Решение по делу № 02-7062/2023 от 01.08.2023

Уникальный идентификатор дела 77RS0020-02-2022-007965-37

Дело №2-7062/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 декабря 2023 года адрес

Перовский районный суд адрес в составе:

Председательствующего судьи Ваньянц Л.Г.,

при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4267/22 по иску ...ой ... к ...у ... о признании предварительного договора основным договором купли-продажи квартиры, признании права собственности и встречному иску ...а ... к ...ой ... о признании предварительного договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

...а М.В. обратилась в суд с иском к ответчику ...у Б.И. о признании предварительного договора основным договором купли-продажи квартиры, признании права собственности.

Требования мотивированы тем, что 11 сентября 2020 г. между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес в соответствии с условиями договора истец приняла решение купить однокомнатную квартиру общей площадью 42.3 кв.м. адрес.

В счет исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи квартиры истец 11 сентября 2020г. передала ответчику денежные средства в общей сумме 8 500 000 рублей, согласно условиям договора, что подтверждается расписками ответчика о получении денежных средств на сумму 8 500 000 рублей.

В связи с наложением ограничений на совершения регистрационных действий на спорную квартиру, право собственности не было зарегистрировано.

12 декабря 2020 года судебным приставом- исполнителем ОСП по адрес, было вынесено постановление о снятии запрета на совершение действий по регистрации спорной квартиры.

Несмотря на это, до настоящего времени право собственности на имя истца на квартиру не зарегистрировано в законном порядке, т.к. ответчик, не предоставляет необходимые для регистрации документы в орган, осуществляющий регистрацию: прав, на недвижимое имущество и сделок с ним и сам ответчик не принимает никаких действий для исполнения условий договора.

Как следует из Выписки ЕГРН, правообладателем квартиры является ответчик, несмотря на что истец все свои обязательства выполнила.

Во исполнении условий договора ответчик передал ключи от квартиры истцу, тем самым предоставил истцу возможность вселиться в квартиру, провести евроремонт, завести в квартиру мебель и бытовую технику. Истец израсходовала на ремонт квартиры более сумма. Истец несет расходы по оплате электроэнергии, что подтверждается платежными документы.

На основании изложенного, истец просит признать предварительный договор от 11.09.2020 г., заключенный между ...ой ... и ...ым ... основным договором купли - продажи квартиры № 99, расположенной по адресу: адрес.

Решением Перовского районного суда адрес от 28 сентября 2022 года постановлено: «в удовлетворении исковых требований ...ой ... к ...у ... о признании предварительного договора основным договором купли-продажи квартиры, признании права собственности – отказать».

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 12 апреля 2023 года, решение Перовского районного суда адрес от 28 сентября 2022 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба с дополнениями ...ой М.В. и ее представителя по доверенности ...ой Е.А. – без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции решение Пресненского районного суда адрес от 28 сентября 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 12 апреля 2023 года – отменено, дело направлено в суд первой инстанции – Перовский районный суд адрес.

При новом рассмотрении дела истец и её представители фио и фио исковые требования подержали в полном объеме.

Ответчиком ...ым фио подано встречное исковое заявление к ...ой М.В. о признании предварительного договора купли-продажи квартиры расторгнутым. В обоснование требований указал, что 11 сентября 2020 года между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес, стоимостью 8 500 000 рублей. Пунктом 2.2.7 Договора было указано, что заключение основного договора произойдет в течение 7 дней с даты снятия обременения на объект продажи, поскольку на спорную квартиры были наложены ограничения на регистрационный действия. Ответчик предпринимал меры для снятия ареста путем направления соответствующих заявлений о снятии ареста с квартиры, о чем уведомлял истца.

В декабре 2021 года ...а М.В. путем направления СМС потребовала расторгнуть предварительный договор купли-продажи и вернуть выплаченные деньги, что было исполнено ответчиком 28 декабря 2021 года путем возврата истцу части денежных средств в размере 4 000 000 рублей, что повреждается распиской выданной ...ой М.В.

По мнению истца по встречному иску действия ...ой М.В. соответствовали п.13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года №49.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец встречному иску ... Б.И. просит считать предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес, заключенному между ...ой М.В. и ...ым Б.И., расторгнутым с 28 декабря 2021 года.

Истец (ответчика по встречному иску) ...а М.В. и её представители в судебное заседание явились, исковые требования поддержали в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований просили отказать.

Ответчик (истец по встречному иску) ... Б.И. в судебное заседание явился, в удовлетворении исковых требований просил отказать, встречные исковые требования поддержал, просил встречный иск удовлетворить.

Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из решений собраний в случаях, предусмотренных законом и т.д.

В силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно разъяснениям пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

При повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, судом установлено, что 11.09.2020 между ...ым Б.И. (продавец) ...ой М.В. (покупатель) заключён предварительный договор купли-продажи однокомнатной квартиры общей площадью 42,3 кв.м по адресу: адрес, принадлежащей на праве собственности ...у Б.И.

Согласно пункту 1.1 указанного договора продавец и покупатель обязуются заключить договор купли-продажи квартиры на условиях, согласованных ими при заключении настоящего договора.

Пунктом 1.1.2 договора полная стоимость квартиры определена сторонами в сумме
8 500 000 руб., полученных в полном объеме ...ым Б.И. в день подписания договора по
2 распискам от 11.09.2020, как этого предусмотрено пунктом 1.1.3 договора, и не оспаривалось ответчиком.

Пунктом 2.2.7 договора предусмотрено, что ... Б.И. обязался заключить с ...ой М.В. основной договор купли-продажи квартиры в течение семи дней со дня снятия обременения на квартиру.

12.12.2020 г. судебным приставом-исполнителем ОСП по адрес вынесено постановление о снятии запрета на совершение действий по регистрации данной квартиры, однако право собственности на квартиру на имя истца зарегистрировано не было.

Ответчиком представлена расписка от 28.12.2021 о том, что ...а М.В. получила от ...а Б.И. 4 000 000 руб. в счет возврата денежных средств, ранее переданных по предварительному договору, что истцом не оспаривалось.

В своих пояснениях ответчик указал, что данные денежные средства возвращены частично, поскольку в настоящий момент финансовой возможности о возвращении денежных средств не имеет.

В ходе судебного заседания в качестве свидетеля допрошена фио, которая пояснила суду, что сопровождала сделки по договорам купли-продажи недвижимости между сторонами, в том числе и спорного предварительного договора. Предварительный договор заключался ввиду наличия запрета на регистрацию. Денежные средства передавались в полном объеме, однако ввиду длительного незаключения основного договора, истец обращалась, в том числе, и к свидетелю с пожеланием о расторжении договора и возвращении денежных средств, уплаченных по договору.

Также в качестве свидетеля был допрошен фио, который пояснил, что был свидетелем передачи ...ым Б.И. денежных средств в размере 4 000 000 рублей, кроме того, сам хотел приобрести спорную квартиру.

Как следует из заключенного сторонами 11.09.2020 года предварительного договора, несмотря на то, что договор именуется предварительным, а исполнение обязательств подлежит последующему оформлению путем заключения основного договора купли-продажи, стороны согласовали условия о предмете – квартире (пункт 1.1.1 договора), о стоимости квартиры – 8 500 000 руб. (пункт 1.1.2), об оплате стоимости квартиры - в день подписания предварительного договора (пункт 1.1.3), о сроке освобождения продавцом квартиры и передаче покупателю - в течение одного дня со дня подписания предварительного договора (пункт 2.2.3), о сроке заключения с покупателем основного договора купли-продажи – в течение семи дней со дня снятия обременения на квартиру (пункт 2.2.7).

Факт принятия истцом денежных средств в счет возврата ранее переданных по предварительному договору купли-продажи квартиры свидетельствует о волеизъявлении истца на расторжение договора. Это подтверждается не только перепиской, распиской в получении денежных средств в счет возврата из ранее переданных, но и показаниями свидетеля фио Следовательно, в силу закона предварительный договор купли-продажи с момента получения истцом 4 млн. рублей 28.12.2021 года в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ считается прекращенным, а договор расторгнутым.

Доводы истца о то, что ответчик уклонялся от заключения основного договора купли- продажи, а денежные средства в размере 4 млн. руб. были переданы ей не в связи с расторжением договора, а в целях недопущения обращения в правоохранительные органы в отношении ответчика, совершившего в отношении нее мошеннические действия, судом не могут быть признаны состоятельными. Равно как и довод о том, что согласно материалам дела 12.12.2020 года судебным приставом-исполнителем было вынесено постановление об отмене обеспечительных мер, поэтому не заключение основного договора купли-продажи свидетельствует о недобросовестном уклонении ...а Б.И. от исполнения условий договора. Однако, данный вывод ошибочен, поскольку вынесение постановления судебным приставом о снятии ограничений на регистрацию квартиры не свидетельствует об исполнении данного постановления Управлением Росреестра по адрес и возможности зарегистрировать сделку. В силу причины, не зависящей от воли ответчика, ограничения на совершения сделок были погашены толк 18.01.2022 года, что подтверждается ответом Управления Росреестра по Москве от 29.08.2023 года.

Из буквального толкования иска ...ой М.В., согласно ст. 431 ГК РФ, предметом спора является не обязание признать предварительный договор купли-продажи основным, а оспаривание его волеизъявления на расторжение договора, выраженное в письменном виде и подтвержденное фактом получения 4 млн. руб. 28.12.2021 г. из ранее переданных ...у Б.И., с чем ... Б.И. как сторона договора согласился путем совершения конклюдентных действий по расторжению договора.

Действия ответчика соответствовали п.13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 адрес "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора". По смыслу пункта 3 статьи 438 ГК РФ для целей квалификации конклюдентных действий в качестве акцепта достаточно того, чтобы ответчик, которому была направлена оферта на расторжение договора, приступил к исполнению расторжения договора на условиях, указанных в оферте, и в установленный для ее акцепта срок. При этом, не требуется выполнения всех условий оферты в полном объеме.

В соответствии со ст.ст.451.1 и 450 ГК РФ ...а М.В. вправе была расторгнуть договор, а действия ...а Б.И. соответствовали требованиям ст.ст.450.1 и ч.З ст.438, поскольку конклюдентные действия выражались не только в СМС-переписке, но и в поведении сторон при их совершении путем передачи-приема денежных средств, показаниями свидетелей. Согласно п.1 ст.433, п.З ст.438 ГК РФ, п.13 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 года !№49 договор считается расторгнутым, когда оферент узнал об их совершении. Согласно п.1 ст.429 ГК РФ из предварительного договора не могут вытекать никакие обязательства, кроме обязательств по заключению основного договора.

Следовательно, в силу закона предварительный договор купли-продажи с момента получения истцом 4 млн. рублей 28.12.2021 года в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ считается прекращенным, а договор расторгнутым. Факт принятия ...ой М.В. денежных средств в счет возврата ранее переданных по предварительному договору купли-продажи квартиры свидетельствует о ее волеизъявлении на расторжение договора.

Кроме того, суд обращает внимание, что требования о понуждении к заключению договора истцом не заявлено. В связи с чем, суд исходит из заявленных требований о расторжении договора и факта получения денежных средств.

В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Таким образом, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд находит исковые требования ...ой М.В. и встречные исковые требования ...а Б.И. подлежащими отклонению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-195 Гражданского процессуального кодека Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ...ой ... к ...у ... о признании предварительного договора основным договором купли-продажи квартиры, признании права собственности и встречных исковых требований ...а ... к ...ой ... о признании предварительного договора купли-продажи - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке Московский городской суд через Перовский районный суд адрес в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья Л.Г. Ваньянц