Решение по делу № 33-2052/2022 от 12.10.2022

УИД 82RS0001-03-2022-000061-40
Судья Кошевая Н.Н.	Дело № 33-2052/2022
Дело № 2-3-45/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Петропавловск-Камчатский 10 ноября 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Камчатского краевого суда в составе:

председательствующего	Мартьяновой С.Ю.,
судей	Байрамаловой А.Н., Никоновой Ж.Ю.
при секретаре	Ткаченко А.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску исполняющего обязанности прокурора Карагинского района Камчатского края в интересах неопределенного круга лиц и Карагинского муниципального района к администрации Карагинского муниципального района, Григорьеву Сергею Тимофеевичу о признании недействительными пунктов договора аренды земельного участка

по апелляционной жалобе ответчика администрации Карагинского муниципального района на решение Олюторского районного суда Камчатского края, осуществляющего постоянное судебное присутствие в поселке Оссора Карагинского района Камчатского края, от
16 августа 2022 года.

Заслушав доклад судьи Никоновой Ж.Ю., объяснения представителя процессуального истца прокуратуры Карагинского района Камчатского края Курбанова Ш.М., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

исполняющий обязанности прокурора Карагинского района Камчатского края обратился в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц, Карагинского муниципального района к администрации Карагинского муниципального района (далее по тексту администрация), Григорьеву С.Т. о признании недействительными пунктов 6.2.6, 8.6, 8.8 договора аренды земельного участка от 08 июля 2021 года № 49, заключенного между администрацией района (арендодатель) и Григорьевым С.Т. (арендатор).

В обоснование указал, что в ходе проведенной проверки установлено, что 08 июля 2021 года между ответчиками заключен договор аренды земельного участка № 49, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование на условиях аренды земельный участок, кадастровый номер №, площадью 1200 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, местоположение: Камчатский край, Карагинский район, <адрес> срок аренды установлен на 10 лет. В ходе проверки установлено, что отдельные пункты заключенного договора аренды не соответствуют действующему законодательству. В частности, п.п. 6.2.6, 8.6 и 8.8 договора аренды противоречат п. 9 ст. 22 ЗК РФ, из которого следует, что при аренде земельного участка сроком более чем пять лет арендатор имеет право, в пределах срока договора аренды земельного участка, передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды арендатором. Указанные условия договора аренды, помимо прав арендатора, нарушают публичные интересы, а также права и охраняемые законом интересы третьих лиц - неопределенного круга лиц - потенциальных субарендаторов, что свидетельствует о ничтожности оспариваемых условий договора, кроме того передача в пользование земельного участка с нарушением положений действующего законодательства свидетельствует о неэффективном использовании администрацией муниципального имущества, являющегося экономической основой местного самоуправления, свидетельствует о недостаточной реализации органом местного самоуправления возложенных полномочий по решению вопросов местного значения, в связи с чем иск заявлен также в интересах Карагинского муниципального района. На основании изложенного, процессуальный истец просил признать недействительными пункты 6.2.6, 8.6 и 8.8 договора аренды земельного участка от
08 июля 2021 года № 49.

Судом постановлено решение, которым исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда как незаконного ввиду нарушения норм материального права. Заявитель не согласен с выводом суда о том, что п. 8.6 договора аренды противоречит
п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку оспариваемый пункт предусматривает расторжение договора по иным нарушениям договора и не связан с требованием арендодателя. Вышеназванная норма, по мнению апеллянта, устанавливает специальное основание и порядок досрочного расторжения договора, отличное от общих оснований, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст.ст. 450, 619 ГК РФ. Указывает, что на практике могут возникать иные обстоятельства для расторжения договора аренды, например, в случае признания утратившим силу распорядительного акта, явившегося основанием для заключения договора. Кроме того, заявитель полагает, что ни процессуальный истец, ни суд не обосновали противоречие п. 8.8 договора действующему законодательству.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель процессуального истца прокуратуры Карагинского района Камчатского края Курбанов Ш.М., указал на несостоятельность доводов апелляционной жалобы, ссылаясь на возражения, представленные в суд апелляционной инстанции.

Администрация Карагинского муниципального района, ответчик Григорьев С.Т. о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в заседание суда апелляционной инстанции не явились.

С учетом положений ч. 1 ст. 327, ч.ч. 3, 4 ст. 167 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о возможности рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие указанных лиц.

Выслушав представителя процессуального истца прокуратуры Карагинского района Камчатского края Курбанова Ш.М., исследовав материалы гражданского дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Как предусмотрено п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п. 1, абз. 3 п. 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).

Пунктом 2 ст. 168 ГК РФ предопределено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; применительно к ст. ст. 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст. 180 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, 08 июля 2021 года между администрацией Карагинского муниципального района и Григорьевым С.Т. заключен договор аренды земельного участка № 49, согласно которому арендодатель обязуется предоставить во временное пользование арендатору земельный участок с кадастровым номером № площадью 1 200 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, Карагинский район, Камчатский край, сроком на 10 лет, вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство.

Пунктом 6.2.6 указанного договора предусмотрена обязанность арендатора не сдавать арендуемый земельный участок в целом в субаренду без письменного разрешения арендодателя. О сдаче части земельного участка арендатор обязан уведомить арендодателя письменно.

Указанный пункт договора правильно признан судом недействительным (ничтожным) на основании следующего.

В силу пунктов 1, 2 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно ч. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (ч. 3 ст. 3 по смыслу вышеприведенных нормативных положений, применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы земельного законодательства (специальные) имеют приоритет над нормами гражданского законодательства (общие).

На основании п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование.

Согласно п. 15 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.

Как предусмотрено п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Как следует из преамбулы спорного договора аренды земельного участка, он заключен сторонами на основании п. 12 ст. 39.8 ЗК РФ, согласно которому при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.

Подпунктом 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства.

Таким образом, поскольку земельный участок с кадастровым номером № был передан в аренду Григорьеву С.Т. для индивидуального жилищного строительства сроком на 10 лет без проведения торгов, что не оспаривается ответчиком в апелляционной жалобе, соответственно на спорный договор аренды ограничения, введенные
п. 7 ст. 448 ГК РФ о запрете на перенаем земельного участка, а также
п. 2 ст. 615 ГК РФ о праве на субаренду (поднаем) и перенаем земельного участка только с согласия арендодателя, не распространяются.

Кроме того, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах применения земельного законодательства», рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

При таком положении является правильным вывод суда первой инстанции о том, что пункт 6.2.6 договора аренды от 08 июля 2021 года, устанавливающий условие о получении письменного разрешения арендодателя на сдачу арендуемого земельного участка в субаренду, прямо противоречит п. 9 ст. 22 ЗК РФ, потому является недействительным в силу его ничтожности.

Согласно пункту 8.6, договор аренды может быть расторгнут по решению суда в случае нарушения другой стороной иных условий настоящего договора.

Признавая недействительным указанный пункт договора, суд первой инстанции исходил из того, что по смыслу данного пункта инициатором расторжения договора в случае нарушения другой стороной иных условий настоящего договора может быть, в том числе арендодатель, что, по мнению суда, также противоречит п. 9 ст. 22 ЗК РФ, согласно которому, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Судом сделан вывод, что договор аренды со стороны арендодателя в силу закона может быть досрочно расторгнут не при каких-либо иных нарушениях условий договора, а только при существенном нарушении договора аренды земельного участка.

Этот вывод, в контексте содержания и смысла всего пункта 8 договора аренды, является верным.

Так, в пункте 8.2 договора перечислены существенные нарушения условий договора, позволяющие арендодателю заявить требование о досрочном расторжении договора аренды: использование земельного участка не в соответствии с его целеным назначением и принадлежностью к той или иной категории земель; если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние земельного участка; если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; если арендатор не занимает арендованный земельный участок в течение двух месяцев с момента заключения договора.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от
24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами
п. 9 ст. 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст.ст. 450 и 619 ГК РФ,
п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, применительно к приведенным выше нормам, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

В этой связи пункт 8.6 договора, исходя из общей правовой конструкции пункта 8 договора (изменение, расторжение, прекращение и заключение договора на новый срок), применительно к праву арендодателя на досрочное расторжение договора аренды при нарушении другой стороной иных условий настоящего договора, безусловно противоречит
п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

Ссылку жалобы о том, что в порядке пункта 8.6, договор может быть расторгнут в судебном порядке, например в случае признания утратившим силу распорядительного акта, явившегося основанием для заключения договора, судебная коллеги отклоняет, поскольку в пункте 8.6 указано на допущенные сторонами иные нарушения, к которым отмена или признание утратившим силу распорядительного акта не относится.

Оспариваемый пункт 8.8 договора предусматривает то, что в случае своевременного (до истечения срока действия договора) предупреждения арендодателем арендатора о прекращении договорных отношений, договор прекращает свое действие с даты, обозначенной в пункте 3.2 настоящего договора.

Этот пункт договора также признан судом недействительным, в решении суда указано, что пункт 8.8 договора предусматривает основание досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя в случае своевременного предупреждения арендатора, что противоречит
п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

Судебная коллегия по существу решение суда в данной части находит правильным, дополнительно отмечает следующее.

Пункт 8.8 договора содержит условия прекращения по инициативе арендодателя договора аренды при истечении срока аренды. По смыслу данного пункта, своевременное уведомление арендодателем арендатора о прекращении договора по истечении срока аренды является достаточным для того, чтобы такой договор прекратил свое действие.

Между тем, в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В частности ст. 279 ГК РФ предусмотрено изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством; ст. 610 ГК РФ - в случае не установления срока аренды, прекращение договора по истечении предельного срока; ст. ст. 619, 620 ГК РФ -досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя и арендатора).

Согласно п. 2 ст. 46 ЗК РФ наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 настоящего Кодекса. В частности: 1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порче земель; невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных ч. 11 ст. 55.32 ГрК РФ, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями; 2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.

В силу пункта 2.2 данной нормы (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, предоставленного на основании договора о развитии застроенной территории, договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, или земельных участков, образованных из такого земельного участка, может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения таких договора о развитии застроенной территории, договора о комплексном развитии территории в связи с неисполнением лицом, заключившим такие договор о развитии застроенной территории, договор о комплексном развитии территории с органом местного самоуправления, предусмотренных такими договором о развитии застроенной территории, договором о комплексном развитии территории обязательств.

Таким образом, перечисленными и проанализированными нормами закона предусмотрены различные частные случаи прекращения договора аренды земельного участка, в том числе по инициативе арендодателя. При этом законом не предусмотрено универсальных случаев прекращения договора аренды после своевременного уведомления арендодателем арендатора.

В этой связи в договоре относительно прекращения арендных правоотношений, в том числе по инициативе арендодателя, должны быть предусмотрены конкретные условия прекращения договора, закрепленные в законе.

При таком положении одного только своевременного уведомления арендатора, о котором идет речь в пункте 8.8. договора аренды, не достаточно для констатации факта правомерности прекращения арендных отношений. В этой связи пункт 8.8 является недействительным (ничтожным).

Доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора не могут влиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, сводятся к несогласию с выводами суда, их переоценке и иному толкованию действующего законодательства и не содержат ссылок на новые обстоятельства, которые не были предметом исследования или опровергали бы выводы решения суда, а также указаний на наличие оснований для его отмены или изменения, предусмотренных
ст. 330 ГПК РФ, в связи с чем, признаются несостоятельными.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 327.1 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Олюторского районного суда Камчатского края, осуществляющего постоянное судебное присутствие в поселке Оссора Карагинского района Камчатского края, от 16 августа 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи