Решение по делу № 2-440/2023 от 22.02.2023

Дело № 2-440/2023

УИД 12RS0001-01-2023-000360-39

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Волжск 21марта 2023 года

Волжский городской суд Республики Марий Эл в составе судьи Малышевой Л.Н., при секретаре судебного заседания Прониной М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Котеловой Л. А., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Котелова Д. С., Красновой М. С. к администрации городского округа «Город Волжск» и к частнопрактикующему оценщику Нигамедзянову А. А. о признании недействительными отчета об оценке и соглашения об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выплаты возмещения за изымаемое жилое помещение

УСТАНОВИЛ:

Котелова Л.А. действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Котелова Д.С. и Краснова М.С. обратились с иском в суд к администрации городского округа «Город Волжск» и к частнопрактикующему оценщику Нигамедзянову А.А. указывая на то, что истцы ранее являлись собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: РМЭ, <адрес>. 27 мая 2022 года между истцами и администрацией городского округа "Город Волжск" было заключено соглашение об изъятии вышеуказанного жилого помещения для муниципальных нужд путем выплаты возмещения за изымаемое жилое помещение в сумме 1391676 руб., которая была определена отчетом №К/11/2022 от 31.12.2020 г., составленный оценщиком Нигамедзяновым А.А.

Истцы считают, что вышеуказанный отчет об оценке не соответствует закону, т.к. не учтена средняя рыночная стоимость жилого помещения которая закреплена в Республиканской адресной программе "Переселение граждан из авариного жилищного фонда на 2019-2023 г.г. по III и IV этапам и установленная Министерством и жилищно- коммунального хозяйства РФ. Согласно Приказа Минстроя и жилищно-коммунального хозяйства Р №/пр от 28.03.2022 г. среднерыночная стоимость 1 кв.м. обще площади жилья на 2 квартал 2022 года составила 49967 руб. Администрация городского округа "Город Волжск" умышленно ввела истцов в заблуждение относительно реальной рыночной стоимости изымаемого у них жилого помещения и нарушила порядок изъятия у истцов жилого помещения, предусмотренные жилищным законодательством.

Истцы просят суд признать отчет №К/11/2022 от 31.12.2020 г., составленный оценщиком Нигамедзяновым А.А. не действующим (недействительным) на дату заключения соглашения об изъятии жилого помещения по адресу: РМЭ, <адрес> для муниципальных нужд путем выплаты возмещения за изымаемое жилое помещение ( на 27.05.2022 г.) и признать соглашение об изъятии жилого помещения по адресу: РМЭ, <адрес> для муниципальных нужд путем выплаты возмещения за изымаемое жилое помещение ( на 27.05.2022 г.) недействительным ( ничтожным).

В судебное заседание истцы Котелова Л.А., Котелов Д.С. и Краснова М.С. не явились, о времени и месте заседания извещены надлежащее.

Представитель истцов Котеловой Л.А., Красновой М.С. Дурсунов Р.З. исковые требования поддержал и суду дополнил, что отчет об оценке №К/11/2022 от 31.12.2020 г. является недействительным, т.к. стоимость 1 кв.м. жилой площади истцов установлен 28 тыс. руб., а должно быть 35 тыс. руб. за 1 кв.м. согласно Республиканской адресной программы "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда" на 2019 - 2023 годы.». Соглашение об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выплаты возмещения за изымаемое жилое помещение от 27 мая 2022 года является недействительным, т.к. в нем стоимость жилого помещения в размере 1391676 руб. 00 коп. определена отчетом об оценке №К/11/2022 от 31.12.2020 г., срок действия которого истек. На дату заключения соглашения стоимость 1 кв.м. жилья составляла 49 967 руб. согласно приказа Минстроя РФ для целей расчета размера социальных выплат для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на приобретение (строительство) жилых помещений за счет средств федерального бюджета, на последний квартал, предшествующий заключению указанного государственного или муниципального контракта (договора), согласно пункту 10(1) постановления Правительства Российской Федерации от 16 марта 2019 г. N 278 "О порядке предоставления в 2019 - 2024 годах субсидий в виде имущественных взносов Российской Федерации в государственную корпорацию - Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства на обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда и об особенностях предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации". Кроме того, истцам не было предложено заключить соглашение об изъятии жилого помещения путем предоставления другого жилого помещения взамен изымаемого жилого помещения без доплаты. Оспариваемое соглашение является недействительным, т.к. противоречит закону и истцы были введены в заблуждение.

Представитель ответчика администрации городского округа «Город Волжск» Пуртова Д.А. иск не признала и суду пояснила, что истцам предлагалось заключить два варианта соглашения: о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение и о предоставлении другого жилого помещения. Истцы выбрали вариант получения возмещения. Такое соглашение было заключено с истцами 27 мая 2022 года, денежные средства ими получены, соглашение исполнено сторонами.

Частнопрактикующий оценщик Нигамедзянов А.А. иск не признал и суду пояснил, что согласно ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" рекомендуемый срок действия отчета об оценке составляет шесть месяцев с даты составления отчета об оценке.

Выслушав лиц участвующих в деле, изучив материалы дела, суд пришел к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что жилое помещение в виде квартиры общей площадью 44,7 кв.м., расположенное по адресу: РМЭ, <адрес>, с кадастровым номером: №, ранее принадлежал на праве общей долевой собственности истцам Котеловой Л.А., доля в праве 1/4, Красновой ( Котеловой) М.С., доля в праве 1/4, Котелову Д.С., доля в праве 1/2.

Постановлением администрации городского округа "Город Волжск" № от 20.04.2021 г. в связи с признанием многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: РМЭ, <адрес> аварийным и подлежащим сносу, постановлено изъять для муниципальных нужд: земельный участок, на котором расположен вышеуказанный многоквартирный дом и жилые помещения, в т.ч. жилое помещение, расположенное по адресу: РМЭ, <адрес> кадастровым номером: №.

Согласно отчета об оценке №К/11/2020 от 31.12.2020 г., проведенной Нигамедзяновым А.А., рыночной стоимости объекта оценки, представляющего с собой жилую квартиру, расположенную по адресу: РМЭ, <адрес> по состоянию на дату оценки 14.11.2020 г. составляет 1391676 руб. 00 коп.

Соглашением об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выплаты возмещения за изымаемое жилое помещение от 27 мая 2022 года Котелова Л.А., Котелов Д.С. и Краснова М.С. передали администрации городского округа "Город Волжск" жилую квартиру, расположенную по адресу: РМЭ, <адрес>, стоимость которой согласно отчету об оценке №К/11/2020 от 31.12.2020 г., составляет 1391676 руб. 00 коп.

При определении размера возмещения за изымаемое вышеуказанное жилое помещение в нее включены: рыночная стоимость самого жилого помещения, доли в праве обще долево собственности на земельный участок, стоимость общего имущества в многоквартирном доме, а также все убытки причиненные собственнику имущества в связи с изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным помещением до приобретения в собственного другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в т.ч. упущенная выгода.

Судом установлено, что платежными поручениями от 08.06.2022 года сумма 1391676 руб. 00 коп. перечислена истцам Котеловой Л.А., Котелову Д.С. и Красновой М.С. и вышеуказанное жилое помещение перешло в собственность МО городской округ «Город Волжск», что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.06.2022 г., дата государственной регистрации права 28.06.2022 г.

В соответствии со ст.32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления. ( ч.1)

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. ( ч.2)

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством. ( ч.4)

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения. ( ч.6)

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное. ( ч.6)

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. ( ч.7)

По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение. (ч.8)

Согласно ст.12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной илииной стоимостиобъекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В соответствии со ст.13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Из положений части 3 статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" следует, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете, кроме прочего, должен быть указан перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения (ч. 4 ст. 11).

Вместе с тем, указанное заключение соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", заключение содержит подробное изложение проведенных исследований и расчетов; размер возмещения определен с учетом анализа местоположения объекта недвижимого имущества, характеристики жилого дома, в котором расположен объект оценки. В отчете приведено обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения. Отчет содержит сведения об объектах - аналогах, при сравнении которых специалист оценивал ситуацию на рынке недвижимости. В отчете приведен механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества. Право выбора определенного метода исследования, достаточность имеющихся материалов, на основании которых эксперт сделал выводы, относится к прерогативе эксперта, оснований сомневаться в квалификации которого у суда не имеется.

При этом суд не может принять во внимание отчет об оценке № К/12/2022 от 20.12.2022 года, поскольку данная оценка проведена после исполненения данного соглашения, которым сторонами установлена стоимость жилого помещения и размер возмещения за изымаемое жилое помещение в сумме 1391676 руб. и истцами получена 08.06.2022 года.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для признания недействующим и недействительным отчета об оценке №К/11/2020 от 31.12.2020 г.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

Судом установлено, что между истцами и администрацией городского округа «Город Волжск» заключено соглашение об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выплаты возмещения за изымаемое жилое помещение от 27.05.2022 г. в размере 1391676 руб. 00 коп., денежные средства в сумме 1391676 руб. истцами получены, жилое помещение истцом передано ответчику, что свидетельствует о том, что при заключении соглашения сторонами были достигнуты все условия соглашения и в дальнейшем они исполнены.

Заключив соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, истцы выразили свое волеизъявление, согласившись с указанными в них условиями. Подписанное сторонами соглашение, вопреки позиции истцов, является заключенным, период его заключения не оспаривался.

Таким образом, суд не находит оснований для признания соглашения об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выплаты возмещения за изымаемое жилое помещение от 27 мая 2022 года недействительными, поскольку не нарушают требования закона и иных правовых актов, истцами совершено не под влиянием заблуждения, способными понимать значение своих действий или руководить ими.

При этом основаниями для признания недействительными соглашения об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выплаты возмещения за изымаемое жилое помещение от 27 мая 2022 года не могут являться не соответствие стоимости жилого помещения указанного в приказе Минстроя РФ в соответствии с " Республиканской адресной программе "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда" на 2019 - 2023 годы", а также не предложение администрацией городского округа "Город Волжск" истцам предоставление другого жилого помещения без доплаты взамен изымаемого жилого помещения.

Согласно ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.( ч.1)

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.( ч.2).

В соответствии с Республиканской адресной программой "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда" на 2019 - 2023 годы", утвержденного Постановлением Правительства Республики Марий Эл от 29.03.2019 N 85 планируемый объем финансирования Программы определен исходя из стоимости приобретения жилых помещений и (или) строительства многоквартирных домов в расчете на один квадратный метр общей площади жилого помещения и заявленных городскими округами (муниципальными районами) - исполнителями Программы площади аварийного жилищного фонда и площади приобретаемых жилых помещений, но не выше средней рыночной стоимости, определенной по III и IV этапам в размере, не превышающем среднюю рыночную стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения в субъекте, установленную Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации для целей расчета размера социальных выплат для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на приобретение (строительство) жилых помещений за счет средств федерального бюджета, на последний квартал, предшествующий заключению указанного государственного или муниципального контракта (договора), согласно пункту 10(1) постановления Правительства Российской Федерации от 16 марта 2019 г. N 278 "О порядке предоставления в 2019 - 2024 годах субсидий в виде имущественных взносов Российской Федерации в государственную корпорацию - Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства на обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда и об особенностях предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации".

Таким образом, указанная Республиканская адресная программа "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда" на 2019 - 2023 годы", устанавливает, что рыночная стоимость изымаемого жилого помещения не должна превышать средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения в соответствующем субъекте Российской Федерации, установленной Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации для целей расчета размеров социальных выплат для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на приобретение (строительство) жилых помещений за счет средств федерального бюджета, на последний квартал, предшествующий заключению указанного государственного или муниципального контракта (договора), общей площади приобретаемых жилых помещений, жилых домов, общей площади жилых помещений в многоквартирных домах, на строительство которых расходуются указанные средства, и предельного уровня софинансирования расходного обязательства i-го субъекта Российской Федерации из федерального бюджета на 2019 год (К_i), предусмотренного пунктом 5 постановления Правительства РФ от 16.03.2019 N 278 (ред. от 19.08.2022) "О порядке предоставления в 2019 - 2024 годах субсидий в виде имущественных взносов Российской Федерации в государственную корпорацию - Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства на обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилого фонда и об особенностях предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации".

Представителем администрации городского округа «Город Волжск» предоставлено в судебное заседание проект соглашения о предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение, которое было направлено истцам 27 апреля 2021 года и возвращено отправителю в связи с его неполучением Котеловой Л.А., Котелову Д.С. и Красновой М.С.

Материалами дела подтверждено, что истцы выбрали способ изъятия жилого помещения для муниципальных нужд путем выплаты возмещения за изымаемое жилое помещение.

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска истцам следует отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ суд

решил:

Отказать в удовлетворении иска Котеловой Л. А., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Котелова Д. С., Красновой М. С. к администрации городского округа «Город Волжск» и к частнопрактикующему оценщику Нигамедзянову А. А. о признании отчета об оценке №К/11/2022 от 31.12.2020 г., составленный оценщиком Нигамедзяновым А.А. не действующим (недействительным) на дату заключения соглашения об изъятии жилого помещения по адресу: РМЭ, <адрес> для муниципальных нужд путем выплаты возмещения за изымаемое жилое помещение ( на 27.05.2022 г.) и признании соглашения об изъятии жилого помещения по адресу: РМЭ, <адрес> для муниципальных нужд путем выплаты возмещения за изымаемое жилое помещение ( на 27.05.2022 г.) недействительным ( ничтожным).

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме через Волжский городской суд.

Судья Л.Н. Малышева

Решение в окончательной форме составлено 24 марта 2023 года