Решение по делу № 3а-1705/2020 от 21.09.2020

Дело № 3а-1705/2020

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Пермь 02 декабря 2020 года

Пермский краевой суд в составе

председательствующего судьи Коротаевой О.А.,

при секретаре Исаковой Л.И.

с участием представителя административного истца – Карасева Е.В., действующего на основании доверенности,

с участием представителя ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, Государственного бюджетного учреждения «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» - Чухаревой Е.А., действующей на основании доверенностей,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Экспресс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Экспресс» (далее по тексту также – ООО «Экспресс», Общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края, с учетом уточнённого искового заявления просит об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:

- земельного участка общей площадью 330 кв.м, кадастровый номер **928, расположенного по адресу ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 287 100 рублей;

- земельного участка общей площадью 22417 кв.м, кадастровый номер **1278, расположенного по адресу ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 19 906 296 рублей;

- земельного участка общей площадью 1590 кв.м, кадастровый номер **1025, расположенного по адресу ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 1383300 рублей;

- земельного участка общей площадью 750 кв.м, кадастровый номер **867, расположенного по адресу ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 683250 рублей;

- земельного участка общей площадью 2847 кв.м, кадастровый номер **854, расположенного по адресу ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 2 476 890 рублей;

- земельного участка общей площадью 967 кв.м, кадастровый номер **1019, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 841290 рублей;

- земельного участка общей площадью 21668 кв.м., с кадастровым номером **1018, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 19219516 рублей;

- земельного участка общей площадью 1758 кв.м., с кадастровым номером **41686, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 1297404 рубля.

В обоснование заявленных требований истец указал, что является собственником указанных выше объектов недвижимости. Налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении данных объектов в силу положений статей 375 и 378.2 НК РФ определяется исходя из кадастровой стоимости. Установленная кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, чем нарушаются права административного истца, как налогоплательщика.

Представитель административного истца ООО «Экспресс» - Карасев Е.В., в судебном заседании на уточненных исковых требованиях настаивал.

Представитель административных ответчиков Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края, заинтересованного лица ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» Чухарева Е.А. в судебном заседании с требованиями не согласилась.

Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Пермскому краю о времени и месте рассмотрения дела уведомлялось судом надлежащим образом, в судебное заседание представителя не направило, мнение по заявленным требованиям изложило в письменном отзыве.

Заслушав пояснения представителя административного истца, административного ответчика исследовав материалы дела, изучив письменные отзывы, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В пункте 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В силу пункта 3 названной нормы в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела ООО «Экспресс» является собственником объектов недвижимости: земельного участка общей площадью 330 кв.м, кадастровый номер **:928, расположенного по адресу ****; земельного участка общей площадью 22417 кв.м, кадастровый номер **1278, расположенного по адресу ****; земельного участка общей площадью 1590 кв.м, кадастровый номер **1025, расположенного по адресу ****, земельного участка общей площадью 750 кв.м, кадастровый номер **867, расположенного по адресу ****; земельного участка общей площадью 2847 кв.м, кадастровый номер **854, расположенного по адресу ****; земельного участка общей площадью 967 кв.м, кадастровый номер **1019, расположенного по адресу: ****; земельного участка общей площадью 21668 кв.м., с кадастровым номером **1018, расположенного по адресу: ****; земельного участка общей площадью 1758 кв.м., с кадастровым номером **41686, расположенного по адресу: ****.

Изложенные обстоятельства подтверждаются свидетельством о государственной регистрации права, выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости в отношении указанных земельных участков, включающая данные о правообладателе (л.д. 9-14, 22-29).

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Принимая во внимание, что административный истец является собственником указанных выше объектов недвижимости, следовательно, плательщиком земельного налога, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, Общество вправе оспорить кадастровую стоимость земельных участков.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных в пункте 12 Постановления от 30 июня 2015 года № 28, необходимо учитывать, что объектами оценки при определении кадастровой стоимости являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз. 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Из представленных в материалы дела выписок из ЕГРН о кадастровой стоимости (л.д. 15-21) следует, что кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости установлена по состоянию на 01 января 2019 года приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12 ноября 2019 года № СЭД-31-02-2-2-1393 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края":

- в отношении земельного участка с кадастровым номером **928 в размере 670583 рубля 10 копеек;

- в отношении земельного участка с кадастровым номером **1278 в размере 28049943 рубля 76 копеек,

- в отношении земельного участка с кадастровым номером земельного участка с кадастровым номером **1025 в размере 3230991 рубль 30 копеек,

- в отношении земельного участка с кадастровым номером **867 в размере 1524052 рубля 50 копеек,

- в отношении земельного участка с кадастровым номером **854 в размере 5785303 рубля 29 копеек,

- в отношении земельного участка с кадастровым номером **1019 в размере 1965011 рублей 69 копеек,

- в отношении земельного участка с кадастровым номером **1018, в размере 44030892 рубля 76 копеек,

- в отношении земельного участка с кадастровым номером **41686 в размере 2443989 рублей 18 копеек.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 14 января 2020 года.

В силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).

Из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 6 Постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Из положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2014 года № 1555-О следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости – кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.

Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости может быть осуществлено в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки, или в соответствии со статьей 24.19 указанного Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости. Преимущество применения рыночной стоимости земельных участков, определяемой в силу пункта 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации по правилам законодательства об оценочной деятельности, состоит, в частности, в том, что ее устанавливают в отношении конкретных земельных участков, а это предполагает большую точность по сравнению с массовой оценкой.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Учитывая, что кадастровая стоимость, утвержденная приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12 ноября 2019 года № СЭД-31-02-2-2-1393, определена в результате проведения государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края по состоянию на 01 января 2019 года, рыночная стоимость спорных участков также подлежит определению по состоянию на 01 января 2019 года.

Оспаривая кадастровую стоимость объектов недвижимости, в подтверждение заявленного уточненного искового требования административным истцом представлен уточнённый отчет №9468И1 от 27 ноября 2020 года, выполненный оценщиком Т. (ООО «Промпроект-Оценка»), согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2019 года в отношении земельного участка с кадастровым номером **928 составила 287 100 рублей; земельного участка с кадастровым номером **1278 составила 19 906 296 рублей; земельного участка с кадастровый номером **1025, 1 383 300 рублей; земельного участка с кадастровый номером **867 составила 683 250 рублей; земельного участка с кадастровым номером **854 составила 2 476 890 рублей; земельного участка с кадастровый номер **1019 составила 841290 рублей; земельного участка с кадастровым номером **1018, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 19 219 516 рублей.

В подтверждение заявленной рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **41686 административным истцом представлен отчет об оценке № 9468/1И0 от 12 мая 2020 года, выполненный оценщиком Т. (ООО «Промпроект-Оценка»), в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **41686 по состоянию на 01 января 2019 года составила 1297404 рубля.

Проанализировав представленные в материалы дела отчеты об оценке, суд приходит к выводу, что они соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации.

Указанные отчеты подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования и специальными познаниями. Так, оценщик Т. является действующим членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет необходимое образование в области оценки, стаж работы в сфере оценочной деятельности, ответственность оценщика застрахована страховой организацией.

Из содержания отчетов об оценке следует, что оценщик произвел анализ рынка купли-продажи земельных участков производственного назначения, то есть того сегмента рынка, к которому относится объект оценки, на территории города Перми за 4 квартал 2018 года, определил основные факторы, влияющие на цену объекта оценки, а также диапазон цен, установившийся в 2018 году на участки под промышленную застройку, аналогичные объекту оценки, который колебался в районе 159,28 тыс.руб./сот.

При проведении оценки земельного участка оценщиком использован сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, основанного на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Данный подход наиболее полно учитывает цель оценки и обеспечен исходной информацией. При этом отказ от затратного и доходного подходов в отчете полностью обоснован.

Из предложенного рынка купли-продажи земельных участков промышленного назначения оценщик выбрал наиболее подходящие по элементам сравнения объекты. Исключив из выборки крайние значения (максимумы и минимумы), оценщик выбрал объекты-аналоги для оцениваемого участка. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. При внесении разумных корректировок, сведения о стоимости объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов, типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказ от применения корректировок оценщиком приведены в отчете со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.

Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, поскольку имеется возможность проверить использованные оценщиком сведения о цене продажи объектов-аналогов из предложений, размещенных в сети Интернет. Приложенные к отчетам скриншоты страниц интернет-сайтов являются читаемыми.

Суд считает, что содержание отчётов об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов. Отчёты содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов недвижимости, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывают сомнений в достоверности, являются надлежащими доказательствами, подтверждающими рыночную стоимость объектов недвижимости, определённую по состоянию на дату их кадастровой оценки.

Суд считает, что выполненные в отчетах расчеты стоимости объектов оценки соответствуют выбранным подходу и методу, полученные результаты находятся в определенном оценщиком на основе анализа рынка диапазоне средней рыночной стоимости объектов аналогичного назначения. При рассмотрении настоящего административного дела следует иметь в виду, что обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В случаях, когда административный ответчик возражает против удовлетворения заявленного требования, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости спорного объекта, а также иные обстоятельства, подтверждающие свои доводы.

Проверив и оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что в настоящем деле административный истец представил надлежащие доказательства в подтверждение рыночной стоимости объектов, доказательств недостоверности величины рыночной стоимости объектов оценки, занижения рыночной стоимости или несоответствия представленных заявителем отчетов требованиям закона, ответчиком не представлено, сведений об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости административным ответчиком также не приведено. Ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не заявлено.

При таком положении величина рыночной стоимости земельных участков, указанная в отчетах оценщика, является достоверной, вследствие чего требование административного истца является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 21 сентября 2020 года, а в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Пермского края при Министерстве по управлению имуществом и градостроительной деятельности пермского края - 14 мая 2020 года (решением Комиссии в пересмотре кадастровой стоимости Земельных участков отказано), следовательно, дата обращения в Комиссию подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Экспресс» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 330 кв.м, кадастровый номер **928, расположенного по адресу ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 287 100 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 22 417 кв.м, кадастровый номер **1278, расположенного по адресу ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 19 906 296 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 1590 кв.м, кадастровый номер **1025, расположенного по адресу ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 1 383 300 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 750 кв.м, кадастровый номер **867, расположенного по адресу ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 683 250 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 2 847 кв.м, кадастровый номер **854, расположенного по адресу ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 2 476 890 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 967 кв.м, кадастровый номер **1019, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 841 290 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 21 668 кв.м., с кадастровым номером **1018, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 19 219 516 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 1 758 кв.м., с кадастровым номером **41686, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2019 года в размере 1 297 404 рубля.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 14 мая 2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 16 декабря 2020 года.

Судья: подпись