Решение по делу № 33-8147/2020 от 08.09.2020

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

по делу № 33-8147/2020

УИД: 91RS0018-01-2019-003261-36

№ 2-519/2020

Судья первой инстанции: Басараб Д.В.

03 ноября 2020 года судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

Председательствующего судьи:	Бондарева Р.В.
судей:	Гоцкалюка В.Д., Матвиенко Н.О.
при секретаре:	Александровой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Адамчук Тамары Анатольевны к Пилипенко Татьяне Владимировне, Пилипенко Александру Николаевичу, третье лицо: Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о государственной регистрации права собственности на квартиру, по апелляционной жалобе Адамчук Тамары Анатольевны на решение Сакского районного суда Республики Крым от 16 марта 2020 года,

заслушав доклад судьи Бондарева Р.В.,

УСТАНОВИЛА:

В ноябре 2019 года Адамчук Т.А. обратилась в суд с указанным иском, обосновывая свои требования тем, что 31.03.1998 года между ней и ответчиками Пилипенко Т.В., Пилипенко А.Н. заключен договор купли-продажи, согласно которого ответчики продали принадлежащую им на праве собственности недвижимое имущество в виде <адрес>, расположенную по адресу: Республика Крым, <адрес>. Указанный договор удостоверен государственным нотариусом <адрес>ной государственной нотариальной конторы Быковой Н.В. и зарегистрирован в реестре №. С момента заключения договора купли-продажи передача денежных средств и квартиры сторонами произведена полностью, истец вступила в фактическое пользование квартирой, которой пользуется и владеет, оплачивает коммунальные услуги. Обратившись в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым для осуществления регистрации её права собственности на квартиру, ДД.ММ.ГГГГ она получила отказ, так как в БТИ данный договор зарегистрирован не был. Однако считает, что отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права собственности продавца на отчуждаемое имущество в случае доказанности возникновения и осуществления этого права не является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на основании решения суда о проведении такой регистрации. На основании изложенного просила суд произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Пилипенко А.Н. и Пилипенко Т.В. к ней на указанную выше квартиру на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Сакского районного суда Республики Крым от 16 марта 2020 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением суда, Адамчук Т.А. подала жалобу, в которой просит его отменить и принять новое решение, которым исковые требования удовлетворить, указывая на то, что решение принято незаконно и необоснованно, с нарушением норм материального права. Считает, что способ защиты нарушенного права она избрала правильный. В данном случае факт уклонения продавца от государственной регистрации права собственности очевиден, поскольку сделка состоялась 22 года назад, местонахождения ответчиков неизвестно, в связи с чем пригласить их на регистрацию не имеет возможности.

Пересматривая дело, судебная коллегия действует в соответствии с частью 1 статьи 327-1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов изложенных в апелляционной жалобе, и возражениях относительно жалобы, и оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства.

Заслушав судью-докладчика, выслушав Адамчук Т.А., адвоката ответчиков, назначенного в порядке ст. 50 ГПК РФ, исследовав материалы дела и проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 31 марта 1998 года заключен договор купли-продажи между продавцами Пилипенко Александром Николаевичем и Пилипенко Татьяной Владимировной и покупателем Адамчук Тамарой Анатольевной <адрес> площадью 45,5 кв. м., расположенной по адресу: Республика Крым, <адрес>, удостоверенный государственным нотариусом <адрес>ной государственной нотариальной конторы Быковой Н.В. и зарегистрирован в реестре №.

Указанный договор купли-продажи содержит отметку о том, что договор подлежит регистрации в Бюро технической инвентаризации в соответствии со ст. 227 ГК УССР.

Согласно информации ГУП РК «Крым БТИ» в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ право собственности на <адрес> в <адрес> зарегистрировано за Пилипенко Т.В. и Пилипенко А.Н. в равных долях на основании свидетельства о праве собственности, выданного Хозрасчетной группой Сакского райкома профсоюза работников агропромышленного комплекса от ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрированного в Евпаторийском бюро технической инвентаризации ДД.ММ.ГГГГ за №.

Как следует из ответа Сакского горрайонного управления Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ №, право собственности на жилое помещение – <адрес>, расположенную по адресу: Республика Крым, <адрес>, не зарегистрировано.

28.01.2019 г. на основании ст. 27 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым истцу отказано в осуществлении регистрации её права собственности на квартиру, поскольку в ЕГРН отсуствует запись о государственной регистрации права собственности на квартиру за Пилипенко А.Н. и Пилипенко Т.В.

Обращаясь в суд с указанным иском, Адамчук Т.А. указывает на то, что с момента заключения договора купли-продажи она вступила в фактическое пользование квартирой, которой пользуется и владеет, оплачивает коммунальные услуги. Кроме того указывает, что сделка состоялась 22 года назад, местонахождение ответчиков неизвестно, в связи с чем совершить действия, направленные на регистрацию сделки и перехода права собственности к приобретателю нет возможности.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что то обстоятельство, что право собственности Адамчук Т.А. на приобретенную по договору купли-продажи от 31.03.1998 г. квартиру не было зарегистрировано в установленном законом порядке, действовавшем на то время, не свидетельствует о том, что право собственности на квартиру не было ею приобретено, поскольку согласно действовавшему в период возникновения спорных правоотношений законодательству момент приобретения права собственности был связан с передачей имущества по договору. Однако в государственной регистрации перехода права собственности истцу отказано, поскольку ответчики от данной регистрации не уклонялись.

С такими выводами судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

Положениями статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Как усматривается из условий и содержания указанного договора купли-продажи квартиры, он заключен в период действия норм материального права Украины, поэтому данные правоотношения подлежат рассмотрению с учетом данных норм.

В соответствии с положениями Гражданского кодекса Украинской ССР от 18 июля 1963 года (введен в действие с 01 января 1964 года и утратил силу с 01 января 2004 года в связи с вступлением в действие Гражданского кодекса Украины от 16 января 2003 года), договор считается заключенным, когда между сторонами в необходимой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Существенными являются те условия договора, которые признаны такими по закону или необходимы для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (статья 153).

По договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.

Статьей 227 Гражданского кодекса Украинской ССР предусматривалось, что договор купли-продажи жилого дома должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной сторон является гражданин. Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора (статья 47 данного кодекса).

Статьей 128 Гражданского кодекса Украинской ССР было установлено, что право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Передачей признается вручение вещей приобретателю.

Таким образом, возникновение права собственности на квартиру, приобретенную по договору купли-продажи, действовавшее на тот момент законодательство связывало исключительно с передачей имущества покупателю после нотариального удостоверения этого договора, а не с регистрацией самого договора или права.

При таких обстоятельствах, право собственности истца на квартиру, приобретенную по нотариально удостоверенному договору купли-продажи от 31.03.1998 г., возникло с момента передачи ей этой квартиры, в соответствии с действующим на тот момент законодательством.

18 марта 2014 года Республика Крым принята в состав Российской Федерации в результате ратификации 21 марта 2014 года Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов.

21 марта 2014 года ратифицирован Федеральный конституционный закон «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее – Закон).

Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В пункте 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

На основании пунктов 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В настоящее время истец лишен возможности зарегистрировать переход права собственности на квартиру по договору купли-продажи от 31.03.1998 г. в связи с отсутствием продавцов, выбывших из квартиры ещё в 1998 г. Предпринятыми мерами установить местонахождение Пилипенко Т.В. и Пилипенко А.Н. ни истцу, ни суду, не представилось возможным. Таким образом истец лишена возможности зарегистрировать свое право собственности на квартиру в соответствии с действующим на территории Республики Крым законодательства в отсутствие продавцов.

В соответствии с абзацами 1 и 3 пункта 1 статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21 июля 1997 года, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно пункту 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» №10/22 от 29 апреля 2010 года, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Как следует из материалов дела, договор купли-продажи квартиры от 31.03.1998 г. полностью исполнен. Данная квартира была передана истцу сразу после нотариального удостоверения договора купли-продажи вместе с ключами, техническим паспортом и другими документами.

Истец с апреля 1998 г. до настоящего времени пользуется указанной квартирой и оплачивает коммунальные услуги.

С учетом установленных обстоятельств (заключение между сторонами в установленной законом форме договора купли-продажи, содержащего все существенные условия договора, и его исполнение в соответствии с действующим на тот момент законодательством) и вышеуказанных норм права, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заявленные Адамчук Т.А. требования являются обоснованными.

Выводы суда первой инстанции о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, основан на неверном толковании норм материального права, поскольку право собственности на квартиру у Адамчук Т.А. возникло в 1998 г., так как государственная регистрация перехода прав собственность как доказательство перехода такого права не требовалась. Иного правового механизма по реализации своего права собственности на квартиру в соответствии с действующим законодательством, по мнению судебной коллегии, у истца отсутствует.

Положение части 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляющие право суда по требованию одной из сторон сделки вынести решение о регистрации перехода права собственности на недвижимость при уклонении другой стороны от соответствующей регистрации, представляют собой гарантии надлежащего выполнения сторонами своих обязательств.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21 июля 1997 года, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 16 названного федерального закона, при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Таким образом, решение суда об осуществлении перехода права собственности будет являться достаточным основанием для государственной регистрации права собственности истца на спорную квартиру.

Приходя к таким выводам, судебная коллегия исходит из того, что право собственности Адамчук Т.А. на квартиру никем не оспаривается, поэтому необходимости в предъявлении иного иска о повторном признании данного права в судебном порядке нет.

При наличии таких обстоятельств, судебная коллегия по гражданским делам полагает, что решение суда первой инстанции принято при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильном применении норм материального права, а поэтому оно подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Сакского районного суда Республики Крым от 16 марта 2020 года отменить, принять новое решение, которым исковые требования Адамчук Тамары Анатольевны удовлетворить.

    Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на <адрес> (кадастровый №), расположенную в <адрес> в <адрес> Республики Крым от продавцов Пилипенко Татьяны Владимировны, Пилипенко Александра Николаевича к покупателю Адамчук Тамаре Анатольевне на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного государственным нотариусом <адрес>ной государственной нотариальной конторы Быковой Н.В. и зарегистрирован в реестре №.

Председательствующий:

Судьи: