Решение по делу № 3а-195/2020 от 10.03.2020

Дело № 3а-195/2020

42OS0000-01-2019-000108-75

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Кемеровский областной суд

в составе председательствующего судьи Киклевич С.В.,

при секретаре Злобиной П.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово

«12» августа 2020 года

дело по административному исковому заявлению Журавлева Анатолия Александровича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Журавлев А.А. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Требования мотивированы тем, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1580 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>.

Расчет размера арендной платы по договору производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 23 марта 2017 года и составляет 3 854 315, 20 руб.

Между тем рыночная стоимость данного земельного участка ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом оценщика ООО «Оценщик» № 1-ПК от 30 сентября 2019 года.

С учетом изложенного, ссылаясь на положения Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости.

В судебное заседание административный истец Журавлев А.А. не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не заявлял.

Административные ответчики ФГБУ «ФКП Росреестра» (филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу, Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области, заинтересованные лица администрация Мариинского городского поселения, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Мариинского муниципального района своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

В письменных возражениях Управление Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу и ФГБУ «ФКП Росреестра» (филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области – Кузбассу) указали на то, что не являются административными ответчиками по делу, не оспаривают право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, просят рассмотреть дело в отсутствие своих представителей.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п.1).

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п.5).

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п.1).

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (п.2).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п.3).

Таким образом, Земельным кодексом РФ предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст. 24.20 названного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно абзацу пятому части 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, Журавлев А.А. на основании договора аренды земельного участка №22 от 23 марта 2010 года, заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом Мариинского района, является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1580 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование- станция технического обслуживания автомобилей, расположенного по адресу: <адрес>. (том 1 л.д. 147 – 148).

Из представленного договора аренды и протокола расчета арендной платы к нему следует, что размер арендной платы исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (т. 1 л.д. 149-150).

Согласно представленной выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, копии кадастрового дела, земельный участок с кадастровым номером № поставлен на государственный кадастровый учет 07 октября 2004 года, кадастровая стоимость спорного земельного участка, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 23 марта 2017 года, определенная по состоянию на 23 марта 2017 года, составляет 3 854 315,20 руб. (т. 1 л.д. 25, 90-125).

Как разъяснено в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца, он вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости.

В суд с настоящим заявлением административный истец обратился 04 марта 2020 года, о чем свидетельствует штамп на почтовом конверте (т. 1 л.д. 65).

Из первоначально представленного административным истцом отчета оценщика ООО «ОЦЕНЩИК» № 1-ПК от 30 сентября 2019 года (том 1 л.д. 26-64) усматривается, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № на дату оценки на 23 марта 2017 года составляет 495 070,77 руб.

Вышеуказанный отчет не подлежит однозначному толкованию, поскольку оценщиком для определения рыночной стоимости спорного земельного участка в рамках сравнительного подхода использованы объекты – аналоги, условия сделок купли-продажи которых были отличными от рыночных (ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации), в силу чего данный отчет оценщика не может быть принят в качестве доказательства.

В связи с этим определением Кемеровского областного суда от 11 июня 2020 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза нежилого здания (том 2 л.д. 110 - 115).

Согласно заключению эксперта ООО «Оценочное бюро «Актив» № 59/2020 от 24 июля 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1580 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 23 марта 2017 года составляет 819 500 рублей (том 2 л.д. 132-189).

Не доверять экспертному заключению ООО «Оценочное бюро «Актив» № 59/2020 от 24 июля 2020 года у суда нет оснований, поскольку оно обосновано, эксперт предупрежден об уголовной ответственности в установленном порядке. Каких-либо нарушений при производстве экспертизы судом не установлено. Экспертом исследованы фактические данные о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которым относится объект оценки. Выводы эксперта относительно рыночной стоимости нежилого здания основаны на всестороннем исследовании как характеристик объекта оценки, так и сегмента рынка, в результате чего использован сравнительный подход.

Дата, по состоянию на которую экспертом определена рыночная стоимость спорного земельного участка – 23 марта 2017 года, соответствует дате, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Представленный административным истцом второй отчет ООО «Оценщик» № 1-ПК от 30 сентября 2019 года об определении рыночной стоимости земельного участка (том 2 л.д. 64-102) в размере 495 000 руб. не может быть положен в основу решения суда, поскольку данный отчет идентичен первоначально представленному, в том числе, по использованным объектам – аналогам, при этом на титульном листе отчета не верно указана дата определения кадастровой стоимости земельного участка.

В силу пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28 от 30.06.2015 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» на основании имеющихся в деле доказательств, суд вправе установить рыночную стоимость в ином порядке, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

По данному делу установление кадастровой стоимости в размере рыночной подлежит установлению на основании экспертного заключения.

Лицами, участвующими в деле, в том числе Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области – органом, утвердившим результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области, не представлено каких-либо возражений, подтвержденных доказательствами, относительно величины рыночной стоимости спорного земельного участка установленной экспертом в заключении.

Частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Следовательно, принимая во внимание указанные обстоятельства, а также то, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта, которым определена рыночная стоимость спорного земельного участка является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, что нашло свое подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость объекта недвижимости ниже его кадастровой стоимости, в связи с чем административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с ч. 2 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, к участию в деле об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости привлекается государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, а также государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу и ФГБУ «ФКП Росреестра» о том, что данные лица не являются надлежащими ответчиками по делу, противоречат приведенным положениям закона и не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца, которые основаны на законе.

При таких обстоятельствах требования Журавлева А.А. подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Требования Журавлева Анатолия Александровича удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1580 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - станция технического обслуживания автомобилей, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной 819 500 рублей, определенной по состоянию на 23 марта 2017 года.

Дата обращения Журавлева Анатолия Александровича в суд с настоящим административным исковым заявлением – 04 марта 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.В. Киклевич

Решение в окончательной форме принято 14 августа 2020 года.