Решение по делу № 3а-19/2021 от 17.12.2020

Дело № 3а-19/2021 (3а-253/2020)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

30 апреля 2021 года                             г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе председательствующего Феофиловой Л.В., при секретаре Перепечиной В.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению Роговой Екатерины Юрьевны к Министерству имущества Челябинской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Челябинской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

установил:

Рогова Е.Ю. обратилась в Челябинский областной суд с административным иском к Министерству имущества Челябинской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 70 397 кв.м. расположенного по адресу: <адрес>. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере рыночной стоимости, равной 24 146 171 рубль, по состоянию на 01 января 2019 года

В обоснование заявленных требований указала, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №. Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года составляет 76 872 116 рублей 06 копеек. Полагает, что вышеуказанная кадастровая стоимость значительно превышает рыночную. Поскольку Рогова Е.Ю. является плательщиком арендной платы, а ее размер исчисляется из кадастровой стоимости, установленная кадастровая стоимость нарушает ее права.

Определениями Челябинского областного суда от 18 декабря 2021 года к участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы», в качестве заинтересованного лица Бутузов И.А. (том 1 л.д. 1-2).

Участники процесса в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

Статьей 245 КАС РФ, частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

28 октября 2020 года Рогова Е.Ю. обратилась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущества Челябинской области с заявлениями об оспаривании определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Решением Комиссии от 19 ноября 2020 года № 1 788 заявление отклонено (том 1 л.д. 43-45).

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что Рогова Е.Ю. является арендатором земельного участка с кадастровым номером № (том 1 л.д. 49-53, 54-57).

Действующий результат государственной кадастровой оценки объекта недвижимости утвержден приказом Министерства имущества Челябинской области от 24 октября 2019 года № 163-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков категорий «Земли сельскохозяйственного назначения», «Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», «Земли водного фонда», расположенных на территории Челябинской области».

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года составляет 76 872 116 рублей 06 копеек (том 1 л.д. 47).

Согласно части 3 статьи 245 КАС РФ заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Поскольку сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 24 января 2020 года, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, кадастровая стоимость которого утверждена указанным выше актом, не пропущен.

Как указывается в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Часть 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» содержит аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, заявленные требования могут быть удовлетворены в отношении земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года.

В силу статей 62, 70, части 5 статьи 247 КАС РФ при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке № 1059/10-20, выполненный оценщиком <данные изъяты>., состоящей в трудовых отношениях с ООО «<данные изъяты>». <данные изъяты>. является членом ассоциации саморегулируемой организации оценщиков «Свободный оценочный департамент», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «оценка недвижимости», ответственность застрахована полисом ООО «<данные изъяты>» № <данные изъяты>.

Согласно отчету об оценке № 1059/10-20 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2019 года составила 24 146 171 рубль.

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» по смыслу части 2 статьи 67 ГПК РФ и части 2 статьи 84 КАС РФ экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами (абзац восьмой статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности).

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 КАС РФ).

Представителем заинтересованного лица Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях было заявлено ходатайство о назначении по делу экспертизы с целью установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером: №.

В связи с необходимостью установления соответствия представленных истцом отчетов требованиям Федеральных стандартов оценки, а также для определения рыночной стоимости земельных участков, судом была назначена судебная экспертиза по делу, проведение которой поручено эксперту ООО «Добровольное Объединение Мастеров Оценки» Санталовой Г.Е..

Согласно заключению № 22/01-21-3а-19/2021-ЗЭ-314, эксперт пришел к выводу о том, что при изготовлении отчета об оценке земельного участков № 1059/10-20, выполненный оценщиком ООО «Центр оценки и сопровождения бизнеса», нарушены требования п. 5 ФСО №3, п. 8, разд. 4 ФСО № 7. В отчете не отражен тот факт, что оцениваемый земельный участок разделен на учетные части, которые сданы в долгосрочную аренду. Указанные учетные участки имеют среднюю площадь 1 000 – 1 500 кв.м. Данная информация является существенной с точки зрения ценообразования оцениваемого земельного участка. Указанные нарушения требований ФСО № 3 и ФСО № 7 привели к занижению рыночной стоимости земельного участка.

Экспертом определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 46 096 972 рублей по состоянию на 01 января 2019 года (том 2 л.д. 41-204).

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, является заключение эксперта (статья 82 КАС РФ).

Согласно статье 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (пункт 1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (пункт 2).

Оценив по правилам статьи 84 КАС РФ имеющиеся в деле доказательства, суд считает необходимым положить в основу решения об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости заключение эксперта № 22/01-21-3а-19/2021-ЗЭ-314 года, поскольку оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Мнение эксперта о нарушении оценщиком требований Федеральных стандартов оценки мотивировано, содержит ссылки на нарушенные положения.

Вывод о рыночной стоимости основан на результатах достаточно подробного анализа рынка, содержит соответствующее обоснование выбранного экспертом метода исследования, описание исследуемых объектов и объектов-аналогов, примененные экспертом корректировки и другие необходимые сведения.

На основании изложенного у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов, содержащихся в заключении экспертизы об определении рыночной стоимости земельного участка.

Достоверность выводов, содержащихся в заключение эксперта, под сомнение никем из участников процесса не поставлена, не вызывает сомнений в своей объективности и допустимости в качестве доказательства по настоящему административному делу.

Учитывая изложенное, суд находит, что по состоянию на дату, на которую была установлена кадастровая стоимость земельного участка, его рыночную стоимость следует установить в размере, установленном экспертным заключением № 22/01-21-3а-19/2021-ЗЭ-314.

Принятое решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать 28 октября 2020 года - дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущества Челябинской области.

Директором ООО «<данные изъяты>» заявлено ходатайство об оплате экспертизы, поскольку оплата выполненных работ не произведена.

Согласно статье 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу (статья 108 КАС РФ). При этом денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет областного суда стороной, заявившей соответствующую просьбу (статья 109 КАС РФ).

Согласно определению суда от 19 января 2021 года, экспертиза по делу назначена по ходатайству представителя заинтересованного лица, однако денежные средства на ее проведения на счет Челябинского областного суда не вносились.

Решение суда состоялось в пользу административного истца.

Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Учитывая позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении от 11.07.2017 № 20-П, принимая во внимание, что разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости установленной судом и кадастровой стоимостью, установленной в результате массовой кадастровой оценки составляет менее 50%, что укладывается в приемлемый диапазон отклонения результатов и не свидетельствует об ошибочности, незаконности кадастровой оценки, и, как следствие, не нарушает прав административного истца, расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию с Роговой Е.Ю..

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

решил:

Административные исковые требования Роговой Екатерины Юрьевны удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 70 397 кв.м. по адресу: ориентир п. Западный. <адрес>. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, в размере рыночной стоимости, равной 46 096 972 рублей, по состоянию на 01 января 2019 года.

Датой подачи заявления считать 28 октября 2020 года.

Применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельного участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации до даты внесения в единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Взыскать с Роговой Екатерины Юрьевны в пользу общества с ограниченной ответственностью «Добровольное Объединение Мастеров Оценки» стоимость экспертизы в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий                    Л.В. Феофилова

Мотивированное решение изготовлено 20 мая 2021 года