Решение по делу № 02-2138/2023 от 03.03.2023

УИД 77RS0027-02-2023-003364-02

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 ноября 2023 года адрес

Тверской районный суд адрес в составе:

председательствующего судьи Стеклиева А.В.,

при секретаре фио, с участием:

представителей истца фио,

представителя ответчика фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2138/2023 по иску Алексанкиной Юлии Андреевны к ООО «Актив-Центр» об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение, встречному иску ООО «Актив-Центр» о признании сделки недействительной,

установил:

фио обратилась в суд с иском к ООО «Актив-Центр», в котором просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0001044:4074, находящееся на втором этаже здания по адресу: адрес/15Н/2 площадью 127,3 кв.м.

Предъявление истцом данных требований обусловлено уклонением ООО «Актив-Центр» от государственной регистрации перехода права собственности на спорное помещение, приобретенное Алексанкиной Ю.А. на основании договора купли-продажи объекта недвижимости от 21.03.2022 № 21-03/2022-1, с полной оплатой его стоимости в размере сумма

ООО «Актив-Центр» заявлен встречный иск о признании недействительным договора купли-продажи объекта недвижимости от 21.03.2022 № 21-03/2022-1, со ссылкой на то, что намерения совершать сделку и отчуждать спорное имущество истец не имел, договор с Алексанкиной Ю.А. не заключал, ключи от нежилого помещения не передавал, подпись Генерального директора ООО «Актив-Центр» фио и печать организации являются поддельными.

В судебном заседании представитель истца Алексанкиной Ю.А. - фио исковые требования поддержал, против удовлетворения встречного иска и иска возражал.

Представитель ответчика (истец по встречному иску) ООО «Актив-Центр» - фио в судебное заседание явилась, заявленные требования не признала, просила отклонить их по доводам встречного иска, который просила удовлетворить.

Представитель 3-го лица Управления Росреестра по адрес по вызову суда не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом.

Дело рассмотрено судом при данной явке с учетом положений ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив явившегося свидетеля, исследовав письменные доказательства, суд установил следующее.

21.03.2022 между ООО «Актив-Центр» в лице генерального директора фио (продавец) и Алексанкиной Ю.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимости № 21-03/2022-1.

Предметом указанного договора является продажа объекта недвижимого имущества жилого помещения с кадастровым номером 77:01:0001044:4074, находящегося по адресу: адрес и имеющее площадь 127,3 кв.м. (п. 1.1 договора).

Пунктом 1.3 договора установлено, что покупатель обязан уплатить сумма

21.03.2022 покупатель безналичным переводом оплатила сумма на расчетный счет продавца, открытый в Филиале «Корпоративный» ПАО «Совкомбанк» Москва (данные банковские реквизиты указаны в договоре), оставшаяся сумма оплачена в период с 02.02.2023 по 06.02.2023 (платежные поручения от 21.03.2022 на сумму сумма, от 03.02.2023 на сумму сумма, от 04.02.2023 на сумму сумма, от 05.02.2023 на сумму сумма, от 06.02.2023 на сумму сумма)

В соответствии с п. 4.1.3 договора, продавец обязуется в течение 5 календарных дней с даты выплаты покупателем цены договора вместе с покупателем представить договор для государственной регистрации перехода права собственности на помещение.

07.02.2023 истцом в адрес ООО «Актив-Центр» направлено уведомление о необходимости представления документов для государственной регистрации перехода права на помещение.

15.02.2023 данное уведомление получено продавцом и оставлено последним без исполнения.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ч. 1 ст. 549 ГК, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Статьей 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п. п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ, Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права.

В соответствии с пунктом 62 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 г. рассматривая требование покупателя недвижимости о государственной регистрации перехода права собственности, суд проверяет исполнение продавцом обязанности но передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.

Таким образом, для удовлетворения иска в рамках п. 3 ст. 551 ГК РФ о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество суду необходимо установить:

- факт уклонение стороны от такой регистрации,

- исполнение обязательств покупателя недвижимости по ее оплате,

- исполнение обязательств продавца недвижимости по ее передаче в соответствии с требованиями ст. 556 ГК РФ.

В ходе судебного разбирательства сторона ответчика заявила о подложности доказательства – договора купли-продажи объекта недвижимости от 21.03.2022, оспаривая факт заключения данного договора с Алексанкиной Ю.А., указав, что Генеральный директор ООО «Актив-Центр» фио с истцом не знакома и никогда не встречалась, договор не подписывала. фио, являясь Единственным участником Общества, также не давала согласие (не принимала каких-либо решений) по одобрению заключения Обществом помещения с кадастровым номером 77:01:0001044:4074.

В подтверждение данной позиции ООО «Актив-Центр» представлено заключение специалиста по результатам психофизиологического исследования с применением полиграфа в отношении фио, от 29.10.2023, а также справка от 07.11.2023 от имени фио

Кроме того, исходя из доводов ответчика, в договоре купли-продажи объекта недвижимости № 21-03/2022-1 от 21.03.2022 указан иной адрес помещения – адрес и не указан номер помещения; стоимость спорного помещения, указанная в договоре, является значительно заниженной. Кроме того, фио во владение спорным имуществом не вступала, помещения ей не передавались, бремя содержания данного имущества несет ООО «Актив-Центр», в том числе расходы по оплате коммунальных услуг и услуг по ремонту и содержанию имущества многоквартирного дома; доказательства уклонения ответчика от совершения действий по государственной регистрации договора не представлено.

Согласно выводов отчета № 2023/05/30-26, выполненного по инициативе ООО «Актив-Центр» экспертами ООО «Центр оценки и экспертиз», стоимость объекта оценки – нежилого помещения (апартаментов), общей площадью 127,30 кв.м., по адресу: адрес, вн.тер.г. адрес, адрес/15Н/2, составляет сумма (дата проведения оценки 30.05.2023).

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение

Согласно п. 3 ст. 154, п. 1 ст. 160 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка). Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Для установления подлинности подписи, выполненной от имени генерального директора ООО «Актив-Центр» фио в оспариваемом договоре, а также для установления подлинности оттиска печати Общества, определением Тверского районного суда адрес от 19.05.2023 по делу назначено проведение комплексной судебно-технической экспертизы.

Согласно выводов эксперта ООО «Центр производства предварительных исследований и судебных экспертиз», изложенным в заключении № 142/23-ПЭ-ТЭ от 17.10.2023, подписи от имени фио, расположенные в договоре купли-продажи объекта недвижимости № 21-03/2021-1 от 21.03.2022 и приложении № 1 к договору, выполнены самой фио. Оттиски печати ООО «Актив-Центр», расположенные в договоре купли-продажи объекта недвижимости № 21-03/2021-1 от 21.03.2022 и приложении № 1 к договору, выполнены оттиском печати ООО «Актив-Центр», образцы которой представлены на экспертизу.

Заключение эксперта ООО «Центр производства предварительных исследований и судебных экспертиз» является ясным, полным, сомнений в правильности и обоснованности данного заключения у суда не имеется, судебно-почерковедческая экспертиза проведена и заключение составлено квалифицированными экспертом, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. Выводы эксперта носят категоричный характер. Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями Федерального закона N 73-ФЗ от 31.05.2001 года "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также в соответствии с требованиями статьи 86 ГПК РФ.

Доводы стороны ответчика о несогласии с заключением судебной экспертизы признаются судом необоснованными и выражающими личную субъективную оценку представленных по делу доказательств.

Каких-либо обоснованных доказательств, опровергающих правильность выводов, содержащихся в экспертном заключении стороной ответчика не представлено, поэтому доводы о том, что судебная экспертиза проведена необъективно, с нарушением требований ФЗ от 31.05.2001 № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», суд считает недоказанными, а само по себе несогласие представителя ответчика с результатами экспертизы не свидетельствует о ее недостоверности, неполноте либо неясности и не является основанием для проведения дополнительной или повторной экспертизы в порядке ст. 87 ГПК РФ.

Таким образом, ООО «Актив-Центр» не опровергнут факт подписания оспариваемого договора между Обществом в лице единоличного исполнительного органа фио и Алексанкиной Ю.А.

Вопреки доводам ответчика, предметом оспариваемого договора является определение сторонами необходимых и существенных условий договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером, общей площадью и адресом. Стороны согласовали все существенные условия такого, а именно, данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.

Из приведенных выше положений закона в их взаимосвязи следует, что право собственности в отношении недвижимого имущества может возникнуть у Алексанкиной Ю.А. только после государственной регистрации перехода к нему этого права от ООО «Актив-Центр».

Ответчик был извещен о необходимости совершения действий по регистрации перехода прав собственности на проданное имущество к истцу и необходимости исполнения условий договора.

Собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес, общая площадь 127,3 кв.м., кадастровый номер 77:01:0001044:4074 в настоящее время является ООО «Актив-Центр».

Требование добросовестности является принципом гражданского права, закрепленным в положениях Гражданского кодекса РФ, в частности статьях 1, 10, 307 пункт 1.

В соответствии с п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки

Так, исходя из материалов дела, ООО «Актив-Центр» было принято полное исполнение по договору, оплата за приобретаемое имущество произведена безналичным банковским переводом со счета истца на расчетный счет ответчика, что свидетельствует о признании ООО «Актив-Центр» факта заключения договора.

Суд учитывает, что представитель ООО «Актив-Центр» не оспаривала факт поступления от истца денежных средств, со ссылкой на то, что они отмечены в бухгалтерском учете Общества как невыясненные поступления.

Вместе с тем, доказательств перечисления ООО «Актив-Центр» денежных средств в размере стоимости имущества не по рассматриваемому договору, а на ином основании, ООО «Актив-Центр» не представлено, равно как не опровергнут факт личной оплаты истцом приобретаемого имущества.

Доказательств возврата Алексанкиной Ю.А. поступившей от нее суммы, в отсутствие, по мнению ответчика, каких-либо договорных отношений, в деле не имеется.

В судебном заседании по ходатайству ответчика ООО «Актив-Центр» судом в качестве свидетеля допрошен фио (заместитель директора ООО «Актив-Центр»), который пояснил, что он передал своим близким друзьям фио и его супруге Алексанкиной Ю.А. свои личные денежные средства в размере сумма, для того, чтобы они внесли их на счет ООО «Актив-Центр». фио много лет не работает, занимается воспитанием двух малолетних детей и не имела денежных средств на приобретение недвижимого имущества по спорному договору.

Показания данного свидетеля нельзя считать полностью достоверными ввиду его заинтересованности, обусловленной финансово-хозяйственными отношениями с ООО «Актив-Центр», кроме того, факт передачи денежных средств Алексанкиной Ю.А., наличия заемных отношений последней с фио суду не представлено.

Таким образом, при рассмотрении дела судом установлен факт заключения между сторонами договора купли-продажи объекта недвижимости от 21.03.2022, исполнения покупателем Алексанкиной Ю.А. своих обязательств и получения ответчиком ООО «Актив-Центр» полной оплаты за проданным им истцу объект недвижимости в сумме сумма, а также факт необоснованного уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на помещение от продавца ООО «Актив-Центр» к покупателю Алексанкиной Ю.А.

Разрешая исковые требования, суд, оценив собранные по делу доказательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, учитывая то, что ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение и, исходя из этого и положений п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Алексанкиной Ю.А.

Поскольку оснований для признания оспариваемого договора недействительным по приведенным доводам в ходе рассмотрения дела не установлено, встречные исковые требования ООО «Актив-Центр» подлежат отклонению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

иск Алексанкиной Юлии Андреевны к ООО «Актив-Центр» об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение, удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0001044:4074, находящееся по адресу: адрес/15Н/2, площадью 127,3 кв.м. с ООО «Актив-Центр» на фио.

Решение является основанием для регистрации права собственности Алексанкиной Юлии Андреевны на нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0001044:4074, находящееся по адресу: адрес/15Н/2, площадью 127,3 кв.м.

В удовлетворении иска ООО «Актив-Центр» о признании сделки недействительной, отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Тверской районный суд адрес в течение месяца ░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░

░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ 22.01.2024