Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-659/2023 ~ М-416/2023 от 21.02.2023

    Дело № 2-659/2023

03RS0013-01-2023-000533-79

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 марта 2023 года                                  г. Нефтекамск РБ

Нефтекамский городской суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Валеевой Р.М.,

при секретаре судебного заседания Зиятдиновой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Храмцовой А.А. к Гильмановой - Шамрай Е.О., Алексееву А.В. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, применении последствий недействительности сделки

УСТАНОВИЛ:

Храмцова А.А. обратилась в суд с иском к Шамрай Е.О., Алексееву А.В. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, применении последствий недействительности сделки.

Требования мотивированы тем, что между Алексеевым А.В. и      Шамрай Е.О. заключен договор купли-продажи нежилого помещения, <адрес>, кадастровый номер №.

В нежилом помещение есть еще и собственник Храмцова А.А., ей принадлежит другая часть помещения, а именно: <адрес> кадастровый номер №

Истец указывает, что заключенный договор купли-продажи помещения нарушает права и законные интересы истца, а именно нарушено право на преимущественную покупку.

На основании изложенного, истец просит признать недействительный договор купли-продажи нежилого помещения, заключенного между Алексеевым А.В. и Шамрай Е.О., <адрес> кадастровый номер №. Признать недействительным зарегистрированные права собственности Шамрай Е.О. на нежилое помещение, <адрес>, кадастровый номер №.

Истец Храмцова А.А. в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания извещена надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца Валишин А.А. исковые требования поддержал. Дополнительно пояснил, что исковые требования мотивирует на основании ст. 250 ГК РФ. При продаже доли в праве собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В судебном заседании представитель ответчика Гильмановой-      Шамрай Е. - Султанов Р.Ф. возражал по поводу удовлетворения исковых требований по изложенным в возражении доводам. Дополнительно пояснил, что истцом также пропущен срок исковой давности для обращения в суд.

Ответчик Гильманова-Шамрай Е.О. в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания извещена надлежащим образом.

Ответчик Алексеев А.В. в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного заседания извещен надлежащим образом.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора Мазитов Е.И., Храмцова Л.М., Гайсин И.И. в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав представителя истца, представителя ответчика, оценив доказательства в их совокупности, приходит к следующему.

В обоснование заявленных требований о признании договора нежилого помещения, заключенного между Алексеевым А.В. и Шамрай Е.О., недействительным истец указывает, что при заключении указанного договора было нарушено ее преимущественное право покупки, а также на нарушение ответчиком правил ст. ст. 250, 255 ГК РФ.

Согласно положениям ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Согласно ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом (1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Согласно п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года        «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой собственности и других вещных прав» по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Истцом Храмцовой А.А. заявлены требования о признании договора купли-продажи недействительными. В качестве последствий признания соглашения недействительным, истец просила суд аннулировать регистрацию права собственности ответчика Гильмановой-Шамрай Е.О. на спорное нежилое помещение.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Гайсиным И.И., Храмцовой Л.М. (продавцы) и Мазитовым Е.И. (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>

Из текста указанного договора следует, что указанное нежилое помещение принадлежит Гайсину И.И., Храмцовой Л.М. в равных долях по 1/2 доле каждому на основании договора купли-продажи квартиры от                 ДД.ММ.ГГГГ.

Стороны оценивают указанные нежилые помещения в 2000 000 рублей. Покупатель купил у продавца указанные нежилые помещения за 2000 000 рублей.

Из п. 5 договора следует, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора продавец получил от покупателя 2 000 000 рублей.

Пунктом 9 договора предусмотрено, что право собственности на указанные нежилые помещения возникает у покупателя с момента регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ

ДД.ММ.ГГГГ Гайсиным И.И., Храмцовой Л.М. (продавцы) и Мазитовым Е.И. (покупатель) между сторонами подписан передаточный акт.

После регистрации своего права собственности на вышеуказанные помещения, Мазитов Е.И. стал единственным собственником спорных помещений.

Ранее имеющиеся записи о долях Гайсина И.И. и Храмцовой Л.М. аннулировались, так как снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ            «О государственной регистрации недвижимости».

В судебном заседании также установлено, что Алексеев А.В., указанный истцом в качестве соответчика, представлял интересы Мазитова Е.И. по управлению принадлежащим ему на праве собственности нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес> на основании доверенности выданной нотариусом нотариального округа города Нефтекамск Республики Башкортостан Денисовой Е.Б. 02 декабря 2020 года и зарегистрированной в реестре №.

Таким образом, Алеексеву А.В. указанные объекты недвижимости на праве собственности никогда не принадлежали.

В судебном заседании представитель истца требований к Мазитову Е.И. не заявлял, уточненных требований не предъявлял.

Согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, в том числе исходя из оснований иска.

ДД.ММ.ГГГГ между Мазитовым Е.И. (продавец) и Гильмановой-Шамрай Е.О. (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилых помещений: <адрес>

Пунктом 2 указанного договора предусмотрено, что договорная цена продаваемых нежилых помещений составляет 2000 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ проведена государственная регистрация права собственности, в связи с чем Гильманова-Шамрай Е.О. является единоличным собственником нежилых помещений <адрес>.

В судебном заседании также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Храмцова Л.М. (продавец) и Храмцова А.А. (покупатель) заключили договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №.

В судебном заседании исследован материал проверки № от      ДД.ММ.ГГГГ по заявлению Храмцовой А.А.

Из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от               ДД.ММ.ГГГГ следует, что опрошенная Храмцова А.А. пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ узнала о том, что гражданка Шамрай Е. приобрела в собственность соседнюю комнату.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый договор купли-продажи недействительным признан быть не может, поскольку положениями п. 3 ст. 250 ГК РФ предусмотрены иные последствия нарушения преимущественного права покупки, а не признание сделки недействительной согласно ст. 168 ГК РФ как заявлено истцом. Требований о переводе прав покупателя на него истец не заявлял.

Кроме того, суд считает необходимым указать, что истец узнала о нарушении своих законных прав не позднее ДД.ММ.ГГГГ (объяснение в Отделе МВД по г. Нефтекамску), но с иском в суд обратился только           21 февраля 2023 года, при этом ходатайства о восстановлении срока им заявлено не было. При таких обстоятельствах, истцом пропущен срок исковой давности, предусмотренный п. 3 ст. 250 ГК РФ.

При этом, в любом случае оснований для признания сделок недействительными по причине нарушения преимущественного права истца на основании ст. 250 ГК РФ на покупку не имелось, поскольку при нарушении такого права законом предусмотрен иной способ защиты права - о переводе прав и обязанностей покупателя на истца, таких требований в рамках рассмотрения настоящего дела Храмцовой А.А. не заявлялось, сведений о наличие реальной возможности приобрести долю в праве на спорное нежилое помещение, факт наличия необходимых денежных средств, как на момент заключения оспариваемых сделок, так и на момент рассмотрения дела судом не подтвержден.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований Храмцовой А.А. к Гильмановой - Шамрай Е.О., Алексееву А.В. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным, применении последствий недействительности сделки в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>., кадастровый номер № отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через Нефтекамский городской суд РБ.

Председательствующий               Р.М. Валеева                         

Мотивированное решение составлено 29 марта 2023 года.