Решение по делу № 33-6847/2023 от 03.07.2023

Судья Сахно Я.С. Дело № 33-6847/2023 (2-2376/2022)

УИД 25RS0005-01-2022-002272-55

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 октября 2023 г.          г. Владивосток

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:

председательствующего Чубченко И.В.,

судей Иващенко В.А., Рыпчука О.В.,

при секретаре Киселевой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Абдулаева Виктора Анатольевича к Управлению муниципальной собственности администрации г. Владивостока, Чобанян Светлане Яшаи о переводе прав и обязанностей,

по апелляционной жалобе администрации г. Владивостока на решение Первомайского районного суда г. Владивостока от 06.10.2022, которым исковые требования удовлетворены, осуществлен перевод прав и обязанностей арендатора Чобанян С.Я. по договору аренды земельного участка к Абдулаеву В.А.?

Заслушав доклад судьи Чубченко И.В., пояснения представителя истца Аброськина С.И., представителя ответчика Управления муниципальной собственности администрации г. Владивостока Барлевой В.С., судебная коллегия

установила:

Абдулаев В.А. обратился в суд с названным иском, указав, что между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока и Чобанян С.Я. ДД.ММ.ГГГГ заключён договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 77 кв. метров из земель поселений, находящегося в <адрес>, где расположено принадлежащее истцу на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилое здание общей площадью 86,8 кв.м. с кадастровым номером: № по адресу: <адрес>. Поскольку на спорном земельном участке расположен принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости, просил осуществить перевод на него прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объёме по изложенным в исковом заявлении основаниям.

Представитель УМС администрации г. Владивостока в судебном заседании иск не признал, пояснил, что истец с заявлением о передаче ему прав и обязанностей по договору аренды в администрацию не обращался, права истца администрацией не нарушались, в связи с чем просил в удовлетворении требований отказать.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласилась администрация г. Владивостока, ее представителем подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене судебного акта как незаконного и необоснованного.

Изучив материалы дела, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для отмены принятого решения в связи с наличием существенного нарушения норм процессуального права, а именно судом первой инстанции к участию в деле не привлечен Гранкин Илья Николаевич, бывший собственник объекта недвижимости - нежилого здания общей площадью 86,8 кв.м. с кадастровым номером: № по адресу: <адрес>, однако, принятое решение затрагивает его права как арендатора имущества, в отношении которого разрешен спор.

В соответствии с п. 4 с ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

В связи с наличием предусмотренного п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основания, судебная коллегия перешла к рассмотрению настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции, о чем 07.09.2023 вынесла соответствующие определение в протокольной форме.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал, указал на то, что истец дважды обращался в администрацию с заявлением о переводе прав и обязанностей на спорный земельный участок, на котором находится объект недвижимого имущества - нежилое здание общей площадью 86,8 кв.м. с кадастровым номером: №, в настоящее время принадлежащий ему на праве собственности, однако, ему отказывают, указывая на то, что в карточке учета он и так значится арендатором данного земельного участка и дополнительного соглашения в договору аренды не требуется, однако, он с указанным не согласен, поскольку ему нужен документ, без которого он не может подтвердить принадлежность ему на праве аренды земельного участка, находящегося под зданием, поскольку, в том числе, он не может произвести реконструкцию здания, не имея на законных основаниях землю под ним.

Представитель ответчика Управления муниципальной собственности г. Владивостока в судебном заседании возражала против удовлетворения требований, полагала, что права истца администрацией не нарушены, в карточке учета по спорному земельному участку арендатором числится истец Абдулаев В.А., дополнительного соглашения о переводе прав аренды не требуется.

Ответчик Чобанян С.Я. в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом.

Представитель ответчика Гранкина И.Н. в предыдущем судебном заседании суду апелляционной инстанции пояснила, что Гранкин И.Н. являлся собственником объекта недвижимого имущества - нежилого здания общей площадью 86,8 кв.м. с кадастровым номером: №, которое приобреталось им для последующей перепродажи, в последующем данное здание им было продано Абдулаеву В.А. Соглашения о переводе прав и обязанности на земельный участок под зданием им не заключалось, договор аренды земли им также не подписывался с администрацией.

Исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, заслушав представителя истца, представителя ответчика администрации г. Владивостока и представителя ответчика Гранкина И.Н., судебная коллегия приходит к выводу наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока и Чобанян С.Я. заключен договор аренды земельного участка № №, по условиям которого Чобанян С.Я. в пользование на условиях аренды на срок до ДД.ММ.ГГГГ передан земельный участок площадью 77 кв.м. из земель поселений для использования в целях размещения магазина розничной торговли с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

На земельном участке с кадастровым номером № расположено нежилое здание общей площадью 86,8 кв.м. с кадастровым номером №, принадлежащее на праве собственности Абдулаеву В.А. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Гранкиным И.Н.

Согласно заключению кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ нежилое здание с кадастровым номером № полностью находится в границах земельного участка с кадастровым номером №.

Нормами земельного, законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях, в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абз. 2 п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу приведённых норм права и разъяснений Пленума ВАС РФ при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Из пояснений представителя УМС г. Владивостока следует, что договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока и Чобанян С.Я. действует до настоящего времени в силу положений приведённой нормы ГК РФ.

Материалы дела содержат два письма, адресованные истцу Абдулаеву В.А. по его заявлениям о переводе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока и Чобанян С.Я.

Из содержания письма УМС г. Владивостока № № от ДД.ММ.ГГГГ, администрация г. Владивостока подтвердила, что с момента регистрации права собственности на объект недвижимости – здание магазина (ДД.ММ.ГГГГ) новым арендатором по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № № является Абдулаев В.А.

Согласно ответу УМС г. Владивостока № № от ДД.ММ.ГГГГ на обращение Абдулаева В.А., заключение дополнительного соглашения к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № № земельного участка с кадастровым номером № в части изменения арендатора не требуется. Права и обязанности в отношении вышеуказанного земельного участка переданы Абдулаеву В.А., что следует из карточки учета данного земельного участка.

Вместе с тем, не смотря на то, что администрация фактически соглашается с тем, что арендатором в силу закона земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности в настоящее время истцу Абдулаеву В.А., является Абдулаев В.А., у последнего не имеется возможности в законном порядке заключить соглашение с предыдущим арендатором земельного участка Чобанян С.Я., поскольку последняя в установленном порядке не передала указанное право промежуточному собственнику объекта недвижимого имущества Гранкину И.Н.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ одним из способов восстановления права является признание права.

Поскольку иного способа восстановления права у истца не имеется, судебная коллегия полагает возможным удовлетворить его исковые требования как нового собственника объекта недвижимого имущества – здания магазина, расположенного на спорном земельном участке, и признать его арендатором земельного участка с кадастровым номером № на условиях договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока и Чобанян Светланой Яшаи.

По изложенному, руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Первомайского районного суда г. Владивостока от 06.10.2022 отменить, принять по делу новое решение.

Исковые требования Абдулаева Виктора Анатольевича удовлетворить.

Признать Абдулаева Виктора Анатольевича арендатором земельного участка с кадастровым номером № на условиях договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока и Чобанян Светланой Яшаи.

Председательствующий    

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 02.11.2023г.