Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2636/2023 ~ М-2129/2023 от 01.06.2023

№ 2-2636/2023

УИД 70RS0004-01-2023-002712-07

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 сентября 2023 года Советский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего              Ненашевой О.С.,

при секретаре Добромировой Я.С.,

с участием представителя истца М., помощника прокурора Советского района г. Томска Л.,

представителя третьего лица, заявляющего самостоятельные требования на предмет спора С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по иску С. к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации г.Томска о возложении обязанности изъять для муниципальных нужд жилое помещение путем выкупа с прекращением права собственности,

по иску третьего лица с самостоятельными требованиями ПАО «Сбербанк России» к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска о возложении обязанности перечислить из суммы возмещения за выкуп жилого помещения в счет погашения задолженности по кредитному договору,

установил:

С. обратилась в суд с иском к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации города Томска о возложении обязанности изъять для муниципальных нужд жилое помещение – квартиру, общей площадью 34,7 кв.м. по адресу: <адрес>, путем выкупа с прекращением права собственности, установив размер выкупной цены в сумме 3080000 руб., взыскании судебных расходов по оплате отчета по оценке в размере 16000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

В обоснование требований указано, что истец является собственником жилого помещения – квартиры, общей площадью 34,7 кв.м. по адресу: <адрес>. Заключением Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда от ДД.ММ.ГГГГ № и постановлением администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ указанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу. В адрес истца администрацией Ленинского района г.Томска направлено требование от ДД.ММ.ГГГГ № с предложением в срок в течение шести месяцев с момента получения требования произвести совместно с другими собственниками снос многоквартирного дома. В установленные администрацией сроки снос аварийного дома не осуществлен. До настоящего времени изъятие квартиры не произведено, оценка недвижимого имущества, подлежащего изъятию, не проведена, проект соглашения о размере выкупной цены истцу не направлялся. Согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №-А/2023 ООО «Бюро оценки «ТОККО» выкупная стоимость объекта недвижимости составляет 3080000 руб.

В ходе рассмотрении дела представителем ПАО «Сбербанк России» заявлено ходатайство о привлечении банка к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, в своих требованиях банк просит возложить на муниципальное образование «Город Томск» обязанность перечислить из суммы возмещения за выкуп жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в пользу ПАО Сбербанк 803622,79 руб. (с учетом суммы оставшейся задолженности на дату исполнения решения) для полного погашения задолженности С. по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

Протокольным определением от ДД.ММ.ГГГГ ПАО Сбербанк России привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, к производству суда приняты самостоятельные требования ПАО Сбербанк России.

Истец С., будучи надлежащим образом извещенной о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, избрав форму процессуального участия через представителя.

Представитель истца – адвокат М., выступающая на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в иске. Не возражала против удовлетворения требований третьего лица с самостоятельными требованиями ПАО «Сбербанк России».

Представитель ответчика муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска, надлежаще и своевременно извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда (http://sovetsky.tms.sudrf.ru), в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, представил отзыв на исковое заявление.

В письменном отзыве представитель ответчика В., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на один год, не возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, указав, что оценку недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности С., ответчик не оспаривает, с размером выкупной стоимости, заявленной истцом согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № 164-А/2023 ООО «Бюро оценки «ТОККО» в сумме 3080000 руб., согласен. Также ответчиком указано на наличие обременения в виде ипотеки на квартиру, которое подлежит снятию в случае удовлетворения исковых требований.

В судебном заседании представитель третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ПАО Сбербанк России, С., действующая на основании доверенности№354-Д от ДД.ММ.ГГГГ, заявленные требования поддержала.

Суд на основании ст. 167 ГПК РФ определил о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителя истца, третьего лица, заключение прокурора, полагавшей исковые требования подлежащими удовлетворению, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской ФИО1, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Как следует из материалов дела, С. на праве собственности принадлежит жилое помещение – квартира, общей площадью 34,7 кв.м., по адресу: <адрес>. Право собственности С. на указанную квартиру зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №КУВИ-001/2023-123067960.

Заключением межведомственной комиссии администрации г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ № выявлены основания для признания многоквартирного дома № по адресу: <адрес>, аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации г. Томска от ДД.ММ.ГГГГ № «О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда» многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу (п.1). В соответствии с п.4 постановления на администрации районов совместно с комитетом жилищной политики администрации г.Томска в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ принять меры к отселению физических лиц, проживающих в жилых помещения, расположенных в многоквартирных домах, указанных в п.3 настоящего постановления и предоставленных по договору социального найма.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца направлено требование №, в котором предложено в течение 6 месяцев со дня его получения совместно с другими собственниками произвести снос многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, в котором расположена квартира №, которое истцом не исполнено.

Из ответа администрации Ленинского района г.Томска от ДД.ММ.ГГГГ следует, что администрацией Ленинского района г.Томска подготовлен проект постановления об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, по адресу: <адрес>, который не согласован истцом. Соглашение об изъятии с собственником квартиры не заключалось.

Доказательств принятия решения об изъятии земельного участка и жилых помещений по адресу: <адрес>, в материалы дела к дате судебного разбирательства не представлено.

В силу части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В случае невыполнения данного требования, собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).

Таким образом, при принятии органом местного самоуправления решения об изъятии принадлежащего истцам недвижимого имущества для муниципальных нужд, наряду с направлением в ее адрес уведомления об этом, на орган местного самоуправления возложена обязанность по направлению соответствующего проекта соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, чего не было сделано в рассматриваемом случае.

На основании ч. 6 ст. 32 ЖК РФ выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В силу п. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно приведенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014, разъяснениям, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В подтверждение заявленных требований о размере выкупной стоимости истцом представлен отчет об оценке от 04.04.2023 № 164-А/2023, выполненный ООО «Бюро оценки «ТОККО».

Согласно указанному отчету рыночная стоимость двухкомнатной квартиры №, общей площадью 34,7 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (дату оценки) составляет 3080 000 руб., в том числе: 1 139 000 руб. - стоимость спорной квартиры; 625000 руб. – доли в предполагаемом праве аренды на земельный участок; 1187000 руб. – компенсация за непроизведенный капитальный ремонт дома (приходящаяся на квартиру № 129 000 руб. – размер потенциальных убытков собственника квартиры № в связи с ее изъятием.

В силу части 1 статьи 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Рассмотрев отчет об оценке от 04.04.2023 № 164-А/2023, выполненный ООО «Бюро оценки «ТОККО», суд считает возможным основывать свои выводы на данном заключении. Оно содержит подробное описание проведенного исследования, сделано на основе изучения объекта исследования и материалов гражданского дела. Заключение мотивировано, содержит выводы и ответы на поставленные вопросы.

Кроме того, ответчик в своем отзыве выразил согласие с представленной оценкой по отчету от 04.04.2023 № 164-А/2023, выполненному ООО «Бюро оценки «ТОККО». Ответчиком не представлено каких-либо доказательств, опровергающих выводы, изложенные в отчете независимого оценщика, ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявлялось.

Вышеуказанное заключение соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 года № 135-ФЗ, не содержит неоднозначного толкования и отражает сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результата проведения оценки. В заключение указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения.

При таких обстоятельствах, размер выкупной цены квартиры, принадлежащей истцу, составляет 3080000 руб.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 года, при определении выкупной цены жилого помещения, установленной частью 7 статьи 32 ЖК РФ, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года).

Как разъяснено в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года, поскольку положениями ст.ст. 36 – 38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Следовательно, при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения необходимо учитывать в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.

Согласно части 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Поскольку истцом заявлено требование, предполагающее переход права собственности на жилое помещение – квартиру истца в многоквартирном доме, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет.

Между тем, судом установлено и не оспорено сторонами, что земельный участок под многоквартирным домом по адресу: <адрес>, на момент рассмотрения дела судом не сформирован, его размеры и границы не определены.

Данное обстоятельство подтверждается ответом департамента архитектуры и градостроительства администрации г.Томска от ДД.ММ.ГГГГ №, письмом департамента недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №.

В соответствии со статьей 26 Федерального закона от 31.12.2014 №499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае, если у собственника объектов недвижимости или лица, которому такие объекты недвижимости принадлежат на иных правах, отсутствуют предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) права на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, изъятие таких объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном гражданским и земельным законодательством для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. В этом случае выявление правообладателей такого земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 56.5 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), не осуществляется, а размер возмещения за изымаемый земельный участок определяется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для определения размера возмещения арендатору земельного участка, переданного в аренду на сорок девять лет, за исключением случаев, указанных в частях 5 и 6 настоящей статьи. При этом образование изымаемого земельного участка не требуется, рыночная стоимость такого земельного участка не определяется и не возмещается.

Согласно отчету об оценке ООО «Бюро оценка «ТОККО» от 04.04.2023 № 164-А/2023, минимальный размер земельного участка, необходимого для эксплуатации жилого дома по адресу <адрес>, составляет 1415 кв.м. (л.64 отчета).

Как следует из пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу многоквартирного дома. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей истцам доли в праве аренды на земельный участок под домом, исходя из его минимальной площади, предназначенной для обслуживания и эксплуатации жилого дома.

Расчет стоимости принадлежащей истцу доли в праве на земельный участок произведен экспертом исходя из минимальной площади, необходимой для эксплуатации жилого дома по адресу: <адрес>, согласно которому стоимость доли истца в предполагаемом праве аренды на земельный участок пропорционально площади ее квартиры № составляет 625 000 руб.

При решении вопроса о включении в выкупную цену компенсации за непроизведенный капитальный ремонт суд исходит из следующего.

Статья 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

При этом статья 16 Закона о приватизации связывает сохранение обязанности по проведению капитального ремонта бывшего наймодателя (органа государственной власти и органа местного самоуправления) с неисполнением данной обязанности на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 года, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 года, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

Как указал Конституционный Суд в постановлениях от 12.04.2016 №10-П, от 26.04.2016 №797-О, изменения, внесенные в правовое регулирование отношений в области организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Федеральным законом от 25.12.2012 №271-ФЗ, не затронули статью 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которая не утратила силу и продолжает действовать, то есть обязывает прежних наймодателей жилых помещений (коими, как правило, выступали публично-правовые образования) надлежащим образом исполнять вытекающую из данной статьи публичную по своей правовой природе обязанность по проведению капитального ремонта нуждающихся в нем многоквартирных домов. Обязанность же по производству последующих капитальных ремонтов ложится на собственников жилых помещений, в том числе, на граждан, приватизировавших жилые помещения.

Приведенные нормативные положения и акты толкования в их системном единстве позволяют прийти к выводу о том, что нуждаемость изымаемого жилого помещения в капитальном ремонте, в том числе в связи с его несвоевременным проведением, должна рассматриваться как презумпция, подлежащая опровержению, коль скоро изъятие жилого помещения производится именно в связи с его аварийным состоянием. При этом выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт является убытками собственника и подлежит возмещению по правилам о компенсации убытков.

В указанной связи, по мнению суда, невыполнение капитального ремонта способствовало снижению уровня надежности здания, и приведению его в аварийное состояние.

В связи с тем, что данные о выполненных работах по капитальному ремонту объекта отсутствуют, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относится и сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, установленная заключением эксперта.

При этом суд полагает необходимым отметить, что собственник изымаемого помещения вправе получить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт независимо от того, по какому основанию он приобрел помещение, поскольку не доказано исполнение наймодателем по отношению к лицу, ставшему первым приобретателем помещения, обязанности по проведению капитального ремонта дома.

Как следует из материалов дела, право собственности на квартиру <адрес> у истца возникло ДД.ММ.ГГГГ из договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно техническому заключению ООО «Сибирская Буровая Компания» от 2021 г., которое положено в основу заключения межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ №, по состоянию на 2021 г. физический износ жилого дома по адресу: <адрес>, составляет 65%, состояние элементов несущих конструкций представляют угрозу жизни здоровья граждан.

Из общей характеристики здания, содержащейся в отчете об оценке ООО «Бюро оценки «ТОККО» следует, что многоквартирный жилой дом малой этажности № по ул. Первомайская в г.Томске, представляет собой двухэтажный брусовой деревянный дом, 1960 года постройки, физический износ дома составляет 70%, состояние здания аварийное.

Сведений о том, что в данном доме проводился капитальный ремонт, какие-либо конструктивные восстановительные работы до приватизации жилого помещения по указанному адресу, суду не представлено, более того подтверждается ответом администрации Ленинского района г.Томска от ДД.ММ.ГГГГ.

Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим реконструкции. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его реконструкции, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации.

Согласно части 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Изъятие помещения для муниципальных нужд преобразовывает право требования проведения ремонта в право требования денежной компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Согласно отчету об оценке ООО «Бюро оценки «ТОККО» от 04.04.2023 № 164-А/2023 компенсация за непроизведенный капитальный ремонт дома составляет 1187 000 руб.

Подпунктом «з» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

В соответствии с указанными нормами, выкупная цена спорного жилого помещения определяется с учетом возможных убытков, причиненных изъятием квартиры.

Как следует из отчета об оценке ООО «Бюро оценки «ТОККО» от 04.04.2023 № 164-А/2023, стоимость убытков, связанных с изъятием квартиры, составляет 129 000 руб.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что размер выкупной цены за изымаемое жилое помещение составляет 3080000 руб.

В соответствии с подпунктом «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Изъятие жилого помещения у собственников путем выкупа представляет собой переход права собственности на него в государственную и муниципальную собственность, что соответственно, влечет за собой прекращение права собственности истца на жилое помещение.

Соответственно, указанное решение является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности истца С. на квартиру <адрес> после выплаты возмещения ей за изымаемый объект недвижимости.

Исходя из разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ года№ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения является выселение (подпункт «ж» пункта 20).

Учитывая указанное положение, в силу подпункта «е» пункта 31 Постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию» настоящее решение является основанием для снятия истца с регистрационного учета по адресу: <адрес>.

Разрешая ходатайство ответчика о снятии обременений и ограничений прав и регистрации права собственности муниципального образования после исполнения обязанности по изъятию жилого помещения по адресу: <адрес>, суд исходит из следующего.

Согласно выписке из ЕГРН, представленной в материалы дела, в отношении объекта недвижимости – квартиры <адрес>, зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона, зарегистрированной ДД.ММ.ГГГГ в пользу ПАО Сбербанк.

В соответствии со ст.60 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», основанием для государственной регистрации прав на изъятые для государственных или муниципальных нужд земельный участок и (или) расположенные на таком земельном участке объекты недвижимости является заключенное в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд или вступившее в силу решение суда об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд.

В силу пп.3.2 п.2 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации решение суда об изъятии жилого помещения является самостоятельным основанием прекращения права собственности.

Правообладатель изымаемой недвижимости осуществляет самостоятельно расчет с лицами, обременения на изымаемую недвижимость в пользу которых или договоры с которыми прекращены на основании заключенного соглашения об изъятии недвижимости либо вступившего в законную силу решения суда, а также с лицами, договоры с которыми расторгнуты в соответствии с пунктом 7 настоящей статьи (п.8 ст. 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

Поскольку в силу закона решение суда является основанием для прекращения права собственности на изымаемое жилое помещение, соответственно, решение суда является и основанием для снятия всех обременений на это имущество независимо от воли собственников.

Таким образом, вступившее в законную силу решение суда является основанием для снятия всех наложенных обременений, ограничений и запретов в отношении объекта недвижимости - жилого помещения по адресу: <адрес>.

Разрешая самостоятельные требования третьего лица ПАО «Сбербанк России», суд пришел к выводу о наличии оснований для их удовлетворения.

Судом установлено, что изымая квартира по адресу: <адрес>, приобретена истцом за счет кредитных средств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ с условием об ипотеке (залоге), заключенному между С. и ПАО Сбербанк.

Данная квартира является предметом залога, обеспечивающего исполнение обязательств истца по гашению задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. Обременение в виде залога зарегистрировано в пользу ПАО Сбербанк в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со справкой ПАО Сбербанк о задолженностях заемщика по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ полная задолженность С. по указанному кредитному договору составляет 803426,20 руб., просроченной задолженности не имеется.

В силу положений абз. 3, 6 п. 2 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности, если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

В случаях, указанных в абз. 2-5 указанной нормы, залогодержатель вправе требовать причитающуюся ему денежную сумму или иное имущество непосредственно от обязанного лица, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ст.41 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными частью первой настоящего пункта, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого.

Из приведенных положений закона в их взаимосвязи следует, что в том случае, если взамен изымаемого заложенного имущества ответчикам не передается какое-либо имущество, на которое может распространяться ипотека, залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы, причитающегося залогодателю возмещения от обязанного лица, независимо от отсутствия просроченной задолженности залогодателя без заявления требования о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства.

Таким образом, из причитающейся С. выкупной цены за квартиру <адрес> (3080000 руб.) часть денежных средств подлежат перечислению в пользу ПАО Сбербанк для полного погашения задолженности заемщика С. по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, в размере задолженности последнего на дату выплаты выкупной цены, а потому самостоятельное требование ПАО Сбербанк подлежит удовлетворению.

Кроме того, истцом заявлено о взыскании судебных расходов, понесенных им в связи с рассмотрением настоящего дела.

Согласно ч.1 ст.98 ГК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии со ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Статьей 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, отнесены в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами, и другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно разъяснениям, данным в п.10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

При обращении в суд истцом была уплачена государственная пошлина в размере 300 руб., что подтверждается чеком-ордером от 01.06.2023.

Помимо этого, в целях судебной защиты своих прав истец вынуждена была понести расходы по оценке квартиры, в размере 16 000 руб., что подтверждается кассовым чеком от 11.04.2023, актом №149 от 11.044.2023, договором № 164 от 04.04.2023 на оказание услуг по оценке.

Указанные расходы иначе как необходимые расценены быть не могут, поскольку понесены истцом для защиты своего нарушенного права и явились основанием для инициирования судебного процесса об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд и установлении выкупной цены, а потому, с учетом удовлетворения судом исковых требований, подлежат возмещению ответчиком в полном объеме.

Кроме того, третьим лицом ПАО Сбербанк заявлено о взыскании с ответчика понесенных им расходов по оплате государственной пошлины в размере 11236 руб., связанных с подачей самостоятельных требований, согласно платежному поручению № 391208 от 04.09.2023.

Исходя из разъяснений, содержащихся в п.19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.

В рассматриваемом случае, удовлетворение самостоятельных требований третьего лица ПАО Сбербанк не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания его прав ответчиком, в силу чего понесенные ПАО Сбербанк судебные расходов за счет ответчика возмещению не подлежат.

Данная правовая позиция нашла свое отражение в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 24.05.2023 по делу №33-1722/2023.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования С. к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска о возложении обязанности изъять для муниципальных нужд жилое помещение путем выкупа с прекращением права собственности и самостоятельные требования третьего лица ПАО «Сбербанк России» о возложении обязанности перечислить из выкупной цены часть денежных средств - удовлетворить.

Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска изъять у С. жилое помещение – квартиру по адресу: <адрес>, путем выкупа с прекращением права собственности С. на указанное жилое помещение, взыскав с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска (ОГРН №, ИНН №) в пользу С., ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт ...) за счет средств казны муниципального образования «<адрес>» выкупную стоимость жилого помещения в размере 3080 000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб., расходы за проведение оценки стоимости имущества в размере 16 000 руб.

Возложить на муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска (ОГРН №, ИНН №) обязанность перечислить из выкупной цены жилого помещения – квартиры № по адресу: <адрес>, причитающейся С., в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» в счет гашения задолженности С. по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ сумму в размере задолженности С. по этому кредитному договору на дату выплаты выкупной цены.

В удовлетворении заявления публичного акционерного общества «Сбербанк России» о взыскании с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска судебных расходов по оплате государственной пошлины – отказать.

Решение является основанием для снятия всех обременений в отношении жилого помещения – квартиры <адрес>, после исполнения обязанности по изъятию жилого помещения.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья ... О.С. Ненашева

Мотивированный текст решения суда изготовлен 02.10.2023

...