Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-257/2024 ~ М-4/2024 от 09.01.2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

7 марта 2024 года г. Советск

Советский городской суд Калининградской области в составе:

председательствующего Шелапуха Ю.В.

при секретаре судебного заседания Михеевой В.А.

с участием представителя истца Высоцкого П.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «БалтКомфорт» к Савинковой Елене Викторовне, Королько Олегу Михайловичу о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ООО «БалтКомфорт» обратилось в Советский городской суд Калининградской области с исковым заявлением к Савинковой Е.В., Королько О.М. о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве. В обоснование заявленных требований истец указал, что 23.01.2020 между истцом, ответчиками, ООО «Чистоград Строй» заключен договор об уступке прав требования и переводе долга по договору № № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 14.06.2019, предметом которого является жилое помещение – <адрес> общей проектной площадью 44,72 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>. Данное помещение передано ответчикам по акту приему-передачи 29.12.2020. Однако у ответчиков имеется задолженность по оплате стоимости принятого жилого помещения в размере 74 800 руб. Направленная ответчикам претензия исполнена не была. На основании изложенного, ссылаясь на положения ст. 309, 310 ГК РФ, ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон), истец просил взыскать солидарно с ответчиков задолженность в сумме 74 800 руб., неустойку за просрочку исполнения обязательств в размере 21 695,1 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 095 руб.

В ходе рассмотрения дела заявленные требования были уточнены, в связи с внесением Савинковой Е.В. 37 000 руб. в счет погашения задолженности истец просит взыскать солидарно с ответчиков 37 800 руб., неустойку за просрочку исполнения обязательств в размере 21 695,1 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3 095 руб.

В судебном заседании представитель истца уточненные исковые требования поддержал.

Ответчица Савинкова Е.В. в судебное заседание не явилась, несмотря на надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, о причинах неявки суд не уведомила, об отложении предварительного судебного заседания не ходатайствовала.

Ответчик Королько О.М. умер 03.11.2021, о чем 12.11.2021 отделом ЗАГС администрации Советского городского круга составлена запись акта о смерти №, в связи с чем производство по делу в части требований к данному ответчику прекращено определением от 07.03.2024.

Заслушав представителя истца, изучив материалы дела в совокупности с представленными доказательствами и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. Обязательство прекращается надлежащим исполнением (п. 1 ст. 408 ГК РФ).

Статьей 4 Федерального закона установлено, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1, 2 ст. 5 Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Таким образом, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства, установленной в договоре, и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Статьей 8 Федерального закона предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон (ч. 1).

Из представленных суду доказательств установлено, что 14.06.2019 между сторонами заключен договор № № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с подземной стоянкой по адресу: <адрес>. По условиям договора дольщик приобретает имущественные права, заключающиеся в праве требования от застройщика передачи в собственность объекта долевого строительства, представляющего собой жилое помещение – однокомнатную квартиру, строительный №, проектной площадью всех помещений квартиры 44,72 кв.м, включая общую площадь 41,63 кв.м и площадь лоджии 3,09 кв.м, расположенное на третьем этаже указанного дома, секция № 3 (п. 1.3 договора). Площадь объекта долевого строительства проектная. Допускается изменение фактической площади объекта долевого строительства относительно проектной. Окончательный размер доли участника долевого строительства в общей долевой собственности жилого дома определяется на основании данных технического учета при постановке объекта на кадастровый учет в установленном законом порядке. Стороны согласовали, что оплачиваемая по настоящему договору площадь объекта долевого строительства включает в себя (при наличии) площадь, лоджий, террас, веранд без применения понижающих коэффициентов и площадь балконов с понижающим коэффициентом – 0,3 (п. 1.4 договора). Общая стоимость передаваемого участнику долевого строительства объекта долевого строительства (цена договора) составляет 3 801 200 руб. (п. 2.1 договора). Стороны договорились, что общая стоимость объекта долевого строительства (квартиры) может быть изменена после уточненных замеров общей площади квартиры, произведенных кадастровым инженером при осуществлении обмеров при вводе дома в эксплуатацию. В случае изменения площади объекта долевого строительства изменяется и стоимость, указанная в п. 2.1 договора. По результатам окончательного обмера стороны обязуются произвести взаиморасчеты, исходя из стоимости одного квадратного метра объекта долевого строительства. Для целей взаиморасчетов сторон согласно настоящему пункту договора стоимость одного квадратного метра объекта долевого строительства составляет 85 000 руб. Указанная цена за один квадратный метр является окончательной и не может быть изменена ни при каких обстоятельствах. Дольщик обязуется оплатить застройщику дополнительную стоимость в случае любого увеличения площади (п. 2.4 договора).

Впоследствии, 23.01.2020, между ООО «Чистоград Строй», Савинковой Е.В., Королько О.М., ООО «БалтКомфорт» заключен договор об уступке прав требования и переводе долга по договору № Р№ участия в долевом строительства многоквартирного дома от 14.06.2019. По условиям договора первоначальный дольщик (ООО «Чистоград Строй») передает, а новый дольщик (Савинкова Е.В., Королько О.М.) принимает право требования первоначального дольщика к ООО «БалтКомфорт» (застройщику) по обязательствам, вытекающим из договора № № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 14.06.2019 в части жилого помещения (квартиры) строительный №, находящегося в многоквартирном жилом доме с подземной стоянкой по адресу: <адрес>, строящемся на земельном участке с кадастровым номером №1. К новому дольщику переходят права и обязанности первоначального дольщика в полном объеме и на тех условиях, которые существуют на момент заключения настоящего договора, в том числе право на получение в общую совместную собственность по окончании строительства и ввода в эксплуатацию указанного выше жилого дома, на жилое помещение – однокомнатную квартиру, строительный №, проектной площадью всех помещений <адрес>,72 кв.м, включая общую площадь 41,63 кв.м и площадь лоджии 3,09 кв.м, расположенное на третьем этаже указанного дома, секция № (п. 1, 2 договора).

Согласно п. 4 договора от 23.01.2020 на момент заключения договора сумма, не уплаченная первоначальным дольщиком, составляет 3 801 200 руб. с момент заключения договора обязанность по уплате указанной не выплаченной суммы переходит к новому дольщику. Оплата цены договора осуществляется в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на счет застройщика не позднее 10 банковских дней с даты государственной регистрации договора и регистрации залога прав требований в силу закона в пользу Банка (п. 5 договора от 23.01.2020). Договор прошел государственную регистрацию 03.02.2020.

ООО «БалтКомфорт», Королько О.М., Савинковой Е.В. 29.12.2020 подписан акт № № приема-передачи объекта долевого строительства, согласно которому Савинковой А.В., Королько О.М. принято в общую совместную собственность жилое помещение – однокомнатная <адрес> (строительный №) площадью всех помещений <адрес>,2 кв.м, общей площадью 45,6 кв.м (согласно данным окончательного замера для постановки квартиры на кадастровый учет), расположенная на третьем этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №. В соответствии с договором и на основании технического плана с данными окончательного замера площади объектов долевого строительства общая стоимость передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства составляет 3 876 000 руб. Стороны подтверждают, что техническое состояние передаваемого объекта долевого строительства соответствует условиям договора. Недостатков, которые позволяют признать квартиру непригодной для проживания, не обнаружено. Участники долевого строительства претензий по передаваемому объекту долевого строительства не имеют (п. 1, 2, 3 акта).

Из представленного истцом акта сверки следует, что Савинкова Е.В. и Королько О.М. в счет оплаты цены договора перечислили истцу 07.02.2020 3 801 200 руб., 25.04.2022 – 37 000 руб.

Поскольку увеличение площади квартиры на 0,88 кв.м установлено материалами дела, с Савинковой Е.В. в пользу ООО «БалтКомфорт» подлежит взысканию задолженность по договору участия в долевом строительстве в размере 37 800 руб.

В силу ч. 6 ст. 5 Федерального закона в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика неустойки за период с 29.12.2020 по 01.11.2023 в сумме 21 695,1 руб.

Однако суд не соглашается с указанным размером неустойки, поскольку при его расчете истцом не были учтены положения Постановления Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 № 423 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве» и Постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 № 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве».

Пунктом 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 № 423 установлено, что в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной ч. 6 ст. 5 и ч. 2 ст. 6 Федерального закона, не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 01.01.2021.

С учетом изменений, внесенных постановлениями Правительства Российской Федерации от 17.05.2022 № 890, от 01.09.2022 № 1534, от 30.09.2022 № 1732, п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 № 479 установлено, что в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной ч. 6 ст. 5 и ч. 2 ст. 6 Федерального закона, не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу указанного постановления (с 29.03.2022) до 30.06.2023 включительно. При этом согласно п. 1(2) Постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 № 479 особенности, установленные п. 1 и 1(1) настоящего постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления.

С учетом названных особенностей размер неустойки подлежит определению в следующем размере:

Задолженность	Период просрочки	Ставка	Формула	Неустойка
с	по	дней
74 800,00	01.01.2021	Новая задолженность на 74 800,00 руб.
74 800,00	01.01.2021	21.03.2021	80	4.25	74 800,00 * 80 * 1/300 * 4.25%	847,73 р.
74 800,00	22.03.2021	25.04.2021	35	4.5	74 800,00 * 35 * 1/300 * 4.5%	392,70 р.
74 800,00	26.04.2021	14.06.2021	50	5	74 800,00 * 50 * 1/300 * 5%	623,33 р.
74 800,00	15.06.2021	25.07.2021	41	5.5	74 800,00 * 41 * 1/300 * 5.5%	562,25 р.
74 800,00	26.07.2021	12.09.2021	49	6.5	74 800,00 * 49 * 1/300 * 6.5%	794,13 р.
74 800,00	13.09.2021	24.10.2021	42	6.75	74 800,00 * 42 * 1/300 * 6.75%	706,86 р.
74 800,00	25.10.2021	19.12.2021	56	7.5	74 800,00 * 56 * 1/300 * 7.5%	1 047,20 р.
74 800,00	20.12.2021	13.02.2022	56	8.5	74 800,00 * 56 * 1/300 * 8.5%	1 186,83 р.
74 800,00	14.02.2022	27.02.2022	14	9.5	74 800,00 * 14 * 1/300 * 9.5%	331,61 р.
74 800,00	28.02.2022	28.03.2022	29	20	74 800,00 * 29 * 1/300 * 20%	1 446,13 р.
37 800,00	25.04.2022	Оплата задолженности на 37 000,00 руб.
37 000,00	01.07.2023	01.11.2023	124	7.5	37 000,00 * 124 * 1/300 * 7.5%	1 147,00 р.
Сумма неустойки: 9 085,77 руб.

Таким образом, с Савинковой Е.В. в пользу ООО «БалтКомфорт» подлежит взысканию неустойка за период с 01.01.2021 по 01.11.2023 в сумме 9 085,77 руб.

Ввиду изложенного уточненные исковые требования подлежат удовлетворению в части.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 98 ГПК РФ в пользу ООО «БалтКомфорт» с ответчика подлежат взысканию 1 564 руб. расходов по уплате государственной пошлины, которые рассчитаны судом пропорционально удовлетворенной сумме исковых требований (78,8%) от суммы государственной пошлины, подлежавшей плате при подаче уточненного иска (1 985 руб.).

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования ООО «БалтКомфорт» к Савинковой Елене Викторовне о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве удовлетворить в части.

Взыскать с Савинковой Елены Викторовны (паспорт гражданина №) в пользу ООО «БалтКомфорт» (<данные изъяты>) задолженность по договору от 14.06.2019 № № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с подземной стоянкой в сумме 37 800 руб., неустойку за просрочку исполнения обязательств за период с 01.01.2021 по 01.11.2023 в сумме 9 085,77 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1 564 руб.

В удовлетворении остальной части уточненных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Советский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Резолютивная часть решения вынесена в совещательной комнате.

Судья Ю.В. Шелапуха

Мотивированное решение изготовлено судом 15.03.2024.

Судья Ю.В. Шелапуха