Решение по делу № 3а-2/2021 от 26.12.2019

44OS0№-93

дело №а-2/2021

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 ноября 2021 года г. Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,

при секретаре Патемкиной Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Стройресурс» к Департаменту имущественных и земельных отношений Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Стройресурс» обратилось в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что является арендатором земельного участка площадью 29 998 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>; категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; разрешенное использование: для разработки песчаного карьера.

Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости утверждена приказом Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 29 ноября 2018 года № 103-од «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков отдельных категорий» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 916 805,52 руб.

Между тем, согласно отчету №.1, составленному ООО «Региональный центр оценки» (оценщик С.), рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 170 000 руб.

Таким образом, размер кадастровой стоимости объекта недвижимости завышен по сравнению с его реальной рыночной стоимостью, что затрагивает права административного истца, поскольку арендная плата рассчитывается от кадастровой стоимости земельного участка.

Административный истец просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определённой отчетом об оценке.

Судом изменен процессуальный статус Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области с заинтересованного лица на административного ответчика, привлечены к участию в деле в качестве административных ответчиков ОГБУ «Костромаоблкадастр - областное БТИ» и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области, привлечена к участию в деле в качестве заинтересованного лица администрация Шунгенского сельского поселения Костромского муниципального района Костромской области.

Ввиду возникновения сомнений в достоверности отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка по ходатайству заинтересованного лица Комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района по административному делу проведена судебная оценочная экспертиза по проверке отчета и определению рыночной стоимости объекта недвижимости (заключение эксперта №, эксперт Т.).

По причине возникновения сомнений в обоснованности выводов эксперта Т. по административному делу проведена повторная судебная оценочная экспертиза по проверке отчета и определению рыночной стоимости объекта недвижимости (заключение экспертов ООО «Яр-Оценка» К. и Х. №).

По ходатайству представителя административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области Фролова Д.М. по административному делу проведена ещё одна повторная судебная оценочная экспертиза (заключение эксперта №, эксперт В.).

В ходе рассмотрения административного дела представитель административного истца ООО «Стройресурс» Ш. требования уточнил, просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 1 138 800 руб., определенной заключением экспертов ООО «Яр-Оценка» К. и Х. №.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Стройресурс» Ш. уточнённые административные исковые требования поддержал.

Представитель административного ответчика Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области Тулина О.А., представители административного ответчика ОГБУ «Костромаоблкадастр – областное БТИ» Суслова Н.А. и Звягина С.И., не возражая против установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, полагали, что заключение эксперта В. составлено с нарушениями, а потому определённая им рыночная стоимость не является достоверной.

Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Костромской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Костромской области, представители заинтересованных лиц Комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района Костромской области и администрации Шунгенского сельского поселения Костромского муниципального района, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, допросив оценщика С., экспертов Т., К., Х. и В., изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьёй 22 Федерального закона от 03.07.2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Как видно из материалов дела, ООО «Стройресурс» на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Комитетом имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации Костромского муниципального района, является арендатором земельного участка площадью 29 998 кв.м, с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>; категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; разрешенное использование: для разработки песчаного карьера /том 1 л.д. 12-16, 100-102, 17/. По условиям договора арендная плата за пользование земельным участком рассчитывается от кадастровой стоимости участка.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка утверждена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 916 805,52 руб. /том 1 л.д. 18/.

В подтверждение заявленных требований административный истец представил отчет №.1, составленный ООО «Региональный центр оценки» (оценщик С.). В отчете рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 170 000 рублей /том 1 л.д.19-88/.

Экспертом Т. рыночная стоимость земельного участка определена в заключении в размере 5 667 147 руб. /том 2 л.д. 125/.

Экспертами ООО «Яр-Оценка» К. и Х., проводившими повторную экспертизу, рыночная стоимость земельного участка определена в заключении (с учетом дополнений) в размере 1 138 800 руб. /том 3 л.д. 156/.

Экспертом В., проводившей вторую повторную экспертизу (оценка заключения экспертов ООО «Яр-Оценка» К. и Х. на предмет правильного определения размера корректировок «на местоположение», «на удалённость от крупных населённых пунктов (рынков сбыта продукции)», «на площадь», заключение эксперта №-Э с учетом дополнений), рыночная стоимость земельного участка определена в размере 2 284 000 руб. /том 4 л.д. 17-70, 99-101/.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, с учетом данного разъяснения суд вправе установить рыночную стоимость объекта недвижимости в любом размере, из установленных указанными выше отчетом или заключениями экспертов.

В заключении №, составленном экспертом Т. /том 2 л.д. 14-135/, и в заключении №, составленном экспертами ООО «Яр-Оценка» К. и Х. /том 3 л.д. 23-86, 27, 150-156/, сделаны выводы о том, что оценщиком С. при составлении отчета №.1 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Суд не усматривает оснований не согласиться с данными выводами.

В связи с этим кадастровая стоимость земельного участка не может быть установлена в размере рыночной стоимости, определённой в отчете.

Несмотря на то, что заключение эксперта Т. в части оценки отчета С., оспаривалось административным истцом, заключение экспертов ООО «Яр-Оценка» К. и Х. в той же части никем из участвующих в деле лиц не оспаривалось.

Кадастровая стоимость земельного участка также не может быть установлена в размере рыночной стоимости, определённом в заключении эксперта Т., поскольку эксперт, рассчитывая корректировку «на местоположение» прямым попарным сопоставлением цен аналогов, использует аналоги, которые отличаются друг от друга не по одному элементу сравнения (различны виды разрешенного использования, то есть объекты относятся к разным сегментам рынка, не анализируется сопоставимость по таким ценообразующим факторам как «удалённость от автомагистрали», «наличие/отсутствие ж/д ветки»). Полученное экспертом Т. значение корректировки «на местоположение» в разы превышает значения, установленные справочной литературой, актуальной на дату оценки.

Использование при определении величины корректировки прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга не по одному элементу сравнения, противоречит Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждённым Распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-р, и не позволяет признать достоверной определённую экспертом Т. рыночную стоимость земельного участка.

Никто из участвующих в деле лиц не ссылался на заключение эксперта Т. как на достоверное доказательство рыночной стоимости земельного участка.

Эксперт В. по результатам проведённого исследования (заключение эксперта №-Э) сделала вывод о том, что экспертами К. и Х. при внесении корректировок «на местоположение», «на удалённость от крупных населённых пунктов (рынков сбыта продукции)», «на площадь» в ходе определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки (пунктов 5 и 13 ФСО №3, пункта 22б ФСО №7) и иные нарушения (неверно определены факторы, оказывающие существенное влияние на величину поправок и соответственно неверно определены сами поправки), которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. N 299 (далее также – ФСО № 3), в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Пункт 13 ФСО № 3 предусматривает, что в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации).

В силу подпункта «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. N 611 (далее также – ФСО № 7), при применении сравнительного подхода в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

По мнению эксперта В., для земельных участков, имеющих категорию земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; и разрешенное использование: для разработки песчаного карьера/ для разведки и добычи гравелистых песков/ для добычи песчано-гравийной смеси/ для добычи и разработки полезных ископаемых/ под карьер для добычи строительного песка (то есть обобщенно – под недропользование), основным фактором для поправки на местоположение является их удалённость от крупных рынков сбыта продукции. Стоимость таких земельных участков существенным образом зависит от транспортных издержек, протяженности маршрутов до рынков сбыта и качества дорог. При этом, самые дорогие земельные участки под добычу полезных ископаемых расположены рядом с населёнными пунктами – крупными рынками сбыта полезных ископаемых. Также крупными рынками сбыта продукции (песка) являются компании, которые ведут строительство крупных федеральных и региональных объектов – автодорог и других объектов, требующих значительных объёмов песка. Самые дешевые земельные участки расположены в удалении от населённых пунктов – крупных рынков сбыта полезных ископаемых, в удалении от автодорог и иных путей сообщения (водных и железнодорожных).

В связи с этим эксперт пришёл к выводу, что поправка «на местоположение» и поправка «на удалённость от крупных населённых пунктов (рынков сбыта продукции)» - это одна поправка «на местоположение (по удалённости от крупных рынков сбыта продукции)», так как именно удалённость от крупных рынков сбыта продукции является основной характеристикой местоположения земельных участков под недропользование, которая оказывает значительное влияние на стоимость объекта.

Определение экспертами К. и Х. (ООО «Яр-Оценка») поправки «на местоположение» исходя из средних цен на приобретенные строительными организациями природные пески в Ивановской, Костромской, Владимирской и Нижегородской областях, по мнению эксперта В., является некорректным, поскольку средняя цена на приобретённые строительными организациями природные пески в целом по области не отражает цену в конкретном районе области (а ведь цена продукции самым тесным образом зависит от транспортных издержек, протяженности маршрутов до рынков сбыта и качества дорог).

Кроме того, эксперт В. отметила, что эксперты К. и Х. на странице 83 заключения приводят информацию о средней цене на приобретённые строительными организациями природные пески по областям, но не приводят анализа зависимости стоимости аналогичных земельных участков от цены на приобретённые строительными организациями природные пески. Принимая в расчеты информацию о средней цене на приобретённые строительными организациями природные пески по областям, эксперты не учитывают информацию о средней цене песка на приобретение крупными потребителями – заводами (кирпичными, стройматериалов, ЖБИ и др.), которые являются более крупными потребителями этой продукции, чем строительные организации.

Основываясь на широко используемой оценщиками при определении рыночной стоимости объектов недвижимости справочной литературе, содержащей соответствующие обосновывающие исследования, эксперт В. указала в заключении, что эксперты К. и Х. необоснованно не вносят поправку «на площадь». Их экспертное мнение о том, что фактор масштаба не оказывает такого существенного влияния на рыночную стоимость как на рынке индустриальных земель под производственно-складскую застройку ничем не подтверждено.

Исходя из поставленных на разрешение вопросов, эксперт В., используя результаты исследований экспертов К. и Х., определила поправки «на местоположение (по удалённости от крупных рынков сбыта продукции)» и «на площадь» в ином размере. Поправку «на удалённость от крупных населённых пунктов (рынков сбыта продукции)» наряду с поправкой «на местоположение» не вводила.

Эксперт В. в представленных суду письменных пояснениях, а также при допросе в судебном заседании в обоснование отсутствия необходимости одновременного введения поправок «на удалённость от крупных населённых пунктов (рынков сбыта продукции)» и «на местоположение» сослалась на учебную и методологическую литературу по оценке недвижимости, согласно которой фактор местоположения при оценке земель сельхозназначения, сопоставимых по условиям ценообразования с землями недропользования, рассматривается именно с позиций удалённости от рынков сбыта продукции и не рассматривается с позиций удалённости от областного центра. Какие-то другие характеристики, учитывающие местоположение объекта, в литературе по оценке недвижимости не названы.

В связи с этим суд не может согласиться с доводами представителей административных ответчиков Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области и ОГБУ «Костромаоблкадастр – областное БТИ» о том, что необходимо вводить одновременно две поправки: поправку «на местоположение», учитывающую влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по физическим, социальным, экономическим и другим факторам, и поправку «на удалённость от крупных населённых пунктов (рынков сбыта продукции)».

Соглашаясь с мнением эксперта В. в вопросе введения указанных поправок, суд также учитывает, что эксперт В. при допросе в судебном заседании пояснила, что полагает сопоставимыми (схожими) по социально-экономическим характеристикам регионы расположения объекта оценки и объектов-аналогов (Костромская, Владимирская, Ивановская и Нижегородская области). Однако, поскольку перед ней не ставился вопрос о сопоставимости этих регионов, то соответствующие исследования она не проводила. О схожести экономических характеристик регионов расположения объекта оценки и объектов-аналогов говорили также эксперты К. и Х.

Оспаривая мнение эксперта В. о необходимости введения только корректировки «на местоположение (по удалённости от крупных рынков сбыта продукции)», представители административных ответчиков не представили доказательств обязательности одновременного введения корректировки «на местоположение» и корректировки «на удалённость от крупных населённых пунктов (рынков сбыта продукции)». В письменных пояснениях административные ответчики ссылаются на учебное пособие Петрова В.И. Однако из этого пособия следует, что при разном географическом положении объекта сравнения и объекта оценки введение корректировки на местоположение требуется лишь в том случае, если различны социально-экономические характеристики развития территорий.

Доказательств различия социально-экономических характеристик указанных регионов суду представлено не было.

С возражениями представителей административных ответчиков о неверном определении средневзвешенного значения стоимости земельного участка эксперт В. согласилась и внесла необходимые изменения в заключение, пересчитав рыночную стоимость.

Иных возражений относительно заключения эксперта В. участвующие в деле лица не заявили.

В связи с указанным, учитывая показания эксперта В., данные в судебном заседании, и представленные ею в обоснование правильности своей позиции документы, суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности сделанного экспертом в заключении вывода относительно рыночной стоимости объекта недвижимости (2 284 000 руб.).

Заключение эксперта В. является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж экспертной работы.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.

Выводы заключения (с учетом дополнений) подтверждены экспертом В. в письменных пояснениях и при допросе в судебном заседании.

Определённая экспертами ООО «Яр-Оценка» К. и Х. рыночная стоимость земельного участка, на установлении которой в качестве кадастровой настаивает административный истец, не может быть признана достоверной ввиду отмеченных в заключении эксперта В. (приведённых выше) нарушений, допущенных указанными экспертами при введении поправок «на местоположение», «на удалённость от крупных населённых пунктов (рынков сбыта продукции)» и «на площадь».

В тоже время суд полагает достоверными результаты заключения экспертов ООО «Яр-Оценка» К. и Х. с учетом дополнений, внесённых в это заключение исследованием эксперта В.

Суд не может согласиться с доводом административных ответчиков о том, что экспертами ООО «Яр-Оценка» К. и Х. использованы для оценки объекты-аналоги, относящиеся к другому сегменту рынка (рынок земель сельскохозяйственного назначения).

Из заключения экспертов ООО «Яр-Оценка» К. и Х., их пояснений при допросе в судебном заседании следует, что в качестве объектов-аналогов ими были взяты земельные участки, на которых согласно текстам объявлений о продаже, имеются залежи песка, и которые продавались именно как земельные участки для добычи песка. Все земельные участки идентифицированы (с чем в ходе судебного заседания ДД.ММ.ГГГГ согласилась представитель административного ответчика ОГБУ «Костромаоблкадастр - областное БТИ» ФИО11) и проверены через сайт Росгеолфонда на предмет наличия месторождения.

Суд соглашается с мнением экспертов К. и Х. о том, что определяющим при подборе объектов-аналогов является не категория земель или вид разрешенного использования земельного участка, а именно факт наличия месторождения природных ископаемых. Поскольку на всех земельных участках, использованных экспертами в качестве объектов-аналогов, имеются залежи песка, суд полагает корректными подобранные экспертами аналоги.

Именно наличие на земельном участке (объекте-аналоге) природных ископаемых, а не категория земель, к которой он относится, и не вид его разрешенного использования, определяет возможность добычи полезных ископаемых и позволяет говорить о том, что этот земельный участок относится к одному сегменту рынка с оцениваемым земельным участком.

Административное исковое заявление поступило в суд ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 29 998 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>; категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; разрешенное использование: для разработки песчаного карьера, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 284 000 (два миллиона двести восемьдесят четыре тысячи) рублей.

Датой подачи заявления считать ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Костромской областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий                     А.Н. Лукоянов

Мотивированное решение суда составлено 03 декабря 2021 года.