Решение по делу № 2-192/2024 (2-2833/2023;) от 25.10.2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

гражданское дело № 2 - 192/2024 (2 - 2833/2023)

г. Бузулук 06 марта 2024 года

Бузулукский районный суд Оренбургской области в составе судьи Быковой Н.В.,

при секретаре Бажуткиной Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Муниципального образования Бузулукский район Оренбургской области к Сосунову В, Волкову А, Бабич Д, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области о признании сделки недействительной с участием третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора Волковой О,

УСТАНОВИЛ:

Администрация МО Бузулукский район Оренбургской области обратилась в суд с иском к Сосунову В.Г., в котором просит признать недействительной сделку, заключенную между Сосуновым В.Г. и участниками общей долевой собственности: Волковым А.А., и Бабич Д.С. от ** ** ****. Применить последствия недействительности ничтожной сделки.

В обоснование заявленных требований истец указал, что Сосунов В.Г. являлся правообладателем земельного участка с кадастровым №. В Управление Росреестра по Оренбургской области поступило заявление о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от ** ** ****. ** ** **** в администрацию поступило письмо Управления Росреестра по Оренбургской области в целях проверки соблюдения требований Закона Оренбургской области от 17.03.2003 года № 118/16-111-03 о преимущественном праве покупки и сообщалось о поступлении заявления о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от ** ** **** на спорный земельный участок, ответном письме ** ** **** администрация обратилась к государственному регистратору Росреестра по Оренбургской области о намерении приобрести спорный земельный участок.

Представитель истца МО Бузулукский район Оренбургской области в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о дате, времени и месте судебного разбирательства, в представленном суду заявлении просил рассмотреть дело без его участия.

После представленных в суд уточнений просил:

Признать недействительной сделку, заключенную между Сосуновым В.Г. и участниками общей долевой собственности Волковым А.А. и Бабич Д.С. от ** ** **** и применить последствия недействительности ничтожной сделки в отношении земельного участка с кадастровым №.

Представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о дате, времени и месте судебного разбирательства.

Ответчик Сосунов В.Г. в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о дате, времени и месте судебного разбирательства.

<данные изъяты>

На основании определения Бузулукского районного суда от ** ** **** к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Волков А.А. и Бабич Д.С., которые в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о дате, времени и месте судебного разбирательства.

От Волкова А.А. полупило возражение на исковое заявление, из которого следует, что между ним (покупатель) и Сосуновым В.Г. (продавец) был заключен ** ** ****. договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым №, но по факту сделка не состоялась, договор купли -продажи был расторгнут ** ** ****

От Бабич Д.С. поступило заявление о рассмотрении дела без его участия. <данные изъяты>. Просит исковое заявление оставить без удовлетворения.

На основании определения суда от ** ** **** к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора привлечена Волкова О.А., которая в судебное заседание не явилась, надлежащим образом изведена о дате, времени и месте судебного разбирательства, о причинах неявки суду не сообщила.

На основании статьи 167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством и специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3).

Процедура приобретения земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения установлена Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В пунктах 1, 2 статьи 1 данного закона установлено, что данный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, принимаемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Особенности оборота долей в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения установлены Главой III указанного Федерального закона.

Согласно пункту 1 статьи 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Согласно части 1 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101- ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В части 2 данной статьи предусмотрено, что продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Согласно части 3 статьи 8 Закона № 101-ФЗ, продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения вправе продать земельный участок третьему лицу в случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки или не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок.

По смыслу названных положений с учетом статей 435 и 438 Гражданского кодекса Российской Федерации, данное извещение не является формальной обязанностью продавца уведомить орган государственной власти о намерении продать земельный участок, а направлено именно на реализацию преимущественного права субъекта Российской Федерации или муниципального образования приобрести в собственность земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения.

На основании часть 4 статьи 8 Закона N 101-ФЗ сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

В статье 8 Закона Оренбургской области от 17.03.2003 N 118/16-III-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Оренбургской области» (принят постановлением Законодательного Собрания Оренбургской области от 26.02.2003 N 118) установлен следующий порядок реализации преимущественного права покупки земель сельскохозяйственного назначения: При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения Оренбургская область или в случаях, предусмотренных настоящим Законом, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме Правительство Оренбургской области о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

В случае, если Оренбургская область откажется от покупки земельного участка, преимущественное право покупки до истечения месячного срока с момента получения Правительством Оренбургской области письменного извещения о намерении продать земельный участок переходит к муниципальному образованию. Оренбургская область извещает об отказе соответствующий орган местного самоуправления муниципального района с указанием срока поступления в Правительство Оренбургской области извещения о намерении продать земельный участок.

В случае, если муниципальное образование по истечении тридцати дней с момента получения извещения Правительством Оренбургской области откажется от преимущественного права покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок, то продажа осуществляется любому заинтересованному лицу по цене не ниже указанной в извещении.

Из представленных документов следует, что Сосунову В.Г. на основании договора купли-продажи от ** ** **** и акта приема-передачи от ** ** **** принадлежал земельный участок <адрес>,

** ** **** между Сосуновым В.Г. (продавец) и Бабич Д.С. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка <адрес>

Согласно пунктов 1.2, 1.3 предварительного договора, объект приобретается в личную собственность покупателя или в общую долевую собственность группы лиц с обязательным участием гражданина Бабича Д.С., который является уполномоченным представителем участников общей долевой собственности во взаимоотношениях с продавцом и определяет состав и доли участников общей долевой собственности на объект. Стороны заключают основной договор в срок не позднее ** ** ****. С момента подписания настоящего договора продавец не вправе заключать иные договоры и совершать сделки, направленные на отчуждение объекта третьим лицам, а также направленные на обременение объекта.

Цена договора составила 500 000 рублей, являлась окончательной и изменению не подлежала. Выплата по договору осуществляется путем передачи наличных денежных средств в момент заключения настоящего договора в порядке авансового платежа в полном размере 500 000 рублей, которые продавец получил полностью от покупателя одновременно с подписанием настоящего договора.

** ** **** администрацией МО Бузулукский район Оренбургской области направлено извещение в адрес Волковой О.А. о намерении приобрести в собственность МО спорный земельный участок с кадастровым № по цене 550 000 рублей.

О чем ** ** **** администрацией МО Бузулукский район Оренбургской области направлено сообщение в Управление Росреестра по Оренбургской области.

Из сообщения Правительства Оренбургской области от ** ** **** следует, что в соответствии с Законом Оренбургской области от 17.03.2003 года № 118/16-Ш-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Оренбургской области», положением о порядке реализации Оренбургской областью преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, утвержденным постановлением Правительства Оренбургской области от 11.12.2017 года № 861-п сообщает о рассмотрении извещения, поданного в интересах Сосунова В о намерении продать земельный участок <адрес> по цене 970 000 рублей. Министерство сельского хозяйства, торговли, пищевой и перерабатывающей промышленности Оренбургской области письмом от ** ** **** № сообщило об отсутствии предложений по использованию Оренбургской областью преимущественного права покупки.

Администрацией МО Бузулукский район Оренбургской области ** ** **** в адрес Волковой О.А. направлено письмо, из которого следует, что муниципальное образование повторно уведомило что в соответствии со статьей 8 ФЗ от 24.07.2002 года № 101-ФЗ и статьей 8 Закона Оренбургской области от 17.03.2003 года № 118/16-III-ОЗ, учитывая отказ Правительства Оренбургской области от реализации преимущественного права покупки в собственность Оренбургской области земельного участка <адрес> на основании принадлежащего преимущественного права покупки такого участка по первоначальной цене 550 000 рублей. Обязуются произвести расчет, не превышающий 90 дней со дня поступления извещения в Правительство Оренбургской области.

Из сообщения администрации МО Бузулукский район Оренбургской области от ** ** **** следует, что администрация МО Бузулукский район ** ** **** получила уведомление об отказе от реализации преимущественного права покупки от Правительства Оренбургской области, земельного участка <адрес>

** ** **** Волкова О.А. обратилась в администрацию МО Новоалександровский сельсовет Бузулукского района Оренбургской области с извещением о намерении продать земельный участок с кадастровым №. Просила считать извещение ранее поданным с ошибкой - ничтожным, так как в извещении неверно указана цена продажи участка. А так как сделка находится на регистрации, просила рассмотреть данное извещение, в кратчайшие сроки.

Из сообщения администрации МО Новоалександровский сельсовет Бузулукского района Оренбургской области от ** ** **** следует, что в соответствии с Законом Оренбургской области от 17.03.2003 года №118/16-Ш-ОЗ «Об обороте земель, сельскохозяйственного назначения в Оренбургской области» администрацией Новоалександровского сельсовета Бузулукского района Оренбургской области рассмотрено извещение Волковой О о продаже земельных участков <адрес> и принято решение об отказе от реализации преимущественного права покупки в собственность муниципального образования Новоалександровский сельсовет Бузулукского района Оренбургской области данного земельного участка по указанной цене.

** ** **** между Сосуновым В.Г., от имени и в интересах которого действует доверенное лицо Волкова О.А., с одной стороны и Волковым А.А. – <данные изъяты> долей, Бабич Д.С. – <данные изъяты> долей с другой стороны, заключен договор купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности, расположенного по адресу: <адрес>. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

Право общей долевой собственности покупателей на указанные земельные доли земельного участка подлежат государственной регистрации в МО по г. Бузулук, Бузулукскому, Курманаевскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, и возникает с момента государственной регистрации права.

На основании нотариально удостоверенного распоряжения от ** ** ****, Сосунов В.Г. отменил доверенность, выданную им ** ** **** на имя Волковой О.А.

В пунктах 74, 75 и 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» содержатся разъяснения, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Как следует из положений статьи 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом.

Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Суд приходит к выводу, что оспариваемая сделка заключена с нарушением преимущественного права покупки истца, о котором ответчики были осведомлены, однако, вопреки требованиям закона, заключили сделку без разрешения преддоговорных споров в судебном порядке с нарушением преимущественного права покупки земельного участка земель сельскохозяйственного назначения. При таких обстоятельствах оспариваемый договор является ничтожным в силу прямого указания закона и не может порождать последствий в виде перехода права собственности.

Доводы ответчиков о том, что право преимущественной покупки отказалось реализовывать МО Новоалександровский сельсовет Бузулукского района Оренбургской области, а администрация Бузулукского района не наделена правом преимущественного права покупки противоречат указанным нормам закона и материалам дела. Наличие или отсутствие мнения МО Новоалександровский сельсовет относительно реализации преимущественного права покупки спорного земельного участка не заменяет право истца на реализацию преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения, поскольку федеральным законодательством установлено, что право преимущественной покупки муниципальных образований и порядок реализации этого права устанавливается законом субъекта РФ. При этом, в статье 8 Закона Оренбургской области от 17.03.2003 N 118/16-III-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Оренбургской области» установлено, что при отказе от реализации преимущественного права, Правительство Оренбургской области уведомляет орган местного самоуправления муниципального образования, обладающего преимущественным правом приобретения земельных участков сельскохозяйственного назначения о наличии такого права. Следовательно, Правительство Оренбургской области наделено полномочиями определять при рассмотрении заявления собственника о продаже земельного участка муниципальные образования, обладающие преимущественным правом покупки в соответствие с законодательством Оренбургской области, направляя уведомление

МО Бузулукский район, являющееся муниципальным образованием, на территории которого расположен спорный земельный участок в соответствие с нормами законодательства уведомило представителя продавца о своем намерении реализовать преимущественное право, однако, договор купли- продажи был заключен с иными лицами с нарушением преимущественного права истца.

Так как оспариваемая сделка была заключена с нарушением права преимущественной покупки земель сельскохозяйственного назначения, в силу прямого указания закона, она является ничтожной и не влечет никаких последствий, кроме тех, что связаны с ее недействительностью.

Согласно положениям статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о недействительности (ничтожности) и применении последствий недействительности сделки в виде возращения сторон в первоначальное положение.

Исковые требования администрации МО Бузулукский район к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области удовлетворению не подлежат, поскольку истцом не были представлены доказательства нарушения прав МО Бузулукский район незаконными действиями этого ответчика.

Руководствуясь статьями 10, 166 – 168 ГК РФ, 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101- ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», 8 Закона Оренбургской области от 17.03.2003 N 118/16-III-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Оренбургской области» 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации муниципального образования Бузулукский район Оренбургской области к Сосунову В, Волкову А, Бабич Д о признании сделки недействительной – удовлетворить.

Признать недействительной (ничтожной) сделку – договор купли продажи, заключенный ** ** ****.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки – обязать Волкова А, Бабич Д возвратить в собственность Сосунова В земельный участок <адрес>

Обязать Сосунова В возвратить полученные по сделке денежные средства в сумме 500 000 рублей Бабич Д.

В удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования Бузулукский район Оренбургской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области о признании сделки недействительной – отказать.

Решение является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области соответствующих изменений, в том числе для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности Волкова А, Бабич Д на земельный участок с кадастровым номером 56:08:0000000:1841.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Бузулукский районный суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

судья Бузулукского районного суда Быкова Н.В.

Решение в окончательной форме принято 14 марта 2024 года.

Подлинник решения подшит в гражданском деле № 2 - 192/2024 (2 - 2833/2023) в производстве Бузулукского районного суда с УИД 56RS0008-01-2023-003100-48.