Решение по делу № 2-33/2024 (2-903/2023;) от 28.09.2023

    Дело №2-33/2024 (№2-903/2023)

Р Е Ш Е Н И Е

    ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    1 апреля 2024 года    г. Карасук

        Карасукский районный суд Новосибирской области в составе:

председательствующего судьи                                                       Косолаповой В.Г.,

с участием истца - прокурора                    Русаковой Е.В.,

представителей ответчика Дация И.И.                Саранчукова А.Н.,

действующего на основании доверенности от 14.12.2022,

                                    Пасынковой А.А.,

действующей на основании доверенности от 30.10.2023,

представителя третьего лица                    Маслика К.В.,

при секретаре                                                                                    Лиждвой М.А.,

        рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Баганского района Новосибирской области, действующего в интересах муниципального образования – Баганский сельсовет Баганского района Новосибирской области и неопределенного круга лиц, к Дацию Ивану Ивановичу и Кондрусову Олегу Николаевичу о признании договора купли-продажи недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделки,

    У С Т А Н О В И Л:

прокурор Баганского района Новосибирской области обратился в суд в интересах муниципального образования – Баганский сельсовет Баганского района Новосибирской области и неопределенного круга лиц с иском к Дацию И.И. и Кондрусову О.Н. о признании договора купли-продажи недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделки, в обоснование исковых требований указав, что 25.09.2023 в прокуратуру Баганского района поступило обращение главы Баганского сельсовета о нарушениях гражданского законодательства, допущенных при распоряжении бесхозяйной недвижимой вещью. Прокуратурой была проведена проверка, в ходе которой установлено, что 09.03.2023 трем объектам недвижимости (нежилое здание теплой стоянки площадью 1 239,9 кв.м., нежилое здание ПТО площадью 458,4 кв.м., нежилое здание теплой стоянки площадью 1 247,3 кв.м., расположенным по адресу: <адрес>, присвоены кадастровые номера. Указанные здания были приняты на учет как бесхозяйные объекты недвижимости 09.03.2023, правообладателем является Баганский сельсовет Баганского района Новосибирской области. 17.08.2023 Даций И.И. (продавец) и Кондрусов О.Н. (покупатель) заключили договор купли-продажи объектов под разбор как строительный материал (здание теплой стоянки площадью 1 239,9 кв.м. и здание теплой стоянки площадью 1 247,3 кв.м.). 21.09.2023 Кондрусов О.Н. заключил договор подряда № с ИП ФИО 1 с целью демонтажа (разбора) указанных объектов. 25.09.2023 ИП ФИО 1 приступил к демонтажу зданий. Даций И.И. незаконно распорядился бесхозяйными недвижимыми вещами в связи с чем, договор купли-продажи от 17.08.2023 является недействительным в силу его ничтожности.

На основании ст.ст.167,168,209,225,422 Гражданского кодекса РФ, ст.45 Гражданского процессуального кодекса РФ, ст.35 Федерального закона от 17.01.1992 №2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» истец просит признать недействительным (ничтожным) заключенный 17.08.2023 между Дацием И.И. и Кондрусовым О.Н. договор купли-продажи объекта под разбор как строительный материал; применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав Кондрусова О.Н. передать Дацию И.И. 1 000 000 руб., обязав Дация И.И. привести объект в первоначальное состояние.

В судебном заседании 02.11.2023 от истца в связи с представленным ответчиками соглашением от 01.11.2023 о расторжении договора купли-продажи объекта под разбор как строительный материал от 17.08.2023, принято дополнение к исковому заявлению, где исковые требования уточнены в связи с частичным добровольным исполнением иска прокурора, он просит признать недействительным (ничтожным) заключенный 17.08.2023 между Дацием И.И. и Кондрусовым О.Н. договор купли-продажи объекта под разбор как строительный материал; применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав Дация И.И. привести объект в первоначальное состояние.

08.11.2023 от прокурора Баганского района Новосибирской области в связи с представленным ответчиками соглашением от 01.11.2023 о расторжении договора купли-продажи объекта под разбор как строительный материал от 17.08.2023, поступило дополнение к исковому заявлению, где исковые требования уточнены в связи с тем, что в судебном заседании установлено, что здание теплой стоянки площадью 1 239,9 кв.м. требует восстановления, а именно: кровельного покрытия крыши здания из шифера (асбеста-цементных листов) на площади 1 359,2 кв.м.; стропил (продольных лаг), обрешетки (поперечных лаг) кровли здания на площади 1 359,2 кв.м.; утеплителя крыши здания на площади 1 359,2 кв.м. Прокурор просит признать недействительным (ничтожным) заключенный 17.08.2023 между Дацием И.И. и Кондрусовым О.Н. договор купли-продажи объекта под разбор как строительный материал; применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав Дация И.И. привести объект (здание теплой стоянки площадью 1 239,9 кв.м.) в первоначальное состояние в течение двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу; восстановить: кровельное покрытие крыши здания из шифера (асбеста-цементных листов) на площади 1 359,2 кв.м.; стропила (продольные лаги), обрешетку (поперечные лаги) кровли здания на площади 1 359,2 кв.м.; утеплитель крыши здания на площади 1 359,2 кв.м.

    Истец - прокурор Баганского района Новосибирской области в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения уведомлен.

    В судебном заседании помощник прокурора Карасукского района Новосибирской области Русакова Е.В., действующая на основании письменного поручения прокурора Баганского района Новосибирской области, исковые требования с учетом их уточнения поддержала. Пояснила, что к материалам дела приобщена экспертиза, истец требует восстановить объект в прежнем состоянии. Данные объекты состоят на балансе администрации как бесхозяйные объекты и через год на них будет оформлено право собственности, документы в настоящее время готовятся.

    Представитель истца муниципального образования Баганского сельсовета Баганского района Новосибирской области о времени и месте проведения судебного заседания уведомлен.

Ответчик Даций И.И. в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом, доверил представление своих интересов представителям Саранчукову А.Н. и Пасынковой А.А.

Представитель ответчика Дация И.И. - Саранчуков А.Н. в судебном заседании исковые требования не признал. При этом пояснил, что если сделка расторгнута, как она может быть признана недействительной. Считают, что данные объекты недвижимости не являются недвижимостью. При данном споре нужно обратиться к понятию недвижимого имущества, в ч.1 ст.130 ГК РФ содержится указание на то, что к недвижимым вещам, недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Само по себе наличие записи в ЕГРП на такой объект не определяет его правовой статус. Требования государственной регистрации права установлены только в отношении недвижимого имущества, как категория гражданского права. То есть о необходимости распространения в отношении того или иного объекта капитального строительства соответствующего правового режима может быть сделано в каждом конкретном случае, с учетом фактических конкретных обстоятельств дела. При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью независимо от осуществления государственной регистрации права собственности следует устанавливать наличие у него признаков, способных отнести ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам. В связи с чем, при рассмотрении данного спора необходимо выяснить, дать квалификацию объекта, будет ли он движимым или недвижимым. В данном случае спорные объекты имеют сборно-разборную конструкцию, не связанную прочно с землей, состоят из опорных блоков, на которые опираются полурамы плюшки, с одной стороны, и также с другой стороны, между собой соединяются металлическими стяжками. На полурамы крепятся бетонные плиты, которые висят на этих плюшках, стены не имеют прочной связи с землей, поэтому могут быть разобраны и перенесены на другое место. То есть данные объекты являются сборно-разборными, не имеют прочной связи с землей, не являются объектами недвижимости. Поскольку это не объекты недвижимого имущества, то и приводить их в первоначальное состояние оснований не имеется, это движимые объекты. В экспертном заключении таблица 6, стр.21 указано о 100% изношенности кровли, из фототаблицы видно, что здание долгое время без ремонта, что приводило к его разрушению, шифер поломан, имеются на нем трещины и сколы, шифер не чистился, его разрушала растительность. Объекты построены в 1986-1987 годах и ремонты никто не производил. Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 №312 утверждены строительные нормы, установлены сроки капитального ремонта для кровли 30 лет при условии надлежащего ухода, чего не было. Видно, что стропила имеют черный цвет, то есть следы гниения. Привести здание в первоначальное состояние нельзя, при 100% износе, здание требует капитального ремонта. Здание является сборно-разборным, фундамент у него не капитальный. Даций заключал договор купли-продажи объектов недвижимости, так как не является специалистом, а потом пригласил специалиста, который установил, что здание может переноситься. Разбор крыши производился согласно договору. На фотографиях видно доски, что за доски, не знает, может обрешетка.

Представитель ответчика Пасынкова А.А. высказанную представителем Саранчуковым А.Н. позицию поддержала. Также указала, что следует учесть отсутствие описания первоначального состояния, должно быть заключение человека, обладающего специальными знаниями о том, в каком состоянии находился объект первоначально.

          Ответчик Кондрусов О.Н. в судебное заседание не явился, извещался о месте и времени его проведения по месту регистрации, судебную корреспонденцию не получает.

Согласно положениям ст.119 Гражданского процессуального кодекса РФ при неизвестности места пребывания ответчика суд приступает к рассмотрению дела после поступления в суд сведений об этом с последнего известного места жительства ответчика.

Судом принимались достаточные и необходимые меры по извещению ответчика Кондрусова О.Н. о месте и времени рассмотрения дела, судебное извещение направлялось заблаговременно по месту регистрации ответчика. При таких обстоятельствах с учетом положений ст.119 Гражданского процессуального кодекса РФ, ст.165.1 п.1 Гражданского кодекса РФ, разъяснений, содержащихся в п.63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 23.06.2015 года №25, извещение считается доставленным адресату.

    Принимая участие в судебном заседании 02.11.2023, Кондрусов О.Н. полагал, что исковые требования удовлетворению не подлежат. Пояснил, что администрация не является правообладателем данных объектов, права бесхозного имущества за администрацией не зарегистрировано. Кроме того всем участникам спора известно, что длительное время Даций являлся правообладателем данных объектов. В том числе и администрации, он участвовал в другом споре, где пытался признать данные объекты недвижимым имуществом, зарегистрировать за ним права, но тем не менее с того момента уже был представлен договор купли-продажи, по которому он приобрел данные объекты. Но и поскольку все характеристики данных объектов не содержат оснований их капитальности, данные объекты являются движимым имуществом, полагают, что в рамках предыдущего договора Даций мог самовольно и спокойно распоряжаться данными объектами, в том числе демонтировать их и реализовывать, как строительный материал. Никаких нарушений прав администрации в данном случае нет, потому что эти объекты не связаны с земельными участками. В настоящий момент Даций подал иск в Арбитражный суд, он оспаривает регистрационные записи, которые были зарегистрированы в Росреестре в отношении данных объектов и постановке их как бесхозное имущество за администрацией. Основания для возникновения у Дация права собственности на данные объекты договор купли-продажи, акт приема-передачи и факт оплаты. Договор регистрацию не проходил, так как эти объекты не являются объектами капитального строительства, они не связаны с землей, такие объекты не подлежат регистрации в Росреесте, такие объекты признаются движимым имуществом, и регистрация на них не осуществляется. Эта практика пошла с 2017-2018 годов, те объекты, которые являются сборно-разборными, в Росреестре не регистрируются. Но бывают технические ошибки, когда по незнанию специалиста их регистрируют. Объекты находятся в полуразрушенном состоянии, не эксплуатируются. Практически никаких работ выполнить не успели, попытки к демонтажу были предприняты. Часть кровли демонтирована, и то она не могла эксплуатироваться. В любом случае эти объекты, как бесхозные объекты, подлежали капитальному восстановлению, их даже невозможно было восстановить, так как они были в полуразрушенном состоянии.- Сейчас работы не ведутся. У них имеется только соглашение и все, передача денег произведена. На сегодняшний день этот объект представляет собой набор строительных материалов, это не функциональный объект недвижимости, это набор оставшихся конструктивных элементов, там отсутствуют окна, коммуникации. Был демонтаж крыши, материал находится в этом же месте, не вывезен.

    Представитель третьего лица администрации Баганского района Новосибирской области Маслик К.В. в судебном заседании поддержал требования истца. В заседаниях пояснил, что ответчик и представители ответчика вводят в заблуждение суд, что эти объекты на сегодняшний день не демонтированы, полностью демонтирована крыша здания теплой стоянки площадью 1239 кв.м., есть заключение эксперта, какой вред был нанесен данному имуществу, как объекту в целом. Считает, что это объекты недвижимости, даже Кондрусов О.Н., поясняя, не отрицает, что когда-то это были объекты недвижимости, сейчас они такими не являются, это набор строительных материалов. Это не так. Также по пояснениям Кондрусова О.Н. о том, что администрация знала, что эти объекты длительное время находятся в собственности Дация И.И., это не так. Было решение суда по делу № 2-608/2022, где Даций не доказал право собственности на данные объекты. Более того, обозревая в деле № 2-608/2022 договоры купли-продажи между Дацием и ФИО 2, в договоре купли-продажи была передача именно объектов недвижимости, нежилые здания в п.1.1 договора, продавец передает в собственность покупателю именно нежилые здания – здания теплых стоянок и здание ПТО. Также в деле № 2-608/2022 имеется договор, где Агропромхимия передает по договору купли-продажи арендной конторе, ФИО 2 приобретает это имущество, и там тоже есть характеристики здания - фундамент железобетонный, то есть это говорит о том, что здание прочно связано с землей, у этого здания есть фундамент и он железобетонный. Также о наличии фундамента свидетельствует акт государственной приемки этих зданий. В акте указано, что фундамент здания железобетонный, башмаки, ленточный, кровля из асбестоцементных листов и здание не сборно-разборное, а сборное бетонное, то есть повторный его демонтаж, монтаж не подразумевается. Также есть решение Совета народных депутатов об утверждении актов приемки одного и второго здания. Ответчик путает понятие, называя тяжелые железобетонные плиты, стеновые панели легко монтированными конструкциями, не связанными с землей, то есть демонтаж данных зданий может принести несоразмерный ущерб их назначению. Исходя из тех исковых заявлений, которые подавал Даций к администрации Баганского сельсовета, ни в одном деле право собственности доказано не было. Ответчик Кондрусов, говоря о том, что материал, который был демонтирован, лежит у зданий, сейчас это уже не строительный материал, шифер был просто сброшен с крыши, поломан и сейчас лежит в таком виде. Повторное использование демонтированного материала не возможно, потому что шифер, если его сбросить с высоты более 3 м., сломался и повторное его использование невозможно. На момент постановки на учет бесхозяйного имущества собственник был неизвестен. Все исковые заявления о признании права собственности на этот объект были не удовлетворены. Они получили выписки из архива, акты ввода в эксплуатацию, это объект капитального строительства, в акте видно, что этот объект строило строительно-монтажное управление, все строительные документы разрабатывались проектно-сметной документацией на эти объекты, были акты ввода и акты принятия этих объектов, они их в архиве нашли. То есть это был объект капитального строительства. Здания были построены в 1985 году и в 1987 году. Движимое имущество, это легкое строение, легкие конструкции, которые можно легко, без использования специальной техники демонтировать и перенести в другое место, без нанесения существенного вреда этим объектам. Если бы эти объекты, ту же кровлю, можно было бы как-то блочно разобрать и перенести, а тут использовать повторно этот шифер уже нельзя. Или кровлю, на ней есть балки, решетка перекрытия деревянная, утеплитель, асбестоцементные листы, шифер, сейчас повторно его использовать нельзя. Кроме того стены в некоторых местах выложены кирпичом, то есть при демонтаже кирпича, его невозможно аккуратно снять, перевезти в другое место и сложить. Поэтому делают вывод, что этот объект без существенного вреда демонтировать нельзя, у них имеется экспертиза, где с учетом износа материалов оценивается ущерб в 1 млн. руб. Когда подавали заявление о регистрации данных объектов как бесхозной вещи, документы, подтверждающие факт недвижимого имущества, что оно не имеет собственника, собственник его неизвестен или собственник от него отказался и документы, содержащие описание объекта недвижимого имущества, в том числе план объекта, удостоверенный соответствующей организацией органом по учету объектов недвижимости, они прикладывали. Этот объект в течение 15 лет стоял, разбирался, никому не был нужен, окна, двери были выбиты, открыты, поэтому не надо было искать дополнительно собственника. Уведомление по факту регистрации получали. Они делали запросы, предпринимая попытки установить собственника, в Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом и в Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации. Эти документы у них есть, архивные выписки имеются от 2022 года. Ломанный шифер лежит внизу, обрешетка, то, что имело ценность, было аккуратно сложено и вывезено. В деле Арбитражного суда имеется выписка из ЕГРН, о том, что в 2023 году это имущество принято Росреестром как недвижимое имущество. На конец августа – начало сентября 2023 здание имело все признаки бесхозяйного, открыты ворота, где-то отсутствуют окна. По его мнению здания требуют ремонта. Кровля присутствовала и она свою функцию выполняла. Представителем подрядчика была демонтирована крыша и не стало обрешетки.

               Суд, выслушав истца – прокурора Русакову Е.В., представителей ответчика Саранчукова А.Н., Пасынкову А.А., представителя третьего лица Маслика К.В., обозрев в судебном заседании материалы гражданского дела №2-608/2022, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

    Согласно ст.167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

    Статья 168 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ч.1 ст.422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

    В соответствии с ч.1 ст.209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

    Согласно ч.3 ст.225 Гражданского кодекса РФ бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.

По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет, а в случае постановки на учет линейного объекта по истечении трех месяцев со дня постановки на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

    В судебном заседании установлено, что 25.09.2023 в прокуратуру Баганского района Новосибирской области поступило обращение главы Баганского сельсовета Баганского района Новосибирской области о нарушениях гражданского законодательства, допущенных при распоряжении бесхозяйной недвижимой вещью. Прокуратурой проведена проверка, в ходе которой установлено, что 09.03.2023 трем объектам недвижимости, расположенным по адресу: <адрес>, присвоены кадастровые номера: нежилое здание теплой стоянки площадью 1 239,9 кв.м., кадастровый №; нежилое здание ПТО площадью 458,4 кв.м., кадастровый №; нежилое здание теплой стоянки площадью 1 247,3 кв.м., кадастровый №.

    Из копий ответов Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области от 23.11.2022 и 30.11.2022 на запросы главы администрации Баганского сельсовета Баганского района Новосибирской области Маслика К.В. следует, что нежилое здание ПТО общей площадью 453,8 кв.м., теплая автомобильная стоянка общей площадью 1 247,3 кв.м., теплая автомобильная стоянка общей площадью 1 239,9 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, в Реестре государственной собственности Новосибирской области и в реестре федерального имущества не числятся.

Указанные здания были приняты на учет как бесхозяйные объекты недвижимости 09.03.2023, правообладателем является Баганский сельсовет Баганского района Новосибирской области.

17.08.2023 Даций И.И. (продавец) и Кондрусов О.Н. (покупатель) заключили договор купли-продажи объектов под разбор как строительный материал (здание теплой стоянки площадью 1 239,9 кв.м. и здание теплой стоянки площадью 1 247,3 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>).

21.09.2023 Кондрусов О.Н. заключил договор подряда № с ИП ФИО 1 с целью демонтажа (разбора) указанных объектов.

25.09.2023 ИП ФИО 1 приступил к демонтажу зданий.

Указанные обстоятельства подтверждаются предоставленными истцом документами, а именно, копиями жалобы главы Баганского сельсовета Баганского района Новосибирской области от 25.09.2023; решения о проведении проверки от 25.09.2023; договора купли-продажи объекта под разбор как строительный материал от 17.08.2023; договора подряда № от 21.09.2023; выписок из ЕГРН об объектах недвижимости с кадастровыми №, №, №.

Из отчета ООО «Экспертное бюро «Оценка» №453-н от 28.09.2023 усматривается, что рыночная стоимость объекта недвижимости: нежилое производственное здание (теплая стоянка) площадью 1 239,9 кв.м. с кадастровым №, расположенное по адресу: <адрес>, по состоянию на 28.09.2023 с учетом округлений составляет с НДС 2 197 000 руб. В указанном здании теплой стоянки имеются повреждения наружной отделки (кровля). Выявленные повреждения действительно имеют причинно-следственную связь с фактом хищения. Рыночная стоимость материалов, необходимых для выполнения работ по устранению ущерба, причиненного отделке помещения (с учетом износа), соответствует 620 790 руб. Стоимость восстановительного ремонта повреждений на всей площади здания, с учетом износа соответствует 977 230 руб.

Из экспертного заключения ООО «Альянс» №19-10/23 от 27.10.2023 по результатам технического обследования строительных конструкций ангаров теплой стоянки площадью 1 239 кв.м., кадастровый № и теплой стоянки площадью 2 547,3 кв.м., кадастровый №, из железобетонных конструкций с каркасом из железобетонных полурам трех шарнирных, расположенных по адресу: <адрес>, следует, что конструкции строений, являющиеся объектами настоящей экспертизы, позволяют выполнить демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик. В соответствии с указаниями Градостроительного кодекса РФ п.10.2, чт.1, а также с учетом вышеуказанных результатов обследования объектов экспертизы, следует считать ангары теплой стоянки площадью 1 239 кв.м., кадастровый № и теплой стоянки площадью 2 547,3 кв.м., кадастровый № некапитальными строениями.

Из соглашения о расторжении договора купли-продажи объекта под разбор как строительный материал от 17.08.2023, заключенного 01.11.2023 между продавцом Дацием И.И. и покупателем Кондрусовым О.Н. следует, что они пришли к соглашению о расторжении указанного договора; произвели взаимный возврат всего полученного по договору – Кондрусов О.Н. возвратил Дацию И.И. объекты, являющиеся предметом договора, указанные в п.1.1 договора, а Даций И.И. получил от Кондрусова О.Н. стоимость предмета договора в сумме 1 000 000 руб.

Постановлением администрации Баганского сельсовета Баганского района Новосибирской области №202 от 03.11.2023 была создана комиссия и проведено обследование нежилого производственного здания (теплой стоянки), кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, по результатам которого составлен Акт обследования здания от 07.11.2023, из которого следует, что уничтожено и подлежит восстановлению: кровельное покрытие крыши здания из шифера (асбеста-цементных листов) на площади 1 359,2 кв.м.; стропила (продольные лаги), обрешетка (поперечные лаги) кровли здания на площади 1 359,2 кв.м.; утеплитель крыши здания на площади 1 359,2 кв.м. Территория не охраняется, имеется свободный доступ.

В судебном заседании обозревалось гражданское дело №2-608/2022, из материалов которого следует, что согласно представленным договорам купли-продажи нежилого здания от 20.01.2004, актов приема-передачи от 20.01.2004, ООО Арендная контора «АГ» передало в собственность Дация Ивана Ивановича нежилое здание – теплая стоянка, общей площадью 2 784,0 кв.м., кадастровый №, инвентарный №, этажность 1 и нежилое здание ПТО, общей площадью 453,8 кв.м. расположенные по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.1.3. договоров, указанные объекты недвижимости принадлежат ООО Арендная контора «АГ» на основании договора купли-продажи помещений, сооружений и оборудования от 26.02.2003, акта приема передачи имущества от 30.05.2003.

Переход права собственности на указанные объекты недвижимости не зарегистрирован.

В подтверждение оплаты указанных объектов недвижимости истцом представлены копии квитанций к приходному кассовому ордеру от 20.01.2004 на сумму 700 000 руб. и 300 000 руб.

Из копии планов объекта по состоянию на 23.03.2022 следует, что здание ПТО по вышеуказанному адресу имеет общую площадь 458,4 кв.м., здания теплой стоянки - 1 239,9 кв.м. и 1 247,3 кв.м.

Из выписки из ЕГРЮЛ следует, что ООО Арендная контора «АГ» (ОГРН1025401010117, ИНН 5402129719) прекратило деятельность юридического лица (исключение из ЕГРЮЛ недействующего юридического лица) о чем 02.11.2018 внесена соответствующая запись в ЕГРЮЛ.

    Решением Карасукского районного суда Новосибирской области от 08.09.2022 по делу №2-608/2022 Дацию И.И. было отказано в удовлетворении исковых требований к администрации Баганского района Новосибирской области о признании права собственности на нежилые здания: ПТО общей площадью 458,4 кв.м., теплой стоянки общей площадью 1 247,3 кв.м., теплой стоянки общей площадью 1 239,9 кв.м.

    Апелляционным определением Новосибирского областного суда от 20.12.2022 решение Карасукского районного суда от 08.09.2022 оставлено без изменения.

    Решение вступило в законную силу 20.12.2022.

Из решения Карасукского районного суда Новосибирской области от 24.03.2023 по делу №2-102/2023 следует, что согласно представленным договорам купли-продажи нежилого здания от 20.01.2004, актов приема-передачи от 20.01.2004, ООО Арендная контора «АГ» передало в собственность Дация Ивана Ивановича нежилое здание – теплая стоянка, общей площадью 2 784,0 кв.м., кадастровый №, инвентарный №, этажность 1 и нежилое здание ПТО, общей площадью 453,8 кв.м. расположенные по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.1.3. договоров, указанные объекты недвижимости принадлежат ООО Арендная контора «АГ» на основании договора купли-продажи помещений, сооружений и оборудования от 26.02.2003, акта приема передачи имущества от 30.05.2003.

Переход права собственности на указанные объекты недвижимости не зарегистрирован.

Из выписки из ЕГРЮЛ следует, что ООО Арендная контора «АГ» (ОГРН1025401010117, ИНН 5402129719) прекратило деятельность юридического лица (исключение из ЕГРЮЛ недействующего юридического лица) о чем 02.11.2018 внесена соответствующая запись в ЕГРЮЛ.

Из уведомлений о приостановлении государственной регистрации прав от 11.10.2022, от 18.10.2022 следует, что право собственности за ООО Арендная контора «АГ» не зарегистрировано, заявление о государственной регистрации права не подавалось, как и не подавалось заявление о государственной регистрации перехода права от ООО Арендная контора «АГ» к Даций И.И., с приложением правоустанавливающих документов от ООО Арендная контора «АГ», полномочия ФИО 2 действовать от ООО Арендная контора «АГ» не представлены, в связи с чем государственная регистрация прав на спорные объекты была приостановлена.

Согласно договору купли-продажи от 26.02.20023 и акту приема-передачи от 30.05.2023 АОЗТ «Агропромхимия» продало ООО Арендная контора «АГ» здание (ПТО), площадью 453,8 кв.м., год ввода в эксплуатацию – 1987.

15.07.2004 (после заключения договора купли-продажи спорных объектов между Даций И.И. и ООО Арендная контора «АГ») АОЗТ «Агропромхимия» в лице конкурсного управляющего ФИО 3 и ООО Арендная контора «АГ» в лице генерального директора ФИО 2 заключили дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 26.02.2002, изложив пункт 1.1 – Предмет договора в новой редакции в части указания адреса объекта, наименования объекта, инвентарного номера, площади, кадастрового номера,

Согласно договору купли-продажи от 26.02.20023 и акту приема-передачи от 30.05.2023 АОЗТ «Агропромхимия» продало ООО Арендная контора «АГ» здание (Теплая стоянка), площадью 2784 кв.м., год ввода в эксплуатацию – 1986.

Согласно архивной справке АОЗТ «Агропромхимия» признано банкротом решением Новосибирского арбитражного суда от 18.03.2002.

Ввиду того, что спорный объект был возведен до создания органа регистрации прав на объекты недвижимости, право собственности на него подлежало регистрации одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на этот объект.

Вместе с тем, доказательств возведения ООО Арендная контора «АГ» спорных объектов недвижимости, нахождения этого недвижимого имущества на балансе ООО Арендная контора «АГ», и возникновения у ООО Арендная контора «АГ» права собственности на спорное имущество до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Даций И.И. представлено не было.

Решением Карасукского районного суда Новосибирской области от 24.03.2023 по делу №2-102/2023 Дацию И.И. было отказано в удовлетворении исковых требований к ФИО 2 о признании права собственности на нежилое здание ПТО, общей площадью 458,4 кв.м., нежилое здание теплой стоянки, общей площадью 1 247,3 кв.м., нежилое здание теплой стоянки, общей площадью 1 239,9 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

Решение сторонами не было обжаловано и вступило в законную силу 03.05.2023.

Также было установлено, что ИП Даций И.И. обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к администрации Баганского сельсовета Баганского района Новосибирской области о признании незаконным действия в связи с постановкой на учет в качестве бесхозяйных объектов недвижимости нежилого здания теплой стоянки площадью 1 239,9 кв.м., нежилого здания теплой стоянки, общей площадью 1 247,3 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>.

Из решения Арбитражного суда Новосибирской области от 26.12.2023 (решение в полном объеме изготовлено 10.01.2024) по делу №А45-32052/2023, размещенному на сайте указанного суда и находящегося в открытом доступе, следует, что в удовлетворении исковых требований ИП Дацию И.И. отказано.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2024 (постановление в полном объеме изготовлено 18.03.2024) решение Арбитражного суда Новосибирской области от 10.01.2024 по делу №А45-32052/2023 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ИП Дация И.И. – без удовлетворения.

    Согласно ч.2 ст.61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Оценивая довод представителей ответчика, согласно которому спорные объекты являются сборно-разборными, могут быть перенесены в другое место без значительного ущерба, суд приходит к следующему.

Пункт 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъясняет, что согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ). По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы.

Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил (ст. ст. 51, 55 ГрК РФ, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 22.12.2015 по делу №304-ЭС15-11476, А27-18141/2014).

Исходя из материалов гражданского дела №2-608/2022, исследованных в заседании, суд приходит к выводу о том, что заключая 20.01.2004 договоры купли-продажи нежилых зданий для Дация И.И. было очевидным приобретение объектов недвижимого имущества. Так, из п.1.1. договоров усматривается, что предметом договора являются здание теплой стоянки, здание ПТО, согласно характеристикам которых объекты имеют железобетонный фундамент. Пункт 3.2. договора обязывал покупателя до подписания передаточного акта произвести детальный осмотр зданий и при выявлении недостатков указать об этом в передаточном акте. Пункт 3.3. предусматривал, что переход права собственности на здания от продавца к покупателю подлежат государственной регистрации. Согласно актам приема-передачи нежилого здания от 20.01.2004 Даций И.И. принял указанные объекты с теми же характеристиками, претензий по техническому состоянию зданий не имеет.

Здания теплых стоянок введены в эксплуатацию на основании разрешительных документов – решений исполкома Баганского районного совета народных депутатов Новосибирской области №280 от 16.12.1985, №165 от 17.09.1987, акта государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 15.09.1987, согласно которому здание теплой стоянки является сборным железобетонным, имеет фундамент - ж/б башмаки, ленточную кровлю из а/ц листов.

Таким образом, как следует из перечисленных документов, здание теплой стоянки имеет железобетонный фундамент, что указывает на прочную связь объекта с землей.

Более того, факт обращения Дация И.И. в суд с исковым заявлением к администрации Баганского сельсовета Баганского района Новосибирской области о признании права собственности на нежилые здания ПТО, теплые стоянки в порядке приобретательной давности, а также с исковым заявлением к ФИО 2 о признании права собственности на нежилые здания на основании заключенных договоров купли-продажи, как указано им самим в исках, также, по мнению суда, свидетельствует об очевидности для Дация И.И. факта приобретения им объектов недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах судом не может быть принят во внимание представленное стороной ответчика экспертное заключение ООО «Альянс» от 27.10.2023 №19-10/23, которое опровергается перечисленными материалами дела.

Оценивая доводы представителей ответчика, согласно которым спорный объект восстановлен в первоначальном состоянии быть не может, так как имеет большой процент износа, истцом не представлено доказательств первоначального состояния объекта, суд не находит их заслуживающими внимания, при этом учитывает следующее.

В материалах дела №2-608/2022, №2-33/2024 имеются фототаблицы. Из фототаблиц в деле №2-608/2022 следует, что на момент съемки 24.06.2022 здания теплых стоянок имеют кровлю из а/цементных листов по деревянному каркасу. Это же обстоятельство подтверждается актом обследования помещений №1 от 24.06.2022, составленном комиссией администрации Баганского сельсовета Баганского района Новосибирской области. Согласно фототаблицам в материалах дела №2-33/2024 по состоянию на 05.07.2022 на зданиях теплых стоянок также имеется кровля из шифера, а уже по состоянию на 01.10.2023 шифер и деревянная обрешетка на крыше одного из зданий теплой стоянки отсутствуют, куски ломанного шифера и досок лежат на земле, отдельно аккуратно сложены неповрежденные доски.

Отчетом ООО «Экспертное бюро «Оценка» №453-н от 28.09.2023 установлено, что в нежилом производственном здании (теплая стоянка) площадью 1 239,9 кв.м. с кадастровым №, расположенном по адресу: <адрес>, имеются повреждения наружной отделки (кровля).

Из акта обследования здания от 07.11.2023, администрации Баганского сельсовета Баганского района Новосибирской области усматривается, что уничтожено и подлежит восстановлению: кровельное покрытие крыши здания из шифера (асбеста-цементных листов) на площади 1 359,2 кв.м.; стропила (продольные лаги), обрешетка (поперечные лаги) кровли здания на площади 1 359,2 кв.м.; утеплитель крыши здания на площади 1 359,2 кв.м.

Суд находит указанные письменные доказательства относимыми и допустимыми, а также достаточными для подтверждения объема восстановительных работ, необходимых для приведения указанного объекта в первоначальное состояние. Суд учитывает, что истцом заявлено требование о восстановлении лишь кровельного покрытия крыши здания из шифера, стропил, обрешетки и утеплителя, то есть тех повреждений, которые допущены по вине ответчиков и очевидны из исследованных материалов дела.

Таким образом, объем работ, который необходимо произвести для восстановления первоначального положения складывается из ремонта кровли здания теплой стоянки с кадастровым № на площади 1 359,2 кв.м.

Довод представителя ответчика Саранчукова А.Н. о том, что не может быть признано недействительным соглашение, которое было расторгнуто, суд обоснованным не находит.

Исходя из смысла п.1 ст.167 Гражданского кодекса РФ в случае признания сделки недействительной судом, она признается не влекущей юридических последствий с момента ее заключения. Недействительность договора подразумевает, что обязательства из него не возникли еще в момент совершения, а все переданное во исполнение невозникших обязательств подлежит возвращению в порядке реституции. При расторжении же договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора (п.3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №35 от 06.06.2014 «О последствиях расторжения договора».

Таким образом, расторжение сторонами договора не имеет правового значения для оценки законности сделки и не влияет на возможность признания договора недействительным. Суд обращает внимание, что правовые последствия расторжения договора направлены на прекращение обязательств сторон на будущее время, тогда как признание сделки недействительной направлено на подтверждение того, что она не влечет юридических последствий с момента ее совершения. Расторгнуть недействительную сделку нельзя.

    При изложенных обстоятельствах суд находит заявленные прокурором Баганского района Новосибирской области уточненные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Даций И.И. незаконно распорядился бесхозяйными недвижимыми объектами, в отношении которых 09.03.2023 произведена регистрация, в связи с чем, договор купли-продажи объекта под разбор как строительный материал от 17.08.2023 является недействительным, заключенным с нарушением действующего законодательства.

Таким образом, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для признания спорной сделки недействительной.

    Согласно положениям ч.ч.1, 2 и 3 ст.206 Гражданского процессуального кодекса РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов.

В случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

    Предложенный истцом срок, в течение которого ответчикам необходимо исполнить судебный акт, суд находит разумным и подлежащим установлению.

    Часть 1 ст.88 Гражданского процессуального кодекса РФ предусматривает, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

    На основании положений ст.103 Гражданского процессуального кодекса РФ и ст.333.19 Налогового кодекса РФ, с ответчиков в пользу местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина.

Руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

        Р Е Ш И Л:

    исковые требования прокурора Баганского района Новосибирской области, действующего в интересах муниципального образования – Баганский сельсовет Баганского района Новосибирской области и неопределенного круга лиц, удовлетворить.

Признать договор купли-продажи объекта под разбор как строительный материал, заключенный между Дацием Иваном Ивановичем и Кондрусовым Олегом Николаевичем 17.08.2023, недействительным (ничтожным).

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав Дация Ивана Ивановича привести объект - здание теплой стоянки, площадью 1 239,9 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, в первоначальное состояние, а именно, восстановить: кровельное покрытие крыши здания из шифера (асбеста-цементных листов) на площади 1 359,2 кв.м.; стропила (продольные лаги), обрешетку (поперечные лаги) кровли здания на площади 1 359,2 кв.м.; утеплитель крыши здания на площади 1 359,2 кв.м., в течение двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Дация Ивана Ивановича и Кондрусова Олега Николаевича в доход местного бюджета государственную пошлину по 150 (сто пятьдесят) рублей с каждого.

                 Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путём подачи жалобы через Карасукский районный суд Новосибирской области.

        Решение в окончательной форме принято 6 апреля 2024 года.

        Судья: подпись

Копия верна

Судья Карасукского районного суда

Новосибирской области                            В.Г. Косолапова