Решение по делу № 33-5475/2019 от 11.02.2019

Судья Захарова Л.Н. Дело <данные изъяты>

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Аверченко Д.Г.

судей Ризиной А.Н., Антонова А.В.,

при секретаре ФИО,

рассмотрев в открытом судебном заседании от 18 февраля 2019 года дело по иску Фатхутдинова Р. С. к ГриГ. Г. Г. о возврате аванса, взыскании процентов,

по апелляционной жалобе Фатхутдинова Р. С. на решение Одинцовского городского суда Московской области от 01 ноября 2018 года.

Заслушав доклад судьи Ризиной А.Н.,

объяснения Фатхутдинова Р.С., представителя ГриГ. Г.Г. – Соколовой Ю.В.,

установила:

Фатхутдинов Р.С. обратился в суд с иском к ГриГ. Г.Г. о возврате аванса, ссылаясь на то, что <данные изъяты> заключил с ответчиком авансовое соглашение, согласно условиям которого передал ответчику авансовый платеж в размере 300 000 рублей в счет причитающейся с него денежной суммы по предстоящему договору купли-продажи нежилого помещения. Получение ответчиком аванса подтверждается распиской. К согласованному сроку договор купли-продажи между сторонами не заключен. После передачи аванса, истец выяснил, что в нарушение перечисленных в авансовом соглашении гарантий продавца, у ответчика имеется задолженность по оплате коммунальных платежей в размере 287275 рублей. Также, ответчик не подтвердила наличие оформленных документов о выделении электрической мощности 15 кВт (в частности, не представлены проект электроснабжения помещения, акт разграничения балансовой принадлежности, акт технологического присоединения, договор электроснабжения помещения).

При получении аванса ответчик не могла не знать, что у неё накопился крупный долг по оплате коммунальных услуг, есть препятствия в пользовании помещением (риск отключения света), нет надлежаще оформленных документов на выделенную электрическую мощность.

Неоднократные требования истца вернуть аванс оставлены ответчиком без удовлетворения. При этом, <данные изъяты> ответчик совершила с третьим лицом сделку по отчуждению спорного нежилого помещения, тем самым исключив дальнейшие переговоры по его купле-продаже.

Фатхутдинов Р.С. просил суд взыскать с ГриГ. Г.Г. аванс в сумме 300000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 10771 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 6308 рублей, почтовые расходы в размере 436 рублей.

Истец Фатхутдинов Р.С. в судебном заседании иск поддержал.

Ответчик ГриГ. Г.Г. в судебное заседание не явилась, её представитель иск не признала.

Решением Одинцовского городского суда Московской области от 01 ноября 2018 года в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе Фатхутдинов Р.С. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Согласно ч. 1 ст. 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции извещает лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы, представления в апелляционном порядке; суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных гл. 39 данного Кодекса.

Частью 3 ст. 167 ГПК РФ предусмотрено, что суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Суд апелляционной инстанции при наличии сведений о надлежащем извещении ответчика о месте и времени судебного заседания, учитывая отсутствие данных о причинах неявки и согласие представителя ответчика о рассмотрении дела в его отсутствие, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие ГриГ. Г.Г.

Выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, <данные изъяты> между Фатхутдиновым Р.С. и ГриГ. Г.Г. заключено авансовое соглашение при покупке нежилого помещения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, помещение 2 с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 95,3 кв.м, расположенного на 1 этаже.

Пунктом 1 соглашения установлено, что покупатель передает продавцу, а продавец принимает авансовый платеж в размере 300000 рублей.

В соответствии с пунктом 2 соглашения авансовый платеж передается в счет причитающейся с покупателя денежной суммы в размере 8200000 рублей по предстоящему договору купли-продажи указанного нежилого помещения в обеспечение исполнения договора.

Согласно п. 3 соглашения аванс передается в момент подписания соглашения.

Пунктом 4 соглашения предусмотрено, что оно вступает в силу с момента подписания и действует до <данные изъяты>.

В соответствии с пунктом 5 соглашения, в случае, если основной договор купли-продажи не заключен по вине продавца, продавец возвращает покупателю сумму аванса. Со своей стороны продавец гарантирует, что:

5.1 продавец является законным собственником помещения. Помещение не обременено, свободно от любых прав третьих лиц.

5.2 документы, являющиеся основанием приобретения помещения, соответствуют законодательству, не имеют признаков недействительности.

5.3 за продавцом отсутствует задолженность по оплате коммунальных платежей на момент заключения договора купли-продажи помещения.

5.4 владельцы соседних помещений не имеют формализованных претензий к порядку эксплуатации помещения.

5.5 в помещении не осуществлялось перепланировок, не согласованных в установленном порядке. Помещение имеет характеристики, указанные в технической документации на помещение.

5.6 помещение пригодно для эксплуатации, отсутствуют законные основания для приостановления контролирующими органами эксплуатации помещения по назначению.

5.7 помещение в установленном порядке подключено к электрической сети, ему выделена электрическая мощность в объеме не менее 15 кВт.

5.8 цена помещения по договору купли-продажи составит 8200000 рублей.

После заключения названного соглашения между риелторами спорящих сторон велась переписка, что спорящими сторонами не оспаривалось.

Так, <данные изъяты> в 14:42 действующий в интересах истца риелтор Алексей Шавров с адреса своей электронной почты (shavrov@gmail.com) направил представителю ответчика на адрес его электронной почты (88002018d@gmail.com) сообщение следующего содержания: «Хотим комментариев по всему, что услышали и видим. Давайте встретимся сегодня или как минимум пообщаемся с Геннадием по телефону. А то мы запустили процедуру не проверив задолженности по лицевому счету… А оказывается, что давно носят квитанции и претензии и вчера вечером принесли еще. Надо просто проговорить ситуацию всю и следующие шаги. И почему это происходит». К тексту сообщения было прикреплено фотоизображение досудебной претензии от ООО «ХаусМастер24» с требованием оплатить задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг на общую сумму в 287275,12 руб. в формате. JPEG.

<данные изъяты> в 19:49 риелтор истца Алексей Шавров направил в адрес представителей ответчика письмо, в котором, исходя из имеющихся договоренностей, переслал схему сделки, договор аренды, расписку на договорную часть, расписку на вторую часть, и обязательство о возврате второй части. Из текста письма следует, что <данные изъяты> стороны согласовали все условия. Кроме того, из текста письма усматривается, что «при расчете реально передаваемой суммы денег для закладки в ячейку продавца исходили из достигнутой договоренности, что из ранее обсуждаемой цены объекта в 8200000 вычитаем следующее: - 100000 рублей (отсутствие документов на мощность), 320000 рублей (текущая задолженность за март по коммуналке 288000 рублей и капремонту 32000 рублей), 50000 рублей (счет по коммуналке за апрель). Получилась цена 7730000 рублей. Дополнительно на сделке вычитаем: - 340000 рублей (арендная плата за первый и последний месяц – 120000 рублей +50000 коммуналка х2), 300000 (аванс уже выданный), 300000 (вознаграждение агента). Итого на сделке покупатель передает продавцу 7090000 рублей (будет закладываться в ячейки за минусом вознаграждения агента). Продавец передает агенту (Алексею Шаврову) 300000 рублей и остальное (6790000 рублей) закладывается в ячейку. В договоре указана цена 5600000 рублей, соответственно расписка основная на 5600000 рублей. Во второй расписке указали сумму в 2600000 рублей. Затраты на сделку – банковские ячейки – 2 маленькие ячейки примерно по 8500 рублей=17000 рублей. Нотариус и все его документы с регистрацией – примерно 42000 рублей. Расходы на сделку продавец и покупатель делят пополам = примерно по 29500 рублей с каждой стороны, чтобы в пятницу <данные изъяты> получить документы и пойти с ними в банк на вскрытие ячеек и завершение сделки».

<данные изъяты> в 20:45 в ответ на указанное письмо представитель ответчик сообщил, что ночью ничего согласовываться не будет, и что документы просили выслать до пятницы.

<данные изъяты> в 20:55 риелтор истца Алексей Шавров направил представителю ответчика письмо в котором указал, что <данные изъяты> в 11:00 стороны встречаются в отделении Банка ВТБ на Остоженке, а после к 13:00 встречаются у нотариуса на Полежаевской.

<данные изъяты> в 21:15 риелтор истца Алексей Шавров направил представителям ответчика письмо с вложенными документы, названными «расписка первая часть» и «расписка вторая часть деньги и возврат» в формате. docx. При этом риелтор задал уточняющий вопрос о том, не нужно ли передвинуть время встречи в банке и у нотариуса.

<данные изъяты> в 21:54 в ответ на письмо риелтора истца представитель ответчика сообщил, что «как только будут согласованы все документы, тогда и договоримся о сделке». При этом было указано, что присланные документы будут переделаны.

<данные изъяты> в 13:56 риелтор истца направил в адрес представителей ответчика письмо с вложенными документом, названным «договор купли-продажи нежилого помещения ГриГ. Фатх.» в формате. doc.

<данные изъяты> в 22:32 в ответ на письмо представителя ответчика риелтор истца согласился внести поправки в договор купли-продажи, или добавить в п. 11 или выделить в отдельный следующее условие «Приобретает право индивидуальной собственности, а также право владения … что не распространяется на имущество, которым укомплектовано помещение. Всё имущество, находящееся внутри помещения, на придворовой территории, включая рекламные вывески, баннеры, принадлежит продавцу, и не является частью сделки и объектом продажи».

<данные изъяты> в 0:02 представителем ответчика в адрес риелтора истца направлено сообщение о том, что сделка отменяется.

<данные изъяты> в 14:19 риелтор истца направил представителям ответчика письмо, в котором выразил готовность к дальнейшему урегулированию возникших разногласий для скорейшего завершения сделки.

<данные изъяты> истец направил в адрес ответчика письмо с просьбой высказать предложения по снижению цены помещения, с учетом накопившейся коммунальной и эксплуатационной задолженности, отсутствия документации о выделении электрической мощности.

<данные изъяты> истец направил в адрес ответчика требование о возврате аванса в размере 300000 рублей.

Факт наличия приведенной переписки и ее содержания по спорным правоотношениям сторонами не оспаривался.

Согласно выписке из ЕГРН <данные изъяты> между Гигорян Г.Г. и Жиленковым Н.В. заключен договор купли-продажи спорного нежилого помещения.

По состоянию на <данные изъяты> собственником спорного нежилого помещения является Шин Н.О. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от <данные изъяты>.

Разрешая спор по существу при указанных обстоятельствах, суд первой инстанции, оценивая действия сторон указал, что поскольку договор купли-продажи нежилого помещения между сторонами заключен не был, постольку сторона истца не может представить доказательств наличия на стороне продавца на момент заключения договора задолженности, как было оговорено в п. 5.3 Договора, то есть ввиду отсутствия самого события по заключению сделки.

В этой связи, отметив, что проект договора сторонами не согласован по причине предложения истца о значительном снижении цены нежилого помещения, в связи с чем основной договор купли-продажи нежилого помещения не был заключен сторонами не по вине ГриГ. Г.Г. (продавца), суд первой инстанции посчитал, что сумма аванса остается у ответчика.

Таким образом, отказ в удовлетворении исковых требований, основанный на положениях ст. 429, 329, 380, 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, свидетельствует о квалификации судом первой инстанции спорного платежа в качестве задатка, который остается у продавца в связи с тем, что за неисполнение договора суд признал ответственной сторону покупателя, то есть истца.

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, как входящими в противоречие с фактическими обстоятельствами дела и основанными на неправильном применении норм материального права.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Из дела видно, что между сторонами <данные изъяты> в <данные изъяты> заключен письменный двухсторонний договор, поименованный как «Авансовое соглашение» (л.д.5).

Согласно пункту 1 названного соглашения, Покупатель (истец) передает Продавцу (ответчику), а Продавец принимает Авансовый платеж в размере 300 000 руб.

В пункте 2 стороны согласовали, что Авансовый платеж передается в счет причитающейся в Покупателя денежной суммы в размере 8 200 000 руб. по предстоящему договору купли-продажи нежилого помещения (указан адрес расположения), в обеспечение исполнения договора.

Из содержания пунктов 3, 4 следует, что Аванс передается в момент подписания настоящего соглашения; соглашение вступает в силу с момента подписания и действует до <данные изъяты>.

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование).

При этом такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В рассматриваемом случае договор буквально поименован сторонами «Авансовое соглашение»; в пунктах 1, 2, 3 спорный платеж также согласован сторонами в качестве «Аванс», «Авансовый платеж».

Кроме того, спорная сумма определена в счет причитающейся с Покупателя денежной суммы в размере 8 200 000 руб.

Указание в п.2 на то, что авансовый платеж передается также в обеспечение исполнения договора, само по себе в отрыве от иных буквальных обозначений спорной суммы, не позволяет отнести спорный платеж к задатку.

При этом следует учесть, что наряду с задатком (ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации), законодатель также ввел понятие обеспечительного платежа, которым может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем (ст. 381.1 Кодекса). Согласно п. 2 ст. 381.1 Гражданского кодекса в случае ненаступления обстоятельств в предусмотренный договором срок или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Ввиду указанного, судебная коллегия приходит к выводу, что между сторонами недвусмысленно и однозначно спорный платеж был согласован в качестве авансового платежа.

При этом следует отметить, что характерных признаков задатка, установленных п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации (условия возвращения задатка в зависимости от ответственности каждой стороны договора за неисполнение условий договора), в соглашении не установлено.

Условия, изложенные в п. 5 соглашения о том, что в случае, если основной договор купли-продажи не заключен по вине Продавца, Продавец возвращает Покупателю сумму аванса (также прямо оговорен платеж), судебная коллегия относит к специальным оговоркам о бесспорности возврата спорной суммы Продавцом применительно к нарушению данных им гарантий.

Придя к таким выводам, судебная коллегия исходит из того, что далее в том же пункте 5 указано о гарантиях Продавца, оговоренных и конкретизированных в следующих пунктах 5.1-5.8, которые, по сути, являлись существенными условиями предстоящей сделки по отчуждению недвижимого имущества.

Условий о том, что в случае уклонения от заключения в будущем договора купли-продажи стороной Покупателя и оставлении в этой связи спорного платежа на стороне Продавца, как это предусмотрено п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса, авансовое соглашение не содержит.

В рассматриваемом случае, как было указано выше, сторона ответчика дала гарантии истцу о том, что за продавцом отсутствует задолженность по оплате коммунальных платежей на момент заключения договора купли-продажи помещения; помещение в установленном порядке подключено к электрической сети, ему выделена электрическая мощность в объеме не менее 15 кВт.

Данные условия являлись существенными для стороны Покупателя, о чем было специально оговорено в соответствующих пунктах Авансового соглашения, на данные условия полагался истец, внося спорный платеж в размере 300 000 руб.

Из дела видно, что разногласия возникли из-за долга ответчика по коммунальным платежам, который был выявлен стороной истца после подписания авансового соглашения.

Факт наличия крупной задолженности ответчика по платежам в сумме 287 275 руб., указанной в претензии управляющей компании от <данные изъяты> (л.д.25), не отрицался в переписке с Риелтором и процессуальной позиции ответчика.

Так, в письменных пояснениях по делу, ответчик не отрицал факт наличие задолженности. При этом ответчик, ссылался на то, что наличие задолженности не могло являться основанием для снижения согласованной суммы сделки, так как данные обстоятельства не могли быть предъявлены управляющей компанией к Истцу после купли-продажи помещения, поскольку возникли в момент правовладения и пользования помещением ответчиком (л.д.69).

Между тем, в ходе судебного разбирательства по делу ответчик не представил доказательства погашения задолженности, в связи с чем возложения на сторону Покупателя ответственности за гарантии Продавца, которые для истца являлись существенными условиями при заключении договора купли-продажи в будущем, нельзя признать правомерными.

При таких обстоятельствах, выводы суда первой инстанции о применении к спорным правоотношениям последствий оставления спорной суммы у Продавца ввиду того, что сторона истца стала выдвигать требования о снижении цены договора по причине наличия у ответчика задолженности, не соответствуют условиям договора, а также требованиям законодательства о задатке.

Спорная сумма в размере 300 000 руб. должна быть квалифицирована как аванс и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании положений статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Положениями п. 2 ст. 1107 Гражданского кодекса установлено, что на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (ст. 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В соответствии с п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В рассматриваемом деле установлено, что срок действия авансового соглашения стороны определили до <данные изъяты> (л.д.5). <данные изъяты> в 0:02 представителем ответчика в адрес риелтора истца направлено сообщение о том, что сделка отменяется (л.д.64).

Таким образом, с <данные изъяты> на стороне ответчика началось неправомерное удержание денежных средств.

Истец просит взыскать проценты за период с <данные изъяты> по <данные изъяты>, представив соответствующий расчет процентов, размер которых рассчитан с учетом ключевой ставкой Банка, действовавшей в соответствующие периоды. Согласно данному расчету сумма процентов подлежит взысканию с ответчика в размере 10 771 руб. (л.д.35).

Расчет процентов судебной коллегией проверен и принимается как правильный. Контррасчет стороной ответчика не представлялся.

В связи с вышеизложенным решение суда первой инстанции подлежит отмене. Суд апелляционной инстанции принимает по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Одинцовского городского суда Московской области от 01 ноября 2018 года отменить.

Постановить по делу новое решение.

Исковые требования Фатхутдинова Р. С. к ГриГ. Г. Г. о возврате аванса, денежных средств – удовлетворить.

Взыскать с ГриГ. Г. Г. в пользу Фатхутдинова Р. С. денежные средства в размере 300000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средства за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 10771 рублей.

Председательствующий

Судьи