Решение по делу № 8Г-22825/2022 [88-2249/2023 - (88-25070/2022)] от 09.11.2022

ТРЕТИЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

                                                                                                        № 88-2249/2023

                                                                         УИД: 60RS0002-01-2021-005594-27

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

          г. Санкт-Петербург                                                    25 января 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Александровой Ю.К.,

судей                                 Рогачевой В.В., Рогожина Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело №2-140/2022 по иску Ивановой Натальи Александровны к АО «Эталон ЛенСпецСМУ» о признании недействительным одностороннего отказа застройщика от договора

по кассационной жалобе АО «Эталон ЛенСпецСМУ» на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Псковского областного суда от 2 августа 2022 года.

Заслушав доклад судьи Александровой Ю.К., объяснения представителя ответчика – Ширяева А.С.. действующего на основании доверенности от 8 апреля 2022 года, представителя истца- Герусовой С.В,, действующей на основании доверенности от 10 декабря 2021 года, представителей     третьего лица Вишневского А.В., действующего на основании ордера от 23 января 2022 года, Поспеева Н.В,, действующего на основании ордера от 25 января 2022 года, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

Иванова Н.А. обратилась в суд с иском к АО «Эталон ЛенСпецСМУ» о признании недействительным одностороннего отказа застройщика от договора.

В обоснование иска указано, что 26 декабря 2017 года между Ивановой Н.А. и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве № 27-А5-Ю, в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренные договором сроки своими силами и (или) с привлечением третьих лиц осуществить реконструкцию (строительство) здания на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> для размещения многоквартирного жилого дома, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать дольщику по акту приема-передачи расположенную в объекте квартиру с характеристиками, предусмотренными договором, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену в порядке, сроки и объеме, предусмотренные договором, а также принять квартиру в собственность в установленный договором срок. В связи с тем, что со стороны истца возникла просрочка платежей, 19 ноября 2021 года ответчиком в адрес Ивановой Н.А. было направлено уведомление № 7171 об одностороннем отказе от договора на основании его п. 7.5, предусматривающего такую возможность в случае систематического (более трех раз за 12 месяцев) нарушения дольщиком срока внесения платежей, указанных в разделе 2, или просрочки внесения очередного платежа по графику финансирования более чем на два месяца. По мнению Ивановой Н.А., застройщиком нарушена регламентированная законом процедура одностороннего отказа от договора; ей не было направлено предупреждение о погашении задолженности и последствиях невыполнения этого требования, не соблюдены установленные сроки. Так, просрочка исполнения обязательств по внесению платежа за сентябрь 2021 года началась с 27 сентября 2021 года, следовательно, только с 27 ноября 2021 года у застройщика возникло право на направление письменного предупреждения о необходимости погасить задолженность и о последствиях его неисполнения. В данном случае истец в полном объеме погасил образовавшуюся задолженность 2 декабря 2021 года, то есть до даты возникновения у ответчика права на одностороннее расторжение договора. Кроме того, истцом обращается внимание на то, что в ходе исполнения договора при возникновении просрочки она принимала меры к погашению долга, при этом с её стороны неоднократно имелись случаи переплаты. Ссылаясь на указанные обстоятельства, а также на необходимость соблюдения принципов добросовестности и разумности при одностороннем отказе от исполнения договора, отраженную в п. 7 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года, истец просила удовлетворить заявленные ею исковые требования в полном объеме.

Решением Великолукского городского суда Псковской области от 19 апреля 2022 года в удовлетворении исковых требований Ивановой Н.А. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Псковского областного суда от 2 августа 2022 года решение Великолукского городского суда Псковской области от 19 апреля 2022 года отменено, по делу принято новое решение, которым исковые требования Ивановой Н.А. удовлетворены.

Признан недействительным отказ АО «Эталон ЛенСпецСМУ» от договора участия в долевом строительстве от 26 декабря 2017 года № 27-А5-Ю, заключенного с Ивановой Н.А., выраженный в уведомлении №7171 от 19 ноября 2021 года.

В кассационной жалобе АО «Эталон ЛенСпецСМУ» ставит вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Псковского областного суда от 2 августа 2022 года, как незаконного, выражается несогласие с оценкой доказательств наличия у истца задолженности по оплате договора ДДУ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены оспариваемого судебного акта.

Согласно статье 3797 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанции, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений не допущено судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела.

Судом первой инстанции установлено, что 26 декабря 2017 года Иванова Н.А. и АО «Эталон ЛенСпецСМУ» заключили договор участия в долевом строительстве № 27-А5-Ю.

Согласно пункту 1.1 договора ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением третьих лиц осуществить реконструкцию (строительство) здания на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать дольщику по акту приема-передачи расположенную в объекте квартиру: тип 2е-2.1-Ю2, корпус Южный, Секция Ю2, этаж 3, ИДН 216.

Планируемый срок получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию - II квартал 2020 года.

Согласно пунктам 2.1, 2.4 договора общая цена договора составляет 11 680 151 рубль, которая оплачивается дольщиком в следующем порядке: частичную оплату цены договора в размере 10 512 135 рублей дольщик производит по графику, зафиксированному в Приложении № 4 к настоящему договору, при этом первый платеж 24 января 2018 года в размере 2 731 984 рублей осуществляется дольщиком с использованием безотзывного покрытого аккредитива; остальные платежи осуществляются до даты, указанной в графике (Приложение № 4), в порядке, предусмотренном пунктом 2.3 настоящего договора.

Из Приложения № 4 к договору следует, что согласно графику осуществления финансирования дольщик ежемесячно 26 числа осуществляет платеж в размере 144 078 рублей, начиная с 26 января 2018 года по 26 мая 2022 года, последний платеж 26 июня 2022 года составляет сумму в размере 144 017 рублей, после чего осуществляется зачет задатка в размере 1 168 016 рублей.

Пунктом 7.5 договора установлено, что он может быть расторгнут застройщиком в одностороннем внесудебном порядке в случае систематического (более трех раз за 12 месяцев) нарушения дольщиком сроков внесения платежей, указанных в разделе 2, или просрочки внесения очередного платежа по графику финансирования (Приложение № 4 к настоящему договору) более чем на два месяца.

По состоянию на 26 апреля 2021 года у истца образовалась задолженность в размере 288 234 рублей.

В связи с указанным обстоятельством 13 мая 2021 года застройщиком в адрес Ивановой Н.А. было направлено уведомление № 3786 с требованием погасить указанную задолженность в срок до 30 мая 2021 года и указанием о возможном отказе от договора во внесудебном порядке в соответствии с п. 7.5 Договора в случае неудовлетворения требований застройщика.

Из представленного застройщиком расчета усматривается, что во исполнение указанного требования и условий договора истцом были осуществлены следующие платежи: 16 июня 2021 года - 144 000 рублей, 30 июня 2021 года - 144 000 рублей, 5 августа 2021 года - 144 000 рублей.

Поскольку со стороны участника долевого строительства были допущены нарушения условий договора в части порядка и сроков оплаты цены договора, в связи с чем у Ивановой Н.А. по состоянию на 19 ноября 2021 года образовалась задолженность в размере 720 202 рубля, ответчик в этот же день направил ей уведомление об отказе от исполнения договора.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что невыполнение Ивановой Н.А. условий договора в силу его условий и положений Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ давало застройщику право на отказ от исполнения договора в одностороннем порядке, в связи с чем, полагая установленную для совершения указанных действий процедуру соблюденной, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Суд апелляционной инстанции с такими выводами суда первой инстанции не согласился.

Так, судом апелляционной инстанции из материалов дела установлено, что с 2018 года Ивановой Н.А. производилось как внесение ежемесячных платежей в размерах, образующих переплату, так и допускалось нарушение сроков внесения платежей, что застройщиком в период осуществления реконструкции (строительства) многоквартирного жилого дома не расценивалось в качестве основания для одностороннего отказа от договора.

30 июня 2020 года АО «Эталон ЛенСпецСМУ» выдано Разрешение № 78-13-10-2020 на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта капитального строительства - многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>).

17 февраля 2021 года между сторонами по делу заключено соглашение о допуске, в соответствии с которым застройщик до передачи квартиры по акту приема-передачи предоставил Ивановой Н.А. право находиться в квартире для выполнения её отделки и (или) обустройства.

Во исполнение указанного договора между Ивановым А.М. (заказчиком) и Осокиным Е.А. (подрядчиком) был заключен договор подряда на выполнение строительных работ, оплата которых в общей сумме 938 155 рублей была произведена посредством Сбербанк-онлайн.

Согласно отчету об оценке квартиры, выполненному оценщиком Куяновым С.В., рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по состоянию на 24 февраля 2022 года составляет 28 960 000 рублей.

13 мая 2021 года АО «Эталон ЛенСпецСМУ» направило Ивановой Н.А. уведомление о наличии задолженности в размере 288 234 рубля и отказе от исполнения договора в случае отсутствия её погашения.

При этом судом апелляционной инстанции установлено, что до направления истцу уведомления об отказе от договора застройщик фактически принял от Ивановой Н.А. перечисленные на его расчетный счет 16 июня 2021 года, 30 июня 2021 года, 5 августа 2021 года платежи в размере по 144 000 рублей каждый, данные действия застройщика суд апелляционной инстанции расценил как подтверждение готовности к дальнейшему исполнению договора в силу положений пункта 5 статьи 4501 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих, что в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается (внесение застройщиком в депозит нотариуса уплаченных Ивановой Н.А. по договору денежных сумм осуществлено лишь 15 декабря 2021 года).

С учетом данных обстоятельств, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что отказ застройщика от договора после завершения реконструкции (строительства) многоквартирного жилого дома и предоставления Ивановой Н.А. как участнику долевого строительства права доступа в квартиру, стоимость которой значительно увеличилась, что для ответчика как профессионального участника рынка строительства жилья являлось очевидным, свидетельствует о явном несоответствии указанных действий АО «Эталон ЛенСпецСМУ», связанных с извлечением материальной выгоды, неблагоприятным последствиям для Ивановой Н.А., которая с учетом характера сложившихся с застройщиком в ходе исполнения договора отношений обоснованно рассчитывала на его окончание полным исполнением его сторонами своих обязательств, что подтверждается полным внесением стороной истца всех оставшихся платежей путем перевода денежных сумм на расчетный счет предприятия и зачисления в депозит нотариуса (3 декабря 2021 года - 865 000 рублей, 28 декабря 2021 года и 7 февраля 2022 года - 288 156 рублей, 14 февраля 2022 года - 1 008 546 рублей).

С учетом изложенного, в условиях состоявшейся передачи застройщиком квартиры в целях её отделки дольщику и осуществления последним предусмотренных договором платежей в счёт оплаты стоимости объекта договора участия в долевом строительстве, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что отказ застройщика от исполнения договора, влекущий для второй стороны утрату законных ожиданий возникновения права на жилье и значительно нарушающий баланс имущественных интересов сторон договора, отступлением от принципа добросовестного поведения, что даёт основание для применения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и, как следствие, удовлетворения исковых требований Ивановой Н.А.

По мнению суда кассационной инстанции, окончательно разрешая спор, суд второй инстанции правильно определил характер правоотношений сторон и нормы закона, которые их регулируют, исследовал обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, а представленные сторонами доказательства оценил по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

При разрешении доводов кассационной жалобы, направленных на оспаривание приведенных выше выводов по существу спора, в том числе в части оценки доказательств надлежащей оплаты по договору, судебная коллегия кассационного суда учитывает, что по смыслу части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции, в силу его компетенции, при рассмотрении жалобы должен исходить из признанных установленными судом первой и второй инстанций фактических обстоятельств, проверяя лишь правильность применения и толкования норм материального и процессуального права судами первой и второй инстанций, тогда как правом переоценки доказательств он не наделен.

Соответственно, не имеется оснований для повторного обсуждения вопроса о допустимости, относимости, достоверности и достаточности доказательств, положенных в основу обжалуемого апелляционного определения либо отвергнутых судом второй инстанции.

Оценивая доводы кассационной жалобы, судебная коллегия также считает, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанций, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не находит предусмотренных статьей 3797 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебного акта.

Руководствуясь статьями 390, 3901 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Псковского областного суда от 2 августа 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи