Решение по делу № 33а-8201/2016 от 08.06.2016

Судья: Родина Т.А.                     адм.дело №33а-8201/2016

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 июня 2016 года         Самарская область, г.Самара

Судебная коллегия по административным делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Сказочкина В.Н.,

судей: Лазаревой М.А., Шилова А.Е.,

при секретаре Майдановой М.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Управления Росреестра по Самарской области на решение Самарского областного суда от 19 апреля 2016 года по административному исковому заявлению ОАО «КуйбышевАзот» об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области,

УСТАНОВИЛА:

ОАО «КуйбышевАзот» обратилось в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области №16/2с-3 от 22.01.2016 об отклонении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, а также об обязании Комиссию устранить допущенные нарушения путем принятия решения об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: № в размере рыночной стоимости на основании отчета об оценке от 23.11.2015 №28/15, подготовленного ООО АНОЭ «АВАНТИ».

Решением Самарского областного суда от 19 апреля 2016 года административный иск удовлетворен. Решение Комиссии от 22.01.2016 №16/2с-3 признано не соответствующим нормативным правовым актам; на административного ответчика возложена обязанность устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления ОАО «КуйбышевАзот» от 29.12.2015.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Самарской области ставит вопрос об отмене решения, считая, что представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки.

В заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, о дне слушания надлежаще извещены, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав доклад судьи Сказочкина В.Н., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.

В соответствии со ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Судом установлено, что на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 06.02.2012 NП/48 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в составе 4 человек.

Пунктом 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 N263, определено, что в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (ч.3 ст.17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ).

Из материалов дела следует, что ОАО «КуйбышевАзот», являясь собственником земельного участка с кадастровым номером: № площадью 10 389 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации зданий и сооружений завода, расположенного по адресу: <адрес>, обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка в связи с установлением его рыночной стоимости по состоянию на 25.11.2013 в размере 6 006 296,46 руб. согласно отчету об оценке №28/15 от 23.11.2015, выполненному оценщиком ООО АНОЭ «АВАНТИ» Бабич А.В. К заявлению в числе прочего представило положительное экспертное заключение на отчет НП СРО «Деловой союз оценщиков» №2538 от 21.12.2015.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка на момент обращения с заявлением была установлена в соответствии с приложением N2 Постановления Правительства Самарской области от 13.11.2013 N 610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" в размере 18 196 229,61 руб. Дата определения кадастровой стоимости - 25.11.2013.

Решением Комиссии от 22.01.2016 N16/2с-3 заявление отклонено со ссылкой на то, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

По мнению Комиссии, нарушения выражается в следующем: оценщиком не рассматривались факторы стоимости, положительно влияющие на коммерческую привлекательность объекта (наличие коммуникаций, соответствие фактического использования разрешенному, расположение в сложившейся производственной зоне); в анализе рынка сегмент рынка определен как земельные участки под производственную застройку в г.Тольятти, а аналоги выбраны по Центральному району г.Тольятти; описание диапазона значений факторов стоимости содержит в составе диапазона значений наименования значений, не описанных оценщиком (состав передаваемых прав - владение и бессрочное пользование); фактор «категория земель» описан излишне; неясны критерии отбора аналогов (фактор «местоположение» оценивает всю территорию города, а аналоги выбраны только по району); диапазон значений фактора стоимости в таблице 10.8 не совпадает с их описание (значение фактора применяется к городу, а его описание – к Центральному району); фактор «степень освоенности» определен, диапазоны значений не установлены, сравнение по нему не проводилось; значения факторов стоимости «ближайшее окружение и «транспортная доступность» частично пересекаются, тем самым оценщик подтверждает использование одних и тех же характеристик объектов для введения двух корректировок; неясно, какое влияние на производственную деятельность оказывает фактор «ближайшее окружение»; отказ от корректировок по аналогу №9 необоснован, так как оценщик имел возможность для уточнения информации.

Проверяя доводы комиссии, послужившие основанием для отклонения заявления, суд первой инстанции признал их необоснованными и пришел к выводу о соответствии отчета об оценке требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности.

Судебная коллегия полагает необходимым согласиться с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они последовательны, мотивированы, сделаны на основании всестороннего, полного и объективного исследования представленных доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка с учетом требований действующего законодательства, регулирующего возникшие правоотношения.

Суд обоснованно учел, что на странице 30 отчета оценщик указал, что текущее использование земельного участка соответствует разрешенному использованию, объект оценки расположен в промышленном квартале Центрального района г.Тольятти, ограниченном ул.Новозаводская, ул.Ларина и Обводное шоссе, на закрытой территории ОАО «КуйбашевАзот», транспортная доступность затрудненная, локальное окружение составляют здания производственных и складских корпусов завода. На странице 35 отчета оценщиком обоснованы сделанные выводы о низкой коммерческой привлекательности объекта оценки. Оценщиком исследованы факторы «наличие коммуникаций» и «фактическое использование земельного участка» и приведены основания для неприменения корректировки на данные факторы. На страницах 71-72 оценщик описал правила отбора аналогов, руководствуясь принципом максимального приближения значений ценообразующих факторов объекта аналога к значениям ценообразующих факторов объекта исследования. Оценщиком подобраны аналоги, максимально сопоставимые с объектом оценки. Судом справедливо указано, что сужение рынка для выбора аналогов не является нарушением законодательства об оценочной деятельности. В связи с тем, что имелось достаточное количество аналогов, расположенных вблизи объекта оценки, оценщиком принято решение не расширять территорию исследования. Характеристики отобранных в результате вторичной выборки объектов-аналогов приведены в таблице 12.2 на странице 73 отчета. На странице 53 оценщиком приведен расчет корректировки по фактору «состав передаваемых прав», позволяющей сопоставить объект оценки и объекты-аналоги по данному фактору, поскольку объект оценки и объекты-аналоги №1-9 находятся в собственности, объект-аналог №10 - в аренде. На страницах 32-33, 55 оценщик указал значения фактора «местоположение» для Центрального района, а не для г.Тольятти в целом, поскольку все районы города Тольятти обособлены, разделены лесными массивами и имеют свой центр, периферийную зону. Корректировка на «степень освоенности» оценщиком не вводилась в связи с тем, что в источниках информации не содержится сведений о нуждаемости земельных участков в улучшениях для дальнейшего целевого использования. Замечание Комиссии о пересечении значений факторов стоимости «ближайшее окружение» и «транспортная доступность» и применении оценщиком двух корректировок судом признаны необоснованным в связи с тем, что корректировка на ближайшее окружение оценщиком не вводилась, а применена только корректировка на транспортную доступность, ее обоснование приведено на странице 76 отчета.

В отчете указаны сведения об исполнителе и заказчике работ, описание проведенных работ, принятые при проведении оценки допущения, описан объект оценки, приведены использованные при проведении оценки данные с указанием источников их получения, проанализирован рынок объекта оценки, изложены основные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. Отчет содержит обоснование выбранного оценщиком метода сравнения продаж, мотивы отказа от использования других методов, в отчете приведены описание введенных корректировок и обоснование их значений, изложены расчеты и выводы. Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования.

Судебная коллегия считает, что данный отчет содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемого объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, ввиду чего у Комиссии не имелось оснований для отклонения заявления ОАО «КуйбышевАзот» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и установлении ее равной рыночной стоимости, определенной в данном отчете.

Положительным экспертным заключением №2538 от 21.12.2015, выполненным Некоммерческим партнерством саморегулируемой организацией «Деловой Союз Оценщиков», членом которой является оценщик Бабич А.В., подтверждено, что экспертируемый отчет №28/15 от 23.11.2015 соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Величина стоимости объекта оценки, определенная оценщиком в отчете, также подтверждена.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных в отчете оценщика недостатках повторяют мотивы отказа в пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и аналогичны доводам, изложенным в суде первой инстанции, которым судом дана надлежащая оценка. Оснований для иной оценки судебная коллегия не усматривает.

В силу ч.2 ст.47 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных ст. 64 данного Кодекса.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость земельного участка, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере, суду не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы в ходе рассмотрения дела не заявлялось.

Каких-либо иных доводов, которые свидетельствовали бы об ошибочности выводов суда либо о нарушении норм материального и процессуального права, в жалобе не приводится.

Как разъяснено в п.26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", результатом оспаривания решения Комиссии об отклонении заявления может являться признание решения Комиссии не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца. При этом в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что судом постановлено законное и обоснованное решение. Предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований к отмене решения не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.316 КАС РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Самарского областного суда от 19 апреля 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Росреестра по Самарской области - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи