Решение по делу № 33-9245/2017 от 17.11.2017

Судья Яремчук Е.В.                   Дело № 33-9245

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12.12.2017 г.                               г. Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Аршиновой Е.В.,

судей Садовой И.М., Щипуновой М.В.,

при секретаре Шишкиной А.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Р. М. Р. к Хотамову Х. Р., Хотамовой Тамжиде, администрации муниципального образования «Город Саратов», комитету по управлению имуществом г. Саратова об образовании земельного участка путем раздела по апелляционной жалобе Хотамова Х. Р., Хотамовой Тамжиде на решение Кировского районного суда г. Саратова от 19.06.2017 г., которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Садовой И.М., объяснения представителя истца Федькиной А.В., полагавшей решение суда законным и обоснованным, допросив эксперта Елданова Н.А., поддержавшего выводы экспертного заключения, изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

Р. М.Р. обратилась в суд с вышеуказанными требованиями к ответчикам, в обоснование которых указала, что она является собственником жилого дома площадью № кв.м по адресу: <адрес>, <адрес>, который расположен на земельном участке с кадастровым номером № площадью № кв.м, предоставленном на праве аренды ей, ответчику и третьему лицу Садыковой Н.Ю.

Помимо дома истца на указанном участке находятся два жилых дома, один из которых принадлежит Хотамову Х.Р. и Хотамовой Т., а второй - Садыковой Н.Ю.

В целях образования земельного участка под принадлежащим истцу жилым домом Р. М.Р. обратилась в администрацию муниципального образования «Город Саратов» по вопросу об утверждении подготовленной кадастровым инженером схемы расположения образованного из исходного земельного участка с кадастровым номером № участка площадью № кв.м, однако получила отказ по причине отсутствия согласия одного из арендаторов исходного земельного участка.

Окончательно уточнив заявленные требования, просила суд образовать земельный участок общей площадью № кв.м по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> результате раздела с сохранением в измененных границах земельного участка с кадастровым номером № с координатами поворотных точек, указанных в уточнении к экспертному заключению, представленному в судебном заседании <дата>.

Решением суда исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе Хотамов З.Р., Хотамова Т. просят решение суда отменить как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права. Авторы жалобы выражают несогласие с выводами эксперта, представившего в судебное заседание в порядке перерыва фактически новое заключение с указанием поворотных точек, отличных от первоначальных. При этом возможности принять участие в проведении экспертизы, проверить выводы эксперта им предоставлено не было. Суд не исследовал сложившийся порядок пользования земельным участком. Так, истец не использовала часть земельного участка, проходящего около дома ответчиков, на протяжении длительного времени. Однако приведенное обстоятельство не было учтено судом. Также при вынесении решения суд не дал оценку доводам ответчиков о том, что Рамазанова М.Р. в <дата> г.г. построила и зарегистрировала свой жилой дом, получив их согласие в обмен на часть участка, проходящего около дома ответчиков. Мотивировочная часть решения суда содержит ссылку на установление сервитута. Между тем вопрос о его установлении не был разрешен судом, а кроме того, установление сервитута повлечет для ответчиков материальный ущерб. Кроме того, из пояснений эксперта следует о возможности выделения участка, расположенного непосредственно под домовладением ответчиков. Письменным возражениям ответчиков суд также не дал оценку.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, не явились, об уважительной причине неявки судебную коллегию не известили, об отложении судебного заседания не просили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к выводу, что имеются предусмотренные ст. 330 ГПК РФ основания для отмены решения суда.

Согласно ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также - образуемые земельные участки) в порядке, установленном ФЗ от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» за исключением случаев, указанных в п.п. 4 и 6 ст. 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях:

1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям;

2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке;

3) образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд;

4) образование земельных участков в связи с установлением границ вахтовых и иных временных поселков, созданных до 01.01.2007 г. в границах земель лесного фонда для заготовки древесины, и военных городков, созданных в границах лесничеств, лесопарков на землях лесного фонда или землях обороны и безопасности для размещения впоследствии упраздненных воинских частей (подразделений), соединений, военных образовательных организаций высшего образования, иных организаций Вооруженных Сил Российской Федерации, войск национальной гвардии Российской Федерации, органов государственной охраны (далее - военные городки).

В соответствии с п. 6 ст. 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

По смыслу п. 1 ст. 6 ЗК РФ, ст. ст. 128 и 133 ГК РФ, земельные участки и части земельных участков являются объектами гражданских отношений. Неделимый земельный участок - это такой земельный участок, в отношении которого невозможно установить право собственности на его часть, он выступает объектом земельных и гражданских прав в целом. Делимый земельный участок может быть разделен на части и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Оценка возможности раздела или изменения земельного участка должна решаться с учетом требований ст. 11.9 ЗК РФ, в частности, с учетом соблюдения предельных минимальных размеров земельных участков (п.п. 1, 2), недопустимости образования земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (п. 4), недопустимости раздела, перераспределения или выдела земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием (п. 5).

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что Р. М.Р. принадлежит жилой дом площадью 154,7 кв.м по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН <дата> (л.д. 15).

Земельный участок с площадью № кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес> постановлением администрации г. Саратова от <дата> № был предоставлен в аренду сроком на двадцать пять лет Белову В.Н., Леоновой Ю.В., Танькут Р.Г. в границах, указанных в плане земельного участка (л.д. 11). Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от <дата> №№ в вышеуказанное постановление внесены изменения, определены доли земельного участка в следующих размерах: Белову В.Н. - № кв.м, Леоновой Ю.В. - № кв.м, Танькут Р.Г. - № кв.м, Р. М.Р. - № кв.м.

<дата> администрацией муниципального образования «Город Саратов» с Беловым В.Н., Леоновой Ю.В. и Танькут Р.Г. заключен договор аренды № в отношении указанного земельного участка (л.д. 9-10).

В соответствии с п. 1 соглашения от <дата> Р. М.Р. вступила в вышеуказанный договор аренды земельного участка путем принятия на себя обязательств арендатора по указанному договору в размере № кв.м (л.д. 11).

В настоящее время вышеуказанный земельный участок находится в аренде Хотамова Х.Р., Хотамовой Т., Р. М.Р. и Садыковой Н.Ю. (л.д. 18-19), при этом доля Хотамова Х.Р., Хотамовой Т. в праве аренды на № кв.м.

Р. М.Р. обратилась в комитет по управлению имуществом г. Саратова с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка площадью 322 кв.м, образованного из исходного земельного участка с кадастровым номером №№ путем раздела. Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от <дата> № Р. М.Р. в утверждении схемы расположения земельного участка отказано ввиду отсутствия согласия всех арендаторов исходного земельного участка (л.д. 20).

Судом первой инстанции в целях определения наличия технической возможности образования земельного участка, по делу была назначена техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Независимая оценка и судебно-технические экспертизы» (л.д. 43-44).

Заключением эксперта № от <дата> с учетом его письменных пояснений от <дата> установлена техническая возможность образования земельного участка согласно заявленным требованиям площадью № кв.м, с отступлением от идеальных долей Р. М.Р. и Хотамова Х.Р., Хотамовой Т., предложен единственно возможный вариант его образования.

Рассмотрев представленные доказательства, руководствуясь вышеуказанным заключением, суд первой инстанции пришел к выводу об образовании земельного участка общей площадью № кв.м по адресу: <адрес>, <адрес>, в результате раздела с сохранением в измененных границах земельного участка с кадастровым номером №, путем определения границ с координатами поворотных точек в соответствии с заключением эксперта.

С выводами суда нельзя согласиться по следующим основаниям.

В силу ч. 6 ст. 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

В соответствии с ч. 1 ст. 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

По смыслу приведенных выше положений, юридически значимым по настоящему делу является вопрос о возможности образования из спорного земельного участка при его разделе других участков, отвечающих требованиям ст. 11.9 ЗК РФ.

Правила землепользования и застройки, в которых указаны предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (ст.ст. 1, 8, 30, 38 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно п. 44.2 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденных решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008 г. № 27-280, размеры земельных участков, предоставляемых для индивидуального жилищного строительства (за исключением случаев, предусмотренных законодательством), составляют - максимальный размер: в условиях сложившейся застройки (существующие объекты недвижимости) - по сложившемуся землепользованию с учетом технических регламентов, при их отсутствии - с учетом применяемых строительных, санитарных и иных норм и правил; вновь предоставляемых земельных участков - 1200 кв. м; минимальный размер: в условиях реконструкции сложившейся застройки - по сложившемуся землепользованию с учетом технических регламентов, при их отсутствии - с учетом применяемых строительных, санитарных и иных норм и правил; вновь предоставляемых земельных участков - 200 кв. м.

Согласно исковому заявлению Р. М.Р. просит образовать земельный участок посредством раздела земельного участка единого землепользования.

По смыслу правовых норм, регламентирующих образование земельных участков, раздел земельного участка предполагает такое преобразование земельного участка, при котором из одного земельного участка образуется несколько земельных участков, являющихся смежными по отношению друг к другу и которые могут быть самостоятельно использованы по своему назначению, определенному в правоустанавливающих документах на исходный земельный участок. В соответствии с требованиями земельного законодательства раздел земельного участка не должен приводить к невозможности использования объектов недвижимости, расположенных на образованных земельных участках, должен обеспечивать возможность подъезда, подхода к земельному участку и расположенным на нем сооружениям, к возможности беспрепятственного обслуживания и ремонта сооружений и коммуникаций.

Вместе с тем суд при вынесении решения не учел требования действующего земельного законодательства, не предусмотрев возможность доступа к участку, на котором расположено домовладение ответчиков, который бы позволял землепользователям самостоятельно (без пересечения других земельных участков) пользоваться земельным участком и находящимся на нем строением. Так, граница земельного участка Р. М.Р. проходит непосредственно по стене здания, принадлежащего ответчикам Хотамова Х.Р. и Хотамовой Т., без учета наличия вокруг здания отмостки, проездов к нему и площади, необходимой для организации обслуживания и ремонта стен здания, его крыши и других конструктивных элементов. Более того, земельный участок площадью № кв.м под домом Хотамова Х.Р. и Хотамовой Т., имеет конфигурацию контура без выхода к местам общего пользования. Образование экспертом самостоятельного земельного участка площадью № кв.м перед фасадной частью дома ответчиков не свидетельствует об увеличении доли в площади общего земельного участка у Хотамова Х.Р. и Хотамовой Т., в силу того, что вопрос о перераспределении площади в рамках договора аренды земельного участка сторонами не разрешен. Более того, исходя из права истца на № кв.м по договору аренды в общем земельном участке, после его раздела по варианту, определенному судом первой инстанции, у Р. М.Р. сохраняется право на 40 кв.м в площади земельного участка с кадастровым номером № сохраненного в измененных границах.

Эксперт Елданов Н.А., допрошенный судом апелляционной инстанции, показал, что вход с улицы <адрес>, как у истца так и у Хотамова Х.Р. и Хотамовой Т. на территорию спорного земельного участка к входам в жилые дома осуществляется исключительно через часть земельного участка между точками № и №. Иного варианта для прохода к жилым домам не имеется.

Таким образом, судебная коллегия установила, что на территорию спорного земельного участка вход к жилым домам осуществляется исключительно через часть земельного участка между точками № и №. При этом часть земельного участка в данных точках относится к части образованного в результате земельного участка, внутри которого экспертом предложено образовать сервитут в точках №-№ для входа ответчиков в жилой дом, однако данная конфигурация сервитута и его протяженность недостаточна для выхода к местам общего пользования, в результате чего жилой дом ответчиков с расположенным под ним земельным участком площадью 88 кв.м замкнут внутри истребуемого земельного участка площадью № кв.м и земельного участка площадью № кв.м, право на который исходя из условий договора аренды принадлежит истцу. При этом предложенная экспертом конфигурация земельных участков предполагает изломанность границ, что противоречит п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ.

Учитывая положения ст.ст. 11.2, 11.4, 11.9, 11.10, 39.20 ЗК РФ и исходя из установленных по делу обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу о том, что образование земельного участка истца путем раздела земельного участка с кадастровым номером 64:48:030417:45 было осуществлено с нарушением положений ст. 11.9 ЗК РФ.

Кроме того, судом при вынесении решения не был учтен сложившийся порядок пользования земельным участком, требования о его изменении никем из сторон не заявлены.

Так, допрошенный в судебном заседании эксперт Елданов Н.А. показал, что общая площадь земельного участка, предлагаемого Р. М.Р. после раздела составит № кв.м. Площадь земельного участка Хотамовых № кв.м, с учетом сервитута площадью № кв.м площадь земельного участка Хотамовых увеличится до № кв.м и будет составлять часть земельного участка с учетом площади приходящейся на долю Садыковой Н.Ю. и № кв.м, приходящихся в площади земельного участка с кадастровым номером № на долю истца по договору аренды, сохраненного в измененных границах, в результате чего земельный участок с кадастровым номером № становится многоконтурным и его части имеют значения - № кв.м, № кв.м, № кв.м (л.д. 126 оборот -127).

Более того, удовлетворяя требования истца, утверждая предложенный экспертом вариант образования земельного участка под принадлежащим истцу домовладением, суд первой инстанции не определил границы и площадь исходного земельного участка в измененных границах после раздела. Сведения о смежных земельных участках в материалы дела не представлены, судом данный вопрос не исследовался. Вопрос о наличии либо отсутствии спора со смежными землепользователями не выяснялся.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции, опираясь на заключение эксперта ООО «Независимая оценка и судебно-технические экспертизы», предложившего единственный на его взгляд возможный вариант раздела земельного участка с кадастровым номером №, пришел к необоснованному и преждевременному выводу о возможности образования земельного участка площадью № кв.м по адресу: <адрес> результате раздела земельного участка с вышеуказанным кадастровым номером с сохранением в измененных границах, путем определения границ с координатами поворотных точек в соответствии с заключением.

При таких обстоятельствах и вышеуказанных нормах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда в обжалуемой части подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Р. М.Р. к Хотамову Х.Р., Хотамовой Т., администрации муниципального образования «Город Саратов», комитету по управлению имуществом города Саратова об образовании земельного участка путем раздела.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда г. Саратова от 19.06.2017 г. отменить. Принять по делу новое решение.

Р. М. Р. в удовлетворении исковых требований к Хотамову Х. Р., Хотамовой Тамжиде, администрации муниципального образования «Город Саратов», комитету по управлению имуществом г. Саратова об образовании земельного участка путем раздела, отказать.

Председательствующий:

Судьи: