Решение по делу № 2-3761/2022 от 11.11.2022

ОКТЯБРЬСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД ГОРОДА КИРОВА

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 06 декабря 2022г. по делу № 2-3761/2022 (43RS0002-01-2022-004444-38)

Октябрьский районный суд г. Кирова в составе

судьи Кожевниковой И.П.,

при секретаре Гальвас Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Муниципального образования «Город Киров» к Попцову В.А., Мамаеву Ю.М. о признании сделок недействительными,

У С Т А Н О В И Л:

Муниципальное образование «Город Киров» обратилось в суд с исковым заявлением к Попцову В.А., Мамаеву Ю.М. о признании сделок недействительными. В обоснование указали, что в соответствии с постановлением администрации города Кирова от 26.01.2018 № 226-П «О торгах на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № с Мамаевым Ю.М., как победителем аукциона заключен договор аренды земельного участка № 22-З от 16.04.2018 с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, предоставленный в целях ведения личного подсобного хозяйства, сроком с 16.04.2018 по 15.04.2038. Пунктом 3.2.12 договора аренды земельного участка М 22-З от 16.04.2018 предусмотрено, что арендатор земельного участка не вправе без согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе передавать земельный участок в субаренду, отдавать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, за исключением случаев, предусмотренных законом. 18.05.2022 в департамент муниципальной собственности обратился Мамаев Ю.М. с уведомлением о заключении между ним и Попцовым В.А. договора о передаче прав и обязанностей по договору № 22-З от 16.04.2018 аренды земельного участка от 11.05.2022 (регистрационный № от 09.06.2022), в соответствии с которым к новому арендатору - Попцову В.А. перешли в полном объеме все права и обязанности по договору № 22-З на вышеуказанный земельный участок. 15.06.2022 в адрес Мамаева Ю.М. департамент направил письмо № 3619-01-08ДМС, в котором указал на недействительность (ничтожность) заключенной сделки между Мамаевым Ю.М. и Попцовым В.А. о передаче прав и обязанностей по договору № 22-З от 16.04.2018 аренды земельного участка. Просят суд признать договор о передаче прав и обязанностей по договору № 22-З от 16.04.2018 аренды земельного участка от 11.05.2022, заключенный между Мамаевым Ю.М. и Попцовым В.А. о передаче прав и обязанностей по договору № 22-З от 16.04.2018 аренды земельного участка недействительным (ничтожным). Также просят указать, что решение суда является основание для погашения регистрационной записи № от 09.06.2022 о праве аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером № за Попцовым В.А.

Представитель истца Муниципального образования «Город Киров» по доверенности Перевозникова П.А. исковые требования поддержала в полном объеме, просит их удовлетворить, дополнив, что на спорном земельном участке возведен незаконно жилой дом, однако доказательств незаконности постройки жилого дома нет.

Ответчик Попцов В.А. в судебное заседание не явился, извещен, просит дело рассмотреть в его отсутствие, в удовлетворении иска отказать.

Ответчик Мамаев Ю.М. в судебное заседание не явился, извещен, направил в суд своего представителя.

Представитель ответчика Мамаева Ю.М. по доверенности Исупова Е.Е. в судебном заседании исковые требования не признала, просит в удовлетворении иска отказать, так как права арендодателя заключением оспариваемого договора не нарушены, обязательства по договору, в том числе, по оплате арендной платы перешли к новому арендатору в полном объеме. В настоящее время на земельном участке расположен жилой дом с кадастровым номером 43:40:002215:804. Исходя из принципа единства правовой судьбы земельного участка и объектов недвижимости, земельный участок и здание одновременно участвуют в обороте, земельный участок необходим новому арендатору для эксплуатации построенного индивидуального жилого дома.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, Управления Росреестра по Кировской области в судебное заседание не явился, просит рассмотреть дело без его участия, направил письменный отзыв, в котором указал, что в настоящее время в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером № содержится актуальная запись об аренде в пользу Попцова В.А. Запись внесена 09.06.2022 на основании договора аренды земельного участка от 16.04.2018 № 22-З и договора о передаче прав и обязанностей по договору от 16.04.2018 № 22-З аренды земельного участка от 11.05.2022. Государственная регистрация договора о передаче прав и обязанностей по договору от 16.04.2018 № 22-З аренды земельного участка от 11.05.2022 произведена в соответствии с законом. Кроме того, на земельном участке расположено жилое здание с кадастровым номером №, правообладателем которого является Попцов В.А. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на данное здание осуществлены 17.08.2022.

Суд, заслушав стороны, исследовав письменные доказательства, приходит к следующему:

Согласно п.2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно ч. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Установлено и подтверждается письменными материалами дела, что в соответствии с постановлением администрации города Кирова от 26.01.2018 № 226-П «О торгах на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № 16.04.2018 между Муниципальное образование «Город Киров» и Мамаевым Ю.М., как победителем аукциона, был заключен договор аренды земельного участка № 22-З от 16.04.2018 с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, предоставленный в целях ведения личного подсобного хозяйства, сроком с 16.04.2018 по 15.04.2038.

11.05.2022 между Мамаевым Ю.М. и Попцовым В.А. был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору № 22-З от 16.04.2018 аренды земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Указанные обстоятельства также подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 09.06.2022.

18.05.2022 в департамент муниципальной собственности обратился Мамаев Ю.М. с уведомлением о заключении между ним и Попцовым В.А. договора о передаче прав и обязанностей по договору № 22-З от 16.04.2018 аренды земельного участка от 11.05.2022, в соответствии с которым к новому арендатору - Попцову В.А. перешли в полном объеме все права и обязанности по договору № 22-З на вышеуказанный земельный участок.

15.06.2022 в адрес Мамаева Ю.М. департаментом было направлено письмо № 3619-01-08ДМС, согласно которого департаментом было указано на недействительность (ничтожность) заключенной сделки между Мамаевым Ю.М. и Попцовым В.А. о передаче прав и обязанностей по договору № 22-З от 16.04.2018 аренды земельного участка.

Обращаясь в суд с иском, истец считает, что поскольку договор аренды недвижимого имущества заключен по результатам проведения аукциона, то сделка о передаче прав и обязанностей по договору № 22-З от 16.04.2018 года аренды земельного участка от 11.05.2022 заключена с нарушением требований п. 7 ст. 448 ГК РФ. В связи с чем, просил договор о передаче прав и обязанностей по договору № 22-З от 16.04.2018 аренды земельного участка от 11.05.2022 признать недействительным.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к следующему.

На основании ч.1 ст.39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства (п. 15 ч.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ).

Его заключению должны предшествовать подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения (подпункт 1 пункта 1, пункт 4 статьи 39.18 ЗК РФ).

В отсутствие заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов (пункт 5 статьи 39.18 ЗК РФ).

В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и о проведении соответствующего аукциона (пункт 7 статьи 39.18 ЗК РФ).

Таким образом, в силу приведенных норм закона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства может быть заключен не только путем проведения торгов, что исключает применение к таким договорам предусмотренного пунктом 7 статьи 448 ГК РФ запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур, предусмотренных статьей 39.18 ЗК РФ, был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения.

Следовательно, все это говорит о том, что права арендодателя заключением оспариваемого договора не нарушены, обязательства по договору, в том числе, по оплате арендной платы на вышеуказанный земельный участок перешли к новому арендатору Попцову В.А. в полном объеме.

Ссылки истца на п. 3.2.12 договора аренды земельного участка М 22-З от 16.04.2018 являются не состоятельными и противоречат п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ,, пункту 22 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 ( 2021 ) ( утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 16.02.2022 года ), в котором разъяснено, что арендатор публичного земельного участка по договору аренды, заключенному на срок более пяти лет, имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьим лицам при условии уведомления арендатора, данное право не может быть ограничено договором.

То есть, императивно устанавливается свобода передачи арендатором земельного участка при долгосрочной аренде своих прав и обязанностей третьему лицу, в связи с чем, указанный пункт договора применению не подлежит.

Также судом установлено, что на земельном участке расположено жилое здание с кадастровым номером №, правообладателем которого является Попцов В.А. Доказательств незаконности постройки жилого дома на земельном участке истцом суду не представлено. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на данное здание осуществлены 17.08.2022.

С учетом принципа единства правовой судьбы земельного участка и объектов недвижимости, земельный участок и жилой дом одновременно участвуют в обороте, при этом земельный участок необходим новому арендатору для эксплуатации построенного индивидуального жилого дома.

С учетом представленных суду доказательств, суд приходит к выводу, что заявленные требования истца не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Муниципального образования «Город Киров» к Попцову В.А., Мамаеву Ю.М. о признании сделок недействительными – отказать.

Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд через Октябрьский районный суд города Кирова в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                             И.П.Кожевникова

Резолютивная часть оглашена 06.12.2022

Мотивированное решение изготовлено 08.12.2022