Решение по делу № 2-9379/2023 от 20.07.2023

Дело №

УИД 50RS0№-75

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ Р. Ф.

    22 ноября 2023 года Люберецкий городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Лобойко И.Э., при секретаре Крапотиной О.О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кучерова А. А. к ООО «Управляющая компания «Фобос Комфорт», ООО «Хозрасчетная строительно-технологическая фирма «Фобособ уменьшении цены объекта долевого строительства, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, и по встречному иску ООО «Управляющая компания «Фобос Комфорт» к Кучерову А. А. о возложении обязанности привести фасад дома в первоначальное состояние,

    УСТАНОВИЛ:

    Истец Кучеров А.А. обратился в суд с иском, уточненным в ходе рассмотрения дела, к ООО «УК Фобос Комфорт», ООО ХСТФ «Фобос» с вышеуказанными требованиями о взыскании с ООО ХСТФ «Фобос» в счет уменьшения покупной цены <адрес> 633,69 руб., неустойки за нарушение сроков устранения выявленных недостатков квартиры за период с ДД.ММ.ГГ по настоящее время, компенсации морального вреда в размере 5 000 руб., штрафа за отказ от удовлетворения требований потребителя в добровольном порядке в размере 50% от удовлетворенных судом требований.

    Требования мотивирует тем, что между Кучеровым А.А. и ООО ХСТФ «Фобос» был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. ДД.ММ.ГГ Кучеровым А.А. подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства, расположенного по адресу: <адрес>. После принятия объекта строительства обнаружились существенные недостатки в виде несоответствия температуры в квартире установленным нормативам. В результате проведенного тепловизионного обследования несущих стен и оконных блоков с целью определения теплопотерь специалистами было подготовлено техническое заключение № от ДД.ММ.ГГ. Специалисты пришли к следующим выводам: нарушены требования ГОСТ 30494-96, температурный режим в квартире пониженный и не соответствует действующим нормам, имеются дефекты: проникновение холодного воздуха сквозь уплотнители оконных стеклопакетов и через монтажные швы, для устранения необходимо утеплить монтажные швы/заменить стеклопакеты; теплопотери в примыканиях откидных створок и балконных дверей, для устранения необходимо отрегулировать прижимные цапфы; нарушены требования п. 5.10 СНиП 23-02-2003, поскольку температурный режим в квартире влажный вследствие того, что точка росы находится в стенах и стремится к внутренней поверхности конструкции ограждения квартиры при существенной разнице температур между внешней средой и воздухом внутри помещений, для устранения необходимо выполнить теплоизоляцию стен, ограждающих <адрес>, для смещения точки росы в толщу утеплителя по варианту «В».

    Стоимость выполнения указанных в техническом заключении работ – 91 633,69 руб.

    Непринятие мер по устранению значительных дефектов для строительных конструкций грозит разрушением элементов ограждений, развитием плесени, для проживающих представляет угрозу здоровью.

ДД.ММ.ГГ и ДД.ММ.ГГ Кучеров А.А. обращался в Главное управление Московской области «Государственная жилищная инспекция Московской области», обращения зарегистрированы под №Г-6770 и №Г-6949 соответственно, по вопросу содержания общего имущества в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГ Госжилинпекцией Московской области управляющей организации ООО УК «Фобос Комфорт» вынесено предостережение №ТГ-20257 о недопущении нарушений жилищного законодательства, предложено при необходимости произвести обследование стен <адрес> фасада в зоне <адрес>, установить причину намокания стен квартиры и появления следов темных образований, принять меры по устранению причин намокания стен и появления следов темных образований в <адрес> кратчайшие сроки. Ответчиками в добровольном порядке не выполнены работы по устранению недостатков в квартире, стоимость таких работ, определенная в техническом заключении № от ДД.ММ.ГГ, являющаяся фактически размером утраты товарной стоимости квартиры, Кучерову А.А. не возмещена. В силу чего Кучеров А.А. был вынужден устранить перечисленные недостатки, в силу чего понес убытки в размере 105 000 руб. по оплате услуг специалистов, выполнивших данных работы. ДД.ММ.ГГ истец направил в адрес ответчиков в порядке досудебной претензии требование о возмещении указанных расходов, требование оставлено ответчиками без исполнения. Поскольку в десятидневный срок требование потребителя не удовлетворено, то ООО «ХСТФ « Фобос» обязан уплатить истцу неустойку в размере 1% цены товара, а также компенсировать причиненный истцу моральный вред за ненадлежащее исполнение обязательств по договору долевого участия в строительстве МКД, уплатить штраф по законодательству о защите прав потребителей.

    ООО «УК Фобос Комфорт» обратилось со встречным иском к Кучерову А.А. о возложении на собственника <адрес> Московской области Кучерова А.А. обязанности выполнить работы по приведению фасада дома в зоне <адрес> исходное состояние, демонтировать за свой счет теплозащитное покрытие, провести работы по заделке локальных повреждений стены, герметизацию, грунтовку, покраску фасада МКД в зоне <адрес>.

    В обоснование встречных требований указано, что Кучеровым А.А. фактически выполнены работы по переустройству общедомового имущества (далее – ОИ) без ведома и согласия других собственников помещений многоквартирного дома (далее – МКД). Истец по встречному иску полагает, что фасад МКД, который входит в перечень ОИ, необходимо привести в первоначальное состояние. В период ДД.ММ.ГГ – ДД.ММ.ГГ собственником спорного жилого помещения были организованы и проведены установка теплоизоляционного оборудования на несущей и ограждающей частях фасада МКД в зоне спорного жилого помещения. Из технического паспорта следует, что внешние стены МКД выполнены из литого армированного железобетона, никаких внешних теплоизоляционных покрытий проектом МКД не предусмотрено, однако собственником спорной квартиры произведено переустройство фасада МКД в зоне его квартиры. Проекта переустройства фасада МКД, его согласование у Кучерова А.А. не имеется, выполненные работы в эксплуатацию по акту не приняты, изменений в технический паспорт МК Д не внесены. Изложенное свидетельствует о самовольном факте переустройства ОИ МКД. Кучеровым А.А. не представлена техническая документация на примененное изоляционное покрытие, не известен класс пожаростойкости материала и применимость его для внешнего утепления стен МКД, что создает угрозы жизни, здоровья неопределенного круга лиц, риск возникновения ущерба имуществу в случае возникновения пожара с переходом на весь МКД при попадании на поверхность изоляционного материала искр фейерверка, молнии, искр при проведении ремонтных работ и т.д. Работы проведены лицами, не имеющими сертификационных документов на их выполнение, не представлено договора на проведение таких работ, в котором был бы определен гарантийный срок на итоги работы. Ничем не подтверждается прочность крепления пластин изоляционного материала, которые могут внезапно обрушиться с течением времени, от ветровых нагрузок, атмосферных осадков, перепадов температур. Потенциальное падение пластин создает угрозу жизни, здоровья, риск возникновения ущерба имуществу неопределенного круга лиц. Доказательств того, что кто-либо будет проводить периодические осмотры, обслуживание и эксплуатацию данного покрытия не представлено. Крепеж пластин теплоизоляционного материала проводился ненадлежащим способом с помощью металлических дюбелей с применением перфоратора, что привело к возникновению сети локальных микротрещин в зоне каждого дюбеля, снижению прочностных характеристик и сейсмостойкости фасадной стены, снижает теплозащитные свойства каждой стены, уменьшая толщину защитного слоя керамзитобетона на глубину забитых дюбелей (до 100 мм). Установка теплоизоляционного оборудования произведена на фасадную стену МКД, которая является несущей и ограждающей конструкцией, относится к ОИ МКД, переустройство такого имущества не могло быть проведено без согласия остальных собственников помещений МКД. Многие собственники выразили недовольство проведенным переустройством, кроме того, оно препятствует управляющей организации в осуществлении обязанности по содержанию ОИ данного МКД, поскольку переустройство создает угрозу жизни, здоровья, риск возникновения ущерба имуществу неопределенного круга лиц, действия Кучерова А.А. способствуют ускоренному разрушению переустроенного фасада здания.

Кучеров А.А. в судебном заседании настаивал на удовлетворении первоначальных исковых требований по доводам, изложенным в иске, возражал против удовлетворения встречного иска. Дополнительно пояснил, что нанимал специалистов, которые переделали монтажные швы после получения технического заключения № от ДД.ММ.ГГ.

    Представитель ООО «УК Фобос Комфорт» (по доверенности Свердлов А.В.) в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований Кучерова А.А., поддержал встречные исковые требования по изложенным во встречном иске основаниям.

    Представитель ООО «ХСТФ «Фобос» (по доверенности Карин А.В.) в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований Кучерова А.А. по доводам, изложенным в письменных возражениях, в которых указал, что Кучеровым А.А. не соблюден как досудебный порядок урегулирования спора, так и в целом предусмотренный договором долевого участия порядок выявления и устранения недостатков объекта. Работы проведены силами Кучерова А.А. без предоставления возможности застройщику в добровольном порядке выявить и устранить недостатки (в случае их выявления). Такой недостаток как нарушение технологии выполнения монтажных швов по периметру оконных блоков мог быть выявлен при наружном (визуальном) осмотре квартиры. ООО «ХСТФ Фобос» осуществляет монтаж оконных блоков по ГОСТ 30971-2012: зачищается оконный проем перед установкой пластиковой рамы; на пластиковую оконную раму наклеивается слой герметичной пароизоляции (предотвращает попадание влаги в слой утеплителя) - ПСУЛ (предварительно сжатая саморасширяющаяся лента), который является наружным слоем водоизоляционным и паропроницаемым слоем; пластиковая оконная рама оклеивается слоем внутренней пароизоляции с боковых и верхнего торца с вылетом по 50 мм внутрь помещения (квартира); на нижнюю плоскость оконной рамы наклеивается слой гидроизоляции с вылетом наружу (улица) - от 30 до 50 мм.; производится монтаж оконной рамы на анкерные пластины в оконный проем; утепление швов (между оконным проемом и рамой) монтажной пеной; установка отлива. Не доказан факт несения Кучеровым А.А. расходов на оплату выполненных в квартире работ. Перепланировка произведена Кучеровым А.А. в отсутствие разрешения на это. Вина застройщика в выявленных недостатках отсутствует, в силу чего застройщик не обязан как возмещать Кучерову А.А. соразмерное уменьшение покупной цены объекта, так и неустойку, штраф, компенсацию морального вреда. В случае их удовлетворения просил применить положения статьи 333 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) и снизить размер неустойки и штрафа до разумных пределов с учетом принципа соразмерности, обращая внимание на то обстоятельство, что неоднократно действовали моратории на начисления неустойки. Также поддержал доводы встречного иска, полгала, что встречный иск подлежит удовлетворению.

    Суд, выслушав пояснения явившихся лиц, допросив эксперта, исследовав материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Кучерова А.А. и удовлетворении встречных исковых требований по следующим основаниям.

    В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

    В соответствии с п. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

В соответствии с п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГ № «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса РФ» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (п. 2 ст. 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (п. 2 ст. 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от ДД.ММ.ГГ № 214-ФЗ), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создал) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу ч. 6 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

    В соответствии с ч. 7 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ № 214-ФЗ застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

    Судом установлено, что ДД.ММ.ГГ между ООО «ХСТФ ФОБОС» и участниками долевого строительства Кучеровым А.А., Майоровой А.В. заключен договор участия в долевом строительстве №-К-4.

    Многоквартирный дом по адресу: <адрес>; введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГ; принят под управление ООО «УК Фобос Комфорт» на основании Решения Главного управления Московской области Главной жилищной инспекции Московской области от ДД.ММ.ГГ № Р№65085453.

ДД.ММ.ГГ между Кучеровым А.А. и ООО «ХСТФ Фобос» подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства, в соответствии с которым застройщик передал Кучерову А.А. жилое помещение – <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>; построенную в соответствии с техническими регламентами, строительными нормами и правилами, что также подтверждено заключением Главгостройнадзора Московской области № от ДД.ММ.ГГ о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГ участники долевого строительства не имеют каких-либо претензий в отношении принятой по настоящему акту квартиры. Перед подписанием акта приема-передачи объекта долевого строительства участники долевого строительства произвели осмотр передаваемой квартиры, могли внести соответствующие замечания о выявленных недостатках, то есть на момент осмотра квартиры в ней отсутствовали какие-либо недостатки.

По инициативе Кучерова А.А. было проведено обследование <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>; подготовлено техническое заключение № от ДД.ММ.ГГ. Согласно заключению, специалисты пришли к следующим выводам: нарушены требования ГОСТ 30494-96, температурный режим в квартире пониженный и не соответствует действующим нормам, имеются дефекты: проникновение холодного воздуха сквозь уплотнители оконных стеклопакетов и через монтажные швы, для устранения необходимо утеплить монтажные швы/заменить стеклопакеты; теплопотери в примыканиях откидных створок и балконных дверей, для устранения необходимо отрегулировать прижимные цапфы; нарушены требования п. 5.10 СНиП 23-02-2003, поскольку температурный режим в квартире влажный вследствие того, что точка росы находится в стенах и стремится к внутренней поверхности конструкции ограждения квартиры при существенной разнице температур между внешней средой и воздухом внутри помещений.

Для устранения необходимо выполнить теплоизоляцию стен, ограждающих <адрес>, для смещения точки росы в толщу утеплителя по варианту «В». Стоимость выполнения указанных в техническом заключении работ – 91 633,69 руб. Непринятие мер по устранению значительных дефектов для строительных конструкций грозит разрушением элементов ограждений, развитием плесени, для проживающих представляет угрозу здоровью.

ДД.ММ.ГГ и ДД.ММ.ГГ Кучеров А.А. обращался в Главное управление Московской области «Государственная жилищная инспекция Московской области», обращения зарегистрированы под №Г-6770 и №Г-6949 соответственно, по вопросу содержания общего имущества в многоквартирном доме по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГ Госжилинпекцией Московской области управляющей организации ООО «УК «Фобос Комфорт» вынесено предостережение №ТГ-20257 о недопущении нарушений жилищного законодательства, предложено при необходимости произвести обследование стен <адрес> фасада в зоне <адрес>, установить причину намокания стен квартиры и появления следов темных образований, принять меры по устранению причин намокания стен и появления следов темных образований в <адрес> кратчайшие сроки.

Кучеров А.А. обратился в ООО «ХСТФ Фобос» ДД.ММ.ГГ с заявлением-претензией (входящий №) на действия/бездействие управляющей компании ООО «УК ФОБОС КОМФОРТ», где просил ООО «УК Фобос Комфорт» возместить ему расходы в размере 133 000 руб. на устранение выявленных недостатков (дефектов), отраженных в техническом заключении № от ДД.ММ.ГГ по результатам проведения тепловизионного обследования несущих стен и оконных блоков с целью определения мест потерь.

В заявлении от ДД.ММ.ГГ № отсутствовали требования об устранении указанных недостатков застройщиком ООО «ХСТФ Фобос».

    В соответствии с п. 4.8. Договора долевого участия в случае выявления недостатков объекта долевого строительства стороны составляют акт и указывают в нем срок устранения выявленных недостатков, не превышающий 45 дней, т.е. установлена процедура фиксации выявленных недостатков, установлен предельный срок для их устранения.

Кучеровым А.А. не представлено доказательств, соблюдения указанной процедуры, поскольку не имеется сведений об обращении Кучерова А.А. с заявлением о составлении акта выявления недостатков в переданной ему по акту приема-передачи объекта долевого строительства квартире, также Кучеровым А.А. не сообщалось ни о проблемах со стеной в комнате 1, ни о проблемах с окнами.

Суд учитывает, что на момент обращения с вышеуказанной претензией в ООО «ХСТФ Фобос», Кучеровым А.А. уже были произведены работы по утеплению наружной стены квартиры без обращения в ООО «ХСТФ Фобос» для составления акта о выявлении недостатков в квартире, вследствие чего застройщику не предоставлена возможность устранить недостаток, не было произведено надлежащее обследование квартиры для установления недостатков и определения способа устранения выявленных недостатков.

ДД.ММ.ГГ ООО «ХСТФ Фобос» в адрес Кучерова А.А. был направлен ответ № на заявление-претензию, в котором сообщалось, что ООО «УК Фобос Комфорт» является самостоятельным юридическим лицом, не подконтрольным ООО «ХСТФ Фобос». В ответе также содержался отказ в компенсации стоимости работ по утеплению стен фасада здания и оплаты стоимости экспертизы в общем размере 133 000 руб.

ДД.ММ.ГГ в адрес ООО «ХСТФ ФОБОС» поступила претензия в порядке досудебного урегулирования спора (входящий №) о возмещении расходов на устранение недостатков в квартире, расположенной по адресу: <адрес>; в размере 123 000 руб. К претензии также были приложены копии договора № от ДД.ММ.ГГ об оказании услуг специалиста, технического заключения № от ДД.ММ.ГГ, вместе с тем не приложены документы, подтверждающие оплату за проведение исследования по договору № от ДД.ММ.ГГ об оказании услуг специалиста.

Таким образом, участник долевого строительства Кучеров А.А. в нарушение процедуры, установленной договором долевого участия в строительстве, не обратился к застройщику за составлением акта выявленных недостатков за безвозмездным устранением выявленных недостатков.

Также Кучеровым А.А. в адрес ООО «УК Фобос Комфорт» направлялась претензия о возмещении расходов на устранение недостатков в квартире, расположенной по адресу: <адрес>; в размере 123 000 руб., к претензии также были приложены копии договора № от ДД.ММ.ГГ об оказании услуг специалиста, технического заключения № от ДД.ММ.ГГ.

В ответ на претензию ООО «УК Фобос Комфорт» направило Кучерову А.А. мотивированный отказ от ДД.ММ.ГГ №, в котором указано, что работы по утеплению фасада относятся к капитальному ремонту общего имущества МКД, дом, в котором расположена спорная квартира, не внесен в региональную программу капитального ремонта Московской области. Кучеровым А.А. не приведено доказательств того, что недостатки спорной квартиры являются следствием ненадлежащего исполнения управляющей компанией своих обязанностей в процессе эксплуатации МКД.

В ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Моя экспертиза».

Согласно заключению судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГ №, причиной отсыревания стен квартиры (участки сопряжения наружных стен с междуэтажными перекрытиями в комнате 1), расположенной по адресу: МО <адрес>, в период с декабря 2022 по февраль 2023 является совокупность факторов, а именно: недостаточная теплоизоляция участков сопряжения наружных стен с междуэтажными перекрытиями в комнате 1; нарушение технологии выполнения монтажных швов по периметру оконных блоков в жилых комнатах 1-3; перепланировка (присоединение лоджии к кухне квартиры); произведённые истцом ремонтные работы в квартире (выравнивающая стяжка, оштукатуривание стен и т.д.); уменьшение температуры теплоносителя путем ее регулировки на коллекторе, установленном в межквартирном холле.

Для обеспечения нормального тепло-влажностного режима в квартире, требуется организовать равномерный обогрев наружных ограждающих конструкций в комнате 1 путем установки дополнительного 4-х секционного радиатора отопления в углу комнаты вдоль торцевой стены. Также необходимо выполнить работы по устройству монтажных швов по периметру оконных блоков согласно п. 5.1.3 ГОСТ 30971-2012 в комнатах 1-3.

Рыночная стоимость работ, которые необходимо выполнить для обеспечения нормального тепло-влажностного режима в <адрес> по адресу: <адрес>, составляет 65 285,00 руб.

Собственнику <адрес> для сохранения тепло-влажностного режима необходимо выполнить следующие работы: демонтировать наружное утепление фасада, выполнить очистку поверхности стен, прогрунтовать, оштукатурить, покрасить поверхность на участке демонтажа; привести планировку квартиры в первоначальное состояние (установить оконный/балконный блок в кухонном проеме); привести вентиляцию кухни в первоначальное состояние (на момент осмотра установлено, что вход в вентиляционный канал в кухне перекрыт шкафом встроенного кухонного гарнитура).

Необходимости в утеплении внешней стены квартиры истца для восстановления тепло-влажностного режима в комнате 1 <адрес> по адресу: МО <адрес>, не имелось.

Реконструкция (присоединение лоджии к жилому помещению), выполненная в <адрес>. 6 по <адрес> в <адрес>, Московской области, не соответствует требованиям нормативно-технической документации.

Работы, выполненные специалистом ООО «Энерджитехстрой», по замерам температуры и влажности квартиры истца, не соответствуют требованиям нормативно-технической документации

Заключением эксперта от ДД.ММ.ГГ № подтверждается, что причинами возникновения недостатков в переданной Кучерову А.А. квартире являются, в том числе, действия Кучерова А.А. по выполнению перепланировки - присоединению лоджии к кухне, работы, приведшие к нарушению работы системы вентиляции, а также действия по уменьшению температуры теплоносителя путем ее регулировки на коллекторе, установленном в межквартирном холле.

У суда сомневаться в сделанных выводах эксперта оснований не имеется, поскольку заключение эксперта отвечает требованиям гражданского законодательства, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, стороны и их представители не оспаривали заключение, выводы экспертов мотивированы и научно обоснованы, эксперты имеют необходимую квалификацию в соответствующей области и требуемый стаж работы.

Основанием наступления гражданско-правовой ответственности является нарушение причинителем вреда прав иных лиц. Подобная ответственность наступает при одновременном соблюдении следующих условий: противоправность поведения; наличие вреда (убытков); причинно-следственная связь между нарушением и возникшими убытками; вина нарушителя (в форме умысла или неосторожности).

Таким образом, не имеется оснований для удовлетворения требования первоначального иска о соразмерном уменьшении покупной цены объекта долевого строительства и ее взыскания с ООО «ХСТФ Фобос», поскольку не установлены все необходимые для этого условия: неисполнение ООО «ХСТФ Фобос» своих обязательств по договору долевого участия в строительстве, приведших в возникновению недостатков объекта строительства, вина указанного юридического лица в возникновении выявленных недостатков спорного жилого помещения, а также причинно-следственная связь.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований Кучерова А.А. к ООО «ХСТФ Фобос» об уменьшении цены объекта долевого строительства в размере 91 633,69 руб..

В соотвествии с ч. 8 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ № 214-ФЗ за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ N 2300-1 "О защите прав потребителей". Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ N 2300-1 "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Основания для признания спорного жилого помещения непригодным для проживания, установленные в Постановлении Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», отсутствуют.

В квартире, расположенной по адресу: <адрес>, как на момент осмотров, проведенных ДД.ММ.ГГ и ДД.ММ.ГГ, так и на момент производства экспертных действий отсутствовали следы плесени, грибка, иные факторы, влияющие на безопасность проживания в квартире, которые могли оказать воздействие на здоровье проживающих в помещениях лиц. Разрушающее воздействие на несущие конструкции и внутренние или внешние ограждающие конструкции не выявлено.

Поскольку судом не установлена вина ООО «ХСТФ ФОБОС» в выявленных недостатках спорного жилого помещения, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о взыскании неустойки.

В соответствии со ст. 15 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ N 2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Согласно п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГ N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Поскольку Кучеровым А.А. не доказано нарушение ответчиками его прав, требования о взыскании компенсации морального вреда, штрафа также не подлежат удовлетворению.

        Встречные исковые требования ООО «УК «Фобос Комфорт» к Кучерову А.А. о возложении обязанности привести фасад дома в первоначальное состояние подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу положений ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Ч. 1.1. ст. 161 ЖК РФ закрепляет, что надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ N 416 утверждены Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (далее - Правила N 416), которые, согласно пп. "в" п. 1, устанавливают стандарты и порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом, в том числе управляющими организациями, заключившими договор управления многоквартирным домом, в том числе в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 ЖК РФ.

В соответствии с ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.

Постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и правила изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (далее - Правила N 491), в соответствии с п.п. "в" п. 2, пп. 5, 6 которых в состав общего имущества включаются: ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Согласно положениям п. 10 Правил N 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;

д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее - Правила предоставления коммунальных услуг);

В силу пп. "а" п. 16 Правил N 491 надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме обеспечивается собственниками помещений: путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 ЖК РФ.

Согласно п. 3 ч. 1, ч. 3, 4 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Ч. 2 ст. 40 ЖК РФ установлено, что если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Принятие решения о реконструкции многоквартирного дома пп. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст. 25 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещений в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в доме с заявлением в орган, осуществляющий согласование, обращается собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (часть 2 статьи 26 ЖК РФ).

В силу частей 1, 2, 3 статьи 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса (часть 1).

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность (часть 2).

Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

    Из содержания встречного искового заявления следует, что внешние стены МКД 6 по <адрес> Московской области выполнены из литого армированного железобетона, никаких внешних теплоизоляционных покрытий проектом МКД не предусмотрено.

    Из акта осмотра спорного жилого помещения ООО «УК Фобос» от ДД.ММ.ГГ следует, что выявлен факт самовольной перепланировки, а именно: демонтирован оконный блок и дверь на лоджию, лоджия присоединена к общей площади квартиры. На лоджии демонтирована пожарная лестница-кран и перекрыты люки – пути эвакуации. Перепланировка нарушает пожарную безопасность, создает угрозу жизни и здоровья третьих лиц, потому не подлежит согласованию, квартира должна быть восстановлена в проектной исходной планировке.

ДД.ММ.ГГ ООО «УК Фобос» собственнику жилого помещения Кучерову А.А. выдано предписание № о восстановлении демонтированного оконного блока и двери на лоджию, а также пожарной лестницы – трапа, обеспечения свободного открывания эвакуационного люка на лоджии. Предписание оставлено без исполнения.

ДД.ММ.ГГ проведен повторный осмотр спорной квартиры, в ходе которого установлено, что произведено самовольное переустройство помещения: внешние несущие и ограждающие конструкции, составляющие фасад МКД и являющиеся ОИ МКД. Облицованы пластинами теплоизоляционного материала. Согласование переустройства не представлено. Техническая документация на применимость и пожаростойкость материала не представлена. Работы проведены лицами, не имеющими сертификационных документов на их выполнение, не представлено договора на проведение таких работ, в котором был бы определен гарантийный срок на итоги работы. Крепеж пластин теплоизоляционного материала проводился ненадлежащим способом с помощью металлических дюбелей с применением перфоратора, что привело к возникновению сети локальных микротрещин в зоне каждого дюбеля, что приводит к снижению прочностных характеристик и сейсмостойкости фасадной стены, снижает теплозащитные свойства каждой стены, уменьшая толщину защитного слоя керамзитобетона на глубину забитых дюбелей (до 100 мм).

    Комиссия пришла к выводу, что переустройство не подлежит согласованию, поскольку не исключена возможность отрыва и падения теплоизоляционных пластин с высоты 9 этажа, что создает угрозу жизни и здоровью прохожих. Крепление пластин дюбелями приводит к дополнительному промерзанию стены со стороны дюбелей, ухудшает температурно-влажностные характеристики помещения.

    ООО «УК Фобос» ДД.ММ.ГГ собственнику жилого помещения Кучерову А.А. выдано предписание № о демонтаже теплоизолюрующих пластин, проведению работ по заделке повреждений фасадной стены, герметизации, грунтовки и покраски поврежденных участков фасада. Предписание оставлено без исполнения.

    Кроме того, факт проведенного Кучеровым А.А. самовольного переустройства фасада в районе спорного жилого помещения подтверждается заключением судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГ №.

    Экспертом при натурном осмотре установлено, что на фасаде жилого <адрес> Московской области имеются стыки съемной опалубки, на участке расположения комнаты 1 <адрес> выполнены работы по наружному утеплению фасада с последующим фрагментарным оштукатуриванием; на доступных для осмотра участках установлено наличие трещин и отслоений утеплителя от поверхности стен.

    В судебном заседании установлено, что проекта переустройства фасада МКД, его согласование у Кучерова А.А. не имеется, выполненные работы в эксплуатацию по акту не приняты, изменения в технический паспорт МКД не внесены.

Кучеровым А.А. не представлена техническая документация на примененное изоляционное покрытие, неизвестен класс пожаростойкости материала и применимость его для внешнего утепления стен МКД, что создает угрозы жизни, здоровья, риск возникновения ущерба имуществу неопределенного круга лиц в случае возникновения пожара с переходом на весь МКД при попадании на поверхность изоляционного материала искр фейерверка, молнии, искр при проведении ремонтных работ и т.д. Работы проведены лицами, не имеющими сертификационных документов на их выполнение, не представлено договора на проведение таких работ, в котором был бы определен гарантийный срок на итоги работы. Документально на подтверждается прочность крепления пластин изоляционного материала, которые могут внезапно обрушиться с течением времени. От ветровых нагрузок, атмосферных осадков, перепадов температур. Потенциальное падение пластин создает угрозу жизни, здоровья, риск возникновения ущерба имуществу неопределенного круга лиц. Крепеж пластин теплоизоляционного материала проводился ненадлежащим способом с помощью металлических дюбелей с применением перфоратора, что привело к возникновению сети локальных микротрещин в зоне каждого дюбеля, что приводит к снижению прочностных характеристик и сейсмостойкости фасадной стены, снижает теплозащитные свойства каждой стены, уменьшая толщину защитного слоя керамзитобетона на глубину забитых дюбелей (до 100 мм). Установка теплоизоляционного оборудования произведена на фасадную стену МКД, которая является несущей и ограждающей конструкцией, относится к ОИ МКД, переустройство такого имущества не могло без проведено без согласия остальных собственников помещений МКД.

Доказательств обратного, Кучеровым А.А. не представлено.

На момент проведения осмотра от ДД.ММ.ГГ при подготовке технического заключения № от ДД.ММ.ГГ по результатам проведения тепловизионного обследования несущих стен и оконных блоков с целью определения мест потерь, установлено, что собственником спорного жилого помещения произведена отделка оконных блоков, в ходе которой была нарушена технология устройства внутренних откосов, удалена монтажная пена, срезана/удалена пароизоляция, которая устроена с оконной рамы вовнутрь помещения.

Текущим собственником произведено утепление внешней стены фасада, выполнены работы по переустройству монтажных швов, произведена замена уплотняющих прокладок по периметру оконных створок. Из заключения судебной экспертизы следует, что технология работ, выполненных собственником <адрес>, по наружному утеплению фасада, переустройству монтажных швов по периметру оконных блоков нарушена, т.к. по данным тепловизионных исследований установлены теплопотери по периметру фасадного утепления, участки сопряжения наружных стен с междуэтажными перекрытиями в комнате 1 также имеют низкую температуру на внутренней поверхности.

Работы по утеплению фасада снаружи, выполненные собственником <адрес> привели к эффекту «термоса» в комнате 1, при котором влага (пар) скапливается внутри стены, смещаясь к наружной поверхности, что в ходи эксплуатации приведет к разрушению фасада и образованию плесени и грибка на внутренней поверхности наружных стен; данные тепловизионной съемки оконных блоков указывают на проникновение холодного воздуха в комнаты 1-3 через монтажные швы, что связано с нарушением технологии выполнения монтажных швов по периметру оконных блоков в жилых комнатах 1-3.

Таким образом, экспертами установлено, что существующие недостатки монтажных швов по периметру окон являются следствием действий (работ), произведенных собственником <адрес>.

Из объяснений представителя ООО «ХСТФ Фобос» следует, что спорная квартира сдавалась без чистовой отделки, куда входит обустройство монтажных швов по периметру окон, это же подтверждается представленными в материалы дела фотографиями.

Из показаний эксперта Лихотворик Т.А. также следует, что при осмотре экспертом спорной квартиры, Кучеров А.А. подтвердил, что обустройство монтажных швов по периметру окон выполнено нанятыми им специалистами.

Поскольку судом установлено, что действия Кучерова А.А. как собственника помещения, по переустройству фасада МКД, относящемуся к общему имуществу МКД, являются незаконными, суд приходит к выводу об обязаннии Кучерова А.А. привести фасад многоквартирного <адрес> Московской области в районе <адрес> первоначальное состояние путем демонтажа наружного утепления фасада, очистки, грунтовки, оштукатуривания и покраски поверхности стен на участке демонтажа.

Устанавливая срок проведения данных работ – до ДД.ММ.ГГ, суд исходит из пояснений истца по встречному иску, что восстановительные работы необходимо выполнять в теплое время года.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

    РЕШИЛ:

    Исковые требования Кучерова А. А. к ООО «Управляющая компания «Фобос Комфорт», ООО «Хозрасчетная строительно-технологическая фирма «Фобос» об уменьшении цены объекта долевого строительства, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа – оставить без удовлетворения, в иске отказать полностью.

    Встречное исковое заявление ООО «Управляющая компания «Фобос Комфорт» – удовлетворить.

    Обязать Кучерова А. А. привести фасад <адрес> по адресу: <адрес> районе <адрес> первоначальное состояние путем демонтажа наружного утепления фасада, очистки поверхности стен на участке демонтажа в срок до ДД.ММ.ГГ.

        Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Московского областного суда через Люберецкий городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

    Судья                                                 И.Э. Лобойко

    Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГ года