Решение по делу № 2-2540/2017 от 07.11.2017

Дело № 2-2540/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«26» декабря 2017 года                                                                                         г. Сочи

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

Председательствующего                                                                  Клименко И.Г.

при секретаре                                                                                    Горпинченко А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шарлай А.И. и Писарева В.А. к АО «Стройтрансгаз», ООО «Аэлита» об истребовании нежилых помещений <адрес> из чужого незаконного владения и по встречным исковым требованиям ООО «Аэлита» к Шарлай А.И., Писареву В.А. и АО «Стройтрансгаз» о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Писарев В.А. и Шарлай А.И. обратились в Хостинский районный суд г. Сочи с иском к акционерному обществу «Стройтрансгаз», обществу с ограниченной ответственностью «АЭЛИТА» об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

При этом в обоснование своих требований истцы указали, что они являются собственниками квартир и в доме <адрес>

Как указывают истцы, в настоящее время им стало известно, что нежилое помещение, расположенное на первом этаже данного многоквартирного жилого дома, и являющихся общим имуществом собственников квартир, значатся на праве собственности за ООО «АЭЛИТА».

Данное обстоятельство, как полагают истцы, нарушает права собственников жилых помещений в данном жилом доме, в том числе, и их права, противоречит требованиям Жилищного кодекса РФ, в связи с чем они и обратились в суд с настоящим иском.

Ответчик ООО «АЭЛИТА» в лице генерального директора подали встречное исковое заявление к Шарлай А.И., Писареву В.А. и АО «Стройтрансгаз» о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества – нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 41,3 кв.м., номера на поэтажном плане <адрес>

В судебном заседании представитель истца Писарева В.А., и Шарлай А.И. настаивал на удовлетворении заявленных требований об истребовании спорных помещений из собственности ООО «АЭЛИТА», возражала против удовлетворения встречного искового заявления.

При этом истцы указывают на то, что, заключая договоры инвестирования строительства данного многоквартирного жилого дома, они, в том числе, оплачивали и устроенные в данном доме общие помещения, инвестировали денежные средства не только в стоимость квартиры, но ив «строительство жилого дома» в целом (п.1.2. Договора инвестирования строительства).

Впоследствии, вселившись в свои жилые помещения, они вплоть до мая 2014 года использовали спорное помещение, расположенное на первом этаже дома, как вспомогательное. Административное помещение они использовали, проводя там различные совещания с управляющей компанией, уточняя обоснованность расходов, проводили общие собрания МКД, хранили документы и т.д.

Истцы утверждают, что, производя оплату за свои помещения, а также помещения общего пользования, они оплачивали содержание и спорного помещения.

Только в мае 2014 года, когда была произведена смена управляющей компании, они узнали, что, фактически спорные помещения, начиная с 2012 года, неоднократно перепродавались, сначала застройщиком – ООО «Стротрансгаз», который стал без законных оснований собственником данных помещений. Затем данные помещения перепродавались и, в итоге, их собственником стало ООО «АЭЛИТА».

Представитель Общества «Стройтрансгаз», не признав иск, поддержал встречные исковые требования, пояснила, что основанием возникновения у данного Общества права собственности на помещение, расположенное на первом этаже жилого дома номер <адрес>, явился акт ввода жилого дома, и акт распределения помещений. Общество являлось застройщиком указанного жилого дома.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «АЭЛИТА», также не признав основные исковые требования, настаивала на удовлетворении встречного иска, пояснила, что    ООО «Аэлита» приобрела у Федосеевой М. спорные нежилые помещения. Никаких притязаний со стороны иных лиц на эти помещения не было, ООО «АЭЛИТА» не знало о том, что эти помещения – места общего пользования собственников помещений в данном доме.

Помимо изложенного представитель данных ответчиков, а также представитель Общества «БизнесТренд» настаивали на применении сроков исковой давности.

Третьи лица, привлеченные по инициативе суда, будучи надлежащим образом извещены о дате и времени судебного заседания, не явились, не ходатайствовали ни об отложении судебного заседания, ни об оказании помощи в истребовании доказательств.

Представитель регистрационной службы, будучи надлежащим образом извещен о времени и дате судебного заседания, не явившись, также не ходатайствовал ни об отложении судебного заседания, ни об оказании помощи в истребовании доказательств.

Суд, выслушав представителя истцов Писарева В.А. и Шарлай А.И., представителей ответчиков, третьих лиц, исследовав письменные доказательства, выслушав показания свидетеля Б., находит основные исковые требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению, отказывая в удовлетворении встречных исковых требований.

К такому выводу суд пришел по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Истцы Писарева В.А. и Шарлай А.И., обратившись в суд с настоящим требованием, в подтверждение его законности и обоснованности представили надлежащие и бесспорные доказательства, которые дают суду основание для удовлетворения заявленных требований.

При этом истцы представили доказательства, подтверждающие их право собственности на жилые помещения, расположенные в многоквартирном жилом доме <адрес>. К таким доказательствам следует отнести договоры инвестирования ( том 1 л.д.10-13, 20-23), договор о передаче прав ( том 1 л.д. 14) и дополнительное соглашение ( том 1 л.д. 15,16), а также свидетельства о государственной регистрации права (л.д.18,19).

Таким образом, истцы имеют юридически действительные документы, подтверждающие их право собственности на жилые помещения (квартиры), а также нежилые помещения (машиноместа) в указанном жилом доме.

Обратившись в суд с настоящим требованием, истцы фактически указывают на то, что их места общего пользования в указанном многоквартирном жилом доме, без законных оснований, оказались в собственности иного лица.

Действительно, в соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

То есть, истцы, обратившись в суд с настоящим иском, основываясь на данной норме закона, указывают, что они, как собственники жилых помещений в многоквартирном жилом доме, лишены права собственности на места общего пользования в данном доме, конкретно: на помещения <адрес>

При этом, исходя из представленных доказательств, следует, что указанные выше помещения: <адрес> в настоящее время на праве собственности принадлежат юридическому лицу, ответчику ООО «АЭЛИТА».

Из представленных доказательств следует, что ранее- 2008 год, указанные помещения на праве собственности принадлежали обществу с ограниченной ответственностью «Стройтрансгаз» - застройщику жилого дома, затем указанное юридическое лицо произвело отчуждение данных помещений другому юридическому лицу, а именно: обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес - Тренд» ( том 1 л.д. 65-80). Данное юридическое лицо осуществило продажу этих помещений физическому лицу – Баташеву, он, в свою очередь, юридическому лицу: обществу с ограниченной ответственностью «Ореховая Роща», которое произвело их отчуждение в пользу Федосеевой М., а Федосеева М. в феврале 2016 года продало спорные помещения ООО «АЭЛИТА».

В настоящее время истцы Писарев В.А. и Шарлай А.И., предъявив настоящий иск, исходя из предмета спора, должны представить надлежащие доказательства в подтверждение того, что изначально, при проектировании указанного жилого дома и вводе его в эксплуатацию – указанные спорные помещения были спланированы, возведены и введены в эксплуатацию именно как помещения общего пользования.

Суд пришел к выводу, исследовав представленные доказательства в совокупности, что данное обстоятельство нашло свое подтверждение в ходе разрешения спора.

Суду представлены документы, подтверждающие выдачу разрешения на возведение указанного многоквартирного жилого дома в составе коттеджного микрорайона, представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 22 ноября 2006 года ( том 1 л.д. 31,32).

Одним из доказательств в пользу истцов Писарева В.А. и Шарлай А.И., является Дополнительное соглашение к Договору инвестирования от 12 марта 2007 года, заключенного с истцом Шарлай А.И.. в котором указано, что на все помещения данного дома изготовлен технический паспорт, дата его изготовления - 31 августа 2006 года.

В судебном заседании указанный технический паспорт исследовался в подлинном объеме, к делу приобщена надлежащая его копия. Так из сведений в техническом паспорте на данный жилой дом указано, что площадь мест общего пользования составляет 1213.3 кв. м.. При этом ответчики по основному требованию не представили суду доказательств в подтверждение того, что спорные нежилые помещения: № расположенные на первом этаже МКД № не входят в данную площадь.

Более того, в указанном техническом паспорте указано, что помещение номер 4-9 – Административное помещение, является местом общего пользования (т.1 л.д.51).

В материалы дела истцами представлен акт о составе общего имущества многоквартирного жилого дома, расположенного по Курортному проспекту, 94/26 в Хостинском районе города Сочи. Основанием утверждения данного акта явилось общее собрание собственников указанного жилого дома от 28 февраля 2013 года, договоры инвестирования, технический паспорт многоквартирного жилого дома. Акт подписан председателем комиссии, одним из собственников квартиры, членом комиссии – также собственником квартиры дома (истцом по делу) и руководителем управляющей компании.

Исходя из содержания исследуемого акта, усматривается, что все спорные помещения - были описаны и внесены в данный акт, как общее имущество многоквартирного жилого дома, с указанием назначения каждого из названных помещений.

Кроме того, из представленных доказательств следует, что открытое акционерное общество «Стройтрансгаз», застройщик жилого дома, собственником спорных нежилых помещений стал 12 декабря 2011 года ( л.д.107 том 3). При этом основанием возникновения у данного Общества права собственности явилось разрешение на ввод в эксплуатацию и акт распределения объектов недвижимого имущества.

Представитель АО «Стройтрансгаз» в настоящем судебном заседании ссылается на акт распределения объектов недвижимого имущества от 12 марта 2008 года (л.д. 112, 113 том 3). Однако данный документ, его содержание, как по своей форме, так и содержанию, не может быть признан надлежащим, юридически действительным основанием возникновения права собственности у данного Общества.

Указанный документ именован, как «акт распределения». Однако, как следует из фактических обстоятельств, данный документ составлен и подписан лишь представителем Общества. Однако при этом к указанной в акте дате в доме имелись иные собственники жилых и нежилых помещений, имелась управляющая компания, которые никаким образом не были привлечены к составлению данного акта.

Из содержания акта не представляется возможным сделать вывод о том, каким образом нежилые помещения, которые, согласно проектно-сметной документации, и указанных выше документов, являлись общими помещениями собственников, были распределены в пользу АО «Стройтрансгаз».

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном жилом доме, а именно:

Пункт 2 ст. 36 ЖК РФ - иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятие физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

В ходе разрешения настоящего спора по делу был допрошен свидетель Белоус Иван Борисович, вызванный по ходатайству представителя ООО «БизнесТренд», который пояснил суду, что спорные помещения занимал не только он, как сотрудник АО «Стройтрансгаз», а впоследствии – работник ООО «БизнесТренд», но также помещения использовали жители дома №, которые проводили в нем различные мероприятия, собрания, заседания, а также хранили документацию (тех.паспорт дома, протоколы собраний и другие).

В силу требований ст.301 Гражданского Кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Суд не находит оснований для удовлетворения встречного искового заявления ответчика (истца) ООО «АЭЛИТА» о признании Общества добросовестным приобретателем.

В силу требований Закона приобретатель является и признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждаемое имущество. Лицо может быть признано добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неправомочным отчуждателем / п.37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой собственности и других вещных прав».

В силу указанных требований Закона и разъяснений Пленумов в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем предоставления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его продавать, о чем он не знал и не должен был знать / добросовестный приобретатель/.

В п.38 Пленума указывается о том, что ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение недвижимым имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неправомочным отчуждателем, а в п.36 указывается о том, что соответствии со ст.301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на это имущество, находящееся во владении ответчика.

Согласно п.3 ст.10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

С учетом изложенного, и, принимая во внимание презумпцию добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленную в п.3 ст.10 ГК РФ, в действиях ООО «Бизнес Тренд» и Федосеевой М. (в лице одного и того же представителя), усматривается злоупотребление своими правами, так как они являясь сторонами по сделки купли-продажи спорных помещений не могли не знать о том, что эти помещения не относятся к жилым помещениям, включенным к распределению между инвесторами, а являются местами общего пользования.

При этом, каждый из указанных лиц, кроме ООО «Аэлита» являлось при заключении сделок сначала покупателем, а потом продавцом, распоряжаясь указанным имуществом в ускоренном порядке после его приобретения в собственность.

При этом ООО «Аэлита», приобрела спорные помещения в 2016 году через агентство недвижимости, явно по заниженной цене, не могли не обратить внимание и не знать о том, что эти помещения не относятся к категории помещений, используемых в качестве квартир в указанном доме. Этот вывод суда сделан исходя из того, что ООО «Аэлита» приобрела в собственность нежилые помещения, а не квартиру, во-вторых представитель ООО «Аэлита» прямо указал на то, что им было достоверно известно, что ранее собственниками указанных помещений являлись только юридические лица, и они (ООО «Аэлита») стали 6-и либо 7-и их владельцами. В третьих представитель ООО «Аэлита» так же пояснила суду, что при осмотре помещений, предшествующем заключению сделки, Федосеевой М. наряду с этими помещениями, тут же были предложены на продажу и аналогичные помещения в которых располагались парикмахерские и электрощитовая подстанция.

Указанные обстоятельства бесспорно подтверждают факт того, что ООО «Аэлита», являясь юридическим лицом не может не усомниться в категории и назначении приобретаемых помещений, не относящихся к жилым, и желала их приобретения, достоверно зная, что используются они не как отдельная квартира, а как общие помещения, сданные в аренду в интересах всех жильцов.

Кроме того, суд учитывает, что ООО «Аэлита» был исследован при покупке весь рынок недвижимости в г.Сочи, о чем так же было указано представителем ООО «Аэлита» в судебном заседании и была установлена экономическая привлекательность по не высокой стоимости приобретаемых помещений с учетом их площади, места расположения близкому к центру г.Сочи, расположения в новостройке, на 1-м этаже и с отдельным входом с учетом, что существенного увеличения стоимости недвижимости. То есть ООО «Аэлита» намерено желало приобрести по заниженной цене экономически выгодное помещение, которое возможно к эксплуатации для деятельности юридического лица с целью извлечения прибыли, без изменения целевого назначения этого помещения.

Согласно ст.303 ГК РФ владелец, как добросовестный, так и недобросовестный вправе требовать от собственника возмещения произведенных им затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества.

Таким образом, совокупность исследованных доказательств позволяет суду сделать вывод о том, что истцы Писарев В.А. и Шарлай А.И., являясь собственниками квартир и других нежилых помещений в указанном жилом доме, на настоящий момент, помимо их воли лишены своей законной собственности на помещения общего пользования: нежилые помещения номер №, расположенные на первом этаже дома <адрес>

Данное их требование является обоснованным и основано на требованиях ст. 301 ГК РФ, предусматривающей, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Таким образом, суд пришел к выводу о законности и обоснованности требования истцов об истребовании спорных нежилых помещений у ответчика ООО «АЭЛИТА».

Относительно требований представителей ответчиков о применении правил исковой давности, то настоящий суд учитывает следующее.

Пункт 1 ст. 196 ГК РФ указывает, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 данного кодекса. В соответствии с п. 1 ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из представленных доказательств следует, что в апреле – мае 2014 года истцам стало известно о том, что спорные нежилые помещения на праве собственности принадлежат иному лицу.

С настоящим иском Писарев В.А. и Шарлай А.И. обратились 25 мая 2017 года, то есть без пропуска срока исковой давности.

    На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    Исковые требования Шарлай А.И. и Писарева В.А. к АО «Стройтрансгаз», ООО «Аэлита» об истребовании нежилых помещений <адрес> из чужого незаконного владения – удовлетворить в части.

    Из собственности ООО «Аэлита» истребовать нежилые помещения № расположенные на первом этаже жилого дома <адрес> признав данные нежилые помещения общей собственностью собственников жилых и нежилых помещений данного многоквартирного жилого дома, в том числе, общей собственностью Писарева В.А. и Шарлай А.И..

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении у ООО «Аэлита», права собственности на нежилые помещения <адрес>, аннулировав (погасив) выданные на основании данных записей свидетельства о государственной регистрации права.

В остальной части в удовлетворении исковых требований Писарева В.А. и Шарлай А.И. к АО «Стройтрансгаз», ООО «Аэлита» - отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО «Аэлита» к Шарлай А.И., Писареву В.А. и АО «Стройтрансгаз» о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества – отказать.

В удовлетворении заявления ООО «Аэлита» и представителя третьих лиц ООО «Бизнестренд» и Федосеевой М. – Ульянова П.С. о применении срока исковой давности – отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд, через Хостинский районный суд г. Сочи, в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме, то есть с 09 января 2018 года.

Судья:                                                                                                И.Г. Клименко

На момент публикации не вступило в законную силу.