Решение по делу № 2-3008/2021 от 14.07.2021

№ 2-3008/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 ноября 2021 года                                                                         г. Оренбург

Центральный районный суд г. Оренбурга в составе:

председательствующего судьи Крыгиной Е.В.,

при секретаре Федуловой Т.С.,

с участием истца Ушаков В.В., представителя истцов Тингаева Д.Н., действующего на основании доверенности,

представителя ООО «Экодолье Оренбург – специализированный застройщик» - Салащенко Е.С. , действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ушаков В.В., Ушакова Н.Г. к ООО «Экодолье Оренбург - специализированный застройщик» о взыскании стоимости неотделимых улучшений, неустойки, убытков, компенсации морального вреда, штрафа

и по встречному иску ООО «Экодолье Оренбург - специализированный застройщик» к Ушаков В.В., Ушакова Н.Г. о прекращении права собственности на земельный участок, признании права собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

    Ушаков В.В., Ушакова Н.Г. обратились в суд с иском к ответчику указывая, что 29.05.2014 года между ними и ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома №, находящегося в пределах границы земельного участка, который предоставлен застройщику на основании договоров аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ.

    19.12.2014 года стороны заключили основной договор купли-продажи жилого дома №№, расположенного на земельном участке по адресу <адрес>, кадастровый № по условиям которого в общую совместную собственность Ушакова В.В. и Ушаковой Н.Г. передан отдельно стоящий одноэтажный жилой дом площадью 153,7 кв.м. по адресу <адрес> Технические параметры жилого дома приведены в Приложении № к договору и составляют его неотъемлемую часть. Жилой дом расположен на придомовом участке с кадастровым номером № по адресу <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельный участок под отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем два, предназначенный для проживания одной семьи. Права на придомовой участок переданы покупателям в порядке, предусмотренном ст.7 договора. Цена жилого дома определена сторонами договора в сумме 5 765 347,85 рублей, которые оплачены покупателями в полном объеме за счет собственных и кредитных денежных средств.

    По условиям договора в цену жилого дома не входит стоимость отделимых и (или) неотделимых улучшений жилого дома, не указанных в приложении № к договору (включая отделочные работы: создание внутридомовой инженерной разводки, установка оборудования), которые могут быть осуществлены покупателями на основании отдельного соглашения с третьими лицами (п.2.3 договора). Также по условиям договора жилой дом передается без внутренней отделки (п.3.4 договора).

    При заключении договора купли – продажи продавец гарантировал, что жилой дом по своим качественным, техническим и иным характеристикам соответствует условиям заключенного договора, требованиям технических норм и правил, технических регламентов, проектной документации.

    Гарантийный срок на жилой дом составляет 2 года с даты подписания сторонами акта приема – передачи.

    19.12.2014 года между сторонами был подписан акт приема – передачи жилого дома, 20.06.2015 года земельный участок по адресу <адрес> кадастровым номером №, ранее находящийся в государственной собственности, приобретен в совместную собственность Ушакова В.В. и Ушаковой Н.Г., стоимость земельного участка составила 1707,73 рублей.

    Вместе с тем, в период гарантийного срока в приобретенном жилом доме были обнаружены существенные недостатки, препятствующие его использованию в связи с чем, в период с 2015 год по 2018 год Ушаковы неоднократно обращались к продавцу с требованиями и претензиями о необходимости устранения выявленных недостатков.

    Поскольку имеющиеся недостатки устранены не были, являются существенными, создают угрозу жизни и здоровью, делают жилой дом не пригодным для проживания 16.01.2019 года покупателями в адрес ООО «Экодолье Оренбург - специализированный застройщик» была направлена претензия о расторжении договора купли – продажи жилого дома № № от 19.12.2014 года и возврате денежных средств, оплаченных по договору в сумме 5 765 347,85 рублей, также заявлено требование о компенсации стоимости земельного участка и возведенного на нем гаража в сумме 1 500 000,00 рублей, а также компенсации произведенных покупателями неотделимых улучшений в размере 2 800 000,00 рублей.

    15.05.2019 года Ушаковым В.В. и Ушаковой Н.Г. в адрес ООО «Экодолье Оренбург - специализированный застройщик» была направлена повторная претензия, содержащая аналогичные требования.

    Вместе с тем, в предусмотренный законом 10-ти дневный срок требования покупателей удовлетворены не были, по истечении предусмотренного законом срока, а именно 19.06.2019 года ООО «Экодолье Оренбург - специализированный застройщик» произвел частичный возврат денежных средств в сумме 5 768 115,00 рублей, убытки, понесенные в связи с производством неотделимых улучшений возмещены не были, равно как и не была возмещена рыночная стоимость земельного участка.

Решением Оренбургского районного суда Оренбургской области от 11.11.2019 года на Ушаковых возложена обязанность возвратить жилой дом с кадастровым номером № в собственность ООО «Экодолье Оренбург - специализированный застройщик», право собственности Ушакова В.В. и Ушаковой Н.Г. на жилой дом по адресу <адрес> прекращено.

Ссылаясь на то, что в установленный ст.21 ФЗ «О защите прав потребителей» требования Ушаковых о возврате оплаченных денежных средств и возмещении убытков удовлетворено не было, до настоящего времени требование о возмещении убытков, понесенных в связи с затратами на производство неотделимых улучшений не удовлетворено, как и не удовлетворено требование о взыскании рыночной стоимости земельного участка, расположенного под жилым домом, при этом рыночная стоимость жилого дома в настоящее время значительно увеличилась, что препятствует потребителю в реализации его прав на приобретение иного жилого дома просили суд взыскать с ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» сумму 14 931 146,44 рубль, из которых:

- 5 765 347,85 рублей - неустойка в связи с неисполнением требования о возврате денежных средств, уплаченных за дом;

- 5 765 347,85 рублей - неустойка в связи с неисполнением требования о возмещении убытков;

- 1 370 000 рублей - стоимость земельного участка с кадастровым номером №

- 2 030 450,74 рублей - убытки в виде произведенных истцом улучшений - строительство гаража, дома, благоустройство земельного участка;

- 500 000 рублей - компенсация морального вреда;

- штраф на основании ст. 13 Закона о Защите прав потребителей;

- 60 000 рублей - расходы по оплате государственной пошлины;

- разницу в стоимости между ценой товара, установленной договором, и ценой соответствующего товара на момент вынесения судом решения на основании ст. 24 Закона о Защите прав потребителей.

Впоследствии Ушакова Н.Г. и Ушаков В.В. заявленные исковые требования неоднократно уточняли, окончательно, после проведения по делу судебных экспертиз и частичной выплаты со стороны ответчиков денежных средств в возмещение убытков, просили суд взыскать с ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» разницу в стоимости жилого дома, установленной договором и ценой на дату производства экспертизы в размере 1 534 652,15 рублей, 211 622 рубля - стоимость затрат на улучшение дома и строительство гаража с учетом судебных экспертиз за вычетом выплаченных ответчиком сумм; рыночную стоимость земельного участка площадью 864 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> в размере 1 432 524,85 рублей, 100 000,00 рублей в качестве компенсации морального вреда; неустойку за неисполнение требований о возврате денежных средств, начиная с ДД.ММ.ГГГГ (т.е. по истечении 10-ти дневного срока для удовлетворения повторной претензии) в размере 11 222 283,36 рублей, а также просили суд взыскать штраф от всех присужденных сумм, в том числе выплаченных после обращения в суд за защитой нарушенного права и понесенные по делу судебные издержки.

ООО «Экодолье Оренбург – специализированный застройщик» с исковыми требованиями не согласилось, обратилось в суд со встречным исковым заявлением указав, что решением Оренбургского районного суда Оренбургской области от 19.11.2019 года, вступившим в законную силу 13.02.2020 года на Ушакова В.В. и Ушакову Н.Г. возложена обязанность возвратить жилой дом ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» и прекращено их право собственности на жилой дом. ДД.ММ.ГГГГ за ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» зарегистрировано право собственности на жилой дом на основании вышеуказанного судебного акта. В связи с изложенным, ссылаясь на положениями си. 35 Земельного Кодекса РФ, ст.273 ГК РФ, ст.552, 272 и 235 ГК РФ указав, что со стороны ООО «Экодолье Оренбург – специализированный застройщик» Ушаковым возмещены затраты, понесенные на приобретение ими земельного участка из государственной собственности, просили суд прекратить право собственности Ушаковой Н.Г., Ушакова В.В. на земельный участок площадью 864 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> и признать право собственности на указанный земельный участок за ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик».

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, были привлечены администрация МО Оренбургский район Оренбургской области, ПАО Сбербанк, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Оренбургской области.

При новом рассмотрении дела к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация МО Ивановский сельсовет Оренбургского района.

В судебном заседании Ушаков В.В. заявленные исковые требования поддержал с учетом их уточнения пояснив, что после приобретения жилого дома в совместную собственность его и супруги были обнаружены существенные недостатки, значительно ухудшающие качество жилого дома и делающего его непригодным для проживания. О необходимости устранения недостатков он неоднократно уведомлял продавца, в период с 2015 года по 2018 год он письменно и устно обращался к продавцу с требованием о необходимости устранения выявленных недостатков, но они или надлежащим образом не устранялись или проявлялись вновь. В 2018 году им была организована независимая строительная экспертиза которая выявила несоответствие жилого дома проектной документации и существенные недостатки, в связи с чем было принято решение об отказе от договора купли – продажи и направлена претензия о взыскании стоимости оплаченной за жилой дом, компенсации произведенных ими неотделимых улучшений и стоимости земельного участка поскольку он был приобретен ими в собственность путем выкупа из государственной собственности. Предъявленные им требования в предусмотренный законом срок удовлетворены не были и в последующем стоимость неотделимых улучшений была компенсирована только после первоначального вынесения судом решения. На момент возврата денежных средств, с учетом произведенных им улучшений, он не имел возможности приобрести аналогичный жилой дом и стоимость жилого дома в настоящее время существенно изменилась. Размер стоимости неотделимых улучшений, который был определен на основании проведенной по делу судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом экспертизы, определивший стоимость неотделимых улучшений в виде работ по электроснабжению, он не оспаривает. Также полагает, что поскольку со стороны ООО «Экодолье Оренбург - специализированный застройщик» заявлены требования о признании права собственности на земельный участок, который находился в государственной собственности и был приобретен им по договору купли – продажи, то он имеет право на взыскание рыночной стоимости земельного участка. Просил суд заявленные исковые требования удовлетворить, а также взыскать понесенные расходы на производство экспертиз.

Представитель Ушакова В.В. - Тингаев Д.Н. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал, пояснив что ООО ««Экодолье Оренбург - специализированный застройщик» требования потребителя о возврате оплаченных за жилой дом денежных средств и возмещении убытков, понесенных в связи с выполненными на момент расторжения договора неотделимыми улучшениями в предусмотренный ФЗ «О защите прав потребителей» срок удовлетворены не были, в связи с чем его доверители вправе требовать взыскания стоимости неотделимых улучшений, неустойки за нарушения сроков удовлетворения требований потребителя, применения штрафных санкций, в том числе и от размера выплаченных в рамках рассмотрения спора денежных средств, а также взыскания разницы между стоимостью жилого дома на момент расторжения договора и его стоимостью на дату рассмотрения спора. На момент возврата денежных средств в размере, определенном в договоре, стоимость жилого дома, с учетом того, что истцами были выполнены неотделимые улучшения, была значительно выше и потребители не имели возможность восстановить свое нарушенное право. Просил суд заявленные исковые требования удовлетворить в полном объеме, а также взыскать понесенные по делу судебные расходы на производство экспертизы.

Представитель ООО «Экодолье Оренбург – специализированный застройщик» - Салащенко Е.С. с заявленными исковыми требованиями не согласилась по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск, встречные исковые требования о прекращении права собственности на земельный участок и признании права собственности на земельный участок за ООО «Экодолье Оренбург – специализированный застройщик» поддержала по изложенным в исковом заявлении основаниям. Суду пояснила, что сроки удовлетворения требований потребителей о возврате денежных средств и возмещении убытков были нарушены в том числе в результате действий самих потребителей которые изначально не представили реквизиты для перечисления денежных средств, а впоследствии не представили доказательств, обосновывающих объем произведенных вложений и стоимость неотделимых улучшений. Полагает, что требования о взыскании рыночной стоимости земельного участка удовлетворению не подлежат ввиду того, что со стороны ООО «Экодолье Оренбург – специализированный застройщик» возмещена стоимость земельного участка, оплаченная потребителями при его приобретении в административном порядке. Также полагает, что не подлежит взысканию разница между стоимостью жилого дома на момент его приобретения и стоимостью жилого дома с учетом права аренды на земельный участок рассчитанная на момент рассмотрения спора поскольку денежные средства, оплаченные за жилой дом возвращены 19.06.2019 года, при этом при производстве судебной экспертизы установлено что стоимость жилого дома с учетом права аренды на момент выплаты денежных средств не превышала стоимость жилого дома, оплаченную по договору. Просила суд в удовлетворении исковых требований, в том числе требований о взыскании морального вреда, неустойки и штрафа отказать, а в случае удовлетворения таких требований применить ст.333 ГК РФ и снизить их размер с учетом того, что со стороны продавца предпринимались меры к добровольному удовлетворению требований. На удовлетворении встречных исковых требований настаивала по основаниям, изложенным во встречном иске.

Ушакова Н.Г., а также представители третьих лиц, привлеченных к участию в деле в судебное заседание не явились, о дате и времени рассмотрения дела извещены судом надлежащим образом, о причинах неявки суд не известили.

Поскольку иные участники процесса в силу личного волеизъявления не воспользовались своим правом на участие в судебном заседании, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав пояснения участников процесса, изучив материалы дела и оценив представленные сторонами доказательства в совокупности, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со стр.549 ГК РФ по договору купли – продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).

Согласно ст.469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

В силу п. 1 ст. 4 Закона о защите прав потребителей продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар, качество которого соответствует договору.

Статьей 18 вышеуказанного закона предусмотрено, что потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе, в том числе, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

Согласно абзацу седьмому п. 1 ст. 18 Закона о защите прав потребителей потребитель вправе потребовать полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

Судом установлено, что 19 декабря 2014 года между Ушаковой Н.Г., Ушаковым В.В. и ООО «Экодолье Оренбург» /в настоящее время ООО «Экодолье Оренбург – специализированный застройщик»/ был заключен договор купли-продажи жилого дома           № №, согласно которому продавец обязуется передать в общую совместную собственность покупателей отдельно стоящий жилой дом, расположенный по адресу <адрес>, а покупатели обязуются принять и оплатить его в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором. Технические параметры жилого дома приведены в приложении № к договору, которое является его неотъемлемой частью (п.1.2 договора).

Жилой дом расположен на придомовом участке с кадастровым номером №, адрес: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельный участок под отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем два, предназначенный для проживания одной семьи, общей площадью 864 кв.м. (п. 1.3 договора).

Права на придомовой участок с кадастровым номером № площадью 864 кв.м. передаются покупателям в порядке, предусмотренном ст. 7 договора (п. 1.7 договора).

Согласно п. 2.1 договора цена жилого дома подлежащего передаче по настоящему договору, составляет 5 765 347,85 рублей, оплата производится за счет собственных и кредитных средств, предоставленных ПАО Сбербанк.

Согласно п.2.3 договора, в цену жилого дома не входит стоимость отделимых и (или) неотделимых улучшений жилого дома, не указанных в приложении № к договору (включая отделочные работы: создание внутридомовой инженерной разводки, установка оборудования), которые могут быть осуществлены покупателями на основании отдельного соглашения с третьими лицами.

В соответствии с п.3.1 договора жилой дом по своим качественным, техническим и иным характеристикам соответствует условиям настоящего договора, требованиям технических норм и правил, технических регламентов, проектной документации. Технические и иные характеристики жилого дома указаны в приложении № Свидетельством качества жилого дома, соответствия его требованиям нормативных правовых и технических актов, является разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома, выданное в установленном законодательством РФ порядке.

Согласно п.3.4 договора, жилой дом передается без внутренней отделки. В соответствии с п. 8.4.2 договора, гарантийный срок на жилой дом составляет 2 года с даты подписания сторонами акта приема-передачи жилого дома.

19.12.2014 между Ушаковой Н.Г., Ушаковым В.В. и ООО «Экодолье Оренбург» был составлен и подписан акт приема-передачи жилого дома.

Расчет за приобретенный по договору жилой дом произведен покупателями в полном объеме, что не оспаривалось в рамках рассмотрения спора.

26.06.2015 года между администрацией МО Ивановский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области и Ушаковым В.В., Ушаковой Н.Г. на основании постановления от ДД.ММ.ГГГГ №-п был заключен договор купли – продажи земельного участка находящегося в государственной собственности № по условиям которого земельный участок площадью 864 кв.м. с кадастровым номером № по адресу <адрес> передан в совместную собственность покупателей. Стоимость земельного участка составляет 1707,73 рубля и перечислена покупателями до подписания договора (л.д.161 том 2).

После приобретения жилого дома Ушаковыми были выявлены многочисленные существенные недостатки, препятствующие его использованию, в связи с чем, в период с 2015 по 2018 года Ушаковы неоднократно обращались с заявлениями и претензиями в ООО «Экодолье Оренбург» для устранения выявленных недостатков.

16.01.2019 от Ушаковой Н.Г. и Ушакова В.В. в адрес ООО «Экодолье Оренбург - специализированный застройщик» поступила претензия о расторжении договора купли-продажи жилого дома и возврате уплаченной суммы в размере 5 765 347,85 рублей, компенсации стоимости земельного участка и гаража, расположенного на нем, в размере 1 500 000 рублей, компенсации неотделимых улучшений жилого дома, а также стоимости инженерных коммуникаций в размере 2 800 000 рублей со ссылкой на существенные недостатки жилого дома.

15.05.2019 в адрес ООО «Экодолье Оренбург - специализированный застройщик» от Ушаковых направлена повторная претензия, в которой они просили расторгнуть договор купли-продажи жилого дома № № от ДД.ММ.ГГГГ и принять по акту приема-передачи объект недвижимого имущества (вместе с неотделимыми улучшениями), являющийся предметом вышеуказанного договора, а также земельный участок вместе с пристройками и инженерными коммуникациями, на котором располагается жилой дом. Возвратить покупателям уплаченную ими за жилой дом по договору купли-продажи денежную сумму в размере 5 765 347,85 рублей, компенсировать покупателям стоимость земельного участка и гаража, расположенного на нем, в общем размере 1 500 000 рублей. Компенсировать покупателям неотделимые улучшения жилого дома, а также стоимость инженерных коммуникаций, дополнительно проведенных покупателями после приобретения жилого дома, в общем размере 2 800 000 рублей.

19.06.2019 ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» перечислило в пользу Ушаковой Н.Г. денежные средства в размере 5 768 115 рублей, что подтверждается платежным поручением № (т.2 л.д.69).

27.06.2019 года ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» в адрес Ушаковых направлено письмо из которого следует, что в связи с требованиями покупателей об отказе от договора произведен возврат денежных средств в связи с расторжением договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ и передано соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора купли-продажи жилого дома № № (том 1 л.д. 68-70). В связи с расторжением договора купли – продажи ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» заявлено требование о возврате жилого дома, переданного по договору купли – продажи.

Таким образом, в рамках рассмотрения спора достоверно установлено и не оспаривалось сторонами то обстоятельство, что качество жилого дома, переданного по договору купли – продажи от 19.12.2014 года не соответствовало требованиям закона и договора, переданный по договору жилой дом имел существенные недостатки, в связи с чем Ушаковы воспользовались своим правом на односторонний отказ от исполнения договора.

Решением Оренбургского районного суда Оренбургской области от              11 ноября 2019 года, с учетом изменений, внесенных апелляционным определением судебной коллегии Оренбургского областного суда от 13.02.2020 года исковые требования ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» к Ушаковой Н.Г., Ушакову В.В. о прекращении права собственности на жилой дом и истребовании имущества были удовлетворены. Прекращено право собственности Ушаковой Н.Г., Ушакова В.В. на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> на Ушакова В.В., Ушакову Н.Г. возложена обязанность возвратить жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> собственность ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик».

В настоящее время решение Оренбургского областного суда от 13.02.2020 исполнено, согласно выписке из ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ проведена государственная регистрация права собственности за ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Также в рамках рассмотрения спора ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» в счет компенсации убытков, понесенных истцами в связи с вложениями, являющимися неотделимыми улучшениями жилого дома, произведены выплаты денежных средств в сумме 331 989,50 рублей 06.11.2019 года Ушакову В.В. и 331 989,50 рублей 06.11.2019 года Ушаковой Н.Г. (л.д. 70,71 том 2) и 08.10.2020 года в сумме 57 896,00 рублей Ушакову В.В. и в сумме 57896,00 Ушаковой Н.Г.(том 4 л.д.102-103). Выплаты в счет компенсации за произведенные неотделимые улучшения производились ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» после принятия иска к производству суда.

Вместе с тем, в рамках рассмотрения спора Ушаков В.В. и его представитель Тингаев Д.Н. ссылались на то, что выплаченных денежных средств недостаточно для восстановления нарушенного права, поскольку убытки в полном объеме не компенсированы, стоимость произведенных неотделимых улучшений значительно превышает размер выплаченных денежных средств.

В рамках рассмотрения спора определением суда по ходатайству сторон для разрешения настоящего дела была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ФБУ Самарская лаборатория судебной экспертизы.

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного экспертом ФИО7, при ответе на первый вопрос указано, что в ходе сравнительного анализа перечня указанных в материалах дела работ с фактически выполненными на объекте, экспертом определены виды, перечень и объемы выполненных строительно-монтажных и ремонтных работ, проведенных в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>. Перечень заявленных работ и фактически выполненные: строительство крыльца, газификация, электроснабжение, отопление, водоснабжение, водосточная система, штукатурка внутренних стен, подшивка потолков досками обшивки, подшивка потолка ГКЛ, устройство кирпичных столбов. Работы по электроснабжению носят скрытый характер, в связи с чем, расчет объемов и стоимости данных работ не представился возможным. Работы по установке котла, радиаторов, унитаза и раковины не включены в объем работ связанных с созданием неотделимых улучшений в связи с тем, что имеют признаки отделимых улучшений (разъемные соединения, могут быть демонтированы и использованы повторно). Работы по прокладке трубопроводов водоснабжения, отопления, канализации и устройству водосточной системы в результате монтажа приняли уникальные характеристики, в связи с чем в случае демонтажа не могут быть использованы в полном объеме повторно. Данные работы относятся к неотделимым улучшениям. Стоимость строительно-монтажных работ, которые были выполнены в домовладении, расположенном по адресу: <адрес> и явились в результате неотделимыми улучшениями в ценах на дату производства экспертизы составляет 396 587 рублей.

По второму вопросу экспертом указано, что исследуемый гараж является капитальным, пристроенным к домовладению. Имеет правильную прямоугольную форму в плане - 9,85 х 4,0м. Фундамент - буронабивные сваи с ростверком из железобетона. Наружные стены двухслойные выполнены из легкобетонных блоков и облицованы кирпичом. Внутренние стены из легкобетонных блоков. Перекрытие деревянное утепленное с подшивкой потолка досками обшивки. Скатная крыша из металлочерепицы по деревянным конструкциям ориентирована в сторону соседнего домовладения. Оконные проемы из ПВХ конструкций. Ворота секционные (с ручным управлением). Дверь металлическая. Стоимость работ по возведению гаража с кадастровым номером №, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес> в ценах на дату производства экспертизы составляет 542 173 рубля.

На третий вопрос эксперт указал, что на момент натурного осмотра земельный участок частично находился под покровом снега. Насаждения на земельном участке на момент натурного осмотра отсутствовали (насаждения за территорией/границей земельного участка исследованию не подвергались). Объем работ и материала по завозу грунта и планировке территории (в том числе факт выполнения данных работ) на дату натурного осмотра определить не представляется возможным.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, на дату производства экспертизы составляет 1 435 292 рубля.

Рыночная стоимость жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> на дату производства экспертизы составляет 6 280 836 рублей.

Согласно дополнительному заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость строительно-монтажных работ по электроснабжению, которые были выполнены в домовладении, расположенном по адресу: <адрес> составляет 52 511 рублей. Стоимость строительно-монтажных работ, которые были выполнены в данном домовладении, и явились в результате неотделимыми улучшениями без учета накладных расходов, сметной прибыли, налога на добавленную стоимость, налоговых и иных платежей при расчете фонда оплаты труда составляет 286 021 рубль. Стоимость строительно-монтажных работ по возведению гаража с кадастровым номером №, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № учета накладных расходов, сметной прибыли, налога на добавленную стоимость, налоговых и иных платежей при расчете фонда труда составляет 441 239 рублей.

Решением Центрального районного суда г.Оренбурга от 16.10.2020, оставленным без изменения определением судебной коллегии Оренбургского областного суда от 20.01.2021 года исковые требования Ушакова В.В. и Ушаковой Н.Г. были удовлетворены частично, встречные исковые требования ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» удовлетворены.

Определением судебной коллегии Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 17.06.2021 года постановленные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении Ушаков В.В. и представитель ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» Салащенко Е.С. выводы содержащиеся в экспертных заключениях № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ относительно стоимости неотделимых улучшений, а именно стоимости строительно – монтажных работ в сумме 396 587,00 рублей, стоимости гаража в сумме 542 173,00 рубля и стоимости строительно монтажных работ по электроснабжению в сумме 52 511,00 рублей не оспаривали.

В связи с изложенным, в связи с приобретением жилого дома, который возвращен в собственность ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» ввиду отказа покупателей от договора купли – продажи на основании ст.18 Закона о защите прав потребителей, Ушаков В.В. и Ушакова Н.Г. в силу вышеприведенных норм закона имеют право на возмещение понесенных ими затрат на улучшение спорного жилого дома и строительство гаража, стоимость которых установлена судебными первичной и дополнительной экспертизой, что составляет: 396 587 рублей (работы по жилому дому)+ 542 173 рубля (стоимость работ по возведению гаража)+ 52 511 рублей (работы в доме по электроснабжению) = 991 271 рубль.

Также, в связи с приобретением земельного участка площадью 864 кв.м. с кадастровым номером № по адресу <адрес> находящегося в государственной собственности по договору купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ № Ушаков В.В. и Ушакова Н.Г. имеют право на возмещение затраченных ими денежных средств в сумме 1707,73 рубля (стоимость земельного участка, определенная договором и оплаченная покупателями).

ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» в счет возмещения стоимости жилого дома, затрат на приобретение земельного участка и компенсации понесенных убытков произведены следующие выплаты: 5 768 115,00 рублей 19.06.2019 года (т.е. до обращения в суд), после принятия иска к производству суда произведены выплаты в размере 331 989,50 рублей 06.11.2019 года Ушакову В.В. и 331 989,50 рублей 06.11.2019 года Ушаковой Н.Г. (л.д. 70,71 том 2) и 08.10.2020 года в сумме 57 896,00 рублей Ушакову В.В. и в сумме 57896,00 Ушаковой Н.Г.(том 4 л.д.102-103).

Таким образом, с учетом произведенных выплат Ушаков В.В. и Ушакова Н.Г. имеют право на возмещение убытков в размере 210 439,73 рубля исходя из следующего расчета: 5765347,85 (стоимость жилого дома оплаченная по договору) +1707,73 рубля денежные средства затраченные на приобретение земельного участка+396 587 рублей (работы по жилому дому)+ 542 173 рубля (стоимость работ по возведению гаража)+ 52 511 рублей (работы в доме по электроснабжению)- 5 768 115,00 (выплата по платежному поручению от 19.06.2019 года до обращения в суд)-331989,50 (выплата 06.11.2019)-331989,50 рублей (выплата 06.11.2019 года)-57896,00 (выплата 08.10.2020 года)-57896,00 (выплата 08.10.2020 года).

Поскольку жилой дом был приобретен в совместную собственность Ушаковых, при этом в соответствии со ст.40 ГПК РФ каждый из истцов и ответчиков по отношению к каждой из сторон выступает в процессе самостоятельно с ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» в пользу Ушакова В.В. и Ушаковой Н.Г. подлежит взысканию в возмещение убытков 210439,73 рубля, по 105219,86 рублей в пользу каждого.

Кроме того, в судебном заседании установлено, что также подтверждается заключением судебной экспертизы, что спорный гараж с кадастровым номером № является капитальным, пристроенным к домовладению.

В период рассмотрения настоящего гражданского дела Ушакова Н.Г. и Ушаков В.В. оформили ДД.ММ.ГГГГ право собственности на хозяйственную постройку - гараж с кадастровым номером № в общую совместную собственность на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ №, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т. 2 л.д. 184).

       Принимая во внимание, что жилой дом находится в собственности ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик», при этом суд взыскивает с ответчика в пользу Ушаковых стоимость гаража, следовательно, после перечисления денежных средств за гараж, решение суда является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности Ушаков В.В. и Ушакова Н.Г. на указанный гараж с кадастровым номером №.

Также истцами заявлены требования о взыскании в их пользу рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, адрес: <адрес>

Согласно ч. 1 ст. 15 ГК Российской Федерации лицо, чье право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также не полученные доходы, которое это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (ч. 2 ст. 15 ГК Российской Федерации).

В соответствии с п.1 ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для его использования.

Из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Согласно п.2 ст.555 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в договоре цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Из представленного договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что администрацией муниципального образования <адрес> был предоставлен в аренду ООО «Компания ЭкоДом» земельный участок, общей площадью 2 302 436 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ было подписано дополнительное соглашение № к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому администрация МО <адрес> предоставляет в аренду ООО «Экодолье Оренбург» несколько земельных участков, в том числе и земельный участок с кадастровым номером №, площадью 864 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>

19.12.2014 было подписано соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером № ООО «Экодолье Оренбург» Ушаковой Н.Г. и Ушакову В.В. и (т.2 л.д.167).

23.06.2015 между администрацией МО Ивановский сельсовет <адрес> и Ушаковой Н.Г.,              Ушаковым В.В. было составлено соглашение о фактическом использовании земельного участка с кадастровым номером №.

23.06.2015 администрацией МО Ивановский сельсовет <адрес> было вынесено постановление №-п о предоставлении в общую совместную собственность Ушакову В.В., Ушаковой Н.Г. земельного участка в границах территории МО Ивановский сельсовет (т. 2 л.д. 170).

26.06.2015 между администрацией МО Ивановский сельсовет <адрес> и Ушаковой Н.Г.,             Ушаковым В.В. заключен договор № купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, общей площадью 864 кв.м., адрес объекта: <адрес> Согласно п. 3 договора, стоимость земельного участка согласно справке о расчете цены земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 707,73 рублей, которая перечислена покупателем до подписания настоящего договора.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права о ДД.ММ.ГГГГ, Ушаков В.В. и Ушакова Н.Г. зарегистрировали право собственности на земельный участок с кадастровым номером № под отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем два, предназначенный для проживания одной семьи, общей площадью 864 кв.м., адрес объекта: <адрес>

Таким образом, земельный участок был приобретен истцами в административном порядке из государственной собственности.

Как следует из определения Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 17.06.2021 года, условия договора, заключенного между сторонами, предполагали приобретение жилого дома с учетом наличия возможности оформления прав на земельный участок, то есть к лицам, которые приобретают объект недвижимости могут перейти права на земельный участок, что должно быть принято во внимание судами и необходимости оценки жилого дома с учетом права аренды в совокупности.

Поскольку при производстве судебной экспертизы данный вопрос не выяснялся, с учетом того что при новом рассмотрении дела стороны не имеют разногласий относительно общей стоимости неотделимых улучшений, с учетом работ по электроснабжению жилого дома, а также стоимости работ по возведению гаража, определенных в ранее проведенных судебных экспертизах, по ходатайству сторон определением суда была назначена дополнительная экспертиза, на разрешение эксперта поставлены вопросы о рыночной стоимости жилого дома с учетом права собственности и с учетом права аренды.

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость жилого дома по адресу <адрес> комплектации (с техническими параметрами) согласно Приложению № к договору купли-продажи № № от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом права аренды на земельный участок с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (без учета корректировки на техническое состояние жилого дома) составляет 5 418 000,00 рублей, что не превышает стоимость жилого дома с учетом права аренды на земельный участок, согласованную сторонами в договоре купли – продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ в размере 5 765 347,85 рублей.

При таких обстоятельствах, поскольку при приобретении жилого дома к Ушаковым перешло право на использование земельного участка на праве аренды, впоследствии земельный участок был приобретен истцам из государственной собственности в административном порядке, при этом убытки, понесенные Ушаковыми на приобретение земельного участка из государственной собственности в размере 1707,73 рубля со стороны ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» были возмещены, в удовлетворении требований о взыскании рыночной стоимости земельного участка суд отказывает.

Рассматривая требования истцов о компенсации им разницы в стоимости между ценой жилого дома, установленной договором и ценой соответствующего товара на момент вынесения решения суд исходит из следующего.

Согласно абзацу седьмому п. 1 ст. 18 Закона о защите прав потребителей потребитель вправе потребовать полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества.

В силу п. 4 ст. 24 этого же закона при возврате товара ненадлежащего качества потребитель вправе требовать возмещения разницы между ценой товара, установленной договором, и ценой соответствующего товара на момент добровольного удовлетворения такого требования или, если требование добровольно не удовлетворено, на момент вынесения судом решения.

В п. 31 постановления Пленума Верховного Суда от 28 июня 2012 г. N 17 разъяснено, что убытки, причиненные потребителю в связи с нарушением изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) его прав, подлежат возмещению в полном объеме, кроме случаев, когда законом установлен ограниченный размер ответственности. При этом следует иметь в виду, что убытки возмещаются сверх неустойки (пени), установленной законом или договором, а также что уплата неустойки и возмещение убытков не освобождают лицо, нарушившее право потребителя, от выполнения в натуре возложенных на него обязательств перед потребителем (пп. 2, 3 ст. 13 Закона о защите прав потребителей).

Согласно ст.393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.

Как указано в Обзоре Верховного Суда РФ от 14.10.2020 года (вопрос 3) при определении причиненных потребителю убытков суду следует исходить из цен, существующих в том месте, где должно было быть удовлетворено требование потребителя, на день вынесения решения, если законом или договором не предусмотрено иное.

Учитывая это, при рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, связанных с возвратом товара ненадлежащего качества, суд вправе удовлетворить требование потребителя о взыскании разницы между ценой такого товара, установленной договором купли-продажи, и ценой аналогичного товара на время удовлетворения требований о взыскании уплаченной за товар ненадлежащего качества денежной суммы (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 13 августа 2019 г. N 4-КГ19-31).

Таким образом, положения п. 4 ст. 24 Закона о защите прав потребителей направлены на защиту интересов потребителя, чтобы он мог приобрести аналогичный товар и в том случае, если к моменту удовлетворения требований потребителя цена на такой товар увеличилась.

При разрешении вопроса о наличии или отсутствии указанной выше разницы на момент возврата денежных средств подлежит обсуждению вопрос о том, мог ли потребитель при отсутствии такой разницы приобрести на возвращенную сумму аналогичный товар.

То есть, по смыслу вышеприведенных норм закона положения п.4 ст.24 Закон Российской Федерации от 07.02.1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей» направлены на защиту интересов потребителя, чтобы он мог приобрести аналогичный товар, не переплачивая его стоимости, если за тот период времени, пока потребитель требовал удовлетворить его претензии, цена на товар длительного пользования, обладающий этими же основными потребительскими свойствами, увеличилась.

Как установлено в рамках рассмотрения спора и не оспаривалось никем из сторон жилой дом был приобретен Ушаковыми по договору купли – продажи от 19.12.2014 года с техническими параметрами, приведенными в Приложении 2 к договору, без внутренней отделки, при этом в цену жилого дома не входила стоимость отделимых и (или) неотделимых улучшений жилого дома, не указанных в не указанных в приложении № 2 к договору (включая отделочные работы: создание внутридомовой инженерной разводки, установка оборудования). Стоимость жилого дома (с учетом права аренды на земельный участок) согласована сторонами в размере 5 765 347,85 рублей.

Ушаковыми после приобретения жилого дома были произведены неотделимые улучшения, которые значительно увеличили стоимость жилого дома, что подтверждено в том числе проведенными по делу судебными экспертизами. Требования Ушаковых о возмещении им стоимости произведенных вложений со стороны продавца удовлетворены не были, 19.06.2019 года был осуществлен лишь возврат денежных средств, оплаченных по договору и компенсированы затраты на приобретение земельного участка в собственность.

Как пояснил в рамках рассмотрения спора Ушаков В.В. на момент получения денежных средств, оплаченных по договору, с учетом произведенных покупателями вложений, они не имели возможности приобрести аналогичный жилой дом, стоимость неотделимых улучшений в полном объеме не была компенсирована ни при обращении в суд, ни в рамках рассмотрения спора.

Согласно экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость жилого дома в комплектации (с техническими параметрами) согласно приложению № к договору купли – продажи от 19.12.20214 года с учетом права аренды на земельный участок (без учета корректировки на техническое состояние жилого дома) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 5 418 000,00 рублей, на дату производства экспертизы (по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ) 7 300 000,00 рублей.

В связи с изложенным, поскольку положения п. 4 ст. 24 Закона о защите прав потребителей направлены на защиту интересов потребителя и реализацию возможности потребителя приобрести товар, соответствующий тому, в котором был обнаружен дефект, возникший по вине продавца, и которые должны применяться с учетом п. 5 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая что на момент возврата денежных средств 19.06.2019 года приобретенный жилой дом претерпел изменения, были произведены неотделимые улучшения, которые значительно увеличили его стоимость и стоимость неотделимых улучшений компенсирована со стороны продавца не была, суд с учетом вышеприведенных норм закона, учитывая что в добровольном порядке требования покупателей удовлетворены не были, приходит к выводу о том, что Ушаков В.В. и Ушакова Н.Г. имеют право на взыскание с ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» разницы между ценой жилого дома, установленной договором и ценой жилого дома на момент вынесения судом решения.

При этом доводы представителя ответчика о том, что рыночная стоимость жилого дома по состоянию на 19.06.2019 года составляла 5 418 000,00 рублей, что не превышает рыночную стоимость, согласованную сторонами при заключении договора, а следовательно разница отсутствует суд находит несостоятельными поскольку, как было указано выше, на момент отказа покупателей от договора купли – продажи в связи с наличием недостатков в приобретенном товаре, технические параметры жилого дома не соответствовали параметрам, согласованным сторонами при заключении договора, покупателями были произведены существенные вложения, которые значительно увеличили его стоимость, а именно возведен гараж, выполнены работы по электроснабжению и строительно – монтажные работы, при этом компенсация произведенных неотделимых улучшений произведена не была. Таким образом, произведенная 19.06.2019 года выплата в размере денежных средств, полученных по договору, не свидетельствует о добровольном удовлетворении требований потребителей и не лишает последних права на возмещение убытков в виде разницы в цене товара, определенной на момент рассмотрения спора.

Обстоятельства, связанные, в частности, с тем, что спорный товар больше не реализуется, не могут являться основанием для отказа в удовлетворении иска, предъявленного в силу положений статьи 24 Закона о защите прав потребителей, и не могут лишать потребителя возможности восстановить свое нарушенное право в связи с продажей ему товара ненадлежащего качества.

Таким образом, с учетом того, что рыночная стоимость жилого дома в комплектации (с техническими параметрами) согласно Приложения № к договору купли – продажи с учетом права аренды на земельный участок по состоянию на 28.09.2021 года (то есть на дату производства экспертизы) составляет 7 300 000,00 рублей, с ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» в пользу Ушакова В.В, и Ушаковой Н.Г. подлежит взысканию 1 534 652,15 рублей (7 300 000,00 рублей – 5 765 347,85 рублей), по 767326,07 рублей в пользу каждого.

Рассматривая требования Ушакова В.В. и Ушаковой Н.Г. о взыскании неустойки за нарушение сроков удовлетворения требований потребителя суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 22 Закона о защите прав потребителей, требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.

Убытки, причиненные потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

За нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара (ст.23 Закона о защите прав потребителей).

При обращении в суд истцы просят взыскать неустойку начиная с 28.05.2019 года, то есть по истечении 10 дней с даты получения повторной претензии от 15.05.2019 года об отказе от договора купли – продажи и возмещения убытков, связанных с неотделимыми улучшениями и затратами на приобретение земельного участка и по 08.10.2020 года. При уточнении требований заявленный период для взыскания неустойки истцами не уточнялся.

Таким образом, расчет неустойки производится следующим образом: общая стоимость жилого дома, убытков, понесенных в связи с приобретением земельного участка и произведенными неотделимыми улучшениями составляет 6 758 326,58 рублей (5 765 347,85 рублей (стоимость жилого дома) +1707,73 рублей (убытки связанные с приобретением земельного участка)+ 396587,00 рублей стоимость неотделимых улучшений +542173,00 рублей стоимость гаража+52511,00 неотделимые улучшения связанные с электромонтажными работами).

За период с 28.05.2019 года по 19.06.2019 года размер неустойки составляет 1 554 415,1 рублей /6758326,58/100*1*23 дня просрочки).

19.06.2019 года произведена выплата денежных средств в сумме 5 768 115,00 рублей. За период с 20.06.2019 года по 06.11.2019 года размер неустойки составляет: 1 386 296,21 рублей (6758326,58-5 768 115,00)/100*140 дней.

06.11.2019 года произведена выплата в сумме 663979,00 рублей (по 331 989,50 рублей каждому из истцов). Таким образом за период с 07.11.2019 года по 08.10.2020 года размер неустойки составляет: 1 099 403,79 рублей (990211,58-663979)/100*1*337 дней.

Таким образом, общий размер начисленной неустойки за заявленный период с 28.05.2019 года по 08.10.2020 года составляет:4 040 115,00 рублей.

Вместе с тем, в рамках рассмотрения спора со стороны представителя ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» заявлено ходатайство о применении ст.333 ГК РФ и снижении размера начисленной неустойки.

На основании пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства понимается установление судом баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате совершения им правонарушения.

Как указано в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

С учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении № 263-О от 21 декабря 2000 года, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Учитывая характер правоотношений сторон, продолжительность периода просрочки, а именно с 28.05.2019 года, поведение сторон, а также то обстоятельство, что со стороны продавца предпринимались меры к выплате полученных по договору денежных средств, при этом убытки возмещались и в рамках разрешения спора, действия самих истцов, которые также не выполняли свою обязанность по возврату жилого дома с имеющимися недостатками, учитывая компенсационный характер неустойки, в целях соблюдения баланса интересов сторон и установления соразмерности заявленных ко взысканию сумм последствиям нарушенных обязательств, суд считает возможным применить ст.333 ГК РФ и снизить размер начисленной неустойки до 1 500 000,00 рублей, взыскав с ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» по 750 000,00 рублей в пользу каждого из истцов.

Оснований для снижения размера неустойки в большем размере суд не усматривает, поскольку учитывая, что на протяжении длительного времени со стороны покупателей предъявлялись претензии относительно качества приобретенного жилого дома, еще в претензии направленной 16.01.2019 года Ушаковы уведомили продавца об одностороннем отказе от договора ввиду наличия существенных недостатков, а также указали о том, что ими понесены убытки, связанные с произведенными вложениями, ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» действуя разумно и осмотрительно имело возможность оценить размер убытков и принять меры к надлежащему исполнению обязательств по возврату денежных средств и компенсации произведенных убытков. Вместе с тем, вплоть до получения повторной претензии (т.е. на протяжении 4 месяцев) со стороны продавца не было предпринято мер ни к получению реквизитов для выплаты, ни к организации оценки стоимости произведенных неотделимых улучшений. В то же время, учитывая что и со стороны Ушаковых создавались препятствия в возврате жилого дома с имеющимися недостатки, в то время как такая обязанность прямо возложена на них положениями закона, начисленная неустойка снижена судом до 1 500 000,00 рублей.

Рассматривая требования о взыскании компенсации морального вреда, суд приходит к следующему.

Статья 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» предоставляет гражданину-потребителю право взыскивать компенсацию морального вреда, причиненного потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Законом установлена презумпция причинения морального вреда потребителю, истец освобожден от необходимости доказывания в суде факта причиненных ему физических и нравственных страданий.

Поскольку в настоящем судебном заседании установлен факт нарушения прав потребителей, а также с учетом фактических обстоятельств дела, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу Ушаковой Н.Г. и Ушакова В.В. компенсацию морального вреда в общем размере 20 000 рублей, по 10 000,00 рублей в пользу каждого.

Согласно ч. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», п. 46 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

При этом, удовлетворение требований потребителя (в том числе частичное) в рамках рассмотрения спора не освобождает от присуждения штрафных санкций. Поскольку 06.11.2019 года и 08.10.2020 года производились выплаты после принятия иска к производству суда, штраф подлежит начислению и от указанных сумм.

Таким образом, общий размер штрафных санкций составляет: 2 022 385,94 рубля исходя из следующего расчета 779 680,00 рублей денежные средства выплаченные в рамках рассмотрения спора +210 439,73 рубля убытки связанные с неотделимыми улучшениями +1 534 652,15 рублей+20 000,00 рублей моральный вред+1 500 000,00 неустойка =4 044 771,88/2.

Вместе с тем, учитывая заявленное со стороны представителя ответчика ходатайство о применении ст.333 ГК РФ, с учетом всех обстоятельств дела, поведения каждой из сторон и действия ответчика, связанные с возвратом денежных средств и компенсацией убытков, суд считает возможным применить ст.333 ГК РФ и снизить размер начисленного штрафа до 600 000,00 рублей, взыскав в пользу Ушаковой Н.Г. и Ушакова В.В. штраф в размере по 300 000,00 рублей в пользу каждого.

Также в рамках рассмотрения спора установлено, что ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» 15.02.2021 года произведена выплата в счет возмещения убытков в сумме 1 068 309,07 рублей путем зачисления денежных средств на счет Ушакова В.В. и 15.02.2021 года произведена выплата в сумме 1 068 309,07 рублей путем зачисления денежных средств на счет Ушаковой Н.Г.

Таким образом, поскольку до разрешения спора по существу ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» произвел частичную выплату денежных средств в сумме 1 068 309,07 рублей в пользу каждого из истцов, решение суда в части взыскания 1 068 309,07 рублей в пользу Ушаковой Н.Г. и взыскания 1 068 309,07 рублей в пользу Ушакова В.В, исполнению не подлежит.

Рассматривая встречные требования ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» о прекращении права собственности на земельный участок и признания права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 864 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> за ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» суд исходит из следующего.

Судом установлено, что при заключении договора купли – продажи дома 19.12.2014 года права на придомовой земельный участок с кадастровым номером № переданы покупателям в порядке, предусмотренном ст.7 договора.

Положениями ст.7 договора предусмотрено, что в силу положений ст.36 Земельного Кодекса РФ и ст.552 ГК РФ покупатели обязуются оформить земельный (придомовой) участок в аренду или в собственность.

19.12.2014 было подписано соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером № ООО «Экодолье Оренбург» Ушаковой Н.Г. и Ушакову В.В. и (т.2 л.д.167).

23.06.2015 между администрацией МО Ивановский сельсовет <адрес> и Ушаковой Н.Г.,              Ушаковым В.В. было составлено соглашение о фактическом использовании земельного участка с кадастровым номером №.

23.06.2015 администрацией МО Ивановский сельсовет <адрес> области было вынесено постановление №-п о предоставлении в общую совместную собственность Ушакову В.В., Ушаковой Н.Г. земельного участка в границах территории МО Ивановский сельсовет (т. 2 л.д. 170).

26.06.2015 между администрацией МО Ивановский сельсовет <адрес> и Ушаковой Н.Г.,             Ушаковым В.В. заключен договор № купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, общей площадью 864 кв.м., адрес объекта: <адрес> Согласно п. 3 договора, стоимость земельного участка согласно справке о расчете цены земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 707,73 рублей, которая перечислена покупателем до подписания настоящего договора.

Таким образом, в связи с приобретением жилого дома Ушаковым на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 16.01.2008 года было передано право аренды на придомовой земельный участок с кадастровым номером № которое имелось у ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» на момент отчуждения жилого дома по договору от 19.12.2014 года (договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ), а впоследствии земельный участок на основании постановления администрации МО Ивановский сельсовет <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № - п предоставлен в общую совместную собственность Ушакова В.В. и Ушаковой Н.Г.

Право общей совместной собственности Ушакова В.В, и Ушаковой Н.Г. зарегистрировано на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ года №

Таким образом, поскольку Ушаков В.В. и Ушакова Н.Г. воспользовавшись своим правом, предусмотренным ст.18 Закона о защите прав потребителей в одностороннем порядке отказались от договора купли – продажи в связи с наличием в приобретенном жилом доме существенных недостатков, право собственности на жилой дом за Ушаковыми прекращено в судебном порядке, учитывая что убытки, понесенные Ушаковыми на выкуп земельного участка возмещены, право собственности Ушаковых на придомовой земельный участок с кадастровым номером № подлежит прекращению.

Вместе с тем, суд не находит оснований для признания за ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» права собственности на земельный участок с кадастровым номером № в связи со следующим.

Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду. Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, до 1 марта 2015 г. регулировались ст. 36 ЗК РФ, в настоящее время - ст. 39.20 ЗК РФ. Данными нормами закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же Кодексом.

Согласно п. 5 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ, Кодекс) для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на условиях сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.

Из положений п. 5 ст. 39.17 Кодекса следует, что в срок не более чем 30 дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка в собственность уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, предусмотренных ст. 39 ЗК РФ, и при отсутствии таких оснований, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю либо принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно и направляет принятое решение заявителю.

Таким образом, обязанность заключить с собственником расположенных на земельном участке строений договор купли-продажи этого участка, по общему правилу, возникает у уполномоченного органа с момента обращения такого собственника с соответствующим заявлением.

Вместе с тем, ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в собственность не обращалось, какая – либо сделка по приобретению земельного участка в порядке, предусмотренном ст.218 ГК РФ между Ушаковыми и ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» не заключалась, напротив, жилой дом был возвращен в собственность ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» в связи с волеизъявлением покупателей об отказе от договора купли – продажи ввиду наличия недостатков, а следовательно, права на земельный участок у ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» после отказа покупателей от договора купли – продажи возникли в том объеме, в котором имелись на момент отчуждения жилого дома. Поскольку на момент отчуждения жилого дома продавец владел земельным участком на праве аренды, какой либо сделки по приобретению земельного участка в порядке ст.218 ГК РФ не заключал, равно как и не приобретал права на земельный участок в порядке, предусмотренном Земельным Кодексом РФ, в удовлетворении исковых требований ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером № суд отказывает.

Кроме того, в рамках рассмотрения спора установлено, что ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» на момент рассмотрения спора зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, основанием регистрации права собственности явилось решение Центрального районного суда г.Оренбурга от 16.10.2020 года, оставленное без изменения апелляционным определением судебной коллегии Оренбургского областного суда от 20.01.2021 года.

Вместе с тем, определением судебной коллегии Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 17.06.2021 года постановленные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Согласно ст.443 ГПК РФ в случае отмены решения суда, приведенного в исполнение, и принятия после нового рассмотрения дела решения суда об отказе в иске полностью или в части либо определения о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения ответчику должно быть возвращено все то, что было с него взыскано в пользу истца по отмененному решению суда (поворот исполнения решения суда).

Суд, которому дело передано на новое рассмотрение, обязан по своей инициативе рассмотреть вопрос о повороте исполнения решения суда и разрешить дело в новом решении или новом определении суда (ст.444 ГПК РФ).

Таким образом, поскольку при новом рассмотрении спора в удовлетворении исковых требований ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» о признании права собственности на земельный участок отказано, право собственности на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрированное за ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» № регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ подлежит прекращению.

    В силу ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч.2 ст.96 ГПК РФ.

    В соответствии со ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Расходы на производство судебной экспертизы в силу ст.85 ГПК РФ распределяются по правилам ст. 98 ГПК РФ.

При обращении в суд Ушаковым В.В. были понесены расходы по оплате государственной пошлины в сумме 60 000,00 рублей, а также понесены расходы на оплату судебных экспертиз № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 39 508 рублей, и на оплату дополнительной судебной экспертизы в сумме 15 000,00 рублей по платежному поручению №.

Таким образом, с учетом того, что понесенные расходы связаны с рассмотрением дела, суд взыскивает с ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» в пользу Ушакова В.В. в возмещение расходов на оплату государственной пошлины 60 000,00 рублей, в возмещение расходов на производство судебных экспертиз 39 508,00 рублей и 15 000,00 рублей.

В ходе рассмотрения дела от руководителя ФБУ Самарская лаборатория судебной экспертизы поступило ходатайство о взыскании расходов за проведение дополнительной судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 11 288 рублей, что подтверждается счетом на оплату. Поскольку исковые требования Ушаковых в части взыскания понесенных убытков удовлетворены, расходы на производство судебной экспертизы подлежат взысканию с ООО «Экодолье Оренбург - специализированный застройщик».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Ушаков В.В., Ушакова Н.Г. к ООО «Экодолье Оренбург - специализированный застройщик» о взыскании стоимости неотделимых улучшений, убытков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа - удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» в пользу Ушаков В.В. и Ушакова Н.Г. в возмещение убытков 210 439,73 рубля (стоимость неотделимых улучшений и гаража), убытки в виде разницы в стоимости жилого дома разницу в стоимости жилого дома 1 534 653,00 рубля, 20 000,00 рублей в качестве компенсации морального вреда, 1 500 000,00 рублей неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований потребителей с применением ст.333 ГК РФ, штраф в размере 600 000,00 рублей, а всего взыскать 3 865 092,73 рубля, по 1 932 546,36 рублей в пользу каждого (Ушакова В.В. и Ушаковой Н.Г.).

Решение суда в части взыскания с ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» в пользу Ушаков В.В. и Ушакова Н.Г. по 1 068 309,07 рублей в пользу каждого исполнению не подлежит в связи с выплатой денежных средств 15.02.2021 года.

    Взыскать с ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» в пользу Ушаков В.В. в возмещение расходов на оплату государственной пошлины 60 000,00 рублей, в возмещение расходов на производство экспертиз 39 508,00 рублей и 15 000,00 рублей

Прекратить право собственности Ушаков В.В., Ушакова Н.Г. на нежилое здание – хозяйственную постройку (гараж), кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

       В остальной части в удовлетворении исковых требований Ушаков В.В., Ушакова Н.Г. к ООО «Экодолье Оренбург - специализированный застройщик» о взыскании суммы отказать.

Встречные исковые требования ООО «Экодолье Оренбург- специализированный застройщик» к Ушаков В.В., Ушакова Н.Г. о прекращении права собственности, признании права собственности удовлетворить частично.

Прекратить право собственности Ушаков В.В., Ушакова Н.Г. на земельный участок площадью 864 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

В удовлетворении исковых требований ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» о признании права собственности на земельный участок площадью 864 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> отказать

          Взыскать с ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» в пользу ФБУ Самарская лаборатория судебной экспертизы (Оренбургский филиал) расходы на оплату судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 11 288 рублей.

Произвести поворот исполнения решения суда исключив из ЕГРП запись о регистрации за ООО «Экодолье Оренбург – специализированный застройщик» права собственности на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрированное за ООО «Экодолье Оренбург-специализированный застройщик» № регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Центральный районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья                                                             Е.В. Крыгина

В окончательной форме решение принято 23.11.2021 года