данных помещений), путем засыпки площади данных помещений грунтом.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 19.04.2011г. решение Ленинского районного суда г.Пензы от 14.01.2011г. оставлено без изменения.

Определением Ленинского районного суда г.Пензы от 26.05.2011г. изменен порядок исполнения решения Ленинского районного суда г.Пензы от 14.01.2011г., на Прокофьева В.А. и Клячмана В.Б. возложена обязанность восстановить гидроизоляцию подколонников фундамента, находящихся в нежилых помещениях № Данные изъяты площадью 314 кв.м и № 11 площадью 421,8 кв.м в литере А жилого дома № Данные изъяты, путем покрытия поверхности подколонников, соприкасающейся с грунтом, горячим битумом, а также восстановить высоту указанных помещений до значений, предусмотренных проектной документацией (2,42 м от уровня пола данных помещений до уровня пола помещений первого этажа и 2,1 м от уровня пола данных помещений до плит перекрытия данных помещений), путем засыпки площади данных помещений грунтом.

Определением Ленинского районного суда г.Пензы от 15.09.2011г. изменен порядок исполнения решения Ленинского районного суда г.Пензы от 14.01.2011г. на Афанасьеву О.В. возложена обязанность восстановить гидроизоляцию подколонников фундамента, находящихся в нежилых помещениях № Данные изъяты площадью 314 кв.м и Данные изъяты площадью 421,8 кв.м в литере А жилого дома № Данные изъяты, путем покрытия поверхности подколонников, соприкасающейся с грунтом, горячим битумом, а также восстановить высоту указанных помещений до значений, предусмотренных проектной документацией (2,42 м от уровня пола данных помещений до уровня пола помещений первого этажа и 2,1 м от уровня пола данных помещений до плит перекрытия данных помещений), путем засыпки площади данных помещений грунтом.

По сообщению Ленинского РОСП г.Пензы УФССП России по Пензенской области от 17.12.2020г. на исполнении находились исполнительные производства:

№ 12608/11/48/58, возбужденное 10.05.2011г. на основании исполнительного листа № 2-3 от 26.04.2011г., выданного Ленинским районным судом г.Пензы, предмет исполнение: обязать восстановить гидроизоляцию подколонников фундамента в нежилых помещениях № Данные изъяты дома № Данные изъяты, в отношении должника Лежикова В.В., взыскатель ТСЖ «Сура», 15.05.2014г. исполнительное производство окончено в соответствии с п. 1 ч. 1 ст.47 Федерального закона «Об исполнительном производстве»,

№ 12609/11/48/58, возбужденное 10.05.2011г. на основании исполнительного листа № 2-3 от 26.04.2011г., выданного Ленинским районным судом г.Пензы, предмет исполнение: обязать восстановить гидроизоляцию подколонников фундамента в нежилых помещениях № Данные изъяты Данные изъяты, в отношении должника Клячмана В.Б., взыскатель ТСЖ «Сура», 28.11.2011г. исполнительное производство окончено в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 47 Федерального закона «Об исполнительном производстве».

В п. 1 ч. 1 ст. 47 Федерального закона «Об исполнительном производстве» предусмотрено, что исполнительное производство оканчивается судебным приставом-исполнителем в случае фактического исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе.

Комиссией в составе управляющего ТСЖ «Сура» Данные изъяты инженера Данные изъяты жильца квартиры Данные изъяты Данные изъяты. произведено обследование подвального помещения № Данные изъяты площадью 314 кв.м на предмет соответствия помещения проекту. Комиссия установила отсутствие гидроизоляции подколонников фундамента, отсутствие покрытия поверхности подколонников, соприкасающихся с грунтом, горячим битумом, высота помещения от уровня пола данного помещения до уровня пола помещения 1 этажа составляет 3,12 м вместо 2,42 м по проекту, высота помещения от уровня пола до плит перекрытия данного помещения составляет 2,8 м вместо 2,1 м по проекту. Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы от 09.03.2021г. № 387/16, проведенной Данные изъяты», нежилое помещение кадастровый номер Данные изъяты площадью 314 кв.м, расположенное в подвале жилого дома Данные изъяты, не соответствует проектной документации, поскольку фактическая высота 2,74 м исследуемого нежилого помещения от уровня пола до плиты перекрытия (потолка) не соответствует высоте 2,10 м от уровня пола данных помещений до плит перекрытия (потолка) исследуемых помещений согласно проектной документации.

Нежилое помещение кадастровый номер Данные изъяты площадью 314 кв.м, расположенное в подвале жилого дома Данные изъяты, не соответствует нормативно-технической документации, поскольку фактическая высота 2,74 м исследуемого нежилого помещения от уровня пола до плиты перекрытия (потолка) не соответствует высоте согласно п. 4.5 СП 118.13330.2012 (не менее 3 метров).

Производилась реконструкция нежилого помещения кадастровый номер Данные изъяты площадью 314 кв.м, расположенного в подвале жилого дома Данные изъяты, поскольку произошло увеличение высоты исследуемого нежилого помещения с 2,1 м (согласно проектной документации) до 2,74 м (согласно экспертному осмотру от 09.02.2021г.).

Определить влияет ли реконструкция нежилого помещения кадастровый номер Данные изъяты площадью 314 кв.м, расположенного в подвале жилого дома Данные изъяты, на распределение нагрузок, на несущую способность и эксплуатационные характеристики, создает ли угрозу жизни и здоровью людей, без проекта реконструкции указанного нежилого помещения не представляется возможным.

При реконструкции нежилого помещения кадастровый номер Данные изъяты площадью 314 кв.м, расположенного в подвале жилого дома Данные изъяты, произошло изменение высоты, тем самым часть ростверка (подколонника) стала открытой и находится без гидроизоляции. При отсутствии гидроизоляции на ростверках возможно воздействие агрессивной среды грунта, возможно гидродинамическое давление на подземную часть дома и вымывание цемента, возможно проникновение вод через мельчайшие щели, что может привести к ослаблению эксплуатационных свойств монолитных конструкций и может повлиять на безопасность жилого дома и создать угрозу жизни и здоровью людей.

Фактическая высота 2,74 м от уровня пола до плиты перекрытия (потолка) нежилого помещения кадастровый номер Данные изъяты площадью 314 кв.м, расположенного в подвале жилого дома Данные изъяты, не соответствует высоте 2,10 м от уровня пола данных помещений до плит перекрытий (потолка) исследуемых помещений согласно проектной документации.

Отсутствует битумное покрытие соприкасающихся с грунтом конструкций фундамента (подколонников) в нежилом помещении кадастровый номер Данные изъяты площадью 314 кв.м, расположенного в подвале жилого дома Данные изъяты.

Устройство ростверков фундамента в нежилом помещении кадастровый номер Данные изъяты площадью 314 кв.м, расположенном в подвале жилого дома Данные изъяты, не соответствует проектной документации и нормативно-технической документации п. 11.2.6 СП 50-101-2004, п. 4.10 СП 24.13330.2011, п. 4.9, п. 5.1.2, п. 5.1.3, п. 5.6.3 СП 28.13330.2017, поскольку на ростверках в исследуемом нежилом помещении отсутствует битумная вертикальная обмазочная гидроизоляция (битумное покрытие).

Для приведения нежилого помещения кадастровый номер Данные изъяты площадью 314 кв.м, расположенного в подвале жилого дома Данные изъяты, в соответствие с проектной документацией, нормативно-технической документацией в части отсутствия битумной вертикальной обмазочной гидроизоляции (битумное покрытие) на соприкасающихся с грунтом конструкциях фундамента ростверках (подколонниках) в исследуемом нежилом помещении, необходимо восстановить гидроизоляцию подколонников фундамента, находящихся в нежилом помещении кадастровый номер Данные изъяты площадью 314 кв.м, расположенном в подвале жилого дома Данные изъяты, путем покрытия поверхности подколонников, соприкасающейся с грунтом, обмазочной гидроизоляцией из двух слоев битумной мастики по огрунтовке праймеров, в соответствии с проектной документацией.

Для приведения нежилого помещения кадастровый номер Данные изъяты площадью 314 кв.м, расположенного в подвале жилого дома Данные изъяты, в соответствие с проектной документацией в части высоты в исследуемом нежилом помещении необходимо восстановить высоту указанного помещения до значений, предусмотренных проектной документацией (2,42 м от уровня пола данного помещения до уровня чистого пола помещений первого этажа и 2,10 м от уровня пола данного помещения до плит перекрытия данного помещения), путем засыпки площади данного помещения грунтом.

Решением Ленинского районного суд г.Пензы от 20 апреля 2021 года постановлено:

«иск ТСЖ «Сура» к Молотову Роману Юрьевичу о понуждении к устранению нарушений удовлетворить частично.

Возложить на Молотова Романа Юрьевича обязанность:

восстановить гидроизоляцию подколонников фундамента, находящихся в нежилом помещении кадастровый номер Данные изъяты площадью 314 кв.м, расположенном в подвале жилого дома Данные изъяты, путем покрытия поверхности подколонников, соприкасающейся с грунтом, обмазочной гидроизоляцией из двух слоев битумной мастики по огрунтовке праймером,

восстановить высоту нежилого помещения кадастровый номер Данные изъяты площадью 314 кв.м, расположенного в подвале жилого дома Данные изъяты до значений, предусмотренных проектной документацией: 2,42 м от уровня пола данного помещения до уровня чистого пола помещений первого этажа и 2,10 м от уровня пола данного помещения до плит перекрытия данного помещения, путем засыпки площади данного помещения грунтом.

Взыскать с Молотова Романа Юрьевича в пользу ТСЖ «Сура» расходы на оплату услуг представителя в размере 12000 руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере 300 руб.

Взыскать с Молотова Романа Юрьевича в пользу АНО «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертизы» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 36000 руб.»

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (п.1).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п.2).

Статьей 130 ГК РФ установлено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (п. 1).

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе (п. 2).

Согласно п. 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости. Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). В случаях, когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании п. 1 ст. 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта.

Согласно п.14 ст. ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

В п.23 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. указано, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Статья 153 ГК РФ установлено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно части 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Заключение договора в отношении объекта, образованного с нарушением закона и не подлежащего легализации в установленных законом случаях и порядке, то есть не пригодного к введению в гражданский оборот в силу закона, влечет ничтожность такого договора на основании части 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Понуждение к заключению ничтожного договора гражданским законодательством не допускается, поскольку иное противоречило бы самому существу права.

В пунктах 74 - 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Решениями Ленинского районного суда г. Пензы от 14.01.2011г. по делу № 2-3/2011 и от 27.04.2021 г. по делу №2-61/2021 установлено, что при реконструкции нежилого помещения кадастровый номер Данные изъяты, площадью 314 кв.м, расположенного в подвале жилого дома по адресу: Данные изъяты. произошло изменение высоты, тем самым часть ростверка (подколонника) стала открытой и находится без гидроизоляции. При отсутствии гидроизоляции на ростверках возможно воздействие агрессивной среды грунта, возможно гидродинамическое давление на подземную часть дома и вымывание цемента, возможно проникновение вод через мельчайшие щели, что может привести к ослаблению эксплуатационных свойств монолитных конструкций и может повлиять на безопасность жилого дома и создать угрозу жизни и здоровью людей.

Удовлетворяя требования истцов суды и обязывая ответчиков провести действия по приведению помещений в соответствии с проектной документацией тем самым признали незаконность проведенной реконструкции в результате чего образовалось незаконное строение, которое не могло быть предметом гражданского оборота, реконструкция нежилых помещений затрагивает права и охраняемые законом интересы третьих лиц - собственников (а также владельцев и пользователей) помещений в многоквартирного жилого дома №Данные изъяты, что, в силу положений пункта 2 статьи 168 ГК РФ, позволяет квалифицировать Договор купли-продажи от 20.03.2020 года в качестве ничтожной сделки.

Статьей 178 ГК РФ установлено, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (п.1).

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (п.2).

Истец в обоснование своих требований о признании сделки купли-продажи объекта недвижимости недействительной, ссылался на заблуждение относительно качеств помещения. В качестве доказательств приводил доводы, что физические характеристики помещения (в частности высота перекрытия) позволяли использовать его для ведения достаточно широкого спектра предпринимательской деятельности, однако уменьшение высоты помещения делает его пригодным только как подвала в доме с невозможностью использования его для тех целей, для которых он приобретался.

Однако с этим доводами суд согласиться не может по следующим основаниям.

Как указывал ответчик в своих возражениях и это подтверждается имеющимися материалами Молотов Р.Ю. является единственным участником и директором ООО «Кредо», основными видами деятельности которого является - Деятельность агентства недвижимости за вознаграждение или на договорной основе, а дополнительными - работы связанные с производством строительных материалов, строительством и продажей строительных материалов и объектов строительства.

Судом так же учитывается, что Франк и Т.А. и Молотов Р.Ю. заключили договор купли-продажи нежилого помещения в литере А, назначение: нежилое, общей площадью 314 кв.м., этаж - подвал, номер на поэтажном плане 10, адрес (местонахождение) объекта: Данные изъяты. кадастровый номер: Данные изъяты 20 марта 2020 года. В свою очередь Молотов Р.Ю. продал названное помещение Данные изъяты Данные изъяты и Данные изъяты 24 апреля 2020 года.

Оценивая в комплексе направленность деятельности возглавляемого Молотовым Р.Ю. Данные изъяты и незначительного (немногим более месяца) срока владения им спорным помещением, суд приходит к выводу, что нежилое помещение по Данные изъяты приобреталось им для дальнейшей перепродажи, а не для коммерческого использования путем организации в этом помещении какого либо бизнеса.

Согласно п.3 ст.178 ГК заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

Ухудшение потребительских свойств нежилого помещения снижает цену его реализации и не позволяет собственнику получить прибыль от его реализации, на что Молотов Р.Ю. вполне мог рассчитывать, но данное обстоятельство не является основанием для признания сделки недействительной.

Согласно п.2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании изложенного требования истца о признании недействительным договор купли-продажи от 20 марта 2020 года между ответчиком Франк Татьяной Алексеевной и истцом Молотовым Романом Юрьевичем подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

иск Молотова Романа Юрьевича к Франк Татьяне Алексеевне о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности удовлетворить.

Признать недействительным Договор купли-продажи недвижимого имущества от 20 марта 2020 года между Франк Татьяной Алексеевной и Молотовым Романом Юрьевичем нежилого помещения в литере А, назначение нежилое, общей площадью 314 кв.м., этаж - подвал, номер на поэтажном плане 10, адрес (местонахождение) объекта: Данные изъяты, кадастровый номер: Данные изъяты.

Молотову Роману Юрьевичу возвратить Франк Татьяне Алексеевне нежилое помещение в литере А, назначение: нежилое, общей площадью 314 кв.м., этаж - подвал, номер на поэтажном плане 10, адрес (местонахождение) объекта: Данные изъяты, кадастровый номер: Данные изъяты

Франк Татьяне Алексеевне возвратить Молотову Роману Юрьевичу уплаченные им по указанному договору денежные средства в размере 6 000 000 (шесть миллионов) рублей.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд г.Пензы в течение одного месяца после изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 09 сентября 2022 года.

Судья А.А. Турчак