Решение по делу № 33-589/2022 (33-22391/2021;) от 02.12.2021

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

по делу № 33-589/2022 (№ 2-5969/2021)

город Уфа                                                                   19 января 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Гафаровой Л.Ф.,

    судей Науширбановой З.А., Зиннатуллиной Г.Р.,

        при ведении протокола судебного заседания

        помощником судьи Филипповой М.Н.

        рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Администрации городского округа адрес Республики Башкортостан на решение Кировского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата.

Заслушав доклад судьи ФИО11, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к Администрации городского округа адрес Республики Башкортостан, МБУ «Служба сноса и расселения» ГО адрес Республики Башкортостан о взыскании возмещения за жилое помещение.

Требования мотивированы тем, что истцам на праве общей долевой собственности (ФИО1 – ? доли, ФИО2 – ? доли, ФИО3 – ? доли) принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу адрес. Жилой дом, в котором оно находится, признан аварийным и включен в республиканскую Адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2024 годы, утвержденной постановлением Правительства РБ №... от дата год. Истцы не желают предоставления им иного жилого помещения взамен аварийного и просят выплатить им выкупную стоимость принадлежащего им объекта недвижимости. Согласно отчету №..., выполненному №... рыночная стоимость права требования возмещения при изъятии вышеуказанного жилого помещения составляет 5310000 руб.

Приводя данные обстоятельства, истцы с учетом уточненных исковых требований просили суд взыскать возмещение за жилое помещение, расположенное по адресу адрес, в размере 1109750 руб. в пользу ФИО1, в размере 1109750 руб. в пользу ФИО3, в размере 2219500 руб. в пользу ФИО2

Решением Кировского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата постановлено:

иск ФИО1, ФИО2, ФИО3 к Администрации городского округа адрес Республики Башкортостан, МБУ «Служба сноса и расселения» ГО адрес РБ о взыскании возмещения за жилое помещение удовлетворить.

Взыскать с Администрации городского округа адрес Республики Башкортостан в пользу ФИО1 возмещение за ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: адрес, в размере 1 109 750 руб.

Взыскать с Администрации городского округа адрес Республики Башкортостан в пользу ФИО3 возмещение за ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: адрес, в размере 1 109 750 руб.

Взыскать с Администрации городского округа адрес Республики Башкортостан в пользу ФИО2 возмещение за ? доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: адрес, в размере 2 219 500 руб.

Взыскать с Администрации ГО адрес РБ в пользу №... расходы на проведение судебной экспертизы в размере 35 000 руб.

Не согласившись с решением суда, Администрация городского округа адрес Республики Башкортостан подала апелляционную жалобу, в которой ставится вопрос об отмене решения суда и назначении повторной экспертизы со ссылкой на то, что при определении выкупной стоимости земельный участок не должен оцениваться как отдельный объект недвижимости, а его цена должна быть учтена при оценке квартиры с учетом принципа неразрывности жилого помещения в многоквартирном доме и земельного участка под ним. Стоимость возмещения за жилое помещение существенно завышена. Выбор экспертом качестве объектов аналогов не соответствуют назначению объекта, поскольку назначение выбранных для сравнения объектов аналогов указывается их иное использование и подразумевает получение прибыли.

Согласно данным технического паспорта (инвентарный №...), который был положен в основу экспертного заключения, следует, что сумма площадей квартир в многоквартирном адрес г, Уфы составляет 113,1 кв. м. Согласно указанному техническому паспорту площадь здания 154,7 кв. м. Экспертом была определена площадь общего имущества многоквартирного дома как площадь здания (154,7 кв. м.) - площадь квартир многоквартирного дома (113,1) = 41,6 кв. м. Однако, площадь 41,6 кв. м – это площадь веранды адрес площадь веранды адрес. Экспертом был взят технический паспорт, который погашен. Веранды не могут быть признаны судом в качестве общедомового имущества, а включение их в сумму возмещения не соответствует действующему законодательству.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, обратилась с заявлением о рассмотрении дела в ее отсутствие. На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся.

В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя Администрации городского округа адрес Республики Башкортостан, МБУ «Служба сноса и расселения» городского округа адрес ФИО5, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя истцов ФИО10, полагавшего решение законным и обоснованным, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

В силу пункта 1 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2 настоящего Кодекса (за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 настоящей статьи), а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истцам на праве общей долевой собственности (ФИО1 – ? доли, ФИО2 – ? доли, ФИО3 – ? доли) принадлежит жилое помещение, расположенное по адресу адрес.

Жилой дом, в котором оно находится, признан аварийным и включен в республиканскую Адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2024 годы, утвержденной постановлением Правительства Республики Башкортостан №... от дата.

Истцами выбран способ возмещения за аварийное жилое помещение в виде выплаты его выкупной стоимости.

Согласно отчету №..., выполненному №... рыночная стоимость права требования возмещения при изъятии спорного жилого помещения составляет 5310000 руб.

В связи со спором сторон относительно цены возмещения за изымаемое жилое помещение, определением суда от дата для определения рыночной стоимости права требования возмещения при изъятии жилого помещения назначена судебная экспертиза.

Согласно экспертному заключению №..., составленному №... рыночная стоимость права требования возмещения при изъятии жилого помещения, расположенного по адресу адрес, составляет 4439000 руб.; из них: рыночная стоимость адрес учетом стоимости земельного участка – 4075813 руб., стоимость непроизведенного капитального ремонта – 184705 руб., убытки, причиненные изъятием помещения и изменением места жительства – 178000 руб.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, приняв заключение экспертизы в качестве допустимого доказательства, исходил из того, что истцы по своему выбору имеют право требовать выкупа жилого помещения, определил размер возмещения за жилое помещение исходя из его рыночной стоимости на основании заключения судебной экспертизы, с учетом соответствующих убытков.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, так как он соответствует обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Экспертное заключение оценено судом в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации наряду с другими представленными по делу доказательствами. Не доверять выводам эксперта оснований не имеется. Эксперт имеет специальное образование, соответствующую квалификацию, был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта представляется судебной коллегии мотивированным, обоснованным и правильным.

Требования к содержанию заключения эксперта установлены в статье 25 Федерального закона от дата № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», согласно которой в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе, результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта, прилагаются к заключению и служат его составной частью. В соответствии со статьей 8 указанного Закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Экспертиза проведена с выездом на объекты исследования с фотофиксацией. Примененные экспертом методы оценки объектов экспертизы основаны на результатах анализа рынка недвижимости в районе города, в котором расположены подлежащие изъятию объекты недвижимости, с учетом технических, потребительских характеристик и фактического состояния объектов, а также их места расположения относительно объектов транспортной и социальной инфраструктуры, как факторов, имеющих существенное влияние на ценообразование.

Заключение содержит полученные из информационно-коммуникационной сети Интернет и находящиеся в свободном доступе сведения о предложениях продажи объектов недвижимости, примененных экспертом в качестве аналогов для расчета рыночной стоимости соответствующих объектов экспертизы.

В заключении содержится указание на применение экспертом необходимых для оценки сведений из справочников и методических рекомендаций, примененные экспертом подходы и методы оценки соответствуют требованиям ФСО и иных стандартов оценки. Расчет причиняемых изъятием убытков произведен с применением тарифов (расценок) организаций, предоставляющих транспортные, риэлтерские, юридические и иные услуги, справочных сведений специализированной научно-исследовательской организации. Расчеты и выводы экспертизы основаны на изложенных в заключении материалах и проведенных экспертом результатах исследований.

Рыночная стоимость объектов оценки и размер указанных убытков определены экспертом на основании научно обоснованных методик, с учетом общепринятой практики оценки недвижимости и с разумной степенью достоверности. Ответы на вопросы суда даны в ясной форме, полном объеме и основаны на выводах, изложенных в заключении.

В ходе разбирательства дела в суде апелляционной инстанции по доводам, приведенным администрацией в апелляционной жалобе, экспертом ФИО6 даны дополнительные пояснения с указанием на то, что на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010164:39 находится один дом. Площадь общедомового имущества рассчитана из данных технического паспорта без учета площади самовольных построек. Спорная веранда, на которую ссылается администрация, относится к общедомовому имуществу. Площадь веранды, которая вошла в площадь общедомового имущества, – это вход в адрес. Также есть веранды, через которые имеется вход в адрес №..., которые также относятся к общедомовому имуществу. В доме есть также другие пристрои и другое общедомовое имущество, оно было поделено пропорционально жилой площади каждого сособственника данного дома. Учитывались только те площади, которые не являются самовольно возведенными постройками. Все площади, относящиеся к данному жилому дому, не являющиеся жилыми, относятся к площади общедомового имущества. Все, что относится к общедомовому имуществу и не относится к жилой квартире, было определено, суммировано и пропорционально разделено между всему сособственниками жилых помещений. При проведении экспертизы учитывался технический паспорт 1995 года. В расчетах была использована площадь, которая была отражена по состоянию на 1995 год. В техническом паспорте 2008 года было указано, что на объекте недвижимости не представлено документов о том, что имеются самовольные постройки. Поэтому были использованы данные, отраженные в техническом паспорте 1995 года.

Выслушав дополнительные пояснения эксперта, судебная коллегия приходит к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы, приведенные в обоснование необходимости назначения по делу повторной судебной экспертизы, являются неубедительными, основанными на субъективной оценке заключения эксперта и не являются основанием для удовлетворения заявленного ходатайства. Несогласие с выводами, данными в рамках проведенной судебной экспертизы, не влечет ее недействительность и не влияет на объективность выводов судебного эксперта, исходя из положений статьи 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не является основанием для назначения повторной экспертизы.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной судебной экспертизой, Администрацией городского округа адрес Республики Башкортостан в порядке статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено и в материалах дела не имеется.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации дата, в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от дата № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

В ходе судебного разбирательства не оспаривалось сторонами, что соглашения о предоставлении взамен изымаемого объекта недвижимости между сторонами не достигнуто. В рассматриваемом случае ответчиком, учитывая, что указанный многоквартирный дом включен в адресную программу, в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств о том, что в период с момента признания дома непригодным для проживания ответчиком был направлен истцам какой-либо проект соглашения с предложением переселиться в иное жилое помещение.

Правовым последствием признания дома непригодным для проживания для собственника жилого помещения является выплата ему выкупной цены изымаемого жилого помещения, порядок и процедура которой определены в статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с разъяснением, которое дано в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата №... «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой, исходя из принадлежности жилого дома, федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен непригодный для проживания дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

На момент рассмотрения данного спора в суде первой инстанции доказательств того, что дом расселен, не представлено. Вопрос о возмещении истцам стоимости жилого помещения не был разрешен.

Учитывая указанные обстоятельства, суд обоснованно пришел к выводу, что возмещение истцам стоимости жилого помещения является способом защиты их прав. Иное бы влекло умаление их права на предоставление равноценного возмещения за изымаемое помещение. Заявленные истцами требования вытекают из защиты права частной собственности в связи с признанием многоквартирного дома непригодным для проживания.

Возмещение за жилое помещение определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

При определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение должна также учитываться стоимость доли в праве собственности на земельный участок.

Принимая во внимание приведенные положения части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации доводы жалобы относительно того, что при определении выкупной стоимости земельный участок не должен оцениваться как отдельный объект недвижимости, а его цена должна быть учтена при оценке квартиры с учетом принципа неразрывности жилого помещения в многоквартирном доме и земельного участка под ним, признаются судебной коллегией несостоятельными.

Поскольку дом, в котором находится принадлежащее истцам помещение, признан непригодным для проживания, то есть исходя из положений статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации квартира истцов не предназначена для постоянного проживания, в связи с чем определение рыночной цены избранным экспертом методом указывает на то, что выкупная цена жилого помещения в части определения рыночной стоимости подлежащего изъятию жилого помещения позволит истцам приобрести жилое помещение аналогичное изымаемому жилому помещению, но пригодное для проживания, приобретя, в том числе, исходя из требований статей 37 и 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, и право собственности на долю в праве на земельный участок под многоквартирным домом в качестве общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В пункте 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №...)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от дата №... (далее - ФСО №...), указано, что объект-аналог это объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 13 ФСО №... сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №...)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от дата №..., при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Вопреки доводам апелляционной жалобы каких-либо данных, указывающих на то, что избранная экспертом методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в деле не имеется. При отборе объектов-аналогов эксперт использовал сведения о продаваемых объектах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов.

Судебная коллегия полагает, что подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств. Судебная коллегия также полагает, что в качестве объектов-аналогов экспертом были подобраны максимально сопоставимые объекты. Нарушений в подборе объектов аналогов судом не установлено. Таким образом, у эксперта имелась необходимая и достаточная информация об аналогах для проведения расчетов.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, ответчиком не представлено, ответчик, не соглашаясь с заключением эксперта, фактически оспаривает его право самостоятельно определять конкретные методы оценки, а также право на отказ от использования того или иного подхода, что противоречит пункту 20 Федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» №... и Федеральному закону от дата № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности».

Доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с действиями суда, связанными с установлением фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и оценкой представленных по делу доказательств, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, и не могут служить основанием для изменения или отмены решения суда.

Суд первой инстанции при разрешении спора правильно определил и установил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал всестороннюю, полную и объективную оценку доказательствам по делу в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, применил нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, нарушений норм процессуального права судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 327-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа адрес Республики Башкортостан - без удовлетворения

ПредседательствующийСудьи	Л.Ф. Гафарова           З.А. Науширбанова Г.Р. Зиннатуллина
Судья Мухина Т.А.

В мотивированном виде апелляционное определение составлено 28 января 2022 года.