Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-774/2024 (2-4451/2023;) ~ М-4018/2023 от 28.12.2023

Производство №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Севастополь                             ДД.ММ.ГГГГ

Ленинский районный суд города Севастополя в составе председательствующего судьи Струковой П.С., при секретаре судебного заседания Дышлевской Т.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Ярмолюка ФИО9 к Усову ФИО10 о признании предварительного договора купли-продажи расторгнутым, взыскании денежных средств, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Ярмолюк А.А. обратился в суд с иском к ответчику, в котором просит:

- признать расторгнутым предварительный договор купли-продажи будущей недвижимости, которая будет создана и/или приобретена в последующем с условием об обеспечительном платеже №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Усовым М.А. и Ярмолюком А.А.;

- взыскать с Усова М.А. в пользу истца 2 950 000 руб., уплаченных по указанному предварительному договору, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 22 950 руб. и услуг представителя в размере 23 000 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи будущей недвижимости, которая будет создана и/или приобретена в последующем с условием об обеспечительном платеже №, согласно условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить продавцу стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, КН № площадью 50 кв.м, с целью возведения на нем индивидуального жилого дома. По соглашению сторон указанный земельный участок с учетом стоимости строительства на нем жилого дома оценивается сторонами в 3 400 000 руб., включая стоимость изготовления мансардного этажа в сумме 550 000 руб.

Во исполнение обязательств названного договора Ярмолюком А.А. переданы ответчику денежные средства в общем размере 2 950 000 руб. Ответчик, в свою очередь обязательства по договору не исполнил, в предполагаемый срок – до конца IV квартала 2021 года строительство жилого дома не завершил. В целях досудебного урегулирования спора, Ярмолюк А.А. обратился к Усову М.А. с претензией о возврате уплаченных по предварительному договору денежных средств, которая оставлена последним без удовлетворения. Ссылаясь на изложенные обстоятельства, а также на тот факт, что в отношении продаваемого ответчиком земельного участка в ЕГРН зарегистрированы многочисленные обременения, истец просит суд расторгнуть вышеназванный предварительный договор купли-продажи и взыскать с Усова М.А. уплаченную по нему сумму в размере 2 950 000 руб.

Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Ответчиком через приемную суда направил заявление о признании исковых требований в полном объеме, указав на ознакомление с последствиями такого признания.

Согласно ч.3 ст.167 ГПК РФ, суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не предоставлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки не уважительными.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, определив, какие обстоятельства, имеющие значение для дела установлены, определив характер правоотношений сторон, какой закон должен быть применен, суд приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Усовым М.А. (продавец) и Ярмолюком А.А. (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи будущей недвижимости, которая будет создана и/или приобретена в последующем с условием об обеспечительном платеже № (далее – Предварительный договор).

Согласно п.1 Договора, продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить продавцу стоимость земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> № площадью 50 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, с целью возведения на нем жилого дома.

Сторонами договора определена стоимость земельного участка с учетом стоимости строительства жилого дома в размере 2 850 000 руб., а также согласована стоимость изготовления мансардного этажа в размере 550 000 руб., общая стоимость объекта недвижимости составила 3 400 000 руб. (п. 8 Договора).

В пункте 7 перечислены характеристики индивидуального жилого дома.

Пунктом 9 названного договора определен порядок внесения покупателем денежных средств, согласно которому в момент подписания договора покупатель вносит денежные средства в размере 2 700 000 руб.

Условиями договора предусмотрено, что право собственности на земельный участок и возведенный в последующем на нем жилой дом возникает у покупателя с момента регистрации перехода права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Предполагаемый срок регистрации права собственности продавца на объект недвижимого имущества, оговоренный в предмете договора, возведенный на земельном участке – до конца IV квартала 2021 года (п. 18 Договора).

Как указано в п. 21 Договора продаваемый земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности, зарегистрированном в ЕГРН, до подписания договора земельный участок никому другому не продан, не подарен, не является пожертвованием, иным способом не отчужден, не заложен, не является предметом ипотеки или иным способ обеспечения исполнения обязательств перед иными лицами, налоговых залог отсутствует, в споре не состоит, судебных исков в отношении данного недвижимого имущества не предъявлено, а также прав на земельный участок у третьих лиц не установлено. Обстоятельства, которые бы препятствовали заключению данного предварительного договора купли-продажи и каки бы умалчивались продавцом отсутствуют (п. 21 Договора).

Во исполнение обязательств по Предварительному договору, истцом переданы ответчику в день подписания договора ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 2 700 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – в размере 125 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – в размере 70 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 55 000 руб., а всего – 2 950 000 руб., что подтверждается расписками ответчика в получении денежных средств.

До настоящего времени ответчиком обязательства по строительству жилого дома и передачи его в собственность истца не исполнены.

Как следует из материалов дела, собственником земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с КН №, является Усов В.М.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении земельного участка зарегистрированы следующие обременения: в виде запрещения регистрации от ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления ОСП по Ленинскому району г. Севастополя ГУФССП России по Республике Крым и г. Севастополю №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ; запрещения регистрации от ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления ОСП по Ленинскому району г. Севастополя ГУФССП России по Республике Крым и г. Севастополю № № от ДД.ММ.ГГГГ; запрещения регистрации от ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления МОСП по ИОИП ГУФССП России по Республике Крым и г. Севастополю №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ; запрещения регистрации от ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления МОСП по ИОИП ГУФССП России по Республике Крым и г. Севастополю №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ; запрещения регистрации от ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления МОСП по ИОИП ГУФССП России по Республике Крым и г. Севастополю №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ; запрещения регистрации от ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления Межрайонного отделения по исполнению особых исполнительных производств № от ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по вышеназванному Предварительному договору в установленный срок, а также наличием многочисленных обременений в отношении продаваемого Усовым М.А. земельного участка, одно из которых было зарегистрировано на момент заключения сторонами Предварительного договора, Ярмолюк А.А. ДД.ММ.ГГГГ направил в адрес ответчика претензию с требованием о возврате уплаченных по договору денежных средств в сумме 2 950 000 руб.

В ответ на названную претензию Усовым М.А. в письме от ДД.ММ.ГГГГ сообщается о готовности исполнить требования истца и вернуть денежные средства в размере 2 950 000 руб. при расторжении договора и после окончательного расчета с иными кредиторами по судебным решениям, вступившим в законную силу.

Неисполнение ответчиком требования истца в добровольном порядке послужило поводом для обращения последнего в суд с настоящим иском о расторжении Предварительного договора и взыскании уплаченных по нему денежных средств.

Как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

Вышеприведенные разъяснения даны в пунктах 1, 2 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

Принимая во внимание условия заключенного сторонами договора, в частности, предусматривающего обязанность приобретателя до заключения основного договора уплатить существенную часть стоимости имущества (2 700 000 руб. из 3 400 000 руб. или 79%), суд приходит к выводу о том, что правоотношения сторон следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), и правила статьи 429 ГК РФ к данному договору применены быть не могут.

В соответствии с правовой позицией, приведенной в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРН, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Как следует из условий заключенного сторонами договора, предполагаемый срок регистрации права собственности продавца на жилой дом и земельный участок для последующей регистрации перехода права собственности к покупателю – до конца четвертого квартала 2021 года.

До настоящего времени жилой дом не построен, в эксплуатацию не введен, регистрация права собственности продавца на объект недвижимости, оговоренный в предмете договора, не произведена. Доказательств передачи объекта недвижимости истцу суду не представлено.

Пунктом 3 статьи 487 ГК РФ предусмотрено, в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Требования статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляют, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку установлено, что покупателем произведена оплата в размере 2 950 000 руб., а продавцом обязанность не исполнена, то покупатель вправе потребовать возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

При таких обстоятельствах, в отсутствие доказательств, подтверждающих достижение результата выполнения договора в установленный срок, учитывая, что решение о расторжении договора принято истцом вследствие невозможности его исполнения, при этом данных о том, что длительная задержка в исполнении обязательств по договору произошла вследствие непреодолимой силы или вины истца в материалах дела не имеется, суд с учетом признания иска ответчиком, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о признании расторгнутым предварительного договора купли-продажи будущей недвижимости, которая будет создана и/или приобретена в последующем с условием об обеспечительном платеже №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Усовым М.А. и Ярмолюком А.А., и взыскании уплаченных по нему денежных средств в размере 2 950 000 руб.

На основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ.

В силу ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Как усматривается из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Ярмолюком А.А. и Зинбаевой Л.Г. заключен договор на оказание юридических услуг по настоящему делу.

Согласно п. 5 названного Договора, стоимость оказываемых истцу услуг определена сторонами в размере 23 000 руб., которая оплачивается в момент подписания договора.

Вместе с тем, каких-либо доказательств, подтверждающих фактическое несение истцом расходов на оплату услуг представителя по договору от ДД.ММ.ГГГГ (квитанций, расписок и пр.), суду не представлено и в материалах дела не содержится.

В пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания судебных расходов в пользу Ярмолюка А.А. ввиду недоказанности факта их несения.

С учетом положений ст. 98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 22 950 руб.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Исковое заявление Ярмолюка ФИО11 к Усову ФИО12 о признании предварительного договора купли-продажи расторгнутым, взыскании денежных средств, судебных расходов, – удовлетворить.

Признать расторгнутым Предварительный договор купли-продажи будущей недвижимости, которая будет создана и/или приобретена в последующем с условием об обеспечительном платеже №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Усовым ФИО13 и Ярмолюком ФИО14.

Взыскать с Усова ФИО15 (паспорт гражданина РФ серии № в пользу Ярмолюка ФИО16 (паспорт гражданина РФ серии №) сумму, уплаченную по предварительному договору купли-продажи будущей недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 950 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 22 950 руб., а всего 2 972 950 рублей (два миллиона девятьсот семьдесят две тысячи девятьсот пятьдесят) рублей.

Решение может быть обжаловано в Севастопольский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд города Севастополя.

Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья                                    П.С. Струкова