Решение по делу № 3а-1126/2020 от 10.07.2020

УИД: 59OS0000-01-2020-000741-79

№ 3а-1126/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 августа 2020 г. г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Алексеева А.А.,

при секретаре Елисеевой К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению открытого акционерного общества «Контракт» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

открытое акционерное общество «Контракт» (далее – ОАО «Контракт») обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером **482, площадью 1657 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, торговые комплексы, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 4474182 рубля по состоянию на 01.01.2019;

- земельного участка с кадастровым номером **1, площадью 2945 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здание производственной базы, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2015205 рубля по состоянию на 01.01.2019;

- земельного участка с кадастровым номером **1, площадью 11592 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственные здания, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 7065788 рубля по состоянию на 01.01.2019;

- земельного участка с кадастровым номером **394, площадью 1646 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: станция технического обслуживания автомобилей (при ограничении количества постов не более 10), авторемонтные мастерские, мойки, общая площадь 1646 кв.м,, кадастровый номер, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 1126325 рубля по состоянию на 01.01.2019.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельных участков. Кадастровая стоимость земельных участков утверждена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12.11.2019 № СЭД-31-02-2-2-1393 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края» по состоянию на 1.01.2019 и составляет:

- с кадастровым номером **482 - 7385916, 85 руб.;

- с кадастровым номером **1 - 8349870,15 руб.;

- с кадастровым номером **1 - 19840284, 51 руб.;

- с кадастровым номером **394 – 4796609, 91 руб.

Установленная кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости объектов недвижимости, что подтверждается отчетами об оценке от 15.06.2020 №740.1/О-20, № 740.2/О-20 оценщика ООО «Р-консалтинг» Б., согласно которым рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1.01.2019 составляет:

- с кадастровым номером **482 – 4474182 руб.;

- с кадастровым номером **:1 – 2015205 руб.;

- с кадастровым номером **1 – 7065788 руб.;

- с кадастровым номером **394 –1126325 руб.

Несоответствие кадастровой стоимости рыночной нарушает законные интересы административного истца, как плательщика земельного налога.

Впоследствии административный истец требования уточнил, указав рыночную стоимость объектов недвижимости:

- с кадастровым номером **482 – 4907437 руб.;

- с кадастровым номером **1 – 2382888 руб.;

- с кадастровым номером **1 –8560576 руб.;

- с кадастровым номером **394 –1164677 руб.

Представитель административного истца Клименко Е.В. просила рассмотреть административное дело в её отсутствие, настаивала на уточненном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края и заинтересованного лица ГБУ "Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края Лядов К.Э. просил рассмотреть дело в его отсутствие. В письменном отзыве на иск Министерство не возражает против установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости согласно уточнённым требованиям.

Представитель заинтересованного лица администрации города Перми Мальцева Ю.К. просила рассмотреть дело в свое отсутствие, в удовлетворении заявленных требований просит отказать.

Заинтересованное лицо Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пермскому краю о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, в суд представителя не направило.

Исследовав доказательства, суд установил следующие обстоятельства дела.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В силу пункта 3 названной нормы, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от3.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

ОАО «Контракт» является собственником объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером **482, площадью 1657 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, торговые комплексы, расположенного по адресу: ****;

- земельного участка с кадастровым номером **1, площадью 2945 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здание производственной базы, расположенного по адресу: ****;

- земельного участка с кадастровым номером **1, площадью 11592 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственные здания, расположенного по адресу: ****;

- земельного участка с кадастровым номером **394, площадью 1646 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: станция технического обслуживания автомобилей (при ограничении количества постов не более 10), авторемонтные мастерские, мойки, общая площадь 1646 кв.м,, кадастровый номер, расположенного по адресу: ****, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации).

Как собственник земельных участков, ОАО «Контракт» является плательщиком земельного налога, исчисляемого из размера кадастровой стоимости объектов недвижимости, следовательно, вправе поставить вопрос об оспаривании их кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельных участков утверждена приказом Министерства по управлению имуществом и градостроительной деятельности Пермского края от 12.11.2019 № СЭД-31-02-2-2-1393 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Пермского края» по состоянию на 1.01.2019 и составляет:

- с кадастровым номером **482 – 4474182 руб.;

- с кадастровым номером **1 – 2015205 руб.;

- с кадастровым номером **1 – 7065788 руб.;

- с кадастровым номером **394 –1126325 руб.

Административным истцом представлены в суд уточненные отчеты от 29.07.2020 №740.1.И/О-20 и № 740.2.И/О-20 об оценке рыночной стоимости земельных участков, составленных оценщиком ООО «Р-Консалтинг» Б., согласно котором рыночная стоимость объектов оценки составляет:

- с кадастровым номером **482 – 4907437 руб.;

- с кадастровым номером **1 – 2382888 руб.;

- с кадастровым номером **1 –8560576 руб.;

- с кадастровым номером **394 –1164677 руб.

Отчеты об оценке с учетом дополнений, являющихся его неотъемлемой частью, составлены с соблюдением требований Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода к оценке. Суждение специалиста относительно рыночной стоимости объекта оценки подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Оценщик соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам: является членом саморегулируемой организации оценщиков, имеет соответствующие дипломы, свидетельства и квалификационный аттестат по направлению оценочной деятельности "Оценка недвижимости", необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховал гражданскую ответственность.

Выводы сделаны оценщиком в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого, а также отказ от применения доходного и затратного подходов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки суд находит обоснованным.

Оценщиком проведен анализ рынка земельных участков категории земли населенных пунктов, предназначенных под промышленную застройку. По результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости: категория и виды разрешенного использования, имущественные права, условия финансирования, условия продажи, условия рынка, скидка на торг, местоположение, площадь, коммуникации, подъездные пути, разрешенное использование.

Применяя сравнительный подход с применением метода сравнения продаж, из предложенного рынка купли-продажи земельных участков на территории города Перми, оценщик выбрал подходящие по элементам сравнения: передаваемые права, дата предложения, местоположение, категория земель и вид разрешенного использования, наличие обременений, подъездные пути, наличие коммуникаций. Из представленной выборки оценщик выбрал 3 объекта-аналога для объекта оценки. При этом оценщик ориентировался на то, чтобы аналоги были наиболее близки по основным элементам сравнения к объекту оценки. С учетом внесения корректировок на дату предложения, на торг, на местоположение, на площадь, на обеспеченность коммуникациями, сведения о стоимости объекта достаточно полно отражают среднерыночный уровень цен продаж на рынке объектов типичных для объекта оценки. Обоснование применения корректировок, как и отказа от применения корректировок, оценщиком приведено в отчетах со ссылкой на источники, которыми он руководствовался.

Выбор объектов-аналогов оценщиком в отчетах надлежащим образом обоснован с учетом анализа рынка объектов оценки. Вся информация об объектах-аналогах является проверяемой, приложенные к отчетам скриншоты страниц сайта являются читаемыми. С учетом изложенного, проведенная оценщиком идентификация объектов-аналогов позволяет установить, что отобранные аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по основным ценообразующим факторам.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объектах, использованных при определении их кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Стороны по административному делу не высказали несогласия с уточенными отчетами.

Возражения заинтересованного лица администрации города Перми об уменьшении размера поступлений в бюджет муниципального образования город Перми вследствие установления кадастровой стоимости земельного участка в меньшем размере равном его рыночной стоимости, не даёт оснований для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку соответствующее право административного истца прямо предусмотрено законом.

Таким образом, суд приходит к выводу о возможности принять в качестве надлежащего доказательства указанные уточнённые отчеты от 29.07.2020 №740.1.И/О-2020 и № 740.2.И/О-2020 об оценке рыночной стоимости земельных участков, составленных оценщиком ООО «Р-Консалтинг» Б.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив уточнённые отчеты об оценке в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о достоверности размера рыночной стоимости объектов оценки:

- с кадастровым номером **482 – 4907437 руб.;

- с кадастровым номером **1 – 2382888 руб.;

- с кадастровым номером **1 –8560576 руб.;

- с кадастровым номером **394 –1164677 руб.

Согласно ч. 3 ст. 249 КАС Российской Федерации резолютивная часть решения суда по делу об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должна содержать указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости. Следовательно, результатом рассмотрения судебного дела данной категории является определение достоверной величины рыночной стоимости объекта капитального строительства. При этом в отсутствие доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости истцу не может быть отказано в реализации права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости.

Учитывая, что доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости объектов недвижимости, чем в отчетах об оценке, административным ответчиком не представлено, суд приходит к выводу, что требования административного истца подлежат удовлетворению.

С учетом изложенного кадастровую стоимость объектов недвижимости следует установить равной его рыночной стоимости по состоянию на 1.01.2019:

- с кадастровым номером **482 – 4907437 руб.;

- с кадастровым номером **1 – 2382888 руб.;

- с кадастровым номером **1 –8560576 руб.;

- с кадастровым номером **394 –1164677 руб.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», положений Закона об оценочной деятельности, датой подачи заявления считается дата обращения в Комиссию или в суд.

Принимая во внимание, что Законом о кадастровой оценке не предусмотрен обязательный досудебный порядок, заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости подано в суд 10.07.2020, на что суд указывает в резолютивной части настоящего решения.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление открытого акционерного общества «Контракт» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость:

- земельного участка с кадастровым номером **482, площадью 1657 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: магазины, торговые комплексы, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 4907437 рублей по состоянию на 1.01.2019;

- земельного участка с кадастровым номером **1, площадью 2945 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под здание производственной базы, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 2382888 рублей по состоянию на 1.01.2019;

- земельного участка с кадастровым номером **1, площадью 11592 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под производственные здания, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 8560576 рублей по состоянию на 1.01.2019;

- земельного участка с кадастровым номером **394, площадью 1646 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: станции технического обслуживания автомобилей (при ограничении количества постов не более 10), авторемонтные мастерские, мойки, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости в размере 1164677 рублей по состоянию на 1.01.2019.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 10.07.2020.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий

подпись

Подлинник решения суда находится в материалах административного дела № 3а-1126/2020 Пермского краевого суда

Мотивированное решение суда изготовлено 4.09.2020.