Решение по делу № 33-9158/2022 от 24.08.2022

УИД 54RS0001-01-2021-000162-36

Судья Панарин П.В. Дело № 2-7/2022

Докладчик Коваленко В.В. Дело № 33-9158/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего     Слядневой И.В.

судей                 Коваленко В.В., Кузовковой И.С.

при секретаре            Павловой А.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 22 сентября 2022 года гражданское дело по иску мэрии г. Новосибирска к Рудневу Игорю Александровичу, Полянской Инне Васильевне и Полянскому Андрею Геннадьевичу о взыскании задолженности по арендной плате, встречному иску Полянского Андрея Геннадьевича и Полянской Инны Васильевны к мэрии г. Новосибирска о признании соглашений незаключенными, по иску Воздвиженского Артема Александровича к ООО «Спейс», Рудневу Игорю Александровичу, Полянской Инне Васильевне, Полянскому Андрею Геннадьевичу и мэрии г. Новосибирска о признании договора аренды недействительным

по апелляционным жалобам Полянского А.Г. и Воздвиженского А.А. на решение Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 28 марта 2022 года.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Коваленко В.В., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Мэрия г. Новосибирска обратилась в суд с иском к Рудневу И.А., Полянской И.В. и Полянскому А.Г. в котором просила взыскать с ответчиков солидарно задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 14.11.2016 г. № за период с апреля 2017 года по июнь 2019 года в сумме 790 128,48 рублей, неустойку за период с 03.05.2017 г. по 16.07.2019 г. в сумме 142 466,50 рублей.

В обоснование иска указано, что 14.11.2016 г. между мэрией и ООО «Спейс» был заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 127157м сроком действия по 13.11.2019 г. Арендаторам был передан земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3 284 кв.м для строительства индивидуальных гаражей в комплексе с подземным коллективным овощехранилищем, спортивной площадкой и техническими помещениями, расположенный по адресу: <адрес>.

Пунктом 1.3 договора установлено, что арендатор(ы) выражает(ют) согласие на вступление в договор иных правообладателей частей здания, строения, сооружения, либо долей в праве общей долевой собственности на здание, строение, сооружение, расположенное на земельном участке.

25 марта 2019 г., по соглашению о передаче прав и обязанностей, ООО «Спейс» передало Рудневу И.А. все права и обязанности по договору.

10 апреля 2019 г. между мэрией и Полянской И.В. было заключено соглашение к договору, согласно которому Полянская И.В. вступает в договор аренды на сторону арендатора и принимает права и обязанности по договору в полном объеме.

Аналогичное соглашение было заключено 10.04.2019 г. между мэрией и Полянским А.Г.

В связи с невнесением платежей за аренду земельного участка у ответчиков возникла задолженность по арендной плате, на которую начисляется неустойка.

Полянский А.Г. и Полянская И.В. предъявили мэрии г. Новосибирска встречный иск, в котором просили признать незаключенными соглашения от 10.04.2019 г., так как не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, объект аренды в соглашении не определен, мэрия проигнорировала протоколы разногласий.

Ерохин С.А. предъявил иск к ООО «Спейс», Рудневу И.А., Полянской И.В., Полянскому А.Г. и мэрии г. Новосибирска, в котором просил признать недействительным договора аренды от 14.11.2016 г. №.

В обоснование иска Ерохина С.А. указано, что на момент заключения оспариваемого договора аренды у Ерохина С.А. имелся иной действующий договор аренды от 26.11.2007 г. № в отношении этого же земельного участка. Ерохиным С.А. была приобретена доля в объекте незавершенного строительства с кадастровым номером №. На момент регистрации перехода права на долю в незавершенном строительстве за Ерохиным С.А., в отношении земельного участка с кадастровым номером № имелся действующий договор аренды от 26.11.2007 г. №, заключенный между мэрией и ЖК «Пилон». Этот договор аренды является действующим, так как арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора, при этом мэрия возражения не выдвигала, земельный участок не истребовала.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, протокольным определением суда от 26.01.2022 г. истец Ерохин С.А. был заменен на Воздвиженского А.А., в связи с продажей долевыми собственниками прав общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №.

Решением Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 28 марта 2022 года иск мэрии г. Новосибирска к Рудневу И.А., Полянской И.В. и Полянскому А.Г. о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворен частично. Взысканы с Руднева И.А. в пользу мэрии г. Новосибирска задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 14 ноября 2016 года № 127157 за период с 01 апреля 2017 года по 30 июня 2019 года в размере 728 685,26 р., неустойка за период с 03 мая 2017 года по 16 июля 2019 года – 131 387,80 р., а всего взыскано 860 073,06 р. Взысканы с Полянского А.Г. в пользу мэрии г. Новосибирска задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 14 ноября 2016 года № 127157 за период с 01 апреля 2017 года по 30 июня 2019 года в размере 11 484,55 р., неустойка за период с 03 мая 2017 года по 16 июля 2019 года – 2 070,76 р., а всего взыскано 13 555,31 р. Взысканы с Полянской И.В. в пользу мэрии г. Новосибирска задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 14 ноября 2016 года № 127157 за период с 01 апреля 2017 года по 30 июня 2019 года в размере 4 680,23 р., неустойка за период с 03 мая 2017 года по 16 июля 2019 года – 843,89 р., а всего взыскано 5 524,12 р. Взыскана с Руднева И.А. в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 11 800,73 р. Взыскана с Полянского А.Г. в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 542,21 р. Взыскана с Полянской И.В. в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 400 р. Встречный иск Полянского А.Г. и Полянской И.В. к мэрии г. Новосибирска о признании соглашений незаключенными оставлен без удовлетворения. Иск Воздвиженского А.А. к ООО «Спейс», Рудневу И.А., Полянской И.В., Полянскому А.Г. и мэрии г. Новосибирска о признании договора аренды недействительным оставлен без удовлетворения.

В апелляционной жалобе Полянский А.Г. просит решение отменить. В обоснование доводов жалобы указывает на незаключенность соглашения от 10.04.2019 г. к договору аренды земельного участка от 16.11.2016 г. № 127157, поскольку сторонами не был определен надлежащим образом объект аренды, отсутствуют согласованные контрагентами условия о размере, порядке, условиях внесения арендной платы.

Воздвиженский А.А., в своей апелляционной жалобе, просит решение отменить в части отказа удовлетворения исковых требований Воздвиженского А.А. к ООО «Спейс», Рудневу И.А., Полянской И.В., Полянскому А.Г. и мэрии г. Новосибирска о признании договора аренды недействительным.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что на момент заключения оспариваемого договора аренды у Ерохина С.А. имелся иной действующий договор аренды от 26.11.2007 г. № 70107 в отношении этого же земельного участка. Ерохиным С.А. была приобретена доля в объекте незавершенного строительства с кадастровым номером № На момент регистрации перехода права на долю в незавершенном строительстве за Ерохиным С.А., в отношении земельного участка с кадастровым номером № имелся действующий договор аренды от 26.11.2007 г. № 70107, заключенный между мэрией и ЖК «Пилон».

Договор аренды от 26.11.2007 г., по мнению Воздвиженского А.А., является действующим, поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора, при этом мэрия возражения не выдвигала, земельный участок не истребовала.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны не явились, были извещены надлежащим образом. При этом, Полянский А.Г. направил ходатайство, в котором просил прекратить производство по делу, поскольку по его мнению, заявленные требования подлежат рассмотрению арбитражным судом.

Заявленное Полянским А.Г. ходатайство о прекращении производства по делу не подлежит удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с ч.ч. 1 и 2 ст. 27 АПК РФ арбитражный суд рассматривает дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке (далее - индивидуальные предприниматели), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя (далее - организации и граждане).

Таким образом, одним из критериев отнесения того или иного дела к компетенции арбитражных судов наряду с экономическим характером требования является субъектный состав участников спора.

Поскольку участниками настоящего спора являются физические лица, не имеющие статуса индивидуальных предпринимателей, то настоящее дело подсудно суду общей юрисдикции.

Кроме того, в п. 56 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 г. N 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» разъяснено, что нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, устанавливающих правила подсудности, не является основанием для применения судом апелляционной инстанции пункта 1 части 4 статьи 330 ГПК РФ.

Решение суда может быть отменено ввиду нарушения подсудности, если на нарушение правил подсудности указано в апелляционных жалобе, представлении и суд апелляционной инстанции установит, что лицо, подавшее жалобу, или прокурор, принесший представление, заявляли в суде первой инстанции ходатайство о неподсудности дела этому суду и о передаче его по подсудности в соответствующий суд или арбитражный суд либо что у них отсутствовала возможность заявить в суде первой инстанции такое ходатайство по причине их неизвещения о времени и месте судебного заседания или непривлечения к участию в деле либо вследствие невозможности явиться в суд по уважительной причине, а также если нарушены правила подсудности, установленные статьями 26 и 27 ГПК РФ, либо правила об исключительной подсудности.

Поскольку при рассмотрении дела судом первой инстанции Полянский А.Г. не заявлял о неподсудности дела Дзержинскому районному суду г. Новосибирска, то в силу указанных выше разъяснений, в суде апелляционной инстанции такое заявление удовлетворено быть не может.

Проверив материалы дела на основании ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 14.03.2002 г. между мэрией г. Новосибирска и Жилищным кооперативом «Пилон 99» был заключен договор аренды земельного участка на территории г. Новосибирска № 99, согласно которому ЖК «Пилон 99», для организации строительства индивидуальных гаражей в комплексе с подземным овощехранилищем, спортивной площадкой и техническими помещениями, сроком на 2 года был передан в аренду земельный участок площадью 0,3284 га с кадастровым номером № (т. 2 л.д. 62-68).

26 ноября 2007 г. между мэрией г. Новосибирска и Жилищным кооперативом «Пилон 99» был заключен договор аренды земельного участка на территории г. Новосибирска № 70107, по которому вышеуказанный земельный участок был передан в аренду ЖК «Пилон 99» на срок с 26.11.2007 г. по 26.11.2009 г. (т. 2 л.д. 51-58).

05 июля 2010 г. между мэрией г. Новосибирска и ЖК «Пилон 99» было заключено дополнительное соглашение № 2 к договору аренды земельного участка на от 26.11.2007 г. № 70107, которым срок действиям договора аренды был продлен до 01.01.2011 г. (т. 4 л.д. 176).

Дополнительным соглашением № 2а от 13.12.2010 г. из договора аренды земельного участка на от 26.11.2007 г. № 70107 был исключен п. 6.5, предусматривающий, что истечение срока действия договора аренды влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации (т.4 л.д. 219-220).

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 13.12.2011 г. по делу № А45-7490/2011 ЖК «Пилон 99» был признан несостоятельным (банкротом). В отношении него было открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим был утвержден Ерохин С.А. (т. 4 л.д. 203-209).

05 декабря 2012 г. между мэрией г. Новосибирска и конкурсным управляющим ЖК «Пилон 99» Ерохиным С.А. было заключено дополнительное соглашение № 3 к договору аренды земельного участка на от 26.11.2007 г. № 70107, которым срок действиям договора аренды был продлен по 01.01.2014 г. (т. 4 л.д. 193-199).

На основании заявления в Росреестр от 03.08.2013 г. (т. 4 л.д. 225-227) конкурсный управляющий Ерохин С.А. был зарегистрирован в качестве арендатора земельного участка с кадастровым номером № на срок с 26.11.2007 г. по 01.01.2014 г. (т. 3 л.д. 12).

12 апреля 2013 г., в рамках дела о банкротстве ЖК «Пилон 99», было заключено соглашение об отступном, по которому ЖК «Пилон 99» передало кредиторам доли в объекте незавершенного строительства с кадастровым номером № в следующих размерах: Полянскому А.Г. – 8 878/610 800 долей; Волковой О.Б. – 8 030/610 800 долей; мэрии г. Новосибирска – 11 849/610 800 долей; Полянской И.В. – 3 618/610 800 долей. Этим же соглашением было установлено, что требования конкурсного управляющего Ерохина С.А. погашаются отступным - 15 123/610 800 долями в праве собственности на вышеуказанный объект незавершенного строительства (т. 1 л.д. 124-127).

Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 02.09.2013 г. производство по делу о банкротстве ЖК «Пилон 99» было прекращено в связи с достижением об отступном (т. 1 л.д. 120-123).

14 ноября 2016 г. между мэрией г. Новосибирска и ООО «Спейс» был заключен договор аренды земельного участка на территории г. Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора № 127157м по которому мэрия г. Новосибирска передала ООО «Спейс» на срок с 14.11.2016 г. по 13.11.2019 г. в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:014190:35 площадью 3 284 кв.м для завершения строительства индивидуальных гаражей в комплексе с подземным коллективным овощехранилищем, спортивной площадкой и техническими помещениями. Размер арендной платы составил 329 100 рублей в год или 27 425 рублей в месяц (т. 1 л.д. 8-12).

По состоянию на 12.07.2018 г. собственниками объекта незавершенного строительства, расположенного на арендованном земельном участке, являлись: Ерохин С.А. - 23 153/610 800 долей; город Новосибирск – 11 849/610 800 долей; Полянский А.Г. – 8 878/610 800 долей; Полянская И.В. – 3 618/610 800 долей; Руднев И.А. – 563 302/610 800 долей (т. 3 л.д. 15-19).

Соглашением от 25.03.2019 г. ООО «Спейс» передало и Рудневу И.А. все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 14.11.2016 г. № 127157м (т. 1 л.д. 15-16).

10 апреля 2019 г. между мэрией г. Новосибирска с одной стороны, и Полянской И.В. и Полянским А.Г. – с другой были заключены соглашения соответственно №№ 1 и 2 к договору аренды земельного участка от 14.11.2016 г. № 127157м, в соответствии с которыми Полянская И.В. и Полянский А.Г. вступили в договор аренды на сторону арендатора и приняли права и обязанности по договору в полном объеме (т. 1 л.д. 13, 14).

По договорам купли-продажи, заключенным в ноябре-декабре 2021 года, Полянская И.В., Полянский А.Г., Руднев И.А. и Ерохин С.В. произвели отчуждение принадлежавших им долей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект с кадастровым номером № в пользу Воздвиженского А.А. (т. 5 л.д. 91-97).

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями пп. 7 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации и установив, что Руднев И.А., Полянская И.В. и Полянский А.Г. не вносили плату по договору аренды земельного участка от 14.11.2016 г. № 127157м, взыскал с них задолженность по данному договору, а также установленные договором пени.

Отказывая Полянской А.Г. и Полянскому И.В. в удовлетворении их встречных исков о признании незаключенными соглашений от 10.04.2019 г. о их вступлении в договор аренды земельного участка аренды земельного участка от 14.11.2016 г. № 127157м, суд первой инстанции исходил из того, что данные соглашения являются заключенными, поскольку в них содержатся все необходимые условия договора и эти соглашения были зарегистрированы в установленным порядке Росреестром.

Отказывая Воздвиженскому А.В. в удовлетворении его иска, суд первой инстанции исходил из того, что по состоянию на дату заключения договора аренды земельного участка от 14.11.2016 г. № 127157, договор аренды земельного участка на от 26.11.2007 г. № 70107 считался прекращенным.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, как соответствующими закона и обстоятельствам дела.

Подпунктом 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом (п. 1 ст. 65 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Поскольку материалами дела установлено, что ответчики Руднев И.А., Полянская И.В. и Полянский А.Г. являлись арендаторами по договору аренды земельного участка от 14.11.2016 г. № 127157м, однако в нарушение закона и условий договора не вносили арендную плату, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для взыскания с них задолженности.

Доводы апелляционной жалобы Полянского А.Г. о незаключенности соглашений №№ 1 и 2 к договору аренды земельного участка, являются необоснованными.

В силу положений пп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения сделки юридических лиц между собой и с гражданами.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Соглашения от 10.04.2019 г., заключенные Полянскими с мэрией г. Новосибирска о вступлении в договор аренды на стороне арендатора, заключены в надлежащей письменной форме, содержание эти соглашений указывает на то, что мэрия г. Новосибирска и Полянские договорились о принятии Полянской И.В. и Полянским А.Г. на себя всех прав и обязанностей арендаторов. Управлением Росреестра произведена государственная регистрация указанных соглашений.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы Полянского А.Г., оснований считать незаключенными соглашения от 10.04.2019 г. не имеется.

Ссылка на протоколы разногласий к соглашениям (т. 1 л.д. 177, 178), не может быть принята во внимание, поскольку Полянским А.Г. не представлено доказательств направления данных протоколов в мэрию г. Новосибирска, а соглашения подписаны без указания на данные протоколы разногласий.

Доводы апелляционной жалобы Воздвиженского А.А. о недействительности договора аренды земельного участка от 14.11.2016 г. № 127157м, как заключенного при наличии действующего с Ерохиным С.А. договора аренды земельного участка на от 26.11.2007 г. № 70107, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и были обоснованно отклонены.

Действительно, как указано выше, 26.11.2010 г. между мэрией г. Новосибирска и ЖК «Пилон 99» был заключен договор аренды земельного участка № 70107, срок которого, с учетом дополнительных соглашений, истекал 01.01.2014 г.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Между тем, в п. 2 ст. 607 ГК РФ указано, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020 г., указано, что п. 2 ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 г. не требовалось проведения торгов.

Однако, как правильно указал суд первой инстанции, в настоящем случае у Ерохина С.А. отсутствовало право на заключение нового договора аренды без торгов, в связи с чем п. 2 ст. 621 ГК РФ в рассматриваемых правоотношениях применим быть не может.

Более того, арендатором по договору аренды земельного участка от 26.11.2007 г. № 70107 являлся ЖК «Пилон 99». Ерохин С.А. был зарегистрирован арендатором земельного участка по данному договору в связи с тем, что являлся конкурсным управляющим ЖК «Пилон 99». После прекращения в отношении ЖК «Пилон 99» процедуры банкротства, полномочия Ерохина С.А., как конкурсного управляющего ЖК «Пилон 99» были прекращены. Каких-либо соглашений о замене арендатора с ЖК «Пилон 99» на Ерохина С.А., как физическое лицо, мэрия г. Новосибирска, являющаяся арендодателем, не заключала.

Таким образом, арендатором земельного участка с кадастровым номером № Ерохин С.А., по состоянию на дату заключения договора аренды от 14.11.2016 г. № 127157м, не являлся.

При таких обстоятельствах, основания для отмены решения суда первой инстанции, исходя из доводов апелляционной жалобы, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 28 марта 2022 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы Полянского А.Г. и Воздвиженского А.А. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи