Решение по делу № 33-696/2023 от 10.01.2023

В О Р О Н Е Ж С К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

УИД 36RS0032-01-2022-000274-75

Дело № 33-696/2023

Дело № 2-1141/2022

Строка № 146г

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

26 января 2023 г. г. Воронеж

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего Данцер А.В.,

судей Кузнецовой И.Ю., Шаповаловой Е.И.,

при секретаре Тарасове А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Воронежского областного суда по докладу судьи Данцер А.В.,

гражданское дело Рамонского районного суда Воронежской области № 2-1141/2022 по иску прокурора Рамонского района Воронежской области к администрации Рамонского муниципального района Воронежской области, ФИО2 ФИО1 о признании недействительным аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки, исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации аренды земельного участка,

по апелляционному представлению прокурора Рамонского района Воронежской области

на решение Рамонского районного суда Воронежской области от 13 октября 2022 г.,

(судья Кожухова М.В.)

У С Т А Н О В И Л А:

Прокурор Рамонского района Воронежской области обратился в суд с иском к администрации Рамонского муниципального района Воронежской области, ФИО2, в котором просил:

- признать недействительным аукцион на право заключения договора аренды земельного участка площадью 20000 кв.м. с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес> (далее - спорный земельный участок);

- признать договор № от 10.03.2021 аренды спорного земельного участка, заключенный между администрацией Рамонского муниципального района Воронежской области и ФИО2 недействительным в силу его ничтожности;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязав ФИО2 возвратить спорный земельный участок администрации Рамонского муниципального района Воронежской области;

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации аренды спорного земельного участка.

В обоснование иска указано, что 09.12.2020 главой Рамонского муниципального района Воронежской области принято постановление № « О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель специального назначения с видом разрешенного использования: производственная деятельность, для размещения иных объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения» в соответствии с которым постановлено провести аукцион на право заключения договора аренды земельного участка сроком на 10 лет, в том числе, в отношении спорного земельного участка с видом разрешенного использования: производственная деятельность, для размещения иных объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения. Начальный (минимальный) размер годовой арендной платы за земельный участок: 520 000 руб. (Лот 2).

Извещение № о проведении 20.02.2021 открытого аукциона на право заключения договора аренды вышеназванного земельного участка было опубликовано 20.01.2021 на официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru.

По результатам торгов победителем аукциона признан ФИО2, с которым 10.03.2021 администрацией Рамонского района заключен договор аренды земельного участка №, который был зарегистрирован в установленном порядке.

Однако, данный аукцион и договор являются недействительными (ничтожными) как несоответствующие закону, поскольку извещение не соответствует требованиям ст. 39.11 и 39.12 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), не содержит информацию о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, тогда как такая информация в отношении данного участка обязательна, поскольку основной вид его разрешенного использования предусматривает строительство зданий, сооружений.

Извещение не содержит сведений о максимально и минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение на дату опубликования извещения и соответственно земельный участок (Лот 2) не мог быть предметом аукциона.

От установленных параметров разрешенного строительства объекта, от наличия технических условий на подключение к сетям, от размера платы за технологическое присоединение, а также от наличия возможности такого присоединения зависит объем финансовых вложений победителя аукциона в строительство объекта.

Отсутствие в составе извещений о проведении аукциона вышеуказанных сведений не позволило заинтересованным лицам оценить потенциальные риски, предстоящие расходы, связанные со строительством, возможность надлежащего исполнения обязательств по строительству объекта и ряд других существенных обстоятельств, т.е. сформировать правильное представление о предмете аукциона и принять решение о целесообразности своего участия в аукционе.

Вышеуказанные нарушения повлияли (могли повлиять) на число участников аукциона, его результат и окончательную цену торгов, и как следствие привели (могли привести) к недопущению, ограничению, или устранению конкуренции на рынке земельных участков, что является нарушением Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции».

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, прокурор обратился в суд с настоящим иском в защиту интересов Российской Федерации и муниципального образования Рамонского муниципального района Воронежской области, которое заключается в неукоснительном соблюдении законов, а также прав неопределенного круга лиц (т. 1 л.д. 3-8).

В дополнении к исковому заявлению указано на необходимость соблюдения пункта 19 и 20 статьи 39.11 ЗК РФ в части публикации извещения о проведении аукциона (т. 1 л.д. 161-164).

Протокольным определением от 28.04.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной антимонопольной службы по Воронежской области, в качестве соответчика - отдел имущественных и земельных отношений администрации Рамонского муниципального района Воронежской области (т. 1 л.д. 87-88).

Решением Рамонского районного суда Воронежской области от 13.10.2022 в удовлетворении исковых требований прокурору Рамонского района Воронежской области было отказано (т. 1 л.д. 167, 168-171).

В апелляционном представлении прокурор района просит решение Рамонского районного суда Воронежской области от 13.10.2022 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым заявленные требования удовлетворить.

В обоснование доводов жалобы указывает, что подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ установлен строго установленный перечень сведений, которые должны быть размещены организатором торгов. Указанные требования носят для организатора торгов императивный характер. Размещение неполной информации о предмете торгов и иных связанных с ним сведений (в том числе о возможности застройки земельного участка) приводит к нарушению принципа информационной открытости торгов, что лишает их потенциальных участников сформировать полное представление о предмете торгов. В силу подпункта 3 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если не определены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции. Вопреки требованиям вышеуказанных норм извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды в отношении спорного земельного участка и другая аукционная документация не содержит в себе сведений о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства. При указанных обстоятельствах считает, что допущенные организатором торгов нарушения привели к ограничению добросовестной конкуренции, а также к ущемлению публичных интересов и интересов муниципального образования, учитывая, что в бюджет поступили бы денежные средства в значительно большем размере. Наличие данной информации в Правилах землепользования и застройки Айдаровского сельского поселения не может рассматриваться как выполнение организатором аукциона требований действующего законодательства. Просит учесть, что функционал официального сайта www.torgi.gov.ru обеспечивает возможность размещению всей необходимой информации, предусмотренной статьей 39.11 ЗК РФ, без каких-либо ограничений в части размер файлов. Однако прикрепленные текстовые файлы с информацией о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства и о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) относительно спорного земельного участка в разделе «Аренда и продажа земельных участков» отсутствуют. Отсутствие исчерпывающих сведений о наличии или отсутствии возможности технологического присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения непосредственно влияет на спрос в отношении выставленного на аукцион земельного участка, возможность оценить потенциальные риски, предстоящие расходы, связанные со строительством, возможность надлежащего исполнения обязательств по возведению объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и формирование покупной цены. Согласно Правилам землепользования и застройки Айдаровского сельского поселения спорный земельный участок расположен в приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации Воронеж (Чертовицкое). Кроме того, указанный земельный участок находится в границах охранной зоны государственного лесного фонда и санитарно-защитой зоне асфальтобетонного завода. Вместе с тем, извещение о проведении аукциона не содержит в себе сведений об ограничениях прав. Просит учесть, что организатор торгов в извещении о проведении аукциона должен указывает все виды разрешенного использования земельного участка, когда как в извещении о проведении аукциона указан только один вид разрешенного использования. Кроме того, заявление ФИО2 также не содержит информации о целях использования земельного участка. При этом, договор аренды спорного земельного участка содержит иную информацию о видах разрешенного использования земельного участка. Таким образом, договор аренды заключен не на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона. В нарушение положений пункта 20 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона в установленный законом срок в официальном печатном издании муниципального образования опубликовано не было (т. 2 л.д. 3-26).

В возражениях на апелляционное представление представитель администрации Рамонского муниципального района Воронежской области просит оставить решение Рамонского районного суда Воронежской области от 13.10.2022 без изменения.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», в соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части, исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции прокурор отдела прокуратуры Воронежской области ФИО8 доводы апелляционного представления поддержал, просил удовлетворить, представитель администрации Рамонского муниципального района Воронежской области по доверенности ФИО9, представитель ФИО2 по ордеру адвокат ФИО10 просили решение оставить без изменения, апелляционное представление без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Судебная коллегия на основании части 1 статьи 327 и части 3 статьи 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционного представления и возражений на него, выслушав участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что постановлением администрации Рамонского муниципального района Воронежской области №-и от 09.12.2020 было принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка сроком на 10 лет из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель специального назначения, в том числе, и в отношении земельного участка площадью 20 000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования: производственная деятельность, для размещения иных объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения. Кадастровый номер – №. Начальный (минимальный) размер годовой арендной платы – 520 000 руб.

Организатором проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка определен отдел имущественных и земельных отношений администрации Рамонского муниципального района Воронежской области, которому поручено разместить на официальном сайте Российской Федерации www.torgi.gov.ru извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, а также обеспечить опубликование извещения о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 20 статьи 39.11 ЗК РФ (т. 1 л.д. 10-11, 12, 59-61, 62).

Во исполнение вышеуказанного постановления опубликовано извещение о проведении торгов № от 20.01.2021, размещенное на сайте, предназначенном для опубликования информации о проведении торгов - www.torgi.gov.ru, указан период приема заявок с 09:00 21.01.2021 по 09:00 16.02.2021, место и дата проведения аукциона - 11:00 22.02.2021, адрес - <адрес> (т. 1 л.д. 13-14).

Земельный участок площадью 20 000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования: производственная деятельность, для размещения иных объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения, кадастровый номер – № являлся Лотом №.

Извещение содержало общую информацию о Лоте №, такую как: тип торгов – аренда, форма собственности – муниципальная, реквизиты решения о проведении торгов - постановление администрации Рамонского муниципального района Воронежской области №-и от 09.12.2020, кадастровый номер данного земельного участка, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - производственная деятельность, страна размещения и местоположение земельного участка, в том числе детальное, площадь земельного участка - 20000 кв.м., технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения - газоснабжения и водоснабжения - нет, срок аренды - 10 лет, предмет торга - ежегодная арендная плата, начальная цена - 520000 руб., ежемесячная начальная цена 1 кв.м. в валюте лота - 2,17 руб., шаг аукциона - 15600 руб., размер обеспечения - 100%, размер задатка - 520000 руб. (т. 1 л.д. 17-18).

15.02.2021 с письменными заявками на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> обратились: ФИО2, ФИО11 и ФИО12, которые представили, помимо заполненных заявок, сведения о перечислении (каждым) по 520 000 руб. (т. 1 л.д. 63-83).

Из протокола о результатах аукциона следует, что при проведении аукциона присутствовал один участник – ФИО2, в связи с чем, аукцион признан несостоявшимся (т. 1 л.д. 122-124).

10.03.2021 на основании протокола № от 20.02.2021 о результатах проведения аукциона между администрацией Рамонского муниципального района <адрес> (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения площадью 20000 кв.м. с видом разрешенного использования: производственная деятельность, для размещения объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>.

Территориальная зона, в границах которой образуется земельный участок: производственная зона (кроме земель населенного пункта) - П1.

10.03.2021 между администрацией Рамонского муниципального района Воронежской области (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) также составлен акт приема-передачи земельного участка (л.д. 19-23, 24, 130-134, 135).

Возражая относительно удовлетворения заявленных требований, администрация Рамонского муниципального района Воронежской области указала, что оспариваемый договор заключенный по итогам проведения торгов, является оспоримой сделкой. С момента проведения аукциона ни одно лицо, реально заинтересованное в признании недействительными результатов аукциона, в администрацию муниципального образования, федеральный антимонопольный орган, а также в суд не обратилось. Данное обстоятельство свидетельствует об отсутствии лиц, чьи права, свободы или законные интересы были нарушены. При подготовке и проведении аукционы не были допущены нарушения антимонопольного законодательства. Запросы о разъяснении аукционной документации, в том числе, в части, касающейся обозначенных вопросов, в адрес организатора торгов не поступали. В извещении о проведении оспариваемого аукциона обозначено, что возможность подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения на земельном участке, являющихся предметом аукциона, нет. Из этого следует, что указать предельную свободную мощность сетей, максимальную нагрузку и иные сведения невозможно, так как само подключение объектов к инженерно-техническим сетям невозможно. Предельные параметры разрешенного строительства объектов капитального строительства устанавливаются градостроительными регламентами. Правилами землепользования и застройки Айдаровского сельского поселения, опубликованными в установленном порядке, установлены параметры, являющиеся предметом спора в рамках настоящего дела (т. 1 л.д. 52-58).

Согласно сведениям ООО «Рамонь-Водоканал» для объекта строительства, расположенного на спорном земельном участке, отсутствует техническая возможность подключения к централизованным сетям водоснабжения в связи с отсутствием по данному адресу централизованных сетей водоснабжения (т. 1 л.д. 113).

Ответом от 26.11.2020 АО «Газпром газораспределение Воронеж» филиал в р.п. Рамонь на запрос о технической возможности подключения объекта строительства, расположенного на спорном земельном участке, уведомило, что подключение к сетям газораспределения, источником для которых служит ГРС Ямное, объектов капитального строительства с любым объемом потребления газа на данный момент невозможно (т. 1 л.д. 115).

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований, предусмотренных статьей 449 ГК РФ, для их удовлетворения, поскольку в извещении о проведении аукциона содержалась вся необходимая информация, предусмотренная пунктом 21 статьи 39.11 ЗК РФ. Судом также учтено, что прокурор является процессуальным истцом и инициирует иск в интересах лиц, имеющих материально-правовой интерес. По настоящему делу прокурор предъявил иск в интересах Российской Федерации, муниципального образования в лице главы Рамонского муниципального района и неопределенного круга лиц, и при этом просил признать сделку недействительной и вернуть стороне сделки, коей является Администрация Рамонского муниципального образования и ФИО2, в первоначальное положение. Однако, при предъявлении иска прокурором не указано, какое именно нарушение конкретного, а не абстрактного права неопределенного круга лиц будет восстановлено. Не указаны данные сведения и в ходе рассмотрения дела. Согласно положениям статьи 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции.

Судебная коллегия с указанными выводами районного суда согласиться не может по следующим основаниям.

Земельное законодательство предусматривает преимущественное приобретение прав на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по результатам торгов, проводимых в форме аукционов (пункт 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 16 статьи 39.11 ЗК РФ, пунктом 4 статьи 447 ГК РФ по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), определяется ежегодный размер арендной платы.

Согласно пункту 17 статьи 39.6 ЗК РФ победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок.

В обозначенной форме реализуются предусмотренные статьей 1 ЗК РФ принципы платности использования земли и сочетание интересов общества и законных интересов граждан.

В силу пункта 1 статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (пункт 4 статья 447 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 5 статьи 447 ГК РФ аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. Иные основания признания торгов несостоявшимися устанавливаются законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

ГК РФ не содержит запрета на признание судом недействительными торгов, признанных несостоявшимися.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статья 449, пункт 1 статья 449.1 ГК РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве).

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Требуя признания публичных торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

В силу приведенных выше положений закона основанием для признания торгов недействительными является нарушение правил их проведения, имеющее существенное значение и повлиявшее на результаты торгов, которое привело к умалению прав и законных интересов заявителя, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности сделки, заключенной на таких торгах.

Правовые основания, порядок, процедура и сроки проведения торгов (аукциона) в отношении права аренды на земельные участки регулируются положениями главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Статьями 39.11 и 39.12 ЗК РФ строго регламентирован порядок подготовки, организации и проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и названные нормы являются императивными.

В статье 39.11 (пунктах 1, 4, 8 и 24) ЗК РФ предусмотрено, что решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц (пункт 1).

Пунктом 8 статьи 39.11 ЗК РФ закреплен исчерпывающий перечень случаев, при которых земельный участок не может являться предметом аукциона.

В силу пункта 24 статьи 39.11 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в проведении аукциона в случае выявления обстоятельств, предусмотренных пунктом 8 статьи 39.11 ЗК РФ.

Согласно пункту 19 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации (далее - официальный сайт), не менее чем за 30 дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Требования к содержанию извещения о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, установлены в пункте 21 статьи 39.11 ЗК РФ.

Согласно подпункту 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона, помимо прочих, должно содержать сведения о предмете аукциона, в том числе о правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно- технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно- технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения).

Смысл извещения о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, состоит в том, чтобы проинформировать наибольшее количество потенциальных арендаторов и обеспечить передачу в аренду земельного участка по наиболее высокой цене арендной платы, выявленной в ходе реального сопоставления свободных конкурирующих заявок.

Таким образом, в подпункте 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ содержится строго установленный перечень сведений, которые должны быть размещены организатором торгов. Следовательно, требования к извещению о проведении аукциона, изложенные в пункте 21 статьи 39.11 ЗК РФ носят для организатора аукциона императивный характер.

Возможность не указания каких-либо сведений из числа тех, которые предусмотрены подп.4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ, законом не предусмотрена.

С учетом изложенного, доводы возражений о том, что факт не указания ряда информации в извещении не относится к числу существенных нарушений, а также о том, что неотраженные сведения находятся в общедоступных источниках информации, судебная коллегия расценивает как несостоятельные.

Размещение неполной информации о предмете торгов и иных связанных с ним сведений, в том числе о возможности застройки земельного участка, приводит к нарушению принципа информационной открытости торгов, что лишает их потенциальных участников сформировать полное представление о предмете торгов.

В соответствии с частью 1 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:

1) предельные минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Вышеуказанная информация является существенной и подлежит указанию в информационном сообщении о проводимом аукционе.

В силу подпункта 3 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если не определены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции.

Согласно сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым № имеет вид разрешенного использования - «производственная деятельность, для размещения иных объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения», расположен в приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации Воронеж (Чертовицкое), также по указанному земельному участку проходит охранная зона объектов электроснабжения. Кроме того, указанный земельный участок находится в границах охранной зоны государственного лесного фонда и санитарно-защитной зоны асфальтобетонного завода, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно Правилам землепользования и застройки Айдаровского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области, утв. решением Совета народных депутатов Айдаровского сельского поселения от 17.12.2011 №, земельный участок с кадастровым № расположен в территориальной зоне П 1 «Производственная зона (кроме земель населенных пунктов)».

Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утв. приказом Росреестра от 10.11.2020 №П/0412, предусмотрено, что земельный участок с видом разрешенного использования «производственная деятельность» предназначен для размещения объектов капитального строительства в целях добычи полезных ископаемых, их переработки, изготовления вещей промышленным способом (код 6.0).

Таким образом, основной вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым № предусматривает строительство зданий, сооружений.

Пунктом 2 части 1 статьи 24 Правил землепользования и застройки Айдаровского сельского поселения определены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства для зоны П1, в которой расположен земельный участок с кадастровым №.

Однако вопреки требованиям подп. 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение № о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым № и другая аукционная документация не содержат в себе сведений о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства.

Ссылка суда первой инстанции на возможность ознакомления с указанной информацией в Правилах землепользования и застройки Айдаровского сельского поселения не может оправдывать допущенные организатором торгов нарушения, которые влекут ограничение добросовестной конкуренции. Наличие данной информации в Правилах землепользования и застройки Айдаровского сельского поселения не может рассматриваться как выполнение организатором аукциона требований, императивно установленных подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ, предусматривающих указание сведений о возможности застройки земельного участка, в том числе о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства.

Тот факт, что Правила землепользования и застройки Айдаровского сельского поселения опубликованы, и любое заинтересованное лицо может с ними ознакомится, не восполняет допущенные организатором аукциона нарушения.

Постановлением Правительства РФ от 10.09.2012 №909 в качестве адреса официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о торгах, в том числе о проведении аукционов на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определен адрес сайта www.torgi.gov.ru.

Приказом Минкомсвязи России от 03.06.2015 № 195 утвержден Регламент официального сайта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов по адресу www.torgi.gov.ru (далее - Регламент). Указанный Регламент устанавливает порядок ведения данного сайта www.torgi.gov.ru и обеспечения доступа к информации, размещаемой на официальном сайте торгов. Приложение к Регламенту определяет, какая информация подлежит размещению на сайте в связи с установленным функционалом в зависимости от вида торгов.

Данным приложением определено, что в разделе сайта «Аренда и продажа земельных участков» подлежит размещению информация, предусмотренная статьями 39.11 - 39.13 и 39.18 ЗК РФ, в том числе о проведении аукционов на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и др.

Функционал официального сайта www.torgi.gov.ru обеспечивает возможность размещения всей информации, предусмотренной статьей 39.11 ЗК РФ, в том числе информации о параметрах разрешенного строительства и технических условиях подключения независимо от объема размещаемой информации и т.д., в том числе посредством прикрепления к извещению приложений.

Технические возможности сайта позволяют прикрепить текстовые файлы без ограничения размера, что не повлекло бы за собой дополнительных расходов организатора аукциона, но обеспечило бы возможность неопределенному кругу лиц ознакомиться с документацией об аукционе в полном объеме.

Таким образом, сведения и документы о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства в отношении земельного участка с кадастровым № должны были быть опубликованы организатором торгов в открытом доступе на официальном сайте www.torgi.gov.ru.

Однако прикрепленные текстовые файлы с информацией о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства и о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно- технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) относительно земельного участка с кадастровым № в разделе «Аренда и продажа земельных участков» по извещению № отсутствуют.

Подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ предусмотрено, что извещение о проведении аукциона помимо прочих сведений о предмете аукциона, должно содержать, в том числе сведения об ограничениях прав на земельный участок.

В силу подпункта 5.1 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, установленные ограничения использования земельных участков в которой не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка, указанными в заявлении о проведении аукциона.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 56, пунктами 1, 2 статьи 104, пунктом 1 статьи 105 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным ЗК РФ, федеральными законами.

Согласно Правилам землепользования и застройки Айдаровского сельского поселения земельный участок с кадастровым № расположен в приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации Воронеж (Чертовицкое), также по указанному земельному участку проходит охранная зона объектов электроснабжения.

Кроме того, указанный земельный участок находится в границах охранной зоны государственного лесного фонда и санитарно-защитной зоны асфальтобетонного завода, расположенного по адресу: <адрес>.

В силу пункта 8 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утв. Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 №160, (далее - Правила) в охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров. Запрещается размещать любые объекты и предметы (материалы) в пределах созданных в соответствии с требованиями нормативно-технических документов проходов и подъездов для доступа к объектам электросетевого хозяйства, а также проводить любые работы и возводить сооружения, которые могут препятствовать доступу к объектам электросетевого хозяйства, без создания необходимых для такого доступа проходов и подъездов.

В силу пункта 10 Правил в пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются, в том числе строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений.

Согласно части 3 статьи 4 Федерального закона от 01.07.2017 № 135-Ф3 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны» до установления с первой по шестую подзон приаэродромной территории в порядке, предусмотренном Воздушным кодексом Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция объектов капитального строительства, размещение радиотехнических и иных объектов, которые могут угрожать безопасности полетов воздушных судов, создавать помехи в работе радиотехнического оборудования, установленного на аэродроме, объектов радиолокации и радионавигации, предназначенных для обеспечения полетов воздушных судов, в границах указанных в части 1 настоящей статьи приаэродромных территорий или указанных в части 2 настоящей статьи полос воздушных подходов на аэродромах, санитарно-защитных зон аэродромов должны осуществляться при условии согласования размещения этих объектов в срок не более чем тридцать дней с соответствующими службами.

В соответствии с законодательством Российской Федерации, отсутствие в ЕГРН сведений о зарегистрированных в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:25:6945019:248 ограничениях прав или обременениях на момент опубликования извещения о проведении аукциона, не свидетельствует об отсутствии таких ограничений в пользовании земельным участком, которые существуют в силу закона.

Однако, вопреки требованиям подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение № о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым № не содержит в себе сведений об ограничениях прав на указанный земельный участок.

При этом, уполномоченный орган знал и должен был знать о существующих ограничениях в использовании земельного участка, в том числе, в его застройке, поскольку должен был получить до проведения аукциона всю соответствующую информацию об условиях и параметрах разрешенного строительства, технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно- технического обеспечения.

Таким образом, в нарушение требований в нарушение подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ в извещении о проведении торгов отсутствовали сведения об ограничениях прав на земельный участок, размещенная организатором торгов информация являлась недостоверной.

Неполное раскрытие информации о предмете торгов, ограничениях в его использовании и обременениях прав влияет на ошибочное представление потенциальных участников торгов о характеристиках и качестве предмета сделки, на ценообразование на торгах.

Подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ предусмотрено, что извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона, в том числе, сведения о разрешенном использовании земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Согласно части 3 статьи 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Согласно абз. 2, 3 пункта 2 статьи 7 ЗК РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

На основании части 4 статьи 37 ГрК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 ГрК РФ (часть 6 статьи 37 ГрК РФ).

Пунктом 1 части 1 статьи 24 Правил землепользования и застройки Айдаровского сельского поселения для зоны П1 предусмотрены следующие основные виды разрешенного использования: Производственная деятельность (6.0); Коммунальное обслуживание (3.1); Бытовое обслуживание (3.3); Обеспечение научной деятельности (3.9); Животноводство (1.7); Научное обеспечение сельского хозяйства (1.14); Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции (1.15); Обеспечение сельскохозяйственного производства (1.18); Недропользование (6.1); Тяжелая промышленность (6.2); Автомобилестроительная промышленность (6.2.1); Легкая промышленность (6.3); Фармацевтическая промышленность (6.3.1); Пищевая промышленность (6.4); Нефтехимическая промышленность (6.5); Строительная промышленность (6.6); Энергетика (6.7); Связь (6.8); Склады (6.9); Целлюлозно-бумажная промышленность (6.11); Железнодорожный транспорт (7.1); Автомобильный транспорт (7.2); Воздушный транспорт (7.4); Трубопроводный транспорт (7.5); Обслуживание автотранспорта (4.9); Объекты придорожного сервиса (4.9.1); Обеспечение обороны и безопасности (8.0); Обеспечение вооруженных сил (8.1); Обеспечение внутреннего правопорядка (8.3); Историко-культурная деятельность (9.3); Земельные участки (территории) общего пользования (12.0); Ритуальная деятельность (12.1); Специальная деятельность (12.2).

Условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства: Ветеринарное обслуживание (3.10); Амбулаторное ветеринарное обслуживание (3.10.1); Приюты для животных (3.10.2); Предпринимательство (4.0); Деловое управление (4.1); Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (4.2); Рынки (4.3); Магазины (4.4); Общественное питание (4.6); Гостиничное обслуживание (4.7); Развлечение (4.8); Выставочно-ярмарочная деятельность (4.10); Отдых (рекреация) (5.0); Спорт (5.1); Природно-познавательный туризм (5.2); Туристическое обслуживание (5.2.1); Охота и рыбалка (5.3); Причалы для маломерных судов (5.4); Поля для гольфа или конных прогулок (5.5)

Исходя из вышеизложенного, организатор торгов в извещении о проведении аукциона должен указывать все виды разрешенного использования земельного участка, установленные Правилами землепользования и застройки для территориальной зоны, в которой он расположен.

Данная правовая позиция подтверждена решениями Верховного Суда Российской Федерации, 17-ого Арбитражного апелляционного суда и др. (дела №№ А60-46186/2018, А60-30216/2018), а также письмом ФАС России от 25.09.2020 №ИА/83159/20.

В силу подпункта 5 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка не установлено разрешенное использование или разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона.

Однако в нарушение подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ в извещении о проведении аукциона для земельного участка с кадастровым № указан исключительно один вид разрешенного использования – «производственная деятельность».

При этом заявление о проведении указанного аукциона, послужившее основанием для принятия решения о проведении аукциона, не содержит целей использования испрашиваемого земельного участка, в связи с чем, спорный земельный участок не мог быть предметом аукциона.

Пунктом 11 статьи 39.8 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

В извещении № о проведении аукциона для земельного участка с кадастровым № указан вид разрешенного использования - «производственная деятельность».

Между тем, предметом договора аренды земельного участка №, заключенного 10.03.2021 администрацией Рамонского муниципального района Воронежской области с ФИО2, является земельный участок с видом разрешенного использования «производственная деятельность, для размещения иных объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения».

Таким образом, договор аренды земельного участка № от 10.03.2021 заключен на условиях, отличных от указанных в извещении о проведении аукциона и аукционной документации.

Подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в период подготовки и проведения оспариваемого аукциона) закреплено, что извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона, в том числе о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям.

В соответствии с подпункта 8 пункта 4 статьи 39.11 ЗК РФ одним из этапов подготовки к проведению аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, связанных со строительством зданий, сооружений, является получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения. В силу подп.4 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ земельный участок не может быть предметом аукциона, если в отношении земельного участка отсутствуют сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений.

Согласно пунктам 20, 21 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» сеть инженерно- технического обеспечения - совокупность трубопроводов, коммуникаций и других сооружений, предназначенных для инженерно-технического обеспечения зданий и сооружений. При этом система инженерно-технического обеспечения - одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности.

Учитывая изложенное, к сетям инженерно-технического обеспечения относятся сети электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения.

Этот же вывод содержится в разъяснениях ФАС России «Об обязательности наличия в извещении о проведении аукционов сведений о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения», опубликованных 27.12.2019.

Частью 1 статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» установлен запрет на осуществление действий, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции при проведении торгов.

Отсутствие в извещении о проведении аукционов сведений о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, противоречит требованиям, установленным подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ, также содержит признаки нарушения статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 №135-Ф3 «О защите конкуренции».

В соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым №, являвшегося предметом аукциона, предусматривается строительство зданий, сооружений.

Следовательно, в силу подпункта 8 пункта 4, подп. 4 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ в отношении земельного участка с кадастровым № при подготовке аукциона органом местного самоуправления должны быть получены технические условия подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения), что сделано не было.

Указанные сведения должны быть получены и опубликованы организатором торгов в открытом доступе на сайте «torgi.gov.ru», а не предоставляться по запросам третьих лиц.

При этом, в случае отсутствия возможности подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствующем извещении также указывается информация об этом.

Требования законодателя об обязательном включении в извещение о проведении аукциона сведений о подключении либо не возможности подключения объекта к сетям направлены на предоставление исчерпывающих сведений о возможности застройки земельного участка.

Однако организатором аукциона требования подпункта 4 пункта 8, подп.4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ выполнены не были, извещение № о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым № и иные документы аукциона не содержат сведений о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям, соответственно, земельный участок с кадастровым № не мог быть предметом аукциона.

Реализация права аренды спорного земельного участка в отсутствие достоверной информации о возможности технологического присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения, является неправомерной, а также создает правовую неопределенность среди потенциальных участников торгов.

Указанное обстоятельство влечет ограничение количества потенциальных участников и создает условия для злоупотребления правом организатором торгов, ограничивает добросовестную конкуренцию, не обеспечивает гласность и прозрачность торгов.

Отсутствие исчерпывающих сведений о наличии или отсутствии возможности технологического присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения непосредственно влияет на спрос в отношении выставленного на аукцион земельного участка и формировании покупной цены.

От наличия технических условий на подключение такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также от размера платы за технологическое присоединение построенного объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, наличия возможности такого присоединения, зависит стоимость аренды, цена самого земельного участка, объем финансовых вложений победителя аукциона в строительство выигранного объекта. То есть, организатор торгов не предоставил потенциальным участникам полной и достоверной информации об аукционе и его лоте в части технических условий, тем самым ограничив круг потенциальных участников, заинтересованных в аренде земельного участка.

В силу пункта 20 статьи 39.11 ЗК РФ организатор аукциона также обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона.

Согласно абзацу 2 части 2 статьи 47 Федерального закона от 06.10.2003 №131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» официальным опубликованием муниципального правового акта или соглашения, заключенного между органами местного самоуправления, считается первая публикация его полного текста в периодическом печатном издании, распространяемом в соответствующем муниципальном образовании.

Конкретный порядок опубликования муниципальных правовых актов, соглашений, заключаемых между органами местного самоуправления, устанавливается уставом муниципального образования и должен обеспечивать возможность ознакомления с ними граждан, за исключением муниципальных правовых актов или их отдельных положений, содержащих сведения, распространение которых ограничено федеральным законом (часть 3 статьи 47 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-Ф3).

В соответствии с частью 3 статьи 15 Конституции Российской Федерации любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения.

Согласно позиции Конституционного суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 27.05.2021 № 23-П, понятие «обнародование» - приводится как дополнение или пояснение к понятию «официальное опубликование», притом, что по своему содержанию эти категории не тождественны. Конституция Российской Федерации разграничивает категории «опубликование» и «обнародование» и не допускает того, чтобы закон или иной нормативный правовой акт, затрагивающий права, свободы и обязанности человека и гражданина, вступил бы в силу после обнародования отличным от официального опубликования способом.

В силу части 7 статьи 46 Устава Айдаровского сельского поселения Рамонского муниципального района Воронежской области, принятого решением Айдаровского сельского поселения от 10.02.2015 № 237, правовые акты органов местного самоуправления Айдаровского сельского поселения публикуются в районной общественно-политической газете «Голос Рамони».

Соблюдение принципа публичности открытых по составу участников торгов на право заключения договора аренды муниципального имущества предполагает сообщение о них посредством публикации надлежащего извещения в периодических печатных изданиях.

При этом опубликование информации о таких торгах должно обеспечивать доступность соответствующих сведений, массовое информирование потенциальных арендаторов, что подразумевает широкое распространение всего тиража издания, содержащего извещение, обычным способом.

Информация о проведении аукциона должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам. Законодатель предусмотрел способы размещения извещения о предоставлении земельного ресурса на праве аренды: на официальных сайтах в сети Интернет, а также в официальном печатном периодическом издании, предполагая теоретическую возможность отсутствия у потенциально заинтересованного лица доступа к информационно- телекоммуникационной сети Интернет.

При этом указанная норма (пункта 20 статьи 39.11 ЗК РФ) по своей правовой природе имеет императивный характер.

Нарушение порядка опубликования извещения о проведении торгов ведет к ограничению доступа потенциальных претендентов к соответствующей информации и, как следствие, к уменьшению круга участников торгов.

Возможность ознакомления с извещением о проведении аукциона в сети Интернет и в местах обнародования не освобождает организатора аукциона от обязанности опубликования такого извещения в периодическом печатном издании в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Таким образом, нормами земельного законодательства (пункты 19, 20 статьи 39.11 ЗК РФ) устанавливается специальный порядок публикации информации о проведении торгов на право заключения договора аренды земельных участков.

Факт существенного нарушения процедуры проведения торгов, выразившегося в неопубликовании извещения об аукционе в установленный законом срок в официальном печатном издании муниципального образования, влияет на число участников торгов.

Указанная позиция согласуется с правоприменительной практикой, изложенной в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 10.09.2020 по делу №А57-26856/2019, постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2020 по делу №А57- 4742/2020, определении Первого кассационного суда общей юрисдикции от 06.08.2021 №88-18495/2021 по делу №2-03/2020 и др.

Несоблюдение указанных правил нарушает права и законные интересы муниципального образования как собственника передаваемого в аренду имущества, заинтересованного в привлечении к аукциону как можно большего количества потенциальных арендаторов, что, в свою очередь, направлено на передачу в аренду муниципального имущества по наиболее высокой цене, выявленной в ходе проведения аукциона, и поступление в доход бюджета большей суммы от его использования.

Между тем, из материалов дела усматривается, что организатор аукциона не обеспечил опубликование извещения о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым № в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов Уставом Айдаровского сельского поселения.

Данное обстоятельство свидетельствует о несоблюдении организатором торгов требований пункта 20 статьи 39.11 ЗК РФ.

Учитывая вышеизложенное, при проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым № нарушены императивные нормы ЗК РФ, определяющие подготовку и организацию аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Перечисленные нарушения законодательства привели к неконкурентному формированию цены договора аренды, а предоставление ФИО2 спорного земельного участка названным способом - к нарушению интересов Рамонского муниципального района Воронежской области, лишенного дополнительных источников дохода от предоставления земельного участка в аренду по наиболее высокой цене.

Выводы суда первой инстанции о том, что выявленные нарушения процедуры проведения торгов не свидетельствуют об ограничении количества участников торгов при наличии единственного участника аукциона, не нарушают права и законные интересы потенциальных претендентов на участие в торгах, участников торгов, следовательно, нарушение со стороны администрации требований статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», подпункта 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ отсутствует, основаны на неправильном толковании норм материального права.

В соответствии с частью 1 статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» при проведении торгов, запроса котировок цен на товары, запроса предложений запрещаются действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции.

Анализ положений статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» свидетельствует о том, что запреты, предусмотренные данной статьей, являются безусловными и имеют императивный характер. Правонарушение, выразившееся в нарушении данных запретов, носит формальный характер и не требует оценки последствий для конкуренции в связи с таким нарушением, доказывания наступления фактических или возможных негативных последствий от совершения таких действий в виде недопущения, ограничения, устранения конкуренции.

Открытые торги, к которым относится аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, проводятся с целью привлечения максимально широкого круга участников, в связи с чем, не предусмотренное законодательством ограничение в доступе к торгам, а равно необоснованный доступ участников торгов, не соответствующих установленным требованиям, ущемляет права каждого желающего принять в них участие, так и интерес организатора торгов в привлечении максимального числа участников, а также публичные интересы.

При квалификации данных нарушений антимонопольного законодательства необходимо учитывать правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженную в постановлении от 28.12.2010 №11017/10, согласно которой основной задачей законодательства, устанавливающего порядок проведения торгов, является не столько обеспечение максимально широкого круга участников размещения заказов, сколько выявление в результате торгов лица, исполнение контракта которым в наибольшей степени будет отвечать целям эффективного использования источников финансирования, предотвращения злоупотреблений в сфере размещения заказов.

Для квалификации действий (бездействия) по организации и проведению торгов как нарушающих требования антимонопольного законодательства необходимы установление и оценка последствий тех или иных нарушений специального законодательства, регламентирующего порядок проведения торгов, запроса котировок, запроса предложений и закупок, и Федерального закона от 26.07.2006 №135-Ф3 «О защите конкуренции» с точки зрения их фактического либо возможного влияния на конкурентную среду.

Таким образом, для признания наличия в действиях организатора торгов признаков нарушения статьи 17 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» не требуется доказывать недопущение, ограничение или устранение конкуренции. Достаточно доказать возможность наступления указанных последствий.

Неполнота представленной в извещении о проведении аукциона информации о предмете аукциона, в том числе о разрешенном использовании земельного участка, об ограничениях в использовании участка, о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, не позволяют заинтересованным в участии в аукционе лицам получить необходимую и достаточную информацию для того, чтобы принять решение об участии в аукционе, оценить потенциальные риски, предстоящие расходы, связанные со строительством, возможность надлежащего исполнения обязательств по возведению объекта капитального строительства, в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, и ряд других существенных обстоятельств.

Указанное обстоятельство свидетельствует о возможности наступления событий в виде недопущения, ограничения или устранения конкуренции.

Нарушение порядка опубликования (размещения) извещения о проведении аукциона, аукционной документации влечет ограничение доступа к информации о проведении аукциона заинтересованных лиц, следовательно, действия (бездействие) организатора аукциона могли привести к ограничению круга участников аукциона.

Вывод суда первой инстанции о том, что у прокурора отсутствовало право на обращение в суд с настоящим иском, ошибочен, поскольку основан на неправильном толковании закона.

В силу части 1 статьи 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, то есть прямо предусмотрено право прокурора обратиться в суд в порядке гражданского судопроизводства. При этом закон не содержит каких-либо правовых норм, ограничивающих полномочие прокурора на обращение в суд с заявлением о признании недействительными сделок или о применении последствий недействительности ничтожных сделок, нарушающих интересы субъекта Российской Федерации, муниципальных образований и неопределенного круга лиц.

Допущенные организатором нарушения закона в виде не указания обязательных сведений в извещении о проведении аукциона повлекли искусственное сокращение числа потенциальных участников аукциона, соответственно, нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц. Кроме того, в настоящем случае нарушены и права муниципального образования, в интересах которого прокурор обратился в суд, поскольку большее количество участников аукциона привело бы к возможности заключения договора аренды по более высокой цене ежегодной арендной платы. Вышеуказанная правовая позиция подтверждена сложившейся судебной практикой, в том числе высших судебных инстанций (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 07.03.2017 № 22-КГПР16-17, определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 06.08.2021 № 88-18495/2021 по делу № 2-03/2020 и др.).

В силу положений пунктов 3, 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

Заключение администрацией Рамонского муниципального района Воронежской области договора с нарушением процедуры проведения аукциона привело к созданию преимущественных условий для одного лица и лишило возможности других лиц, круг которых определить невозможно, реализовать свое право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым №.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, с учетом вышеприведенных норм действующего законодательства и разъяснений по их применению, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции основано на неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, и нарушении норм материального права, в связи с чем, исходя из положений пункта 2 статьи 328, пунктов 1 и 4 статьи части 1 статьи 330 ГК РФ, считает необходимым отменить решение суда и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных прокурором искровых требований о признании недействительным аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым №, признании договора № от 10.03.2021 аренды земельного участка, заключенного между администрацией Рамонского муниципального района Воронежской области и ФИО2 недействительным в силу его ничтожности, применении последствия недействительности ничтожной сделки путем возложения обязанности на ФИО2 возвратить указанный земельный участок администрации Рамонского муниципального района Воронежской области, исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации аренды земельного участка.

Материалами дела подтверждается факт уплаты ФИО2 в пользу администрации Рамонского муниципального района Воронежской области 520000 руб., в связи с чем, в качестве последствия недействительности сделки указанная сумма подлежит возврату лицу, ее оплатившему.

Руководствуясь статьями 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

решение Рамонского районного суда Воронежской области от 13 октября 2022 г. - отменить.

Принять по делу новое решение.

Признать недействительным аукцион на право заключения договора аренды земельного участка площадью 20000 кв.м. с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>.

Признать договор № от 10 марта 2021 г. аренды земельного участка площадью 20000 кв.м. с кадастровым №, расположенного по адресу: Российская <адрес>, заключенный между администрацией Рамонского муниципального района Воронежской области и ФИО2, недействительным в силу его ничтожности.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав ФИО2 возвратить земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес> администрации Рамонского муниципального района Воронежской области.

Взыскать с администрации Рамонского муниципального района Воронежской области в пользу ФИО2, <данные изъяты>, паспорт № №, выдан <данные изъяты>, 520000 рублей.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации аренды земельного участка с кадастровым №.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 01 февраля 2023 г.

Председательствующий:

Судьи коллегии: