Решение по делу № 8Г-17617/2024 [88-19199/2024] от 11.07.2024

03RS0006-01-2023-001159-27

ШЕСТОЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело № 88-19199/2024

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

кассационного суда общей юрисдикции

9 сентября 2024 г.                                                                                 г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Серебряковой О.И.,

судей Рипка А.С., Бугарь М.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Дмитрюка Ильи Владимировича на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 1 апреля 2024 г. по гражданскому делу № 2-1717/2023 по иску Дмитрюка Ильи Владимировича к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о признании права собственности на нежилое помещение,

заслушав доклад судьи Серебряковой О.И., объяснения представителя Дмитрюка И.В. – ФИО5, действующей на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, проверив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Дмитрюк И.В. обратился в суд с иском о признании права собственности на нежилое помещение общей площадью 31,8 кв.м, кадастровый №, по адресу: <адрес>.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «ДиМакс» был заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 31,8 кв.м, кадастровый номер №, по адресу: <адрес>, по цене 1 300 000 руб. При заключении предварительного договора ООО «ДиМакс» уведомило, что отчуждаемое нежилое помещение принадлежит обществу на праве собственности на основании договора № купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Управлением муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО «ДиМакс». Предварительным договором был установлен и порядок оплаты, согласно которому денежная сумма в размере 402 250 руб. была внесена Дмитрюком И.В. в кассу ООО «ДиМакс» в день подписания предварительного договора, также Дмитрюк И.В. принял на себя обязательства вносить, начиная с октября 2014 г. и до полного погашения задолженности, ежемесячно денежные средства на счет Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в размере, установленном графиком платежей, и оплачивать штрафы и пени, предусмотренные договором в случае просрочки платежа. Отлагательным условием являлась полная оплата по договору. После внесения всей суммы по договору Дмитрюк И.В. обратился с письмом-требованием к ООО «ДиМакс», просил заключить основной договор, однако ответа не получил в связи с тем, что ООО «ДиМакс» ликвидирован.

Решением Орджоникидзевского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 15 июня 2023 г. исковые требования Дмитрюка Ильи Владимировича к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан                        о признании права собственности на нежилое помещение удовлетворены.

Признано за Дмитрюком Ильей Владимировичем право собственности                           на нежилое помещение общей площадью 31,8 кв.м, кадастровый номер №, по адресу: <адрес>.

Решение являлось основанием для регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии права собственности за Дмитрюком Ильей Владимировичем на недвижимое имущество – нежилое помещение общей площадью 31,8 кв.м, кадастровый номер №, по адресу: <адрес>.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 1 апреля 2024 г. решение Орджоникидзевского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 15 июня 2023 г. отменено, принято по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Дмитрюка Ильи Владимировича к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о признании права собственности на нежилое помещение по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Орджоникидзевский район, улица Блюхера, 13, отказано.

Дмитрюк Илья Владимирович не согласился с принятым судебным постановлением и обратился в Шестой кассационный суд общей юрисдикции с кассационной жалобой, в которой просит апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 1 апреля 2024 г. отменить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права.

Дмитрюк И.В. заявил ходатайство о проведении судебного заседания с использованием видеоконференц-связи. Шестой кассационный суд общей юрисдикции удовлетворил данное ходатайство, поручил организацию видеоконференц-связи Орджоникидзевскому районному суду г. Уфы Республики Башкортостан.

Между тем Дмитрюк И.В., его представитель в суд, исполняющий поручение по организации видеоконференц-связи, не явились, что подтверждается сообщением Орджоникидзевского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан, в связи с чем судебное заседание суда кассационной инстанции было проведено в общем порядке.

В заседании суда кассационной инстанции представитель Дмитрюка И.В. – ФИО5 доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержала в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание не явились, в связи с чем, жалоба рассматривается в их отсутствие в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, выслушав явившегося в судебное заседание представителя истца, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, судебная коллегия кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы ввиду следующего.

Судами установлено и усматривается из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Управлением муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (продавец) и ООО «ДиМакс» (покупатель) был заключен договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа № (далее - договор), по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения первого этажа пятнадцатиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: <адрес>. От имени покупателя договор подписал директор ООО «ДиМакс» - Дмитрюк И.В.

Пунктом 2.1 договора установлено, что за отчуждаемый объект недвижимости покупатель уплачивает продавцу рыночную стоимость объекта в размере 1 197 000 руб.

Договором предусмотрено, что оплата за объект осуществляется покупателем в следующем порядке (пп.3.1.1-3.1.2):

-    первоначальный платеж в размере 10 процентов от стоимости объекта в сумме 119 700 руб. перечисляется на счет по реквизитам, указанным продавцом, в течение 10 рабочих дней со дня заключения договора;

-    последующие платежи перечисляются ежемесячно в течение 7 лет равными взносами согласно графику платежей, являющемуся приложением к договору. Сумма ежемесячного платежа по договору без учета процентов - 12 825 руб.

В пределах срока оплаты объекта производится начисление процентов на сумму денежных средств, по уплате которых предоставлена рассрочка, исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату заключения договора.

Пунктом 3.3 договора установлена ответственность покупателя за просрочку платежа в виде пени в размере 1/300 действующей на дату платежа ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, подлежащей уплате за соответствующий период за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности, начиная со следующего за установленным днем уплаты платежа.

Пунктом 4.1.3 договора установлено, что в случае приобретения объекта в рассрочку, указанный объект находится в залоге у Продавца до полной его оплаты. Право залога у Продавца возникает с момента подписания настоящего договора.

Пунктами 6.1, 6.3 договора предусмотрено, что государственная регистрация настоящего договора производится покупателем после оплаты первого платежа за объект, в срок не позднее чем через 30 дней после подписания сторонами акта приема-передачи.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «ДиМакс» был внесен первоначальный платеж по договору купли-продажи в размере 119 700 руб.

ДД.ММ.ГГГГ продавец передал, а покупатель принял в собственность объект муниципального нежилого фонда - нежилые помещения первого этажа пятнадцатиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 31.8 кв.м (номера помещений 26, 26а), что было удостоверено актом приема-передачи.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «ДиМакс» и Дмитрюк И.В. заключили предварительный договор купли-продажи, согласно которому обязались заключить в будущем договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 31.8 кв.м, расположенного на первом этаже пятнадцатиэтажного жилого дома по адресу: <адрес>, на условиях предварительного договора.

При заключении предварительного договора ООО «ДиМакс» уведомило, что отчуждаемое нежилое помещение принадлежит обществу на праве собственности на основании договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Управлением муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО «ДиМакс». На дату заключения предварительного договора по договору купли-продажи с рассрочкой платежа ООО «ДиМакс» был внесен первоначальный платеж в размере 119700 руб., производилась оплата ежемесячных платежей и процентов в соответствии с графиком платежей.

ООО «ДиМакс» также уведомило, что по условиям договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Управлением муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ООО «ДиМакс», нежилое помещение находится в залоге у продавца до его полной оплаты, право залога у продавца возникло с момента подписания договора купли-продажи.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «ДиМакс» передало Дмитрюку И.В. по акту приема-передачи спорное нежилое помещение.

ДД.ММ.ГГГГ деятельность Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан была прекращена путем реорганизации в форме присоединения, правопреемником юридического лица стало Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа.

Актом сверки от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что задолженность по договору купли-продажи № между ООО «ДиМакс» и Управлением земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ отсутствует.

Согласно представленных квитанций, платежи по указанному договору вносил Дмитрюк И.В., при этом указывая, что платежи вносит за ООО «ДиМакс», либо по договору № от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ООО «ДиМакс» письмо-требование, содержащее просьбу заключить с ним основной договор купли-продажи, однако письмо адресатом не было получено.

Требование мотивировано тем, что из сведений, размещенных на официальном сайте ФНС России, следует, что Общество с ограниченной ответственностью «ДиМакс» (ИНН №, ОГРН №) прекратило деятельность ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем Дмитрюк И.В. лишен возможности обратиться к нему с иском о понуждении к заключению основного договора.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости усматривается, что правообладателем нежилого помещения, общей площадью 31,8 кв.м, кадастровый номер №, по адресу: <адрес> значится муниципальное образование городской округ г. Уфа Республики Башкортостан, запись регистрации №.

Раздел 10 договора № купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ гласит, что договор считается заключенным с момента его подписания сторонами, в части купли-продажи объекта действует до полного исполнения продавцом и покупателем взаимных обязательств, а в части обременения залогом - до даты полного исполнения обязательств покупателя по платежным обязательствам.

С момента заключения предварительного договора спорным нежилым помещением пользуется истец, им исполнены все обязательства покупателя, платежи вносились от имени истца, что подтверждается чеками и квитанциями, приобщенными к исковому заявлению, с какими-либо претензиями или требованиями ответчики к истцу не обращались.

Разрешая настоящий спор и удовлетворяя исковые требований Дмитрюка И.В., суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи заключен с момента его подписания, отсутствие регистрации перехода права собственности на нежилое помещение на ООО «ДиМакс» не может повлиять на права истца.

Суд апелляционной инстанции не согласился с указанными выводами суда первой инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 81 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

С учетом изложенных норм права, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению, так как государственная регистрация права является единственным доказательством существования зарегистрированного права, тогда как истцом не представлено доказательств принадлежности спорного объекта ООО «ДиМакс», поскольку государственная регистрация его права на данный объект не была произведена.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, договор купли-продажи спорного объекта заключен после вступления в действие Федерального закона № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и в нарушение статьи 6 данного закона (действующего на момент заключения сделок) на момент заключения сделок за продавцами не было зарегистрировано право собственности на продаваемое недвижимое имущество.

Поскольку истец в качестве основания возникновения права собственности указал договор купли-продажи, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество должна быть произведена в соответствии с правилами, установленными Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Иск о признании права - это иск о подтверждении уже возникшего права, и заявление данного иска в настоящем деле не может являться надлежащим способом защиты своих прав.

Более того, на основании Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 61 Постановления Пленумов № 10/22, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 сентября 2009 г. № 1395/09, норма пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации. Решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства.

В силу пункта 62 указанного Постановления № 10/22 покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, при отсутствии продавца - юридического лица в силу его ликвидации вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд.

Таким образом, по смыслу изложенных правовых норм и разъяснений защита прав истца в рассматриваемом случае должна осуществляться в порядке обжалования действий регистрирующего органа, а не в порядке заявления требований к органам местного самоуправления о признании права собственности в порядке искового производства.

При этом истец соответствующим правом не воспользовался, доказательств обжалования решения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации, материалы дела не содержат.

Доводы стороны истца о фактическом владении спорным объектом правомерно отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку не являлись в данном случае основанием для удовлетворения требований о признании права собственности. Предъявление истцом иска к Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан преследует цель уклониться от соблюдения установленного законодательством порядка регистрации прав на недвижимое имущество. Обход законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество свидетельствует о подмене законных функций государственных органов по регистрации прав на недвижимое имущество и противоречит публичному порядку.

В связи с изложенным суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отмене решения суда с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Дмитрюка И.В. в полном объеме.

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции, оценивая доводы кассатора, установила отсутствие в них ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного постановления при рассмотрении заявленных требований по существу, признала их несостоятельными. Иная оценка заявителем установленных судом обстоятельств, а также иное толкование законодательства, не свидетельствует о судебной ошибке и не может служить основанием для отмены обжалуемого судебного постановления.

Более того, признание права собственности в судебном порядке является исключительным способом защиты, который не должен подменять собой установленный административно-публичный порядок регистрации права собственности.

Судебная коллегия кассационной инстанции отмечает верность заключения суда апелляционной инстанции о том, что предъявление истцом настоящего иска к Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан преследует цель уклониться от соблюдения установленного законодательством порядка регистрации прав на недвижимое имущество. Обход законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество свидетельствует о подмене законных функций государственных органов по регистрации прав на недвижимое имущество и противоречит публичному порядку.

Судебная коллегия полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у судебной коллегии не имеется (статья 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену апелляционного определения (статья 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебной коллегией кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемое апелляционное определение подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 1 апреля 2024 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Дмитрюка Ильи Владимировича - без удовлетворения.

Председательствующий                                         О.И. Серебрякова

Судьи                                                                                 А.С. Рипка

                                                                                          М.Н. Бугарь

Мотивированное определение кассационного суда общей юрисдикции изготовлено 12 сентября 2024 г.