Решение по делу № 33-2924/2023 от 01.02.2023

Судья Губачева В.А. 33-2924/2023

(1 инст.) № 2-2740/2022

УИД 61RS0002-01-2022-004815-27

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 февраля 2023 года г.Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Корниловой Т.Г.,

судей: Криволапова Ю.Л., Власовой А.С.,

с участием прокурора Кравець Е.В.

при секретаре Сукаче И.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г.Ростова-на-Дону к Тананакиной С.В. о принудительном изъятии жилого помещения, признании права муниципальной собственности, встречному иску Тананакиной С.В. к Администрации г.Ростова-на-Дону об установлении выкупной цены изымаемого жилого помещения, по апелляционной жалобе Администрации г.Ростова-на-Дону на решение Железнодорожного районного суда г.Ростова-на-Дону от 29 ноября 2022 года.

Заслушав доклад судьи Криволапова Ю.Л., судебная коллегия,

установила:

Администрация г. Ростова-на-Дону обратилась в суд с иском к Тананакиной С.В. о принудительном изъятии жилого помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, указав, что Тананакиной С.В. на праве собственности принадлежит жилое помещение площадью НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН кв.м АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположенная по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 19.10.2018 № 1064 многоквартирный дом по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам помещений в течение 22 месяцев со дня принятия данного постановления предписано осуществить снос дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Постановлением от 24.03.2021 г. № 219 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу». Оценка спорного жилого помещения была проведена ООО «Экспертное учреждение «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА», согласно заключению рыночная стоимость жилого помещения истца составила 2 047 321 руб. Ответчику было направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии жилого помещения с выплатой указанного возмещения. Однако соглашение с ответчиком до настоящего времени не достигнуто.

С учетом изложенного, истец просил суд изъять у Тананакиной С.В. в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, площадью НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН кв.м, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по цене равной 2 047 321 руб.

Прекратить право собственности Тананакиной С.В. на жилое помещение, площадью НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН кв.м. - АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признать право муниципальной собственности на жилое помещение, площадью НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН кв.м. - АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Обязать Тананакину С.В. предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение

Тананакина С.В. в свою очередь обратилась в суд со встречным иском к Администрации города Ростова-на-Дону об установлении выкупной цены, обязании произвести выплату в определенный срок, указав на то, что оценка принадлежащего ей жилого помещения, проведенная истцом не соответствует рыночной цене помещения. В соответствии с отчетом НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА стоимость объекта составляет 2 643 100 руб. В соответствии с проведённой по делу оценочной экспертизой стоимость объекта составляет 2 257 505 руб.

Тананакина С.В. просила обязать администрацию города Ростова-на-Дону принять у нее в муниципальную собственность АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, площадью НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН кв.м, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по цене 2 527 505 руб.    

Прекратить право собственности на жилое помещение, площадью НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН кв.м. - АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признать право муниципальной собственности на жилое помещение, площадью НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН кв.м. - АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Обязать администрацию города Ростова-на-Дону выплатить ей денежные средства в размере 2 527 505 руб. в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу

Решением Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 29 ноября 2022 года суд определил изъять у Тананакиной С.В. в муниципальную собственность объект недвижимого имущества АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, площадью НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН кв.м, расположенную по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Установить выкупную цену равной 2 527 505 руб.

Прекращено право собственности Тананакиной С.В. на жилое помещение, площадью НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН кв.м. - АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение в размере 2 527 505 руб.

На администрацию г. Ростова-на-Дону возложена обязанность выплатить Тананакиной С.В. денежные средства в размере 2 527 505 руб. в течение трех месяцев с момента вступления решения в законную силу.

На Тананакину С.В. возложена обязанность предоставить банковские реквизиты администрации г. Ростова-на-Дону для производства выплаты.

Суд признал право муниципальной собственности на жилое помещение, площадью НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН кв.м. - АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

С Тананакиной С.В., администрации г. Ростова-на-Дону в пользу ООО «Альфа-Эксперт» в равных долях взысканы судебные расходы по экспертизе в размере 50 350 руб.

Администрация г. Ростова-на-Дону подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, указывает на то, что представленное заключение судебной экспертизы ООО «Альфа-Эксперт» не отвечает требованиям законодательства, является недопустимым доказательством, поскольку экспертом при определении суммарной стоимости жилого помещения экспертом в стоимость включена рыночная стоимость земельного участка в размере 197 158 руб., при этом в условиях рынка купли-продажи недвижимости в многоквартирном жилом доме право собственности на земельный участок, а также долю в общем имуществе отдельно при совершении сделки купли-продажи квартиры не передается. Однако экспертом необоснованно учтена стоимость земельного участка и стоимость общего имущества. Кроме того, экспертом определена выкупная стоимость квартиры без учета аварийности жилья, подобраны неравнозначные объекты – аналоги применительно к спорному жилому помещению, неоправданно увеличившие рыночную стоимость, корректировка по физическому состоянию здания не проводилась. Также экспертом не учен износ здания, который определяется как снижение стоимости объекта вследствие воздействия различных факторов.

Ответчики в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), выслушав представителя Администрации г.Ростова-на-Дону Пашкова А.Н., представителя Тананакиной С.В. Пантелеева Р.В., представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца Департамента координации строительства и перспективного строительства г.Ростова-на-Дону Кучееву Н.И., заключение прокурора Кравець Е.В., судебная коллегия полагает, что оснований для отмены решения суда не имеется.

Статьей 40 Конституции РФ предусмотрено, что каждый имеет право на жилище. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Согласно п. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством РФ.

Статья 32 ЖК РФ предусматривает права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу.

В случае, когда собственники жилых помещений в таком доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ).

В соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч. ч. 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 года № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", судам следует учитывать, что в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств. В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и соответственно об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы ч. ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ. При этом положения ч. 4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Из материалов дела следует, что Тананакина С.В. является собственницей АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН общей площадью НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН кв.м расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

    Многоквартирный жилой дом по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН расположен на земельном участке с НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН кв.м.

19.10.2018 года Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону № 1064 «О признании многоквартирного дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, аварийным и подлежащим сносу» многоквартирный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам помещений в течение 22 месяцев со дня принятия настоящего постановления поручено осуществить снос дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

24.03.21 года Постановлением Администрации города Ростова-на-Дону № 219 «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» признано подлежащим изъятию для муниципальных нужд жилое помещение, площадью НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН кв.м АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположенная в многоквартирном доме по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

    В соответствии с п.3-3.3 данного постановления Департаменту координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону провести мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

Оценка жилого помещения, площадью НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН кв.м, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН была проведена ООО «Экспертным учреждением «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА».

ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА экспертным учреждением ООО «Экспертным учреждением «СОЮЗЭКСПЕРТИЗА» составлен отчёт НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об оценке рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда и обязательств по возмещению убытков, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки и убытков, причиненных собственнику его изъятием, составляет 2 047 321 руб.

13.10.21 года размер рыночной стоимости объекта оценки и убытков причиненных собственнику его изъятием в размере 2 047 321 руб. утверждена решением № 30 заседания городской комиссии по согласованию результатов оценки.

В адрес ответчицы многократно направлялись уведомления о заключении соглашения об изъятии жилого помещения с выплатой стоимости возмещения в размере, от заключения договора ответчица уклонялась.

В соответствии с представленным Танакнакиной С.В. Отчетом НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА ООО ОК «Объектив» рыночная стоимость квартиры и убытков, связанных с изъятием жилого помещения составляет 2 643 100 руб.

По ходатайству представителя ответчика судом была назначена и проведена оценочная судебная экспертиза.

В соответствии с заключением ООО «Альфа-Эксперт» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА:

1. Рыночная стоимость жилого помещения - АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН кв.м, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, на момент проведения экспертизы составляет: 2 159 024 руб. 00 коп.

2. Рыночная стоимость части земельного участка общей площадью НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН кв.м, приходящаяся на площадь оцениваемого жилого помещения - АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН пропорционально принадлежащей доле в праве общей долевой собственности составляет: 197 158 рублей 00 копеек.

На сложившемся рынке купли-продажи при передаче права собственности на помещение в многоквартирном доме автоматически передается право собственности на часть земельного участка и на общее имущество в доме поскольку новый собственник в силу ст. 36 ЖК РФ становясь собственником помещения в МКД приобретает право на участок и на общее имущество.

То есть в стоимости продаваемого помещения изначально учтена стоимость земельного участка и стоимость общего имущества.

3. Суммарная величина убытков, которые собственник несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение составит: 171 323 руб. 00 коп.

Суммарная стоимость жилого помещения - АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН кв.м. (по сведениям ЕГРН) расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, принадлежащего на праве собственности Тананакиной С.В., в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом ее доли в праве общей долевой собственности на такое имущество, а также убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение составит 2 527 505 руб.

Разрешая первоначальные и встречные исковые требования, руководствуясь ст. 32 ЖК РФ, ст.ст. 235,292 ГК РФ, оценив представленные доказательства по делу по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции исходил из того, что Тананакина С.В. является собственником жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу по настоящему делу, производится путем его выкупа, соглашение о выкупе изымаемого объекта сторонами не заключено, спорный объект подлежит принудительному изъятию в судебном порядке путем его выкупа у собственников объекта недвижимого имущества по цене выкупа, определенной в ООО «Альфа-Эксперт» в размере 2 527 505 руб., данные средства в качестве компенсации за изъятое у собственника жилого помещения подлежат выплате Тананакиной С.В., в связи с чем, право собственности ответчика на указанный объект прекращено и признано право муниципальной собственности на жилое помещение и как следствие Тананакина С.В. признана утратившей правом пользования указанным жилым помещением.

С выводами суда относительно выкупной стоимости нельзя согласиться.

Заключение эксперта для суда оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частями 1 и 3 данной статьи суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3).

Оценивая заключения, представленные истцом, ответчиком, а также судебной товароведческой экспертизы, судебная коллегия находит правильным вывод суда первой инстанции, положившего в основу заключение судебной экспертизы ООО «Альфа-Эксперт», НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, соответствующее требованиям ст. 85 – 86 ГПК РФ. При этом заключение ООО «ЭУ Союзэкспертиза», выполненное ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по состоянию на ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА не является актуальным, не отвечает требованиям, применяемым приведенными стандартами оценки (ФСО3, ФСО7) к мотивированным выводам. При этом осмотр квартиры экспертом не производился.

Утверждения апеллянта о том, что судебным экспертом не учитывался физический износ здания, в котором расположена квартира,

Согласно абз. 3 ст. 15 Закона N 135-ФЗ оценщик обязан соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 297 (далее - ФСО N 1), которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объектов-аналогов.

Согласно п. 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611 (далее - ФСО N 7) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные 10 характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При проведении назначенной судом оценки квартиры оценщик использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, поскольку в ходе анализа рынка им было найдено несколько сделок и предложений по продаже земельных участков.

Как следует из представленного в материалы дела заключения, для применения указанного метода экспертом была проанализирована информация по ценам предложений (публичных оферт) прав собственности на квартиры, сопоставимые по своим характеристикам с объектом оценки. В заключении указано, что на этапе сбора исходной информации удалось найти достаточное для проведения оценки количество данных о сделках купли-продажи объектов, сходных с оцениваемым.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

При определении выкупной стоимости, объектом оценки являлась квартира, при определении стоимости которой судебным экспертом применялись соответствующие коэффициенты. Доказательств, подтверждающих, что судебным экспертом при определении цены объекта неверно определена скидка на торг и не учтен физический износ здания не имеется. Нет также доказательств, указывающих, что заключение судебной экспертизы необоснованно увеличивает выкупную стоимость квартиры. Кроме того, это условие не учитывалось в заключении ОООО «Союзэкспертиза», на которое ссылался истец.

Однако суд первой инстанции при определении выкупной стоимости в размере 2527505 руб. не принял во внимание пояснения судебного эксперта о том, что стоимость земельного участка 197158 руб. рассчитана им отдельно в связи с необходимостью ответа на вопрос суда об этом. Между тем она включена в стоимость объекта оценки – квартиры, составляющей 2159024 руб. (т.1 л.д. л.д 211, 228) и повторно суммироваться со стоимостью квартиры не может.

При таком положении решение суда в этой части подлежит изменению на основании ч.1 ст. 330 ГПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Железнодорожного районного суда г.Ростова-на-Дону от 29 ноября 2022 года изменить в части выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Взыскать с Администрации г.Ростова-на-Дону в пользу Тананакиной С.В. выкупную цену изымаемого жилого помещения в размере 2330347 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации г.Ростова-на-Дону - без удовлетворения.

решение Железнодорожного районного суда г.Ростова-на-Дону от 29 ноября 2022 года

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 07.03.2023. …….