Решение по делу № 33-6338/2023 от 16.05.2023

Судья – Гладкова О.В.

Дело № 33-6338/2023

(№2-1521/2023; 59RS0004-01-2023-000415-92)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Пермь 06 июня 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Пьянкова Д.А.,

судей Ивановой Е.В., Шабалиной И.А.,

при секретаре Анваровой О.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе администрации г. Перми на решение Ленинского районного суда г. Перми от 03.03.2023.

Заслушав доклад судьи Ивановой Е.В., пояснения представителя истца Шиляевой В.Н., изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истцы Драницин Владимир Александрович, Драницина Татьяна Ивановна, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних Д1., Д2., обратились в суд с иском к муниципальному образованию «город Пермь» в лице администрации г.Перми о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, расположенного по адресу: ****, расходов на составление отчета об оценке, по уплате государственной пошлины, указав, что истцы являлись собственниками трехкомнатной квартиры №6, расположенной в указанном доме. Многоквартирный дом в установленном законом порядке признан аварийным и подлежащим сносу, в связи с чем между муниципальным образованием город Пермь и истцами 22.03.2021 заключен договор об изъятии жилого помещения. Размер возмещения составил 3482 393 руб. и не включал компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в нарушение требований ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, капитальный ремонт в многоквартирном доме не производился, в связи с чем за наймодателем сохраняется обязанность по проведению капитального ремонта в соответствии со ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

На основании изложенного, просят взыскать с муниципального образования «город Пермь» в лице администрации города Перми в пользу Дранициной Т.И. компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 142 333 руб., расходы на составление отчета об оценке в сумме 6000 руб., по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.; в пользу Драницина В.А. компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 142333 руб.; в пользу Дранициной А.В. компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 71167 руб.; в пользу Драницина И.В. компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 71167 руб.

Истцы Драницина Т.И., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Драницина И.В., Драницина А.В., Драницин В.А. о месте и времени рассмотрения дела судом извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, предоставили заявления о рассмотрении дела без их участия, на заявленных требованиях настаивают.

Представитель ответчика администрации г.Перми – Жужгова Е.А., действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом. В письменном отзыве на исковое заявление указала, что с заявленными требованиями администрация г.Перми не согласна, поскольку между сторонами заключен договор об изъятии жилого помещения, в котором сторонами определен размер возмещения, являющийся в соответствии с п. 1.5 договора окончательным. По поводу представленного отчета об оценке №1122-1/2023 от 11.01.2023, выполненного Опариной М.В., администрация г.Перми возражений не имеет. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель третьего лица Управления жилищных отношений администрации г.Перми – Жужгова Е.А., действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, о дате, месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Судом постановлено решение от 03.03.2023 об удовлетворении исковых требований.

Об отмене данного решения просит в апелляционной жалобе администрации г. Перми, указывает на то, что истцы фактически просят пересмотреть размер выкупной стоимости, поскольку между сторонами заключен договор об изъятии жилого помещения, которым размер возмещения определен сторонами в размере 3482393 руб. на основании отчета об оценке, договором установлено, что размер возмещения является окончательным и пересмотру не подлежит, в связи с чем размер возмещения не подлежит пересмотру или изменению.

Кроме того заявитель ссылается на то, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что непринятие мер по капитальному ремонту привело к тому, что дом признан аварийным и как следствие возникла необходимость изъятия жилых помещений путем выкупа. Также отсутствуют доказательства того, что именно невыполнение администрацией г. Перми обязанности по проведению капитального ремонта, в течение непродолжительного времени нахождения в муниципальной собственности, привело к снижению уровня надежности жилого здания находящегося в эксплуатации на дату принятия в муниципальную собственность. Также не представлено доказательств того, что на момент приватизации спорного жилого помещения имелась целесообразность проведения капитального ремонта, само по себе признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу не свидетельствует о том, что именно отсутствие капитального ремонта дома привело к признанию его таковым и не связано с иными причинами, в том числе с предельным сроком эксплуатации.

Вместе с тем истец приобрела жилое помещение в собственность не в порядке приватизации, а по договору купли-продажи, поэтому у администрации как у бывшего наймодателя не имеется обязанности по производству капитального ремонта дома перед истцом, являющимся собственником спорной квартиры, такая обязанность у ответчика имеется перед лицами, ставшими собственниками на основании договора приватизации. Кроме того при заключении договора-купли продажи истец видела состояние квартиры и дома в целом, но тем не менее, приобрела его в собственность, то есть согласилась с ее техническим состоянием.

На основании изложенного просит решение суда отменить.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу истцы возражают против доводов жалобы, просят решение оставить без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Дранициной Т.И. настаивает на доводах возражений на апелляционную жалобу, просит решение суда оставить без изменения.

Другие лица, участвующие в деле в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени извещены надлежащим образом, в силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ возможно рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к следующему.

Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно «Обзору судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

При рассмотрении спора судом установлено и следует из материалов дела, что 3-х комнатная квартира, расположенная по адресу: ****, принадлежит на праве общей долевой собственности Дранициной Т.И. (1/3 доля), Д1. (1/6 доля), Д2. (1/6 доля), Драницину В.А. (1/3 доля) на основании договора купли-продажи от 14.07.2006 (т. 1 л.д. 21-22).

Право собственности истцов зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 26.07.2006.

Согласно техническому паспорту, а также справке, представленной ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края», администрация г.Перми являлась собственником жилого многоквартирного дома.

Капитальный ремонт в многоквартирном доме по сведениям, отраженным в справке ГБУ ПК «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» и техническом паспорте, не проводился.

Факт аварийности многоквартирного дома также подтверждается заключением о техническом состоянии конструкций жилого дома, выполненным специализированной организацией ООО «Гранд Тэон» в июне 2019 года.

В заключении ООО «Гранд Тэон» указано, что дом 1958 года постройки. В процессе проведения технического обследования состояния строительных и конструктивных элементов жилого дома, расположенного по адресу: г.Пермь, ул.Байкальская, 30, установлено, что техническое состояние фундаментов – ограниченно-работоспособное, грунты основания – неудовлетворительное, стен – аварийное, перегородок – удовлетворительное, перекрытий – ограниченно-работоспособное, крыши – ограниченно-работоспособное, кровли – неудовлетворительное, отмостки – неудовлетворительное, балконы – удовлетворительное, дверей и оконных рам – неудовлетворительное, козырьки – неудовлетворительное. Жилой многоквартирный дом №** по ул. **** в г.Перми не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым зданиям. Общее техническое состояние строительных конструкций жилого многоквартирного дома в целом оценивается как ограниченно-работоспособное, за исключением наружных стен здания, которые имеют вертикальные сквозные трещины от карниза до фундамента здания, техническое состояние данных конструкций оценивается как аварийное. При отсутствии работ по восстановлению строительных конструкций, рекомендуется расселить данный жилой дом, произвести демонтаж строительных конструкций здания.

Согласно заключению межведомственной комиссии при администрации Кировского района г. Перми от 26.06.2019 №71, выявлены основания для признания дома №** по ул. **** аварийным и подлежащим сносу.

Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г.Перми от 28.06.2019 №059-11-01-04-131 многоквартирный дом, расположенный по адресу: ****, признан аварийным и подлежащим сносу, срок отселения граждан предусмотрен до 31.12.2021, собственникам указано на необходимость освободить занимаемые жилые помещения и снести аварийные дома в течение шести месяцев с даты получения уведомления (т. 1 л.д. 19).

Распоряжением начальника Департамента земельных отношений администрации г. Перми от 05.03.2021 №21-01-03-266 вынесено решение об изъятии для муниципальных нужд земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу, в частности по ул. **** в г. Перми.

22.03.2021 между муниципальным образованием город Пермь и Дранициным В.А., Дранициной Т.И., Д1., Д2. в лице законного представителя Дранициной Т.И. был заключен договор об изъятии жилого помещения, которым размер возмещения определен сторонами 3482393 руб. Договор удостоверен нотариусом Пермского городского нотариального округа Закалиной И.С. (т. 1 л.д. 27-31).

В п. 2.2 договора предусмотрено, что возмещение включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственникам изъятием жилого помещения (включая расходы, связанные с изменением места жительства, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, поиском иного жилого помещения, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду): стоимость изготовления отчета об оценке согласно договору на оказание услуг от 16.01.2021 №2021/602 составляет 8000 руб., стоимость услуг риелтора, грузоперевозок, грузчиков и оформление права собственности на другое жилое помещение согласно отчету составляет 74393 руб.

Согласно п. 2.3 договора рыночная стоимость жилого помещения в соответствии с отчетом об оценке ООО «Региональный центр независимой оценки» от 22.01.2021 №2021/602 составляет 3400000 руб.

В подтверждение размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт истцами к исковому заявлению приложен отчет №1122-1/2023 от 11.01.2023 частнопрактикующего оценщика Опариной М.В. (т. 1 л.д. 37-86), в котором размер компенсации определен в сумме 427 000 руб. по состоянию на дату заключения договора изъятия жилого помещения – 22.03.2021.

Установив данные обстоятельства в соответствии с требованиями процессуального закона, руководствуясь положениями статей 32, 166 Жилищного кодекса РФ, статьи 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», суд принял во внимание, что имеющимися в материалах дела доказательствами подтверждается факт необходимости проведения капитального ремонта в многоквартирном доме в период его эксплуатации с момента перехода здания в собственность администрации г. Перми и отсутствие такого ремонта, что также подтверждается техническим заключением ООО «Гранд Тэон», доказательств того, что капитальный ремонт в доме проводился, ответчиком в материалы дела не представлено, из имеющегося в материалах дела технического паспорта на здание усматривается, что капитальный ремонт в доме не проводился, в связи с чем обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя до приватизации жилых помещений в доме, в связи с чем суд пришел к выводу, что указанные обстоятельства являются основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в размер возмещения за изымаемое жилое помещение даже при выплате собственнику возмещения в соответствии с договором об изъятии жилого помещения.

Определяя размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, подлежащей взысканию с администрации в пользу истцов, суд приняв во внимание отчет №1122-1/2023, в котором размер компенсации определен в сумме 427 000 руб. по состоянию на дату заключения договора изъятия жилого помещения – 22.03.2021, пришел к выводу о взыскании в пользу собственника 1/3 доли в праве Драницина В.А. – 142 333 руб., собственника 1/3 доли в праве Дранициной Т.И. – 142 333 руб., собственника 1/6 доли в праве Д1. – 71 167 руб., собственника 1/6 доли в праве Д2. – 71 167 руб.

Разрешая вопрос о взыскании судебных расходов, суд исходя из положения статей 88, 98 ГПК РФ, приняв во внимание, что истцом Дранициной Т.И. при подаче иска понесены судебные расходы: по оплате государственной пошлины в размере 300 руб., что подтверждается чеком-ордером от 11.01.2023 (т. 1 л.д. 3), по оплате оценки в размере 6 000 руб., что подтверждается договором №1017-1/2022 от 10.01.2023 на оказание услуг по проведению оценки (т. 1 л.д. 14-16), актом сдачи-приемки оказанных услуг от 17.01.2023 (т. 1 л.д. 17), платежным поручением №41200750 от 11.01.2023 на сумму 6 000 руб. (т. 1 л.д. 13), пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу Дранициной Т.И. судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб., по оплате оценки в размере 6 000 руб.

Судебная коллегия суда апелляционной инстанции находит выводы суда, сделанные в обоснование принятого по делу решения, основанными на установленных по делу обстоятельствах, представленных в деле доказательствах и нормах материального права, подлежащего применению к спорным отношениям.

Как следует из материалов дела, обязанность по проведению капитального ремонта ответчиком как наймодателем исполнена не была, в связи с чем суд обоснованно указал, что обязанность по капитальному ремонту сохранилась за ответчиком администрацией г. Перми. В то время как своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.

Из представленного истцами отчета ЧОП Опариной М.В. следует, что на дату начала приватизации нет сведений о проводимых капитальных ремонтах жилого дома, капитальный ремонт здания не проводился и отсутствие капитального ремонта дома способствовало снижению уровня надежности здания и приведению его в аварийное состояние.

В связи с этим отклоняются доводы апелляционной жалобы администрации г. Перми об отсутствии доказательств нуждаемости дома в капитальном ремонте на дату приватизации и о снижении уровня надежности здания ввиду непроведения такого ремонта.

Доводы заявителя о том, что оснований для удовлетворения требований истцов не имелось, поскольку размер возмещения по договору об изъятии жилого помещения является окончательным и пересмотру не подлежит, обязательства сторон по договору исполнены в полном объеме, отмену судебного постановления не влекут.

При определении выкупной стоимости жилого помещения в договоре об изъятии жилого помещения от 22.03.2021 г., ее размер был определен в 3482 393 руб. Согласно п. 2.2. договора в указанную стоимость включена рыночная стоимость жилого помещения, а также убытки, связанные с изъятием аварийного жилого помещения (включая расходы, связанные с изменением месте жительства, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, поиском иного жилого помещения, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе, упущенную выгоду), стоимость изготовления отчета об оценке согласно договору на оказание услуг от 16.01.2021 г., стоимость услуг риэлтора, грузоперевозок, грузчиков и оформление права собственности на другое жилое помещение.

Соответственно, поскольку размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт договором об изъятии не устанавливался, положения 2.8. договора, устанавливающие окончательность цены, могут быть применены только к стоимости изымаемого помещения и дополнительных расходов, оговоренных договором, но не могут являться основанием для ограничения права стороны истцов на получение соответствующей компенсации, прямо установленной законом.

Поскольку выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт прямо предусмотрена законом, а соглашением сторон ее размер не определялся, истцы были вправе требовать ее выплаты в судебном порядке.

Доводы жалобы в указанной части являются безосновательными.

Ссылку администрации г. Перми на то, что дом непродолжительное время находился в муниципальной собственности, суд апелляционной инстанции оставляет без удовлетворения по следующим основаниям.

Многоквартирный дом, в котором расположено изымаемое жилое помещение, по утверждению администрации г. Перми, принят в муниципальную собственность в 2000 г., после этого все жилые помещения стали находиться в муниципальной собственности, а впоследствии граждане, имеющие права пользования жилыми помещениями в данном доме, могли их приватизировать. Ответчики свою квартиру приобрели в собственность в порядке договора купли-продажи от 14.07.2006 г. у Стрелкова В.В. и Цветковой О.В., которые, в свою очередь приобрели право собственности на квартиру на основании договора безвозмездной передачи в долевую собственность граждан от 02.08.2004 г. (т. 1 л.д.21). При этом ответчик после принятия многоквартирного дома в муниципальную собственность, каких-либо действий, как наймодатель, по проведению ремонтных работ в отношении дома не совершал. Многоквартирный дом находился у ответчика в течение 19 лет, и только после этого был признан аварийным.

Кроме того, учитывая, что именно ответчиком принято решение о признании дома аварийным, а затем об изъятии жилых помещений, то именно ответчик и должен выплачивать собственникам изымаемых жилых помещений возмещение за недвижимое имущество, сумма которого, как было указано выше, должна включать компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.

То обстоятельство, что истцы стали собственниками жилого помещения не по договору приватизации, а по договору купли-продажи, само по себе не признано обстоятельством, свидетельствующим об отсутствии у истцов права требовать включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения, поскольку в силу положений ст. 382, ГК РФ они стали правопреемниками первоначального собственника спорного жилого помещения в отношениях с бывшим наймодателем данной квартиры, в том числе, и в отношениях, вытекающих из ст. 16 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Кроме того, действующее законодательство не предусматривает возможности прекращения обязанности наймодателя по проведению капитального ремонта многоквартирного дома, в случае перехода права собственности на жилое помещение к лицам, которые приобрели жилое помещение не в порядке приватизации, а по последующим сделкам.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы администрации г. Перми удовлетворению не подлежат.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Руководствуясь ст. ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г. Перми от 03.03.2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации г. Перми – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 08 июня 2023 года.