Решение по делу № 2-4539/2023 от 14.07.2023

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Солнечногорск Московской области обратился в суд с иском к ФИО3 о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности, ссылаясь на то, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка №-АФ от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: № категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, с <адрес>, площадью 735 кв.м. Срок аренды составляет 10 лет. Арендная плата ответчиком вносилась нерегулярно и не в полном объеме, в связи с чем образовалась задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 293,42 руб., на которую начислены пени в размере 35,82 руб. Кроме того, земельный участок не используется в соответствии с целевым назначением.

В судебное заседание представитель истца явилась, исковые требования поддержала, пояснив, что в настоящее время задолженности по договору аренды не имеется, на участок был произведен выезд, составлен акт.

Ответчик и его представитель в судебном заседании против удовлетворения требований возражали, пояснив, что задолженность в настоящее время погашена, земельный участок осваивается, участок огорожен забором, подготовлен для возведения дома, запитан электроэнергией с соседнего участка, собственником которого является ФИО3

Выслушав пояснения сторон, изучив представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что между истцом и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка №-АФ от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, с <адрес>.м. Срок аренды составляет 10 лет, по ДД.ММ.ГГГГ.

По договору уступки от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передал право аренды указанного земельного участка ФИО2

Согласно Договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ все права и обязанности по вышеуказанному Договору аренды земельного участка перешли от ФИО2 к ФИО3

В результате ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по своевременному внесению арендной платы за ним образовалась задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 293,42 руб.

ДД.ММ.ГГГГ сотрудниками отдела земельного контроля Комитета по управлению имуществом был осуществлен выезд на земельный участок с кадастровым номером <адрес>, в ходе осмотра которого установлено, что участок не используется в соответствии с целевым назначением.

Согласно п. 4.1.1., 4.3.2. договора аренды земельный участок должен использоваться в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к установленной категории земель.

Согласно п. 4.3.7 арендатор обязан производить освоение земельного участка.

В соответствии с п. 6.3.4. договора он подлежит расторжению в случае неиспользования земельного участка в течение 6 месяцев.

ДД.ММ.ГГГГ ответчику направлена претензия о необходимости погасить образовавшуюся задолженность, устранить выявленные нарушения, либо заключить соглашение о расторжении договора аренды, ответа на которую не поступило.

В силу положений ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Из содержания абзаца 5 подпункта 1 пункта 2 статьи 45, статьи 46 ЗК РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства, не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжения договора аренды.

В соответствии с условиями договора, арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к установленной категории земель; соблюдать специально установленный режим использования земель в соответствии с законодательством РФ и Московской области; освоение земельного участка производить в соответствие с разрешительной и проектной документацией, утвержденной соответствующими службами, производить необходимые согласования с соответствующими службами в случаях строительства объектов недвижимости на арендованном земельном участке (п. 4.3.2., 4.3.5., 4.3.7. договора).

В обоснование нецелевого использования ответчиком земельного участка Комитет по управлению имуществом в ходе судебного разбирательства ссылался на то, что строительство на спорном земельном участке не ведется, объект жилой застройки не возведен, кроме того, оплата арендной платы ответчиком произведена с просрочкой.

Однако ответчиком были представлены доказательства погашения задолженности. В судебном заседании представитель истца подтвердила, что задолженность по арендной плате в настоящее время отсутствует и полностью погашена.

Ответчиком в материалы дела представлены: акт о сдаче межевых знаков, из которого следует, что на спорном участке кадастровым инженером установлены и показаны на местности межевые знаки, техплан дома, а также договор от ДД.ММ.ГГГГ на оказание услуг по получению уведомления о планируемом строительстве жилого дома на земельном участке с <адрес>

Кроме того, ответчик пояснил, что участок был неровный и заболоченный, его осушение и выравнивание заняло длительное время, на участок было завезено несколько грузовых автомобилей с землей, в настоящее время участок подготовлен для строительства жилого дома.

Как следует из акта обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, составленного сотрудником Комитета по управлению имуществом, в ходе обследования спорного земельного участка установлено, что территория участка частично огорожена, на участке имеется незначительное количество древесно-кустарниковой растительности и некапитальное сооружение.

Действующее законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка». При этом, исходя из вышеуказанных норм, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Согласно п. 4.3.7. договора, арендатор обязан освоение участка производить в соответствие с разрешительной и проектной документацией, утвержденной соответствующими службами. Производить необходимые согласования соответствующими службами в случаях строительства объектов недвижимости на арендованном земельном участке.

Принимая во внимание, что за период владения ответчиком земельным участком на праве аренды начато освоение земельного участка, его подготовка к возведению жилого дома, участок огорожен забором, вынесены в натуру границы участка, задолженность погашена в полном объеме, судом достоверно установлено, что ответчик предпринимает действия по освоению земельного участка, производит оплату по договору аренды. Факт освоения земельного участка в спорный период подтверждается материалами дела, пояснениями ответчика, в связи с чем основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд