Решение по делу № 33-228/2024 (33-3261/2023;) от 23.11.2023

КОПИЯ

СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

гр. дело № 2-1454/2023

89RS0001-01-2023-001651-61

судья Е.В. Архипова

апелл. дело № 33-3261/2023,

33-228/2024

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е     О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

16 января 2024 года            г. Салехард

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего Гниденко С.П.

судей коллегии Акбашевой Л.Ю., Долматова М.В.

при ведении протокола судебного заседания Бибиковой Д.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца Департамента строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации города Салехард на решение Салехардского городского суда от 29 августа 2023 года, которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Департамента строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации МО г. Салехард к Васину Игорю Сергеевичу об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов отказать.

Заслушав доклад судьи суда Ямало-Ненецкого автономного округа Акбашевой Л.Ю., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Департамент строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации МО г. Салехард ЯНАО обратился с иском к Васину И.С. об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. В обоснование требований иска указано, что 25 февраля 2014 года между Администрацией МО г. Салехард и Васиным И.С. заключен договор № 8789 аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, - целевым назначением для строительства объекта «Центр по продаже и установке автомобильных шин». По состоянию на 7 июня 2023 года готовность возводимого объекта составила 92%. Поскольку срок действия договора истек 28 февраля 2017 года, в соответствии со ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ объект незавершенного строительства с кадастровым номером № подлежит изъятию и реализации путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Правилами проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденными постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299. Просил суд изъять у ответчика указанный объект путем продажи с публичных торгов.

Ответчиком представлены возражения на исковое заявление, доводы которых сводятся к несогласию с требованиями иска (л.д. 47 - 49). Указано, что в соответствии с подп. 10 п. 2 и подп. 5 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ у него возникло право на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов, поскольку истцом пропущен шестимесячный срок на обращение в суд с иском об изъятии неоконченного строительством объекта недвижимости, который следует исчислять с даты окончания срока действия договора аренды земельного участка, т.е. с 1 марта 2017 года. Строительство объекта завершено в 2020 году. По его окончании он обращался в департамент с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; устранил указанные департаментом замечания. Однако осуществить благоустройство территории не представляется возможным в связи с проведением на части земельного участка земляных работ МКУ «Салехардская дирекция единого заказчика». В ходе выполнения данных работ единственный подъезд к объекту перекопан, на территорию участка завозился строительный мусор.

Определением Салехардского городского суда от 5 июля 2023 года, занесенным в протокол судебного заседания, для участия в деле в качестве третьего лица привлечена Администрация МО г. Салехард (л.д. 38).

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца А.В. Петренко, действующий на основании доверенности, поддержал требования и доводы иска.

Ответчик И.С. Васин требования иска не признал, поддержав доводы возражений на исковое заявление.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица Администрации МО г. Салехард.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого указана выше, с которым не согласен истец Департамент строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации города Салехард.

В апелляционной жалобе представитель Департамента строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации города Салехард А.В. Петренко, действующий на основании доверенности (л.д. 45, 122), подтвердивший наличие высшего юридического образования дипломом, просит об отмене решения суда, постановлении нового об удовлетворении требований иска. Доводы апелляционной жалобы дублируют доводы искового заявления. Указано также, что вывод суда первой инстанции о наличии у ответчика права на однократное предоставление ему земельного участка в аренду сроком на три года для завершения строительства без проведения торгов ошибочен, поскольку по условиям договора аренды от 25 февраля 2014 года такое заявление должно было быть подано ответчиком не менее чем за месяц до истечения срока действия договора.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации г. Салехард А.В. Петренко, действующий на основании доверенности, поддержал требования и доводы апелляционной жалобы.

Ответчик И.С. Васин возражал против ее удовлетворения. Пояснил что строительство объекта фактически завершено, что подтверждается заключением специалиста. Он является первым и единственным собственником данного объекта.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Заслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, земельный участок площадью 1 055 кв.м. с кадастровым номером № категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания - предоставлен Васину И.С. на основании распоряжения Главы администрации г. Салехарда от 24 февраля 2014 года № 243-р для строительства объекта «Центр по продаже и установке автомобильных тин» сроком до 01 марта 2017 года (л.д. 7).

Из содержания данного постановления также следует, что изначально указанный земельный участок предоставлялся Васину И.С. на основании распоряжения Администрации города Салехард от 28 января 2011 года № 100-р «О предоставлении земельных участков», пункт 2 которого признан утратившим силу.

25 февраля 2014 года между Администрацией МО г. Салехарда и Васиным И.С. заключен договор № 8789 аренды данного земельного участка сроком по 28 февраля 2017 года (л.д. 8 - 11). При этом стороны распространили условия договора на период с 1 февраля 2014 года.

Стороны предусмотрели право арендатора в случае наличия на участке объекта незавершенного капитального строительства по истечении срока действия договора заключить договор на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за один месяц до истечения срока действия договора (п. 4.3.2).

Кроме того, ответчик как арендатор принял на себя обязательство в течение 1 года 6 месяцев со дня заключения договора получить разрешение на строительство. Приступать к освоению участка и возводить на участке объекты капитального строительства он был вправе только после получения в установленном порядке разрешения на строительство (п. 4.4.6.).

Департаментом градостроительства и городского хозяйства Администрации МО г. Салехард 9 ноября 2011 года И.С. Васину выдано разрешение на строительство объекта «Центр по продаже и установке автомобильных шин по <адрес>» со сроком действия до 24 августа 2012 года (л.д. 75). Впоследствии тем же органом срок разрешения продлен до 24 августа 2016 года и 28 февраля 2017 года (л.д. 86 - 87).

7 сентября 2016 года осуществлена государственная регистрация права собственности на незавершенный строительством объект, степень готовности которого составляет 92% (л.д. 26 - 29).

Письмом Департамента строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации МО г. Салехард от 08.12.2016 № 12.0117/1122 Васину И.С. направлено напоминание об истечении срока действия договора и разъяснены изменения в земельном законодательстве в части, регламентирующей предоставление земельных участков (л.д. 12).

Письмо аналогичного содержания направлено ответчику также 20 февраля 2018 года (л.д. 14 - 15).

Решением Салехардского городского суда от 17 декабря 2018 года на Васина И.С. возложена обязанность приостановить эксплуатацию незавершенного строительством объекта, расположенного по адресу: <адрес> - на период до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 22 - 25).

Решением Салехардского городского суда от 12 февраля 2019 года (л.д. 88 - 89), оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам суда ЯНАО от 18 апреля 2019 года (л.д. 16 - 21), с Васина И.С. в доход бюджета МО г. Салехард взыскано неосновательное обогащение в виде неполученных арендных платежей за пользование земельным участком за период с 1 марта 2017 года по 30 апреля 2018 года в сумме 219 467,67 руб.        

27 января 2020 года И.С. Васин обратился в департамент с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов для ввода объекта незавершенного строительства в эксплуатацию (л.д. 90).

Ответом Департамента от 30 января 2020 года И.С. Васину отказано в предоставлении земельного участка в собственность или в аренду без проведения торгов для строительства объекта незавершенного строительства со ссылкой на положения п.п. 1, 19 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ (л.д. 88 - 89).

12 мая 2020 года И.С. Васин обратился Департамент строительства, архитектуры и земельных отношений Администрации МО г. Салехарда с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта «Центр по продаже и установке автомобильных шин» в эксплуатацию (л.д. 68 - 69, 103 - 104).

Ответом Департамента от 19 мая 2020 года № 12.01-17/310 Васину И.С. отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ввиду отсутствия необходимых документов и наличия несоответствия параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации (л.д. 100 - 102).

Отказывая в удовлетворении требований иска, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для его удовлетворения.

Указанный вывод является верным в силу следующего.

С 1 марта 2015 года основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, регулируются главой V.I Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», действующей с 1 марта 2015 года, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Как следует из подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Кроме того, Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 вышеуказанного Закона установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона.

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020 года, разъяснено, что применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей с 1 марта 2015 года) право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 года.

Из смысла приведенных норм следует, что целью законодательного регулирования данной сферы отношений является смена землепользователя, длительное время не осуществляющего завершение строительства объекта. При этом для лиц, которые получили в аренду земельный участок и (или) правомерно возвели на нем объект незавершенного строительства до 1 марта 2015 года, когда ограничений для заключения нового договора аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности) не имелось, предусмотрено право на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 года однократно договора аренды сроком на три года без проведения торгов, для завершения строительства, при условии, что земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из его предыдущих собственников. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Исходя из системного толкования указанных норм материального права и учитывая установленные по делу обстоятельства, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Департамента строительства, архитектуры и земельных отношений МО г. Салехард об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № путем продажи с публичных торгов, поскольку право ответчика на предоставление ему земельного участка в аренду сроком на три года без проведения торгов для завершения строительства объекта, возникшее в связи с предоставлением ему земельного участка в аренду до 1 марта 2015 года, не реализовано. В этой связи обращение Департамента с иском об изъятии объекта незавершенного строительства является преждевременным.

Причины, по которым строительство объекта не завершено, правового значения для разрешения настоящего спора не имеют. В этой связи судебная коллегия не дает оценки доказательствам, подтверждающим данные обстоятельства.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к переоценке выводов суда первой инстанции и основаны на несогласии с постановленным решением.

При наличии таких обстоятельств оснований для отмены или изменения решения суда не усматривается.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Салехардского городского суда от 29 августа 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий        подпись

Судьи           подписи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 19 января 2024 года