Решение по делу № 33-18634/2019 от 30.05.2019

судья Касьянов В.Н. дело №33-18634/2019

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Савоскиной И.И.,

судей Гарновой Л.П. и Киреевой И.В.,

при секретаре Хубиевой М.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании от 10 июля 2019 года апелляционную жалобу Котлярова В.М., апелляционную жалобу Баловой О.А., апелляционную жалобу ЗАО «САТУРН-АВТО» в лице конкурсного управляющего Урусова А.С. на решение Королевского городского суда Московской области от 06 февраля 2018 года по делу по иску Пархаева Евгения Алексеевича к Баловой Ольге Александровне, Котлярову Василию Михайловичу о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности отсутствующим, признании права собственности на недвижимое имущество,

заслушав доклад судьи Савоскиной И.И.,

объяснения явившихся лиц,

установила:

Пархаев Е.А. первоначально обратился в суд с иском к Баловой О.А. и Котлярову В.М., в котором просил:

признать ничтожными договоры инвестирования строительства общественно-делового центра №199/ОДЦ и №200/ОДЦ, заключенные 26.12.2011г. ЗАО «Сатурн-Авто» и Баловой О.А.;

применить последствия недействительности указанных сделок в виде признания ничтожным последующего договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного 03.02.2017г. Баловой О.А. и Котляровой Л.П.;

исключить из ЕГРН записи о праве собственности Баловой О.А. и Котляровой Л.П. на нежилое помещение №355, общей площадью 210,4 кв.м, кадастровый номер 50:45:0040817:1230, по адресу: Московская область, г. Королев, пр-т Космонавтов, д. 20А, 3 этаж;

признать отсутствующим возникшее в порядке наследования после смерти Котляровой Л.П., умершей <данные изъяты>, право собственности Котлярова В.М. на указанное нежилое помещение;

признать за Пархаевым Е.А. право собственности на спорный объект недвижимости.

В обоснование исковых требований указано, что 20.02.2008г. истец заключил с ЗАО «Сатурн-Авто» договор №5/ОДЦ строительного подряда, по условиям которого ЗАО «Сатурн-Авто» приняло на себя обязательство осуществить строительство общественно-делового центра по адресу: Московская область, г. Королев, пр. Космонавтов, у д. 20/35, и передать истцу нежилые помещения площадью ориентировочно 210,0 кв.м, 3 этаж,

1-ая очередь, в тот же день истец произвел оплату по договору в полном объеме в сумме 21000000 рублей.

Поскольку договор в отношении спорных нежилых помещений был заключен истцом в 2008г., то ЗАО «Сатурн-Авто» не имело правовых оснований заключать в 2011г. сделки, направленные на передачу прав на данные помещения, с Баловой О.А.

Считает, что сделки, заключенные между ЗАО «Сатурн-Авто » и Балловой О.А. в силу п. 2 ст. 168 ГК РФ являются ничтожными, а следовательно, последующий договор купли-продажи спорного объекта недвижимости, заключенный 3 февраля 2017 года между Баловой О.А. и Котляровой Л.П., также является ничтожным.

Котлярова Л.П. умерла 27 февраля 2017 года. Правопреемником является Котляров В.М.

Балова О.А. и Котляров В.М. иск не признали.

, ЗАО «Ребятам о Зверятах» (третье лицо) выступило на стороне истца.

ЗАО «Сатурн-Авто», конкурсный управляющий ЗАО «Сатурн-Авто», Управление Росреестра по Московской области явку в судебное заседание не обеспечили, извещены.

Решением суда от 06.02.2018г. исковые требования удовлетворены.

Конкурсный управляющий ЗАО «Сатурн-Авто», Котляров В.М. и Балова О.А. не согласились с решением суда, подали апелляционные жалобы, в которых просят решение суда как незаконное и необоснованное отменить и принять по делу новое решение.

Обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив материалы дела в пределах этих доводов и заслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая спор по существу, суд руководствовался ст.ст. 8.1, 12, 130, 167, 168, 209, 218, 398, 431, 740, 861 ГК РФ, ст.ст. 2, 4, 8 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, поскольку истец первым заключил договор в отношении спорного помещения и осуществил оплату по договору, в связи с чем имеет приоритет на регистрацию права собственности на данный объект недвижимости после завершения его создания, Балова О.А. в фактическое владение спорным нежилым помещением не вступала, объект был передан Пархаеву Е.А. по акту приема-передачи от 16.08.2012г., а впоследствии оно поступило в фактическое владение Пархаевой Н.Е., которая передала его в аренду ООО «Ребятам о Зверятах»; решение 2016г., как указал суд, для истца по настоящему делу преюдициального значения не имеет.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может.

В соответствии с ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных договором условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, – тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в абз. 7 п. 61 постановления от 29.04.2010г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебном практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» совместно разъяснили, что в случае, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 20.02.2008г. ЗАО «Сатурн-Авто» (подрядчик) и Пархаев Е.А. (участник) заключили договор №5/ОДЦ строительного подряда, по условиям которого ЗАО «Сатурн-Авто» приняло на себя обязательство осуществить строительство общественно-делового центра по адресу: Московская область, г. Королев, пр. Космонавтов, у д. 20/35; зарезервировать за Пархаевым Е.А. данный объект при условии своевременного внесения им первого платежа, предусмотренного п. 2.1.1 договора строительного подряда, а также финансировать строительство объекта путем перечисления денежных средств, полученных в качестве целевого финансирования; после сдачи объекта передать Пархаеву Е.А. правоустанавливающие документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на вышеуказанный объект, при условии надлежащего исполнения участником условий договора строительного подряда и подписания участником акта приема-передачи объекта.

Согласно п. 1.3. договора строительного подряда результатом исполнения договора является получение Пархаевым Е.А. в собственность помещения площадью ориентировочно 210 кв.м, 3 этаж, 1-ая очередь.

В силу п. 1.6. договора размер целевого финансирования строительства объекта на момент заключения договора составил 21000000 руб.

В соответствии с п. 1.7. договора строительного подряда после внесения всей суммы целевого финансирования участник Пархаев Е.А. приобретает право на долю в незавершенном строительством объекте, являющемся общей долевой собственностью субъектов, финансирующих строительство. После утверждения акта государственной комиссии о приемке в эксплуатацию объекта, участник приобретает право требования на получение вышеуказанной площади в собственность.

В подтверждение факта исполнения своих обязательств по договору подряда и оплаты им суммы целевого финансирования в размере 21000000 руб. Пархаев Е.А. представил суду дубликат квитанции ЗАО «Сатурн-Авто» к приходному кассовому ордеру №39 от 20.02.2008г.

Пархаев Е.А. представил акт сдачи-приемки нежилого помещения от 16.08.2012г., в соответствии с которым ЗАО «Сатурн-Авто» передало, а Пархаев Е.А. принял в собственность помещение общей площадью 210,0 кв.м, расположенное по адресу: Московская область, г. Королёв, пр-т Космонавтов, д. 20А, третий этаж.

17.03.2015г. зарегистрировано право собственности на указанное Пархаевой Н.Е. – дочери истца.

В качестве основания для государственной регистрации права собственности Пархаевой Н.Е. на данное помещение послужил договор строительного подряда №5/ОДЦ от 20.02.2008г., заключенный между Пархаевой Н.Е. и ЗАО «Сатурн-Авто» предметом которого являлось строительство того же объекта. Пархаевой Н.Е. данный объект передан по акту приема-передачи от 26.02.2015г.

Истец не отрицал, что после оформления договора с ЗАО «Сатурн-Авто» изъявил желание, чтобы право собственности на приобретаемое нежилое помещение возникло у его дочери Пархаевой Н.Е., в связи с чем передал генеральному директору ЗАО «Сатурн-Авто» Коренченко В.А. устную просьбу переоформить документы на Пархаеву Н.Е. и считал, что документы переоформлены надлежащим образом.

Данные обстоятельства подтвердил и бывший генеральный директор ЗАО «Сатурн-Авто» Коренченко В.А., допрошенный в качестве свидетеля в порядке ст.ст. 102, 103 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, нотариусом г. Пушкино Московской области Москаленко И.В.

Коренченко В.А. показал, что 20.02.2008г. Пархаев Е.А. приехал к ним в офис и лично подписал с ним необходимый пакет документов, а, именно, договор строительного подряда от 20.02.2008г. Через несколько часов после того как Пархаев Е.А. уехал из офиса компании, от его имени перезвонил его помощник и попросил переоформить подписанные договоры на имя его дочери. Он (свидетель) пригласил кого-то из менеджеров и попросил этим заняться, объяснив, что нужно сделать. В 2012г. в августе ими подписывались акты сдачи-приемки нежилых помещений по адресу: г. Королев. Московской области, проспект Космонавтов, д. 20 А. У своих сотрудников он (свидетель) поинтересовался помещением Пархаева Е.А. и ему сказали, что все в порядке, готовят акт сдачи. Так как Пархаев Е.А. не звонил и претензий не предъявлял, он (свидетель) был уверен, что на помещение зарегистрировали собственность и все в порядке, обязательства исполнены.

Вступившим в законную силу решением суда от 12.10.2016г. по иску Баловой О.А. к Пархаевой Н.Е. и ЗАО «Сатурн-Авто» признан недействительным (ничтожным) договор №5/ОДЦ от 20.02.2008г., заключенный Пархаевой Н.Е. и ЗАО «Сатурн-Авто»; прекращено право собственности Пархаевой Н.Е. на спорное нежилое помещение №355, кадастровый номер 50:45:0040817:1230, по адресу: г. Королев Московской области, пр-т Космонавтов, д. 20А, 3 этаж и исключена из ЕГРП запись № 50-50/045-50/001/2015-3827/1 от 17.03.2015г. о регистрации праве собственности Пархаевой Н.Е. на данное помещение; право собственности на указанное нежилое помещение признано за Баловой О.А.

Данным решением установлено, что между ЗАО «Сатурн-Авто» и Баловой О.А. 26.12.2011г. заключены договоры инвестирования строительства общественно-делового центра №199/ОДЦ, №200/ОДЦ, по условиям которых ЗАО «Сатурн-Авто» приняло на себя обязательство осуществить строительство общественно-делового центра по адресу: Московская область, г. Королев, пр. Космонавтов, у д. 20/35, зарезервировать за Баловой О.А. помещение, по окончании строительства передать помещение Баловой О.А. по акту приема-передачи. В свою очередь Балова О.А. в полном объеме исполнила свои обязательства перед ЗАО «Сатурн-Авто» по оплате инвестирования строительства в сумме, указанной в договорах инвестирования строительства общественно-делового центра. Между тем по окончании строительства ЗАО «Сатурн-Авто» отказалось передать Баловой О.А. помещение, сообщив, что оно передано Пархаевой Н.Е. на основании договора №5/ОДЦ от 20.02.2008г.

На основании заключения ЗАО фирма «Эксперт» судом при рассмотрении указанного выше гражданского дела установлено, что контуры (границы) помещения №355, расположенного на третьем этаже здания по адресу: Московская область, г. Королев, пр-т Космонавтов, д. 20А, находятся в пределах контура (границ) двух помещений, указанных в договоре №199/ОДЦ и договоре №200/ОДЦ инвестирования строительства общественного центра от 26.12.2011г.

В рамках дела 2016г. на основании заключения проведенной по делу экспертизы установлено, что договор №5/ОДЦ от 20.02.2008г., заключенный между ЗАО «Сатурн-Авто» и Пархаевой Н.Е., изготовлен не ранее периода с декабря 2014г. по март 2015г. Составление данного договора не соответствует дате 20.02.2008г.

В этой связи суд решением от 12.10.2016г. признал ничтожным договор №5/ОДЦ от 20.02.2008г., заключенный с Пархаевой Н.Е., и признал право собственности на спорное нежилое помещение за Баловой О.А.

На основании данного решения 28.11.2016г. произведена государственная регистрация права собственности Баловой О.А. на спорное нежилое помещение.

Впоследствии по договору купли-продажи от 03.02.2017г. Балова О.А. произвела отчуждение спорного нежилого помещения в пользу Котляровой Л.П., право собственности которой на данное имущество было зарегистрировано в ЕГРН 15.02.2017г.

<данные изъяты> Котлярова Л.П. умерла, единственным наследником после ее смерти, принявшим наследство, является супруг Котляров В.М.

Несмотря на то, что решение суда от 12.10.2016г. по иску Баловой О.А. к Пархаевой Н.Е. не имеет для истца преюдициального значения, вместе с тем судебная коллегия учитывает те обстоятельства, что истец уступил права участника строительства своей дочери, что им не оспаривается, по его просьбе был оформлен договор строительного подряда между ЗАО «Сатурн-Авто» и Пархаевой Н.Е., истец одобрил регистрацию права собственности на спорное помещение на имя дочери, которая впоследствии распорядилась этим помещением, предоставив его в аренду. При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что в связи с уступкой своего права по договору от 20.02.2008г. истец утратил право предъявлять иски, проистекающие из этого договора.

Кроме того, судебная коллегия критически относится к представленному акту от 16.08.2012г. о принятии истцом спорного помещения здание общественно-делового центра, поскольку оно не было введено в эксплуатацию (разрешение на ввод в эксплуатацию выдано 11.07.2013г.), помещение не могло быть передано в фактическое владение и пользование истцу как участнику строительства.

Суд первой инстанции также не учел, что представленный истцом дубликат квитанции к приходно-кассовому ордеру от 20.02.2008г. не содержит сведений о том, от кого поступили денежные средства, в то время как по сведениям конкурсного управляющего ЗАО «Сатурн-Авто» факт оплаты Пархаевым Е.А. денежных средств по договору №5/ОДЦ от 20.02.2008г. не подтвержден, что исключает возможность признания за ним права собственности на спорное нежилое помещение.

Поскольку на момент подачи Пархаевым Е.А. 14.03.2017г. настоящего иска право Баловой О.А. на спорное имущество уже было зарегистрировано в ЕГРН на основании решения суда от 12.10.2016г. и отчуждено по договору купли-продажи от 03.02.2017г. в пользу Котляровой Л.П., право собственности которой было зарегистрировано в порядке 15.01.2017г., то положения ст. 398 ГК РФ о приоритете лица, ранее заключившего договор, на передачу ему в собственность объекта недвижимости не могут быть применены к спорным правоотношениям, т.к. на момент рассмотрения дела спорное имущество уже было зарегистрировано за Баловой О.А. и перешло по договору купли-продажи к добросовестному приобретателю Котляровой Л.П.

По смыслу ст. 398 ГК РФ и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ наличие злоупотребления правом на стороне ЗАО «Сатурн-Авто» при заключении нескольких договоров в отношении одного и того же объекта недвижимости не может служить основанием для возложения на добросовестного приобретателя Котлярову Л.П. какой-либо ответственности, в том числе, в виде признания недействительной сделки, заключенной ею с Баловой О.А., и применении последствий ее недействительности в виде признания отсутствующим права собственности на спорное нежилое помещение как самой Котляровой Л.П., так и ее наследника Котлярова В.М., которое в силу закона возникло у него с момента открытия наследства, с 27.02.2017г. (т.е. до момента обращения Пархаева Е.А. в суд с настоящим иском).

По совокупности установленных обстоятельств судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, в связи с чем отменяет обжалуемое решение суда и принимает по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,-

определила:

Решение Королевского городского суда Московской области от 06 февраля 2018 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым в иске Пархаева Евгения Алексеевича к Баловой Ольге Александровне, Котлярову Василию Михайловичу о признании ничтожными договоры инвестирования строительства общественно-делового центра №199/ОДЦ и №200/ОДЦ, заключенные 26.12.2011г. ЗАО «Сатурн-Авто» и Баловой О.А.; применении последствия недействительности указанных сделок в виде признания ничтожным последующего договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного 03.02.2017г. Баловой О.А. и Котляровой Л.П.; исключении из ЕГРН записи о праве собственности Баловой О.А. и Котляровой Л.П., признании отсутствующим право собственности Котлярова В.М., признании за Пархаевым Е.А. право собственности на объект недвижимости отказать.

Председательствующий

Судьи